[イベント名]:｢空室対策｣個別無料 相談会！[/イベント名]
[開催日]:H24年3月31日まで。ご希望の日時でご予約ください。[/開催日]
[講師名]:竹本 勇二 弊社 代表取締役[/講師名]
[会場]:株式会社ティーズプランニング ●武蔵関会場 西武新宿線｢武蔵関｣駅徒歩3分 ●初台出張所会場  京王新鮮｢幡ヶ谷｣駅徒歩4分[/会場]
[主催者]:株式会社ティーズプランニング[/主催者]
[詳細]:「少子高齢化」や景気の悪化に伴う「所得の減少」などの理由は様々ですが、首都圏の賃貸住宅の空室問題が激増しています。賃貸経営を生業とされている家主さんにとっては、この問題は重大なことと思われます。ただ、空室のお問合せをいただき実際にその物件を見せて頂くと、空室である理由が見えてくることが大半です。ちょっとした工夫を実行することで、首都圏であれば物件の力を取り戻すことも可能です。空室で悩まれている大家さん。一度ご連絡をお待ちしております。、[/詳細]

現在、消費税増税をはじめ、様々な税制を改正する動きが活発化されてきています。新聞などの情報を見ている範囲では、来年度以降｢相続税｣について大きなメスが入る見込みがあり、検討にはいっているようです。

賃貸経営（土地活用)を生業とされている方々にとっては、大きな問題であり、今後注視しなければなりません。

さて、今回のコラムの表題である｢遺産分割協議書｣とは、簡潔に説明すると、遺産の分割方法について、相続人全員が話し合い、合意した内容を記した書類のことを言います。
※相続人全員が同意すれば、法定相続分や遺言と異なる分割をすることもでき、作成にあたっては、被相続人と相続人の本籍や現住所などを特定することが必要となります。
●
「遺産分割協議書｣には、相続人全員で署名押印ます。後に遺恨を残すことを避けるためにも、｢相続財産｣は、できる限り具体的に記載することがポイントです。

※例えば、不動産は所在地・面積・構造、預貯金は銀行支店名・口座番号・金額など。債務の分割内容も記載しておくことが望ましい。相続税がかかる場合、通常は、税理士などに、相続税の計算や申告業務も含めて依頼するケースが多いのが一般的です。
※ケースによっては弁護士が入るケースもあります。

●
弊社に「相続｣についてご相談をいただ居た場合、資産税に詳しい税理士や不動産関連の問題に詳しい弁護士をご紹介して問題解決のお手伝いをさせていただいておりますが、今日のテーマに挙げたいのが「相続税」がかからず、相続財産も比較的分かりやすく、同時に相続人の間で、ある程度見解が出されているケース。よくあるご相談例を挙げますと、事前にご自身で相続税相談（税務署や税理士相談）に行かれ、相続税はかからないので申告の必要はないと言われ相続が終了した。その後相続した不動産を活用したり、売却したいので・・・などの相談が多く寄せられます。
※ 不動産収入がある不動産などを相続した場合は、不動産収入に対して申告が必要となりますのでご注意ください。
●
さて、このケースで円滑に相続が終了した。この場合「遺産分割協議書｣の作成は必要でしょうか？
私的な意見ですが、私どもにご相談をいただいた場合は、かしこまって書く必要はなく、相続人同士が納得したという証になる「覚書」程度でも良いので作成をお勧めしています。
●
何故かというと、｢相続問題｣は、その瞬間は友好に話し合いがもたれ、すべて納得の上終了したと思っていても、時間の経過に伴い様々な環境の変化などで問題が蒸し返されるケースも珍しくはありません。法的にはなんら問題がなくても、親族とお金が絡みあい、更に相続人だけに留まらず、相続人の家族なども参戦してくるケースも珍しくなく、無用なストレスを抱え込む原因に発展することもあります。
●
このような事態を避けるためにも｢遺産分割協議書｣を作成することで、招かなくてすむ｢遺恨｣を回避することにもつながります。
誰に相談したら良いのか・・・？
通常は、行政書士さんなどが行っていますので、ホームページなどで検索され捜されるのが良いでしょう。また相続に伴い、不動産登記が絡む場合では、司法書士さんも非情に頼りになる存在となるでしょう。
●
弊社でも信頼のおける「弁護士｣｢税理士｣「司法書士｣｢行政書士｣さんをご紹介することが可能です。相続税がかかる。かからないを問わず、まずは電話やメール、面談などの無料相談をご活用ください。

●無料相談へのお問合せ・ご予約はこちらから！

東日本大震災からまもなく１年を迎えようとしています。今現在も現地では大変な思いをしいられている方も数多くいらっしゃり、少しでも早く｢復興｣の兆しが見えることを切に願っています。

先般｢ほけんの窓口｣を全国展開する株式会社ライフプラザホールディングスが、昨年度末までの統計によると、震災後｢地震保険｣の新規契約数が、震災前と比べ２倍に急増したとプレスリリースしました。弊社でも火災保険の代理店業務を行っていますが、つい先日、東京大学地震研究所の研究チームが、マグネチュード７クラスの首都直下型地震が今後４年以内に約70％の確立で発生するという試算を発表して以来、地震保険への新規加入の申込みや問合せが現実に増えてきています。
簡単に｢地震保険｣に簡単にご説明します。通常契約されているの火災保険では、地震が起因となって起きた火災や建物の倒壊などの被害は賠償されません。震災前には、｢地震に強い家｣などをテーマにハウスメーカー各社が｢耐震｣｢免震｣などをアピールしたコマーシャルを多く見かけていましたが、そもそも現在の建物などの構造物をは、設計をする際に、その構造物が最低限度の耐震能力を持っていることを保証しなければ、建築許可がおりず建築に着手することができません。※耐震基準

この事を考慮すると、想定内の地震であれば家が倒壊する危険性は低いと判断し、高いイメージがある｢地震保険｣への加入に、二の足を踏んでいるケースを多く見てきました。※私見です。 しかし今回の震災を見てみると、建物の躯体自体は大丈夫(※津波被害は除く)ですが、地割れなどにより基礎自体や建物の内外装などに大きなダメージを受けたケースが数多く存在しているようで、｢地震保険｣へ加入しているか否かで、補修や改装・改築など当座の問題がクリアされるか大きく分かる。という事が現実に起きているのが実態のようです。

※地震保険については、ご加入の火災保険会社へお問合せください。親切に教えてくれます。

さて、賃貸経営をされている大家さんにとっては、賃貸住宅という建造物を所有して商いを営んでいるわけですので、今回の震災でご自身の建物は大丈夫か･･･？　本当にご心配されているとご推察いたします。

日本は、活断層の上に浮かんでいると言われており、東京大学地震研究所の研究チームが発表する以前から、首都圏において、いつ大地震が発生してもおかしくはないと言われ続けています。

ここで心配なのは、ご所有の賃貸住宅が、地震が起因で倒壊し、入居者や通行人などに怪我などを負わせてしまった場合、家主側にはどのような責任が発生するのか？建物の被害はもとよりその責任の範囲を理解しておかなければなりません。

昨年末、東京・日比谷にある弁護士事務所の元に、弊社オーナー様の紛争問題に関するご相談に伺った際のことです。ご担当いただいた弁護士の先生とは、数年前より何度かご一緒に｢震災時の家主の責任｣をテーマにしたセミナーを開く機会があったため、その都度、色々とご教授いただいていたため、弊社へのお客様からのご質問に対応ができた旨をお礼を申しあげたところ、その弁護士の先生も震災以前よりこの問題をテーマとして各所で講演をされていたため、震災後特にセミナーなどの講演依頼やご相談が増加したと話されていました。

話を戻しますが、地震が原因で賃貸アパートが倒壊し、居住者や通行人が怪我をした場合、賃貸住宅の所有者・管理者は被害を受けた方に対し、損害賠償義務を負う可能性があります。
過去の裁判例では、地震により建物やブロック塀が倒壊したケースで、所有者及び管理者への｢損害賠償義務｣を認めたケースがあります。これは、賃貸アパートやマンションなど、建物の耐震性を備える必要性について問われるケースで、賃貸人としての責任(民法６０１条、使用収益させる義務)、建物所有者としての責任(民法７１７条、土地工作物責任)という二つの視点から検討する必要があります。
特に、1981年６月に改正された建築基準法では新耐震の概念が盛り込まれており、この以前に建てられた建物は、場合によっては上記二つの視点に該当するケースがあります。

●建物の耐震性に関するご心配や、過去の判例等についての相談を受けたい方は下記の無料相談ページよりお問合せください。また、火災保険の見直しについてのご相談も随時受付けしております。お気軽に無料相談をご利用ください。※弁護士相談については有料になる場合がございます。

■無料相談・各種お問合せは →→→ http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.php

※掲載の活断層図は｢地震情報サイト JIS ｣で閲覧することができます。→→→ http://j-jis.com/

【第２部】 １４：４０～１５：４０　補助金！早い者勝ち？～サービス付き高齢者住宅のポイント
● 講 師 /積和サポートシステム株式会社　開発課長　高橋　宏史氏
●ポイント/長期安定経営！運営事業者の選択が重要。今後の超高齢化社会の到来を見据えた、安定性のあるサービス付き高齢者向け住宅の事業成功のポイントを分かり易くご説明します。
※詳細はこちら：http://www.sekisuihouse.co.jp/event/detail.php?id=b577000-1201-100241[/詳細]

[ 見どころ ] : 低金利時代が続く近年、現在組まれている｢住宅ローン｣や「アパートローン」。また火災保険などの現状を精査して見直すことで、月々の収支計画がプラスに転じる方が現実に結構いらっしゃるんです。弊社ではこのアプローチ活動を昨年より強化してご案内したところ、多くの方に喜んで頂きました。
もちろん、これから住宅購入をお考えの方。アパート建築をお考え方のご相談も歓迎です。お気軽にお申込ください。

[ 見どころ ]   : 太陽光発電とオール電化を採用した最新の【シャーメゾンＥＣＯスタイル】。上階の足音を1/2に抑える高遮音床【シャイド55】も設置しています。西武池袋線保谷駅より徒歩10分! お気軽にお越しください。

※詳細はこちら :　http://www.sekisuihouse.co.jp/event/detail.php?id=b577000-1201-100341

※ご相談は予約制です！：下記お申込みフォームよりお申込みください。

ご相談内容により、資産税に詳しい税理士や司法書士、弁護士、ファイナンシャルプランナーによるご相談も可能です！（初回無料）

◆ご相談期間：平成２４年２月１６日（木）～３月１３日（火） ご希望の日時をリクエストしてください。ご相談内容に沿った相談員と調整いたします。
◆ご相談開場：株式会社ティーズプランニング

◆お申込み→→→ 無料相談のお問合せ及びリクエストお申込みはこちらから！

株式会社ティーズプランニング

賃貸経営大家さん応援団！では、相続税・遺言書・成年後見に関する無料相談を実施いたします。平成２４年度の税制改正についての押さえ所や、賃料滞納など不良入居者への対処法なども合わせて相談をお受けしていますので、お気軽にご活用ください。

※ご相談は予約制です！：下記お申込みフォームよりお申込みください。

ご相談内容により、資産税に詳しい税理士や司法書士、弁護士、ファイナンシャルプランナーによるご相談も可能です！（初回無料）

◆ご相談期間：平成２４年２月１６日（木）～３月１３日（火） ご希望の日時をリクエストしてください。ご相談内容に沿った相談員と調整いたします。
◆ご相談開場：株式会社ティーズプランニング

◆お申込み→→→ 無料相談のお問合せ及びリクエストお申込みはこちらから！

明けましておめでとうございます。
今年は｢辰年｣。
竜が天に昇るよう、今年一年が皆様にとりまして良き年でありますよう、
心よりお祈り申しあげます。

株式会社ティーズプランニング 代表取締役　竹本勇二

※ 新年は５日（木)より営業をしております。

年末年始のお知らせ。

年末は28日（水）まで、年始は1月5日（木）より通常営業しています。
※ 年末年始にお問合せいただいたご相談は新年５日より順次ご連絡をさせていただきます。

法定後見制度と任意後見制度

[開催日]:平成23年11月26日（土）10時～12時[/開催日]

[講師名]:司法書士法人 山田合同事務所 司法書士 吉村由紀 氏[/講師名]

[会場]:エステック情報ビル 新宿[/会場]

[主催者]:旭化成ホームズ株式会社[/主催者]

[詳細]:急速な少子高齢化により、高齢者を取り巻く環境は大きく変化してきました。そのような中平成12年4月よりスタートしました｢成年後見制度」。今後の資産活用に影響があるこの制度を専門家より分かり易く解説いたします。ご希望により、午後から旭化成の賃貸住宅の完成現場を専用ばすにてご案内いたします。※詳しい資料がありますのでご請求ください。[/詳細]

先週日本列島を縦断した台風は各地で大きな被害をもたらしました。被害にあわれた皆様には深くお見舞いを申し上げます。私も足場を組んでいる現場を抱えていたため、暴風雨の中見回りに始終しました。

さて９月。弊社５期目の決算月です。弊社も何とか無事５期目の決算を迎えることができそうです。 ５期目の決算を迎えるにあたりまずはお世話になった皆様に深く御礼を申し上げます。
今年日本に影響を与えた台風は、速度が遅く局地的に甚大な被害を与えるものや、どこに行くのか予想しづらい迷走台風など、ありとあらゆる種類の台風が接近または上陸をしたのではないでしょうか。不謹慎な例えで恐縮ですが、弊社の創業からこの５期末を迎えるにあたっても同様で、停滞していたり迷走したりの連続で、都度色々な方々が手を差し伸べていただき助けられながらの５年間だったと思います。本当に感謝感謝の一言です。

今年は震災の影響などで、農家の皆様も大変な打撃を受けられたことと思われます、そんな中、私が毎年新米を送っていただいている農家の方より、新米が採れたとの連絡をいただきました。来月はじめには届けるとのことで、今から楽しみでなりません。
あれほど暑かった夏も、今朝はひんやりとした秋の風になってきているように感じます。

これからの季節はまさに｢実りの秋｣。新米に秋刀魚・戻りカツオ・秋鮭・生筋子・・・・。秋は楽しみがいっぱいです！

しかし、アパート建築時のローンを抱えている現状を踏まえると、そのまま手をこまねいているわけにはいきません。
そこでどうするか・・・。通常のパターンとして、出費を少しでも減らすことを思いつくと思いますが、固定経費というと、原状回復等の修繕費や固定資産税などなど。
しかし、現状回復のための費用を無理に減らすと長期の空室を招く恐れがあり、また固定資産税などの税務関係は、お抱えの税理士さんから、あの手この手で節税をご提案され実行されていると思われますので、自分ではどうすることもできないと言ったことが現状だと思われます。
そこで、この低金利時代に活用したい手法が｢アパートローンの借り換え｣。何気なく毎月引き落としをされていて、実はとても高額なのに、そのまま引き落とされているケースを多く見かけます。

では、弊社の事例をご紹介させ頂きます。今回ご相談いただいたのは、このお客様の場合は、35年ローンを組んで約13年間返済されており、諸所の事情によりローンの軽減をするのに何かアイデアはないか？とご相談をいただきました。

早速弊社独自のルートを使って、都市銀行各社への打診を実施したところ、1.275％（Ｈ２３年５月某日時)での借換えを検討してくれると、某都市銀行が手を挙げてくれました。銀行からのご提案内容は以下の通りです。
【事例】
●今回の借入金額：3,360万円 借換え高全額（諸費用込み）
●返済期間：22年2カ月/変動金利
●当初適用金利（年率）：1.275％（2.4％から）
●当初適用金利の適用期間　：22年
●返済方法：元利均等返済
●保証料：外枠方式

上記条件にて借り換えることで　毎月の返済額が－20,749円/月になり、月額返済額は145,072円になりました。借り換え後の返済総額は、現行の予想適用金利に基づくシミュレーションでは、全体的に、4,170,000円も減額することが判明しました。
現在、返済期間の延長を実施することを打診しており、更に月々の返済額負担も抑えられるよう要請を行っています。

全てのお客様の借り換えが実現するは、金融機関の審査如何によりますが、｢アパートローンの借り換え｣は、時として賃貸経営大家さんの収支が大幅に変えるメリットことも予想できることから、一度検討してみることも一考ではないでしょうか。
弊社（賃貸経営大家さん応援団！)では、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーが、アパートなどの事業用ローンや住宅ローンの見直しに関するシュミレーションを無料で行っていますのでお気軽にご相談ください。

( 文： 田中 光則/株式会社ティーズプランニング 専務取締役/ファイナンシャルプランナー/住宅ローンアドバイザー/賃貸経営管理士)

■お問合せはメール！ http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.php もしくはフリーダイヤル 0120-24-5175 まで！
■田中光則のブログはこちら！ http://ts-plan.blog.ocn.ne.jp/tanaka）

老朽化したアパートの建て替えや、駐車場やご自宅の有効活用。敷地延長の敷地でのプランニングなど、様々なケースにも対応してご相談を承っています。まずはお気軽にご相談ください。

新サイトはこちら・・・
http://ts-apartment.com/

弊社のパートナー税理士の清水明夫税理士のホームページより。
清水明夫税理士事務 電話0422‐(40)‐1020
http://www.shimizutax.com/index.html

平成２３年の税制改正については、現時点（平成２３年６月１０日現在）では、はっきり決まっていません。

しかし、今回の税制改正案では、相続税・贈与税については以下のような改正案になっています。

１．相続税の基礎控除の６０％圧縮
＜現　行＞
５,０００万円＋１,０００万円×法定相続人の数
＜改正後＞
３,０００万円＋　６００万円×法定相続人の数

２．相続税税率の改定
＜現　行＞
最高税率５０％
＜改正後＞
最高税率５５％

３．相続税の生命保険金の非課税金額の制限
＜現　行＞
５００万円×法定相続人の数
＜改正後＞
５００万円×法定相続人の内、一定の要件に該当するもの。

これらの税制改正等が行われれば、相続税の申告・納税義務者の数が増え、その納税額が増加することは、間違い有りません。

今のうちに、相続対等をしませんか？
それには、相続税の正しい試算をする必要が有ります。

当事務所では、無料で相続税の試算を行っています。どうぞお気軽に、お声かけ下さい。

☆ご質問・ご相談は　電話0422‐(40)‐1020 税理士 清水明夫までお願いします☆

賃貸住宅の場合、戸数も多く支給額も大きく、また外構工事などに充当もできるため、実質の値引きとしても活用されていたため、 震災以降建築に迷われている方々の、駆け込み需要が増えてきているようです。

例えば、１２世帯の賃貸住宅を建築する際、３０万エコポイント×１２世帯で３６０万エコポイントが支給されるため、外構費用などをそっくり充当できる大きなメリットがあったため、建築オーナー様には大変喜ばれていました。

期間があと２ヶ月を切った中、一時的なメリットに目を向けられるケースもあるかとは思いますが、賃貸経営は、長きに亘る壮大な事業。しっかりとしたプランを構築することがとても重要。近隣の賃貸ニーズや賃料の動向なども、今一度チェックをしてご判断をされることをお勧めします。

賃貸住宅の建築や、賃貸経営（入居者トラブルや家賃滞納などなど）に関する無料相談を実施しています！
当サイトでは、賃貸住宅の建築や、入居者との各種トラブルや賃貸住宅の管理など、賃貸経営全般に関する無料相談を随時に行っています。お気軽にご活用ください。

■無料相談のご予約は・・・・
TEL:0120-24-5175
もしくはメールにて！→ココをクリック！

[開催日]:平成２３年６月４日(土)
平成２３年６月５日(日)
平成２３年６月12日(日)
開催時間（各階共通） 第一部13：30～14：20 第二部 15：00～16：10

[講師名]:第一部/税理士 山崎信義氏 税理士法人 タクトコンサルティング
第二部/芳屋昌治氏 上級ファイナンシャルプランナー[/講師名]

[会場]:
●新宿ＮＳビル スカイカンファレンス６月５日（土）
●池袋ステーションコンフェレンス ６月６日（日）
●ベルサール八重洲 ６月１２日（日）

[主催者]:主催/読売新聞社　協賛/ミサワホーム東京

[詳細]:●第一部/資産税コンサルティングに特化した税理士法人タクトコンサルティングの山崎信義氏が、最新の土地活用の税金・相続対策について徹底解析をしてレクチャーをいたします。
●第二部/「金持ち父さん」シリーズの監修を手がけた上級ファイナンシャルプランナーの芳屋 昌治氏が豊な人生を送るための資産活用方法！一歩踏み出す土地活用のヒントを伝授いたします。

※セミナーお申込みの際は下記よりお申込みください。詳しい受付書と詳しい地図をお送りします。

oihiohoihああああうん

oihoijhoho

その打合せの中で、私が大きく興味を抱いたのは｢トイレの内装」。昨今のトイレは、テレビCMでも宣伝されていますが、高性能な機能うを多数持ち合せ、清潔感+おしゃれ感があるのが当たり前になっています。

ただ、私が興味を持ったのはトイレの内装です。
前述した戸建て住宅の打合せの中でトイレの項目に入ったときに、施主さんからの要望で、「居酒屋風のトイレに！｣との希望が入りました。即座に建築会社の設計士とインテリアコーディネーターが、実例写真を
見せながら対応をしていたのですが、賃貸住宅のプランニングをしていると、私自身はトイレの内装に関する意識が低く、入居者の入れ替えの際に行う原状回復でも、他と部屋と若干クロスを変える程度で済ませていました。

以前にメインの居住エリアのクロスを一面だけ変える｢アクセントクロス｣という手法をご案内しましたが、トイレや洗面についても、ちょっとした気配りを施す内装を行うことで、一段と入居率が高まると感じました。水周り自体をリフォームすると、それなりの費用がかかりますが、クロスや床材のCFにアクセントを加えるだけなら、それ程費用が高くなることはありません。

昨今の賃貸経営の考え方の主流は、ひとりの入居者にできるだけ長く住んでいただくこと。長く住んでもらうためには住み心地を良くすることが重要です。

ここ数年（特にこの1年)、賃貸住宅の賃料が全般的に下がり傾向にあり、空室のお部屋が目立つようになって来ました。今後も安定した賃貸経営を行うためには、賃貸だから！というイメージを持たずに、このような細かい部分まで配慮する必要が生じていくことと思われます。
※トイレのイメージアップリフォームについては、すぐに弊社物件で実施をしますので、完成したらこのサイトにて公開をさせていただきます。

弊社にご相談をいただいたのは、昨年（H22年)の2月。ご相談いただいた内容は、約100坪の土地に築40年を超えた3件の貸家があり、老朽化の心配と共に収益性の問題。同時に子供の世代にスッキリとした形で引継ぎをしたいという思いからご相談をいただきました。

ご相談を伺い、即座にこのプロジェクトをスタートさせたのですが、貸家に入居されている方々への対応に多くの時間を割くことになってしまいました。

入居者のプロフィールで共通していたのが、皆さんが単身のご高齢で、転居先がなかなか見つからないという問題。福祉関係など役所とも相談を重ねながら転居先を見つけ、入居者の方々と丁寧に相談をしながら退去をしていただきました。

左記の写真は建替え前の貸家ですが、かなり老朽化が進んでおり、収益性はもとより、建物の耐震性においてもかなり危険な状態でしたので、結果的には入居者の方がにも、新しい住居にお引越しをいただきよかったと考えています。

このような貸家や貸宅地の問題は、当サイトにも多くのご相談を受けています。収益性の問題や建物の老朽化による心配。また今回のT様のように、このような状態で後世に問題を先送りをすることへの懸念などなど。

今回のプロジェクトでは、ご相談から解決まで1年半の時間を要しました。貸家や貸宅地の問題は、早急に解決できるものではありませんが、どこかで着手しなくては、不良資産をいつまでも抱えることになります。悪循環が続きます。

今プロジェクトの完了(完成引渡し)は5月15日。今からT様にお会いすることが待ち遠しい気持ちです。

さて、私が書かせていただいているこのブログですが、今回の震災の状況を踏まえて更新を控えさせていただいておりました。
まだまだ余震が続いており、また放射能の問題も解決していませんが、弊社としてできる復興のお手伝いは

株式会社ティーズプランニング
代表取締役 竹本 勇二

但し弊社は通常通り営業しており、この期間新築のアパートやマンションが数多く竣工を迎えており、お問合せいただいた方々を個別にてご案内しております。同時に弊社内打ち合わせルームにて、賃貸経営に関する事。相続に関する事。土地の有効活用に関する事。建築及びリフォームに関するご相談も随時行っていますのでお気軽にご利用ください。（予約制）[/詳細]
 

[caption id="attachment_2373" align="alignnone" width="320" caption="株式会社ティーズプランニング"]

  [/caption]

当サイト｢賃貸経営大家さん応援団！」では、当社の顧問弁護士である田村裕一郎弁護士とともに、この問題に対して注意深く対処を行っていきます。

田村弁護士の経歴は、慶応大学を卒業後に弁護士になられ、訴訟問題の本場ニューヨーク州でも弁護士と米国公認会計士の資格を持つスペシャリスト！

係争問題などの無料相談（予約制）にも応じて頂けますので、家賃滞納に限らず相続問題や各種係争問題などがございましたらお気軽にご相談ください。

完成現場見学会　練馬区石神井台７丁目会場

[イベント名]:収益が上がる賃貸住宅の秘密を公開！ 完成現場見学会 練馬区石神井台７丁目[/イベント名]
[開催日]:2011年２月１１日（祝）１２日（土）１３日（日） 10：00～17：00[/開催日]
[講師名]: [/講師名]
[会場]:練馬区石神井台7-7[/会場]
[主催者]:賃貸経営大家さん応援団！/積水ハウス株式会社[/主催者]
[詳細]:TVコマーシャルでおなじみの積水ハウスの「シャーメゾン」は、入居希望者からの人気が高く、どのエリアにおいても常に高い入居率を誇っています。その人気の秘密を本完成現場にて実際にご覧いただけるイベントです。練馬区石神井台７丁目会場は、本サイト（賃貸経営大家さん応援団！）が、ご所有されている資産の収益改善のご提案をさせていただいた実例で、駐車場を有効活用して収益を大幅に改善することに成功しました。軽量鉄骨造2階建ての賃貸住宅で最新仕様を兼ねそろえた高級仕様、この機会に是非ご覧ください。[/詳細]

完成現場見学会 豊玉北４丁目会場

[イベント名]:収益が上がる賃貸住宅の秘密を公開！ 完成現場見学会 練馬区豊玉[/イベント名]
[開催日]:2011年２月１１日（祝）１２日（土）１３日（日） 10：00～17：00[/開催日]
[講師名]: [/講師名]
[会場]:練馬区豊玉北4-25-5[/会場]
[主催者]:賃貸経営大家さん応援団！/積水ハウス株式会社[/主催者]
[詳細]:TVコマーシャルでおなじみの積水ハウスの「シャーメゾン」は、入居希望者からの人気が高く、どのエリアにおいても常に高い入居率を誇っています。その人気の秘密を本完成現場にて実際にご覧いただけるイベントです。練馬区豊玉北４丁目会場は、本サイトが、相続税対策の一環としての資産活用のご提案の中でプランニングした物件。３階建重量鉄骨造で最新仕様を兼ねそろえた賃貸住宅。この機会に是非ご覧ください。[/詳細]

[caption id="attachment_2305" align="alignnone" width="300" caption="あなたも相続税課税対象者？"]

 [/caption]

新年明けましておめでとうございます。
当サイト「賃貸経営大家さん応援団！｣も開設して５年がたちました。
昨年も、資産活用や賃貸経営について多くの方々よりご相談をいただき本当にありがとうございました。

多くの方と出会え、また様々なトラブルや資産活用の有効な対策などに挑み、それが成功した瞬間にお見せいただくお客様の｢笑顔｣が、私の一番の楽しみ！その笑顔の瞬間が見たくて５年間、このサイトを続けてきたと言っても過言ではありません。

2010年の賃貸経営大家さん応援団！は、弊社専務で、ファイナンシャルプランナー・賃貸経営管理士・宅建主任者などの資格を有する、「田中 光則｣が、皆様の資産活用に関するご相談や賃貸経営全般に関するご相談ごとを承るコーナーを新設。週に一度配信するメールマガジン「賃貸経営大家さんが知りたかったこと！」との連動により、、より旬な題材を取り上げ、充実度を高めていけるよう考えております。

本年度の予算案の動向を見ていると、相続税の基礎控除が大幅に減額になる見込みです。2010年度後半、この問題についても既に多くの皆様よりご相談をいただき、個々のお客様の特性に合わせたご提案をさせていただいており、早くは実際に着手している案件もございます。
このような実例は、土地などの資産をお持ちの方にとっては非常にご参考いただける内容であると思っており、随時当サイトのトピックスや私のブログなどでも公開をしていきたいと考えています。

最後になりますが、「一期一会」。この言葉が賃貸経営大家さん応援団！サイトを構築する上で、いつも私が心がけている「座右の銘」でもあります。２０１１年もたくさんの方々と出会うことと思います。常にこの「一期一会」の精神をしっかり持ち、一つ一つの事柄に取り組んでまいり、多くの「笑顔」を見たいと思っております。

本年も「賃貸経営大家さん応援団！」及び株式会社ティーズプランニングをお引き立てくださいますようよろしくお願い申し上げます。
2011年 元旦
株式会社ティーズプランニング　　代表取締役 竹本 勇二

※新年の営業は５日より（店舗は６日より）営業しています。

去る11月26日に予算成立した住宅版エコポイント制度の対象拡充が決定しました。新たに拡充された設備は以下の通り。

1.住宅用太陽熱利用システム（ソーラーシステム）
2.節水型便器、
3.高断熱浴槽

2011年１月以降に工事着工するものに適用され、１月11日から申請受け付けを開始する模様。

※太陽熱利用システムとは、太陽の熱エネルギーを利用して風呂、台所の給湯などに利用するもので、太陽光発電とは異なります。賃貸住宅においてもエコポイントが適応されます。詳しくはこちら。
http://jutaku.eco-points.jp/

また、現在のように、低金利＋地価が下落している時期の活用がとても有効と言われている｢相続時清算課税制度｣が、今まで受贈者は法定相続人に限られていましたが、孫までとする案を追加。同時に、一番税率が高いと｢税金｣と言われている『生前贈与』も改正される見込み。若年世代へ資産を生前贈与して消費を活性化させることを狙い、20歳以上の直系卑属（子、孫など）への贈与は一般の「生前贈与｣の税率より、5～10％低い税率を適用する案も盛り込まれる見通しです。

賃貸経営大家さん応援団！では、資産税に詳しい税理士やファイナンシャルプランナーとタッグを組み、相続税対策及び資産の有効活用のご提案を行っています。
メールでの無料相談や個別相談会も随時行っていますので、お気軽にご活用ください。

●メール無料相談＆個別相談会のお問合せは・・・ コチラをクリック！
●お電話によるお問合せは： 0120-24-5175

※今回速報としてご案内した改正案の詳細は、決定後、弊社提携の税理士がレポートを発表させていただく予定です。

さて住宅版エコポイントの延長ですが、車や家電と言った対象商品が終了もしくは半減など厳格化される一方で、住宅判エコポイントについては、従来の規格でそのまま１年間延長とのこと。他のエコポイント対象商品より需要の伸びが少なかったのが原因と評論家が開設しています。

やはり、景気後退のあおりから年収の減少や、現内閣の不信（支持率２５％/読売新聞調べ・１２月５日）などが理由で、将来への展望が見えないためか、建築着工数自体も減少してきています。住宅エコポイントに至上最低金利。住宅を建てる時期としては最高のシチュエーションにも関わらず、住宅ローンを組むことへの不安が如実に現れていると思われます。

一方、『賃貸住宅の新築』について。また投資用として『賃貸住宅を建てるための土地』を探されている方のご相談が最近増加してきています。賃貸経営は比較的低リスクな投資である！という事は何度もご説明をしていますが、注目すべきは市場最低の『金利』に魅力があるようです。
自分の「家」を建てるときは、個人の収入の増減がそのまま住宅ローンの返済と言った現実に直面することになりますが、収入が見込める賃貸住宅の場合は、①ローン返済の配が半減　②金利の低さ　などの点で、「今が最大の建てる時期である！」と、弊社のシステム（新築応援団！）に相談を寄せられる方々から良くお聞きします。現在西武新宿線「練馬」駅より徒歩数分の場所に建築中の３階建て賃貸住宅を建築（２月完成）している板橋区のT様は文字通り上記のような背景で、首都圏の賃料を比較的高めに設定できるエリアに土地を購入して収益物件の建築を決断されました。

土地も立地と道路付けがいい割に比較的安く購入することができ、完全入居時で利回りが10％近く出すことができましたので、大変喜ばれています。融資は、ハウスメーカーからご紹介いただいた銀行数社にお願いしたのですが、私が見たこともないような低金利をご提示していただき、更なる利回りの上昇ができました。

余談ですが、この建物の打合せを行っている際に、自動車のエコポイントの終了のニュースが流れました。住宅版エコポイントは１戸につき３０万ポイント。今回の計画が８戸×３０万ポイントですので２４０万ポイントも付きます。施主さんに伝えたかったのですが、私の友人の自動車販売店の営業が苦労した話を聞いていたので、大きく触れることはしませんでした。
現在は延長が決まったため、そのお話をしたところ、更に大喜びしていただいたのは言うまでもありません。

エコポイントで「建てる」「建てない」というとても大きな決断を行うのは浅はかな話ですが・・・

①所有のアパートが老朽化して収入が減少！（減価償却も終わっている）
②自宅の建て替えを検討中！（賃貸併用で住宅ローンの軽減も）
③駐車場の収益改善
④遊休地の有効活用
⑤相続税対策の検討！（相続税評価額が引き下げられる可能性があります）

上記のような問題に絡んでいる方は、エコポイント+至上最低金利といったこの時期を大いに活用されるのには良いきっかけになるかもしれませんね。

※賃貸経営大家さん応援団では、メールによるご相談から個別相談。ご相談内容によっては、税理士や弁護士のご紹介（初回無料）も行っていますのでお気軽にご活用ください。
●無料相談 →→→ http://www.ts-oyasan.com/event_detail.php?id=2257

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兼ねてから検討をされていた「相続税」の基礎控除額の引き下げに関する問題ですが、政府税制調査会は増税に向けた相続税法の見直しを開始した。と１１月２２日発行の

この改正が実施されると、今まで相続税とは無縁と思われていた人が、網に掛かるということもあり、再度ご自身の資産をチェックしておきたいものです。
例えば、首都圏にそこそこ（200～300坪程度）大きな土地を持っている人などが、今回のターゲットとも言え何らかの対策を講じる必要性が生じる可能性があります。   

賃貸経営は、株式投資たＦＸなど他の投資などと比べると、首都圏であれば比較的リスクの低い投資であると言われてきました。その所以は、不動産取り引きの中で｢土地の価格｣については、この『景気』に左右されることがあるのですが、賃貸住宅の場合、新築時の家賃設定を、物件所在地の適正賃料に照らし合わせた賃料設定を行っていれば、余程のことがない限り急激な損失がないものと言われてました。

デフレ不況と言われている昨今では、入居希望者が賃貸住宅に求める目も大変厳しく、賃料下落や入居時にかかる初期費用も抑える傾向になってきています。賃貸経営では慣例であった｢礼金｣を取りづらくなって来ている状況はここ数年の特徴でもありますが、家賃滞納などが起きた際の保全処置の意味もある「敷金」が０という物件も多くなってきていることも現実です。

しかし、首都圏で土地を所有されている方にとって賃貸経営への投資は、株式投資やＦＸなど他の投資と比べると、経営に対する取り組み如何でより低リスクな投資となるものだと考えます。その為に、健全な経営を意識した建築コストの確認と、集客にも力を注ぐ努力が必要となります。

上の写真は、弊社が企画してこの１１月に着工した練馬区の新築賃貸住宅の建築現場に掲げる入居者募集案内看板です。、基礎着工のときから建築現場に掲げ、周辺に告知することで近隣の客付け業者より多数の問合せが入ってきます。この物件は、西武池袋線の「練馬｣駅より徒歩数分という最高の立地ですが、近隣には競合する賃貸物件も数多く存在しています。駅からも近く、オートロックにオール電化+エコ仕様の高級仕様マンションであるため、多少強気な賃料でも人気物件になる予感はしていますが、収支プランでは、昨今の相場を捉えたものに設定にしています。
しかし、新築時の賃料は少しでも高めに設定したい。と言うのがオーナー様にとっての本音のところ。少しでもオーナー様の期待に応えられる賃料で入居促進を図る為には、近隣の客付け業者さんなどに早めの告知を行い物件の存在を高めることがとても重要なポイントになります。

上記のような建物の案内看板は、分譲マンションの建築現場では多く見かける光景ですが、賃貸住宅の建築現場ではあまり見かけません。賃貸住宅が一番高い家賃を弾き出すのは新築時です。新築時の賃料は、その後の賃貸経営にとって指針ともなりますので、多少の経費は要しますが是非取り組んでいただくのも一考かと思われます。

先ほど、「ボジョレー・ヌーボー」で検索すると、ヌーボー解禁に関するアンケート調査というページにたどり着きました。そこでボジョレーヌーボー解禁に興味がある・なしの質問に対して、あると答えた方は48％（｢関心がある｣13％と｢少し関心がある｣30％を足した数値)。その中で、解禁当日に飲みたいかとの問いに飲みたいと答えた方は7％ととのこと。
まぁ私自身もボジョレーの解禁日自体今日になって思い出したわけなので、この数字も頷けるところです。｢ボジョレー・ヌーボーの解禁｣という言葉が一斉を風靡し世間が沸いたのは今から２０年程前だったと思います。当時広告代理店の企画ディレクターをしていた私も、とある出版社で｢ボジョレー解禁パーティ｣なるものに出席して乾杯をしたことを思い出します。あまり美味しい酒と思った記憶はありませんが、周りの雰囲気というか、ものすごいブームメントに沸いていたことを思い出します。今４０歳を超えている方ならこの時の騒ぎも懐かしいのではないでしょうか。まさにバブルの絶頂期だったのでしょう。最近は芋焼酎ばかり飲んでいますが、今晩辺りはワインでも空けようかなと…。

こんにちわ！　昨日は秋晴れの中楽しいゴルフをしてきました。数週間前、たまたま行きつけの飲み屋さんで地元の大先輩と居合わせ楽しく飲ませていただいていました。この大先輩はとても優しく紳士な方で、ご一緒させていただく時はいつも楽しく飲ませていただいています。そして話題はいつもなんとなくゴルフの話へと行ってしまします。
その時は、その大先輩が会員の名門ゴルフ場「日高カントリー」に連れていってください！とお願いする流れとなったのですが、快く応じていただき、昨日のゴルフと相成ったところです。

日高カントリーに行くのは今年２回目。前回も無理にこの大先輩をお誘いして同行させていただいたのですが、前回、今回と思ったのですが、やはり格式と伝統を備えたゴルフ場は接客が違いますね。何が一番かというと駐車場に並んでいる車の種類がまず違います（笑）。ベンツやＢＭなどがずらり・・・。この光景はどこのゴルフ場でも見られる光景ですが、ここの駐車場に並ぶベンツなどの車のグレードが違います。あまり横につけたくないというのが本音のところですね。コスルと嫌だし、自分の車との差が歴然。本当にここに居てよいのか？まさに世界が違うところに居るようです。

まぁ車の種類だけで「名門」を判断するわけではないのですが、そのような方々のみが来られるゴルフ場。建物は古くてとてもゴージャスには見えませんが、接客やキャディさんの質も上々です。そしてコースの管理。今年の猛暑で、どこのゴルフ場も芝枯れで手入れが大変だと聞きますが、本当に良くて手入れがされています。私のゴルフスイングは、打ち込んでターフ（芝）を取るほうなので、少し気を使うくらいです（笑）　またこんな綺麗なグリーンでゴルフをしたのは本当に久しぶりで、本当に楽しかったです。

さて一番上の写真ですが、我が家のアクアリウムです。
最近のゴルフ場はカートでラウンドすることが主流になっていますが、昨日訪問した日高カントリーはオール歩きによラウンドです。営業に出かけるにも車で移動することが多く、完全に運動不足です。昨日は1.5ラウンドしたのですが、最後の２ホールくらいは、足の筋肉が攣りそうなほど。この程度でと本当に情けない思いです。
ゴルフが終わり地元に戻って慰労会を行ったのですが、酒がまわるのが早い早い！
運動した疲労もありますが、それがまた実に心地よい疲労感です。最近行ってない（サボっている）ジムにも明日から行こうと決心した一日でもありました。

さて、慰労会が終わり帰宅すると、ちょっとの飲み足りなかったので、我が家のアトリウムを眺めながら一杯・・・。また一杯・・・。この水槽を育て始めて２年が経ちますが水槽をキレイに保つのは本当に大変です。お金もかかりますし・・。
しかし、仕事で疲れたときや昨日のようにゴルフなどで疲れて帰ってきたときに、水槽を見ながら一杯やるのが、また至福のときです。「水」ってのは本当に心を癒してくれますね。

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さて、8：30に練馬区を出発して、外環道を経て東北道へ・・・。
紅葉の見ごろの季節ということもあり、岩槻インターを超えたあたりから多少ダラダラと渋滞が始まりましたが、何とか予定通りの10：30も目的地の工場に到着。
地震の揺れを体験できる「地震館」や「構造館」を見学して昼食。
午後は、自由に建物を見学してもらい15：30に現地を出発。
帰り道は渋滞することを予想していましたが以外にもスムーズ。予定通り17：30に出発地に到着し解散の運びとなりました。

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ご案内したお客様からは、家創りをするのにとても勉強になったと喜んでいただきました。弊社（賃貸経営大家さん応援団！）では、お客様単独でのご案内も行っていますので、ご興味がございましたら何なりとご相談ください。※今日は弊社の専務が単独で同じ工場にお客様をご案内中です。

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そんな中、午前中弊社から数分の場所にあるT様邸賃貸住宅の地鎮祭に行ってきました。

T様と初めてお会いさせていただいたのが、今年のゴールデンウィークが終わった頃だと記憶していますが、それから約半年。この日を無事迎えられたことが大変うれしく思っています。

駐車場の有効活用（収支改善)のご提案をさせていただいたのですが、まず第一歩が踏み出せました。これから基礎から本体の工事と続きますが、年内には足場を外したいねと現場監督と話をしました。建築は１月に竣工予定ですが、私どもは建築期間中を含め、その後長く続く賃貸経営の良きパートナーとしての存在と自負しています。

T様の賃貸住宅のプランニングについては、地域のランドマーク的な人気物件になることを期待して、間取りから外観等に至るまで、随分と介入をさせていただきました。私自身大きなプレッシャーも感じていますが、来春には入居者にも喜んでいただける素晴らしい建物が建ち上がることと確信をしています。

さぁ入居者募集です。頑張ります！

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新築のアパートやマンションを建築する際に、一番最初にその現場に入るのが「解体屋」さんです。
工事期間中に何かとご迷惑をおかけする近隣の方々に、ご挨拶に一緒に行ってもらうことも多く、いつも助けていただいています。
この場を借りてありがとうございました。

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三井のリパーク。街でよく見かけるコインパーキングですが、投資リスクが少なく、安定した収益を実現でき、短期から長期まで柔軟に対応してくれる時間貸し駐車場として土地オーナー様から注目を集めています。

本サイトにコインパーキングによる土地活用のご相談も多く受け付けています。たとえば・・・

①リスクの少ない土地活用がしたい！土地活用の初期投資をおさえたい！
②次の計画が定まるまで（立退きや区画整理など）の間の有効活用方法がないか？
③アパート・マンションに併設した駐車場が埋まらないで困っている！

などなど。実際に弊社が管理させていただいているオーナー様にもいらっしゃいますが、区画整理で長期に亘り更地のままで、固定資産税がバカにならないといったご相談もいただいています。
土地は活用してこと「優良資産」と言えますので、収入が得られないものは「死産」だとも嘆かれています。

この他に多いケースが、建築条件や建物を小さくして建築コストを抑えるために併設した駐車場が埋まらないというご相談もよくお受けすることがあります。
賃貸住宅はサブリース（家賃保証）をしているので、空室でも安定した収入を得ることができますが、駐車場は別契約と言ったケースがほとんどですので、入居者が借りてもらえない場合そのまま空いてしまうことも多く、オーナー様の収入減につながります。このようなケースに効率よく対応ができるのが、コインパーキングによる土地活用の手法です。
駐車料金のサブリース（賃料保証）なども可能ですので、上記のような問題を抱えている土地オーナー様がいらっしゃいましたら、一度査定調査をしてもらうのも良いかもしれません。

●コインパーキング事業にご興味がございましたら、コチラからお問合せください。

住まいづくりやアパート・マンション創りは人生の一大イベント！お施主さんにとって、建物を建てる前に知りたい〈疑問〉や〈不安〉があるのは当たり前です。

当サイト賃貸経営大家さん応援団！では、以前にもご案内して好評をいただいた積水ハウスの「住まいの夢工場」見学会を開催することとなりました。

実物の賃貸住宅（２階建て＆３階建て）の建物※戸建て住宅（鉄骨造＆木造シャーウッド）などが複数立ち並び、建物の基礎から構造などがわかり易く展示されています。

この工場見学会では、展示場では見えない部分までご覧いただくことが可能で、これから建物を建てる方の疑問や不安を解決してくれます。ぜひ、この機会にご自身で、見て､触れて、実感してみてください。
●集合時間：①西武新宿線｢武蔵関｣駅（8：30）→ ②西武池袋線｢大泉学園｣駅(8：50)　　帰着予定17：00

このイベントへのご参加を希望される方は････コチラをクリック！

[イベント名]:積水ハウスの「住まいの夢工場｣バス見学会！※このイベントは終了しました。[/イベント名]
[開催日]:2010年１１月６日(土)　●定員15名[/開催日]
[会場]:積水ハウス・住まいの夢工場（茨城県）[/会場]
[主催者]:株式会社ティーズプランニング
[詳細]:住まいづくりやアパート・マンション創りは人生の一大イベント！建物を建てる前に知りたい〈疑問〉や〈不安〉があるのは当たり前です。積水ハウスの「住まいの夢工場」では、実物建物が複数立ち並び、実際の建物の基礎から構造などがわかり易く展示されており、これから建物を建てる方の疑問や不安を解決してくれます。実際に壁や構造に大きな力を加えてみたり、ご自分で組立を体験してみたり…。住宅展示場だけではわかりにくい住まいづくりの大切なことを確かめていただけます。ぜひ、この機会にご自身で、見て､触れて、実感してみてください。
●集合時間：①西武新宿線｢武蔵関｣駅（8：30）→ ②西武池袋線｢大泉学園｣駅(8：50)[/詳細]

皆さんも床屋さんってあまり浮気をしないと思いますが、私の場合はここのご主人がとても気に入ってしまったから・・・。年の頃は60代後半の紳士だと思いますが、無駄口をたたかず、ただ黙々仕事をこなしてくれます。私は床屋さんにはリラックスをしに行くほうなので、あまり話しかけられると面倒な方なので、このぶっきらぼうで無口な職人さんタイプのマスターがお気に入りです。

店は新築したばかりで最新の設備が整った新しい店なんだけど、マスターが無口でぶっきらぼう。このギャップがたまらなく面白く爽快。本当に良いお店だと思います。

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さて、今回の企画は、私が担当して企画した８月の納涼会以来でしたが、講師には日ごろ相続問題や不動産取り引きの際の紛争問題などお力を拝借している弁護士の田村 裕一郎氏 (長島・大野・常松法律事務所)にお願いをして、相続に関するテーマで講演をお願いいたしました。

平日の夜開催にも関わらず３０名を超える方にご参加いただき盛況で終わったことに一安心。セミナー跡に行われる懇親会にも快くご参加いただいた田村弁護士には感謝感謝です。ありがとうございました。

話は変わりますが練馬区役所って、知る人ぞ知る夜景のスポットなのです。この練馬水曜会の懇親会は、毎回練馬区役所の20Fにあるレストランで行うのですが、左の写真は新宿方面を写したもの。
キレイですねー。昨日は出先から駆けつけたため車で出かけたため、酒は飲めませんでしたが、次回は子供でも連れてゆっくりと食事でもと考えていました。

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こんにちわ！ 毎度毎度の久しぶりの更新です。
先月は弊社４期目の決算月ということもあり、最後はバタバタでした。前回書いたブログのタイトルが「夏もそろそろ・・・」。ここのところすっかり秋めいてきて、夜などは寒いくらいですね。今日は雨のせいもあり最高気温が２０℃！ついこの間まで連日猛暑と騒いでいたのがうそのようですね。やはり「暑さ寒さも彼岸まで」というのもうなずけます。

さて、上の写真は来月初旬に着工するアパートの完成予想パース。駐車場の固定資産税が高くて・・・。というご相談から始まったプロジェクトですが、ここ最近は着工前の打合せで押せ押せです。

でも、これから建つアパートの内装や設備、外観・外構などのプランニングのお打合せは夢があって本当に楽しいものです。

２月に完成するのですが、今からどんな方がご入居されるのかも楽しみです。着工から完成まで、随時この場でご披露していきますのでお楽しみに！

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以前よりご相談を受けていた東京都板橋区に在住されているY様の相続税対策のための一歩がスタートしました。Y様よりご相談いただいた内容は、ズバリ「相続税対策」！

Y様の資産をひとつひとつ検証して将来発生しうるであろう「相続税」の額を試算したところ、3,000万円程度の相続税が発生することが判明しました。

資産分析をしてみると、アパートなどの収益物件と現金。現金は相続税の試算をする際、100％の評価額で計算されるため、相続税評価を下げるためには、現金を土地など評価額を下げることができる「資産」に変換させることが有効な対策と言え、土地をご購入いただき、アパートを建てるといった資産の組み換えをご提案させていただきました。

現金を土地に変換させて評価額を下げ、収益物件を建築はローン（借金）を組んでいただくことで、将来発生しうる対策だけでなく、収益物件の建築という、比較的リスクの少ない賃貸経営投資を行うことでかなり大きな利回りを確保することができました。

現在景気後退のあおりで、不動産価格が下がってきています。土地の価格も同様で、とくにアパート用地のような大きな土地は交渉次第でかなり有利な価格で購入することも可能。また、銀行金利も驚く程の低金利で融資を受ける可能性ももあり、上記のような「資産の組み換え」をご検討をされている方には、今がこの時期が絶好のチャンスと言えます。

今回ご紹介させていただいたY様の計画は、今月末に地鎮祭を行い来春には新築の３階建てのマンションに生まれ変わります。この経過は随時このサイトでもご紹介をしていきたいと思っています。

賃貸経営大家さん応援団！では、弊社パートナーの資産税に詳しい税理士やファイナンシャルプランナーなどと連携して、上記のようなケースの解決のお手伝いをしています。
ご相談は無料ですのでお気軽にご相談ください。
●ご相談はこちらから・・・
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form3.php

こんにちわ！ブログを更新するのは久々です。コラム＆ニュースの方はたま～に更新をしていたので、つい更新していた気になっていました・・・・。

しかし今年の夏は暑かったですねー。今日も気温が30度を超え、真夏日が70日とのこと・・・。
私的には夏は昨年のような冷夏ではなく、暑い方が良いと思っていますが、今年は特に異常でしたね。しかし、朝晩は本当に過ごしやすくなった気がします。昨晩は、心地よい風が吹き気持ちよかったので窓を開けっ放しで寝ていたのですが、朝方は寒いくらいで、窓を閉めてもう一度寝入ったほど。これからは秋の夜長・・・・。クーラーで疲れきった体を癒したいところです。

上の写真は、お盆に嫁方の田舎の仙台（涌谷町）に行ったときのもの。娘に昨年からボディボードを教えていたのですが、今年は特にはまってしまったようです。
宮城県の涌谷町というと、本当にのどかで一面畑に囲まれた過ごし易いところです。が・・・都会で疲れた大人には良いところなんでしょうが、のどかなところ＝何もないところ！（笑） 子供にとっては遊ぶところが何もなく、車で30分程度の奥松島海岸に連日通い、朝から夕方まで海につかりっぱなし。太平洋の荒波で危ないといこともあり、私も監視役で海に浸かっていたため真っ黒になってしまいました。その成果か、大分ボードコントロールできるようになったので、来年はもう少ししっかりとしたボードで挑戦させようかと思っています。

ついこの前夏休みが終わったばかりと思っていたのですが、今週の土曜日は運動会とのこと。運動会＝秋 というイメージがありますが、最近は学校行事も季節感がなくなっているんですね～。

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貸宅地のデメリット！
①地代が低く収益性がほとんどない。
②旧借家法にしばられ、借地人の権利が強いので整理しづらい
③相続に至った場合は、相続される側が上記の点をそのまま引き継ぐことになる。

貸宅地の問題を解消するには、しっかりとしたパートナー（経験ある不動産屋さんや資産税に詳しい弁護士＆税理士）と綿密にプランを立て、根気良く交渉を重ねることでしか出口が見えてきません。
現在、相続税を支払う立場の方は、100人に4.5人程度。しかし現在検討されている税制改正では、この率を上げる方向で検討されているようですので、将来相続税が発生する可能性のある方は、他の優良資産の目減りを防ぐためにも、この収益性の乏しい「貸宅地」の問題を解決しておかなければなりません。

貸宅地の問題を解消する手段は・・・
①地主が借地権者と交渉して「借地権」を買い取って退去してもらう。
②借地権者に「借地権」を買ってもらい整理する。
③第三者に土地を買ってもらい、地主と借地人とで持分相当で分ける。
※②③の場合は、譲渡所得を新たな土地や投資用マンションなどに組み替えて資産活用を行う場合に限り「事業用資産の買い替えの特例」が活用できますので、税制上も有利に運用することが可能です。

賃貸経営大家さん応援団！では、上記のようなご相談を数多く寄せられ、資産税に詳しい税理士や弁護士とともに悩める地主さんのお手伝いをさせていただいています。
現在も東京都小金井市や千葉県の市原市などで同問題で悩んでいる地主さんの案件を数件かかえ交渉を進めています。

●ご相談は無料ですのでお気軽にお問合せください。
　 TEL: 0120-24-5175 （担当：竹本）
●メール相談はこちら！

さてこの週末は、弊社サイトでもご案内をしていた「シャーメゾンフェスタ（主催：積水ハウス現場見学会）」が開催をしていましたので、昨年相続によって受け継いだ老朽化した貸家の収益改善をご検討されているお客様をご案内してきました。

商売柄、特に多く賃貸住宅の新築現場を見ていますが、設備・仕様の豪華さへの移行のスピードが実に速くなってきていると感じています。
例えば水回り。浴槽の大きさも、たとえ１K のプランであっても分譲マンション並の大きさのものを入れ快適性を追求しています。
また、急激なIHクッキングヒーターの普及のスピードにも驚いています。少し前までは、調理はやはりガス！という認識と安心感もあったせいか、ガス式コンロのキッチンが多かったように思いま。しかし今回お客様をご案内したのが２現場は、ともにIHクッキングヒーター仕様で、逆にキッチンがすっきりまとまっているイメージがあり高級感を感じました。

今週末に、弊社（賃貸経営大家さん応援団！)がご提案（駐車場の有効利用) して賃貸経営を始められるオーナーさんと建築の請負契約を結んでいただくのですが、今回のプランの構築には、このあたりの配慮を随分と反映させていただきご提案をしました。

賃貸経営も投資のひとつであり商売です。景気の良いときの賃貸経営は、更新毎に賃料が上がる夢の経営が実現していたわけですが、現在の賃貸経営の考え方は、安定した収益を長年に亘り確保することに尽きます。
そのためには、入居満足度を高めることに尽きます。毎日使うお風呂やキッチンなど水回りの快適性へのこだわりは、顧客満足度効果が非常に高く、長い入居を促進することにつながり、賃料下落の歯止めと、安定した収益の確保につながります。

積水ハウス、旭化成ホームズ、三井ホーム、大成建設など、弊社パートナーの住宅メーカーの新築賃貸住宅が、この９月から10月にかけて多く完成します。最新の入居者ニーズを兼ねそろえた賃貸住宅ですので、一見の価値もあり！です。

お住まいのお近くの現場を探してご案内をしますので、観覧をご希望の方はお気軽にお問合せください。

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音に対する感受性は、人それぞれでまったく変わってくることが大きな要因で、ほんのわずかな音でも、気になりだしたら止まらないと思う人がいたり、大きな音でも全然気にならない。と言う人もいるので、この問題が起きたときは、本当に苦労を要します。

先日、弊社の管理物件の隣地にお住まいの方より、以下のようなクレーム（相談) が寄せられました。
隣地の方の寝室が、弊社管理のアパートの２Fに隣接しているのですが、一日中「換気扇」が回しっぱなしになってる。その音が気になって仕方ないので注意をしてほしいと・・・・。

先日気象庁より、今年の夏は観測史上最高の夏だったと発表がありました。部屋の熱気を外に出すために、一日中換気扇を回しっぱなしにしているのも、何も不思議ではありません。なんせ今年は夜中中クーラーの室外機が回りっぱなしのケースが本当に多い夏だったのですから・・・。

この問題については、ご相談をいただいた方に丁寧にご説明とご理解を求めて無事解決することができましたが、「音」の問題は、時として感情のもつれから大きな事件に発展する可能性を持っているクレームの一つだと、賃貸経営を営むオーナーさんや、これから賃貸住宅の建築をお考えの方にも、強く認識していただかなくてはならない問題だと考えています。

上階からの音を1/2に軽減する構造「SHIDO 55 シャウド55 」を積水ハウスが賃貸住宅に採用！

建築物の衝撃音を計る数値として、Ｌ値（床衝撃音レベル）というものを用いています。L値とは、上階からの衝撃音を下階で測定し、床の遮音性能を評価する数値。子どもが飛び跳ねたりする“ドスン”という重量衝撃音の遮断性能を「LＨ」、食器・硬貨の落下音など軽量衝撃音の遮断性能を「LL」で示します。

通常の木造在来工法で建てられた住宅が、L-75 、鉄骨造の建物で L-65 RC造で L-55 程度と言われています。（数値が低いほど遮音性が高い）
今回採用された積水ハウスの「シャイド）は、従来のL値65から２段階アップしたL-55。賃貸アパートでRC構造と同等の遮音性が得られることで、上下階の入居者間のストレスが軽減できる効果が期待できます。

今回は、積水ハウスの建物構造に対する取り組みをご紹介しましたが、建築会社各社では、この問題についてはそれぞれ取り組みを強化して対応をしています。新規に賃貸住宅を計画される際は、とかく建物の外観や仕様などだけ気をとられがちですが、このような入居者への配慮を考えた構造などにも気を配り、建築会社を選定することもひとつの考え方かと思います。

賃貸経営大家さん応援団！では、ハウスメーカー各社の建物の構造などを含めた賃貸住宅にたいする取り組み方などを一斉に比較検討する資料をご用意しています。弊社無料相談をお気軽にご利用ください。

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さて、問題は「ペイオフ」。すべての預貯金を対象にしたペイオフ本格解禁となったのが2005年4月1日。当時は、私も様々なところでこのペイオフに関する話をしたり、投資家や地主向けのメールマガジンやブログでずいぶんと書いた記憶がありますが、今回の「振興銀」破綻問題では、このペイオフが適用される見通しがあると、新聞各社でも報じています。

全面解禁となったのが５年前で、当時は金融機関をはじめ預金合戦も行われ、ペイオフに関する説明も相当尾紺割れており、投資家さんや地主さんなどの資産家さんは、すでに対策は行われていると思いますが、いまひとつ、ご自身の資産の管理体制を確認することが重要な時かと思われます。

先日（今回の破綻問題の３ヶ月前）、弊社に相続税対策について文京区に練馬区にお住まいのご高齢のおばあちゃんよりご相談をいただきました。

弊社パートナーの資産税に詳しい税理士に依頼して、資産状況の分析をしたところ、アパートを２棟とかなりの現金をお持ちで、このまま何も対策を施さないと、数千万円の相続税が発生することが判明しました。そこで、まず相続税の評価額を決める際、現金が100％の評価でされますので、現金を土地に変え更に賃貸住宅を建てることで評価額を更に下げるという、一番オーソドックスな資産活用の手法ではあります、ご提案をさせていただきました。幸いにして、現在では土地神話も崩れつつあり、賃貸経営を行うにはかなり立地のよい都心部のターミナル駅から近くの土地を取得することができ、現在は建物について詳細をつめているところです。

首都圏の土地が下がっていると共に史上最低金利が続く今の時代。人口の減少で、アパート経営はこれからどうなるのか？と言った懸念材料はありますが、首都圏のターミナルとなっている地域に限っては、まだまだ高賃料で、かつ入居率も良く、順調な経営推移を保っている方がほとんどです。

先行きが不透明で心配が絶えない今の時代ですが、「賃貸経営」は、株式投資やFX など大きなリスクを伴う投資と違い、リターンを求めると、他の投資が成功した際と比べると低いのすが、土地の選定や建築コストなどを厳密に調査し管理しながら行うことで、比較的低リスクで安定した収入を確保することができます。

今月は、様々なエリアで集合住宅の現場見学会が行われています。土地活用に関するご相談も随時受付をしておりますので、弊社の無料相談をお気軽にご活用ください。

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残暑厳しき折、皆様体調など崩されていませんか？
2～3日前ニュースを見ていると、今年は観測史上最高に暑い夏だったとのこと。毎晩クーラーが欠かせなく本当に疲れた！というのが本音です。

さて、上の写真は先日私がお手伝いいる、練馬商工会の異業種交流会『練馬水曜会』の納涼祭の一場面です。
この『練馬水曜会』は、練馬区内で事業を営んでいる方々の集まりで、毎月セミナーなどを企画して開催しています。いつもお堅い内容のセミナーなどが多いのですが、８月度は私が幹事と会長から命じられ、あれこれと悩んだ末「フラダンスの夕べ」を企画。練馬春日町にある「宮本ファーム」さんを借り、４０名を超える方々が、宴会＋フラダンスで楽しんでいただきました。

フラダンスは、私の地元の飲み友達？？　のフラチームの方々にご協力いただきました。
しかし・・・暑かったですね。ダンサーも観客も汗だくでしたが、とても美味しいビールをいただくことができました。皆様ご協力ありがとうございました。

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今月のイベントは、読み聞かせ！最近、童話や本などの読み聞かせが流行っているとのことですが、今回は劇団女優の「一語一会（いちごいちえ）　二人語りの会」と題して行います。
詳しくは練馬水曜会のホームページまで！

先日、テレビ東京の「ワールドニュースサテライト」を見ていると、表題の「家呑み」がはやっているとのこと。

景気後退で、年収が下がり、お父さんのお小遣いが減ったのが原因とのこと。私の場合、仕事柄、お客さんと外で呑む機会が多いので、呑まずに家に帰った時は絶対呑まない！と、数年前に心に誓ったので、家呑みすることはほとんどないのですが、昨夜は最低気温２８℃の熱帯夜。さすがに呑まずにはいられない夜でした。

昼間は冷房が効いた事務所で作業をしていることが多く「のどが痛い」冷房病。家にいる時はなるべく冷房を使わないようにしているのですが、ちょっと無理！と思い、禁断のクーラーと酒に手をだしてしまいました！
久しぶりに家呑みでTVを見る！という贅沢を味わっていたのですが、なんともTVが面白くない！
そこで、ケーブルTVをグルグルさまよっていると、「インターポール捜査官」なるアメリカのドキュメント番組に遭遇。はまってしまいました・・・。インターポールというと「国際刑事警察機構」。国境を越えて犯罪者を取締る世界の警察の協力機関ですが、日本からは、あの銭形刑事？で有名ですかね。

そのインターポールが扱った事件を再現したドキュメント仕立てのドラマが面白い！そのおかげで今日は少し寝不足です（笑）
写真の鹿児島芋焼酎「黒霧島｣をチビチビ呑りながら、残暑の夜をすごしていました。

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都市の土地に大きな価値をもたらす鉄筋コンクリート住宅！
都市は、住まいにさまざまな条件をつきつけます。
建物が密集するストレス、街と人の激しい移り変わり、防災、防犯の常用性・・・
大成建設ハウジングの「鉄筋コンクリート構造」の賃貸住宅は、そうしたさまざまな課題を克服できます。

鉄筋コンクリート構造の住宅の特徴は、やはり耐久性。コンクリート住宅は、適切なメンテナンスを継続して行うことで、永く性能を維持することができ、代々に亘って維持していくことが可能です。
また、コンクリート素材の特徴として、「耐火性」や「耐震性」にも優れ、都市の密集地の火災や地震などの災害に対するリスクを軽減することができ、高い資産価値を維持します。

●大成建設ハウジングの賃貸併用住宅のモデルハウスをご覧いただけます。
西武新宿線/下石神井石駅近くの、石神井住宅公園内の同社ブースでは、賃貸住宅のモデルハウスを展示しています。
２種類の間取りに最新の入居者ニーズを配備しており、コンクリート賃貸住宅の魅力を堪能できます。見学は随時可能ですので、ご見学をご希望の方はお気軽にお問合せください。
ご見学希望の方・資料請求の方はお気軽にコチラから！

賃貸経営大家さん応援団！パートナー
大成建設ハウジング株式会社　（03-5923-7170 担当：本多）

大手ハウスメーカーのトップをひた走る「積水ハウス」。２階建て（軽量鉄骨造）の賃貸住宅から３・４階建て（重量鉄骨造）賃貸住宅。その他高層マンションや優良老人ホームなど、土地活用に関するあらゆる建物創りはもちろん、その運営ノウハウまでをも熟知しており、今まで積重ねた経験と実績を惜しげもなく提供する、提案型営業スタイルは、これから土地活用をお考えの方や相続を控え、今後対策を必須とする土地オーナー様にとっては、非常に心強い存在です。

工場見学で建物の構造から、積水ハウスの住宅創りに対するこだわりも実際に見て体験することもできます。
積水ハウス関東工場に隣接する「積水ハウス住まいの夢工場」では、最新の入居者ニーズを捉えた積水ハウスのシャーメゾン２階建て・３階建て（賃貸住宅）をモデルハウスをご用意しており、実物をその目で見ることが可能です。そのほかにも、積水ハウスの建物の構造や技術などを見ていただくパビリオンもあり、これから建築を建てようとお考えの方にはとても好評をいただいている施設。

●見学会は毎月定期的に行われており、また、弊社（賃貸経営大家さん応援団！」にお問合せいただければ、個別でのご案内も可能ですので、ご興味がございましたらお気軽にご相談ください。

●積水ハウスのシャーメゾン

賃貸経営大家さん応援団！パートナー
積水ハウス 東京西シャーメゾン支店 吉祥寺ステーション(0422-70-3300 担当：河井）

通常、平日休みの私にとっては、以前から始まっているこの土日1000円の制度はあまり関心がなかったのですが、今回は非常に得をした！と初めて思いました。ありがとうございます。
さて、写真の冬の名物「カキ」。旅行2日目に日本三大景勝地と言われる、松島に観光に行ったときに食したもの。
焼きカキ！の暖簾を見て、岩カキでも焼いているかと思ったら通常のカキ！
松島湾はカキの養殖でも有名なところですが、濾過に濾過を重ねた綺麗な海水に３日ほどつけていることで、食することができるとの事です。※しかし、生では無理とのことでした。

しかも、この大きさで１個100円！ 嫁と二人でいったい何個食べたのか・・・。プリプリで旨かったです！

左の写真は、昨年からボディーボードを始めた娘の写真。←親ばかでスミマセン・・・。
三陸海岸の「野蒜海水浴場」が、嫁方の実家から20～30分のところにあるので、最終日も、渋滞が予想されていたので、ギリギリまで海に入っていました。しかし元気ですね。子供は。。
でもその貪欲さのおかげか、大分乗れるようになってきました。

さて、お盆休みも終わり。2010年の後半に向け、またガンバリます！

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ヤフーを見ると台風上陸！！
昨日の予報より少し早いんじゃ？と思いつつ台風の動きがとても気になります。
というのも・・・。今日の深夜に嫁方の実家の墓参りに、台風が上陸した東北に旅立ちます。

前回行ったのは３年前？？
東北道に入った瞬間からの大渋滞。１２時間くらいかかった思い出があります。嫁方の田舎は、宮城県の涌谷町といって、本当に何もないほのぼのとした田舎。でもそのほのぼの差が非常に良いところなんです。道中の渋滞さえなければ・・・（笑）
覚悟して行って来ます。

弊社は、明日より16日まで盆休みをいただきます。
と言っても、管理業。大切な資産をお預かりしていますので、店舗は休みをいただいていますが、何かあった際はいつでも出動できるよう交代で、大切な資産をお守りしています！

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上記写真は、この春(2月)にご相談を寄せられた、老朽化した貸し家（3世帯入居中）を所有されているT様の資産。都内でもまだまだ写真のような昭和の面影を残す長屋の貸家を多く見かけますが、老朽化した建物は、その強度にも問題があり、大型の地震があると、その安全性も不安が抱きます。また、このような建物の入居者は、古くからの慣習に伴った賃料で入居されていることが多く、収入面においては、決して優良な資産とは言えません。

T様からのご相談も、収益性と建物の安全性に不安を抱いてのご相談でした。T様は昨年長年勤められた会社を定年退職されたばかりで、まだまだ若く、ご夫婦そろってこれからのんびりとされたいとのお話でしたが、この長屋がどうしても心にひっかかるとの事。まだまだ若いうちに、しっかりとした優良資産に換えてからご子息様に譲りたいと思っていらっしゃるようでした。

賃貸経営大家さん応援団！では、現状をしっかり分析して、後世まで自信を持って受け継がれる建物を創ることができる、大手ハウスメーカーをご紹介させていただき、老朽貸家の建て替えプロジェクトをスタートさせました。

収支面や建物管理の問題をクリア。そして融資銀行との折衝を経て、建物のご契約を今年の３月にしていただきました。

しかし、建て替えを行うには現在入居いただいている方々に退去をお願いしなければなりません。ご入居者はご高齢な方が多く、ご入居者はもちろん行政とも細かく相談しながら無事に転居先をご紹介して退去していただくことが成立いたしました。

時は桜の季節から残暑厳しい季節に移り変わりましたが、どうにか来月解体ができるまでに至りました。年内には優良資産として新しい賃貸住宅たてとして生まれ変わることになり、今から竣工した際のT様の笑顔を見たい思いでいっぱいです。
反面、やっと着工できるという安堵感もありますが・・・（笑）

このように、老朽化した貸家や古アパートは、賃料低下による収益の悪化や、建物の安全性の問題などオーナー様にとっては厳しい問題を同時に抱えることになります。

現存入居者に対して、綿密な折衝を重ねる労力も非常に大きいことから、あきらめている方も多くいらっしゃることかと思います。

資産は有効に活用してこそ「優良な資産」。労力が大きいからという理由でそのままにしておくと、後々の相続が発生した際にもめる原因にもなります。

このような資産（老朽化アパートや老朽貸家など）をご所有され悩まれている方がいらっしゃいましたら、お気軽にご相談ください。不良資産を優良資産へと変換させるお手伝いをさせていただきます。

T様の建物の建築経過は、随時私のブログの中で報告をさせていただきます。

ここ武蔵関に越してきた当時は、畑がそこらかしこにあり、昼は暑いが、夜は涼しく、クーラーなしでも充分なほどで、住みやすい環境だと喜んでいました。が・・・、昨今のマンションラッシュや建売り住宅の建築で畑も少なくなり、まったく様相が変わってききたように感じます。

さてこの暑さ。どこまで続くのでしょうか・・・。

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毎日暑い日が続いておりますが、お体の調子など崩されていませんか？
私は先週、一足早い夏休みをいただき、毎年出かけている千葉の白浜に出かけてきました。一日は生憎の雨にたたられましたが、家族そろって南房総でリフレッシュすることができました。

さて、この春に開催して好評をいただき、ご要望が多かった「新築アパートの見学ツアー」を、このお盆明けより開催することになりました。好評をいただいた理由（アンケート）を見て見ると、お好きな日時及び場所で複数の建築会社の建物を見ることができ、建物の質や建築費用などを、リアルに比較検討することができ非常に参考になった。とご参加いただいた方々よりいただきました。

第２の賃貸シーズンと言われる９月を前に、この秋も多くの賃貸住宅が完成します。
最新の入居者ニーズを捉えた、新築の賃貸住宅をこの機会に是非ご覧ください。

観覧できる地域は、首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）に限らせていただいています。
お住まいのお近くに賃貸住宅をピックアップして、ご希望の日時にご案内しています。

賃貸経営大家さん応援団！だからできる、こんなプログラム！
新聞広告などで、賃貸住宅の現場見学会のご案内をよく見かけますが、当サイトには、多くの建築会社さんとパートナー契約をしており、新築の建築現場の情報が集まってきます。

実際に建築を考える際、どこの建築会社で施工をするか迷うのは当たり前です。賃貸経営大家さん応援団！の現場案内では、一日に複数の建築会社の現場をご案内することも可能で、実際に各社の特徴なども比較することができます。

「建物を見に行くと、その後の営業がうるさいので敬遠している」とご相談を受けるケースがよくありますが、当サイト主催の見学会では、個人情報を建築会社の営業マンに知らせることなく、ご覧いただくことも可能です。
気に入ったメーカーさんのもっと詳しい情報がほしい。プランニングを任せても良い。とご判断されるまで、弊社が窓口となりますのでご安心ください。

ご覧いただけるハウスメーカー情報など、詳しくは下記をクリックしてください。
http://www.ts-oyasan.com/clumn_detail.php?p=1985

賃貸住宅の第２繁忙期と言われる秋に向け、大手建築会社では、お盆明けあたりから新築賃貸住宅の竣工ラッシュとなります。賃貸経営大家さん応援団！では、最新の入居者ニーズを捉えた新築の賃貸住宅の見学を随時行っています。

ご覧いただける建築会社は、
●積水ハウス（軽量鉄骨造の２階建て、重量鉄骨造の３階建て賃貸住宅）
●旭化成ホームズ（軽量鉄骨造の２階建て、重量鉄骨造の３・4階建て賃貸住宅）
●大成建設ハウジング（RC造の２・３階建て賃貸住宅
●ミサワホーム（木造在来工法による賃貸住宅・蔵のある賃貸住宅）
●三井ホーム（２×４工法による２・３階建て賃貸住宅）
●住友不動産（２×４工法による２・３階建て賃貸住宅）

※見学会場につきましては、お申し込み後、お住まいのお近くの新築現場をご案内いたします。同日に複数の建築会社の建物をご覧いただき、比較・検討いただくことも可能ですので、お気軽にご利用ください。

お申し込み・お問合せはこちらをクリック！
※現場見学会希望とご記入ください。

上の写真は、昨日東京ドームに野球観戦に行ったときのもの。
弊社が所属する不動産協会が福利厚生の一環として招待をしてくれたので、足を運んでみました。
今年の野球観戦は、以前にも書いたと思いますが、札幌ドームで行われたセパ交流戦の日本ハム戦以来２回目。
東京ドームでの野球観戦は、冷房が効いていて快適です！
久しぶりの東京ドーム観戦でしたが、超とは言えないですがほぼ満員。昨年あたりは空席が目立ち、野球人気がさがっている印象を持ちましたが、少しは持ち直したのでしょうか？
景気も少しでも持ち直してくれると良いのですが・・・

野球観戦と言えばビール！800円もする東京ドームの生ビールですが、楽しいひと時を堪能させてもらいました。

世間は３連休ですねー。サービス業である弊社にとっては連休はなく、通常通りの一日を送っています。
むしろ、稼ぎとき？（笑）

さて連休初日の土曜日、親類の娘さんの結婚式があり、避暑地でもある那須高原に家族そろって日帰りで行ってきました。

結婚式に出席するなんて本当に久しぶりです。友人などが結婚式を迎えるピーク時は、毎月結婚式があり、ご祝儀貧乏になったことを、つい思い出してしまいました。

多分これからは、友人知人の娘さんや息子さんの結婚式が増えていくのでしょう。那須高原中腹にある、森の中にある教会で行われた結婚式は、とても幸せな雰囲気が漂い、久しぶりに感動をしました。
幸せそうな人をみているのって、こちらも和やかな気持ちになり、とても良いもんですね。
披露宴が終わったのが21：00。温泉で一杯飲りたい気分でしたが、翌日午前中より、打合せが入っていたため、トンボ帰り。ほんの一瞬でしたが楽しい気分が味わえました。

ｐｓ：普段祝日に高速に乗る機会が少なく、1000円高速の恩恵をはじめて授かりました。しかし渋滞も久しぶりに体験した連休初日でした・・・

さて、ストーリーは大ヒットした映画なので、ご存知の方も多いかと思いますが、
地球温暖化により、南極大陸の氷が融け始めた。棚氷の調査中にその光景を見た気象学者のジャック・ホールは、温暖化による海流の急変が将来的に氷河期を引き起こす可能性を考え、危機を訴えだが、ベッカー副大統領には相手にされず、数日後から世界各地で異常気象が頻発し始めた・・・。（ウィキペディアより）

この6～7月の雨季のなか、日本でも「ゲリラ豪雨」が猛威を振るい、各地で災害を起こしています。私の生まれ故郷である、北区でも、先日近くを流れる石神井川がゲリラ豪雨により氾濫し、多くの被害を出しました。私の友人宅も床下浸水被害を蒙り、大変な目にあった！と嘆いていました。

最初にこの映画を見たときは、非常にエキサイティングな映画で夢中になったのですが、「映画」だろ。という感が強かったのですが、近年の世界的な異常気象を見ると、段々とこの映画のストーリーと同化してきているような気もしています。

やはり、どこかの時点でこの問題（地球温暖化問題）を真剣に考えなければなりません。
「チャレンジ25」。弊社もこのキャンペーンに影ながら参画しています。

弊社が宣言していることは、
弊社管理物件の入居者に対してのゴミの分別の徹底的な指導。
家主さんに対して、エコロジー電化商品の積極的活用。　車の使用を極力控える。などなど・・・。

さて今日の武蔵関は、梅雨も空け、暑いですがカラッとしたスッキリした天気！ビールが旨い季節です。
家に帰ろうか、ちょっぴり寄って行こうか・・・
悩むところです（笑）

[開催日]: 2010年7月23日（金）・24日（土）・25日（日）[/開催日]

[講師名]: [/講師名]

[会場]: 完成現場見学会　小平市学園町西2丁目[/会場]

[主催者]: 住友不動産株式会社　戸建事業本部　集合住宅首都圏事業所[/主催者]

[詳細]: 慣れ親しんだご実家を相続され、手放すことなく資産として上手に残していくために

はじめての“アパート経営”を選択された実例です。

これから ご入居される方々への配慮、そして ご近所の方々への配慮。また これからオーナーとして長期に安定した賃貸経営を行なっていくにあたり、専門家として こだわりたい演出への配慮、

ライフサイクルコストや、そのさらに将来への配慮、そんな 様々な配慮が活かされた都市型アパートメントがこのたび 完成を迎える運びとなりました。

様々なカタチで今回のご計画に活かされた“配慮”とは？ぜひ 会場でお確かめください。

完成間近の会場で、皆様のご来場を心よりお待ち申し上げております。※詳しい資料をご用意しています。※ご見学をご希望の方は下記よりお申し込みください。[/詳細]

住友不動産の２×４工法による賃貸住宅完成現場 見学会！

７月９日に、日比谷で開催された税金問題のセミナーに参加してきました。
主催は、有限会社トータルマネージングブレーン・坪田税理士事務所。

本年から、弊社（賃貸経営大家さん応援団！）のパートナーとしてご参加していただいており、弊社も相続に関する様々な問題の相談をさせていただいたり、また直接お客様にお会いいただきご対応をしてただくなど、非常に力づよいパートナーとしての存在になってきています。

セミナーは、100名くらい入る大ホール。少し遅れて参加をしたのですが、座る場所がないほど

盛況ぶり。関西では、生前贈与の坪田！と言われているほど（本人談）、生前贈与に関して精通されており、通常、税金問題のセミナーというと、数字がずらりと並び、眠くなる人もチラホラみかけるのですが、坪田税理士のセミナーは、話の面白さもあり、かつ直接的な物言いがすばらしく、思わず坪田ワールドに引き込まれ、あっという間に終わったというのが実感です。

このトータルマネージメントブレーンは、特に資産税に関する税務問題に精通されており、相続税問題のほかに、事業承継やM＆Aなども得意分野。

昨年は、私が幹事を務める、練馬商工会の水曜会でも講演いただき、講演後の懇親会の中で、多くのご質問にご対応していただくなど、相続問題を抱える資産家の方にとっては非常に力強いサポーターとして期待できることと思います。

初回無料相談を承ります。
資産税に関する各種問題や事業承継問題など、相続に関する諸問題についての無料相談をお受けいたします。
無料相談をご希望の方は、相談したい内容と、相談希望日を明記の上、下記の問合せフォームよりお申し込みください。
●無料相談のお申し込み

ひとつは、事務所の移転。会社設立時に借りた事務所は、駅からも自宅からも近く非常に便利だったのですが、夏が地獄！ 事務所の約半分がガラス面ということもあり、この時期、冷房を最大にしても、部屋の中は灼熱状態。業務用の大きな容量のエアコンを買ったのですが・・・

また、事務所自体が狭かったので、接客スペースが少なく、来客が重なると少し不便なところがありました。

新事務所では、３ヶ所の打合せスペースが確保でき、余裕を持って接客を行うことができるようになりました。エアコンも効きますし♪

事務所開設にあたり、たくさんのお花やお祝いを頂戴いたしました。この場をお借りして厚く御礼を申し上げます。

さて、うれしい事その２は、弊社に新しい仲間が加わりました。いままで、つどバイトさんやパートさんにお手伝いをいただきながら運営を進めていたのですが、店舗の受付から各種事務作業やお部屋案内などの営業活動にも対応できるスペシャリストのスタッフ。本人より写真掲載の確認をとっていないため、今日はご紹介できませんが、改めてご紹介をいたします。

事務所の移転にHPのリニューアル＄新設など、バタバタでしたが、何とか元気に仕事をさせていただいています。

本日は水曜日で会社の定休日でしたが、びっしりとたまった事務作業などをこなすために、この曲をBGMにして爽快な気分でこなすことができました。　いよいよ今年も夏がきますね！

おはようございます！
先日、久しぶりにトピックスのコーナーを更新させていただきましたが、この私のブログも３ヶ月以上放置状態でした・・・・（汗）

さて、トピックスのコーナーでご紹介をしましたが、今月、事務所を移転しました。
看板が出来上がってくると、妙に実感がわいてきて心が引き締まります！
がんばらねば！　

先日沖縄出身の方と飲んでいたところ、夜も更け酒が進むにつれ彼から、「いっさんばーえー！」と声をかけられ、？？？？

何を言っているんだ？？と首をかしげていると、沖縄の方言で、「一生懸命走ること！」とのことです。
一生懸命走って、お客様のニーズに応えるのが私の仕事です。
いっさんばーえー！（笑）

７月初旬にこのサイトをリニューアルする予定でいます。
今以上に、読みやすく、また旬な情報なども載せてまいりたいと思いますので、今後ともよろしくお願い申し上げます。

株式会社ティーズプランニング　
代表取締役　竹本 勇二

随分とこのサイトも放置状態にしておりました。大変申し訳ありませんでした。
ホームページのリニューアルに取り掛かり、４月中には新しいサイトをオープンさせるつもりでいたのですが、思いのほか上手くまわらずに、放置状態が続いてしまって・・・・。

しかし、更新もさぼっていたにもかかわらず、相変わらず多くの方々よりお問合せをいただき、大変感謝しております。ありがとうございます。

弊社も多少手狭になったのを機に、写真の事務所に先週移転をいたしました。（オープン予定は６月24日です）
打合せスペースも多くとることができましたので、ゆっくりと色々なご相談をお伺いできることと思います。

またこのホームページ・賃貸経営大家さん応援団！と、投資物件をはじめ、各種情報をご案内する新サイトのオープンも、来月初旬には行う予定でおります。

今後ともよろしくお願い申し上げます。

取り急ぎはご案内方々、放置をしておりました事へのお詫びまで。

こんにちわ。３連休もあっという間に終わってしまいますね。
今日は午前中、お彼岸ということもありお墓参りに、私の地元北区に行ってきました。練馬に移り住んで早13年。春と秋の彼岸の時にしか帰省しなくなってしまってますが、生まれ育った場所に帰るのは楽しいものです。

さて、写真の黒松。TVなど色々なところで紹介されている有名な「ドラ焼き」です。JRの東十条駅の横にお店があるのですが、お彼岸のこの時期ですので、ご進物などのお客さんでいっぱい。30分も並んで買ってきました。

皮がふんわりした、ちょっと変わったドラ焼きですが、本当に美味しい！

子供の頃から、慣れ親しんだ味で、久しぶりに食べちょっぴり嬉しくなったのでご紹介をさせていただきました。
お店のHPは写真をクリックしてください。

こんにちは！竹本です。不動産業という、アパートや個人住宅の建築を促す業界にいるためか、最近やたらと「ECO」という文字や映像（CM）などを見かけるようになりました。

実は弊社も、一応エコを推奨する！という宣言をしており、環境省に「宣言書」なるものを提出して、地球温暖化防止を推進させていただいております。

さて、表題の私がエコを考えるようになったきっかけですが、数年前に『デイ・アフター・トゥモロー』（The Day After Tomorrow）という映画を見たのがきっかけだと思います。

大ヒットした映画なので見られた方も多いかと思いますが、ストーリーは・・・

地球温暖化により、南極大陸の氷が溶け始め、棚氷の調査中にその光景を見た気象学者のジャック・ホールが、温暖化による海流の急変が将来的に氷河期を引き起こす可能性を考え、危機を訴え発表。しかし、誰もが信じられない仮説と断定をして取り合わなかったが、数日後から世界各地で異常気象が頻発し始めた。

東京ではゴルフボールサイズの巨大な雹が降り注ぎ、LAは巨大な竜巻によって壊滅し、イギリスではスーパー・フリーズ現象によってオイルが凍結して英軍のヘリが墜落、ジャックの息子サムと友人のいるN.Y.には豪雨と巨大な高潮が押し寄せた。そして、ジャックの予測した遠い未来に起こるはずの氷河期が現代に到来するのであった・・。

学説的なことはよくわからないですが、この映画を見ると、このままではいけない！と微力ながら考えさせられる。そんな映画で、公開当時には映画館で見たのですが、以後も何回となくDVDで見返している映画のひとつとなっています。

景気低迷を抜け出そうと、消費を促す政策の一環としてECOポイントの導入を決め、多方面でこの「ECO」という活字が踊るようになって来ました。大きくは、ここが商機であると判断し、各企業が一斉にこの「ECO」をキーワードに発信しているわけですが、きっかけはともかく、一人でも多くの方が、この問題を意識することはとても有意義なことだと思います。

自分にできることは何なのか？何から始められるのか？
多分、身近なことを、そのような目線で考える意識を持つひとが一人でも多く増える。
各社が行う「ECOキャンペーン」は、とても大きな意味を持っているのではと考えます。

最近、住宅メーカーのCMや新聞広告で、やたりに「住宅版 エコポイント」がはじまりました！という活字をよく見る機会が増えてきました。

住宅版エコポイントとは、エコに貢献している建物について（新築やリフォーム）エコポイントを進呈するというもの。
新築の場合、１戸につき30万エコポイント（1エコポイント＝１円）を獲得することができ、新たにマイホームを建てようと思っている方にとっては朗報です。

賃貸住宅の場合、１戸に付き30万ポイントですので、１棟で10戸のアパートやマンションを建てた際には、300万エコポイントが獲得できるので、とても魅力的です。

先月、積水ハウスにご紹介して、３LDK×３戸のエコ仕様の賃貸住宅をご契約いただきました名古屋市のT様の場合、30万エコポイント×３＝90万エコポイントを獲得することができました。

T様の場合、建築の際に、既存の長屋賃貸住宅の入居者の立ち退きの問題があり、この費用の一部に充当できると大変喜んでいらっしゃいました。

「エコポイントに関する詳しい資料」のご請求や、エコポイント対象の建物を建てる住宅メーカー」のご紹介。また、エコリフォームによる詳しいご説明などをご希望の方は、お気軽にご相談ください。

写真の「龍馬伝」は、この1月から始まったNHKの大河ドラマですが、日本人にとってもっとも人気者のひとりと言われている「龍馬」を題材として取り扱ったことで、視聴率もそこそことの事です。
私も、リアルタイムやHDに録画をして、毎回見ています。

龍馬好きな方が、まず最初に「龍馬」に関する書籍を買う（読む）のが、、司馬遼太郎の「龍馬がゆく」ではないでしょうか。

私も確か、中学1年頃だったと思いますが、歴史好きの姉の本を借りて読んだ気がします。当時の記憶はまったくないのですが、全８巻を読みきった達成感だけは覚えています。

その後、２回程、読み返していますが、今月からまた４回目の読み返しがはじまってしまいました。表題の「寝不足」は、読み出したら、いつの間にか朝方になってしまって・・・。朝ががちょっと辛い今日この頃です。

さて、「龍馬伝」。そろそろ、土佐勤王党が結成され、幕末の渦が少しづつ動きだします。ここからが面白いところですね。

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●3階建て「BEREO べレオ」をご覧になりたい方は・・・
・中野区野方会場（中野区野方６丁目/1K×12世帯）
・杉並区阿佐ヶ谷南会場（杉並区阿佐谷南２丁目/1K・1DK・1LDK×9世帯）
・世田谷区上用賀会場（世田谷区上用賀３丁目/1K・1LDK・2LDK×15世帯）

●２階建て「CRAVIE クラヴィエ」をご覧になりたい方は・・・
・練馬区南大泉会場（練馬区南大泉5丁目/1LDK・2LDK×6世帯）
・杉並区善福寺会場（杉並区善福寺２丁目/1LDK・2LDK×6世帯）
・杉並区宮前会場（杉並区宮前３丁目/1LDK・2LDK×4世帯）
・中野区野方会場（中野区野方6丁目/1K×6世帯）

■ご観覧をご希望の方は、詳しい資料をお送りいたします。コチラ下記よりご請求ください。

今週の日曜日は、弊社の地元（練馬区の武蔵関）で働く知り合いが、舞台に出るということで、柄にもない劇見に行ってきました。吉祥寺にある小さな劇場ですが、客席と舞台がすぐ近くで、臨場感がスゴイです。

私自身は、もともと、落語や劇などを見るのが好きで、今回もお誘いを受け喜んで伺いました。
１時間半という、あっという間の時間でしたが、中々通常の生活では味わえない体験。楽しい一日になりました！

しばらくブログを放置していました・・・。
先週、熱海の温泉に出かけた帰りに箱根に寄りゴルフをしてきました。
午前中は穏やかでしたが、昼近くからは春一番。かなりの強風に煽られたゴルフでしたが、上の写真の絶景ゴルフ場です。スコアはともかく、気分は上々でした。
久しぶりに見る富士山はとても雄大で、気持ちもすっきりです。

この年末年始、様々な場面で、若手からベテランに至るまでの議員さんの講演を聞く機会がありましたが、どの先生の話も非常に話が上手く感銘を受けることが多いのですが、佐藤先生の講演は、私ごときがこんなことを言っては大変失礼な話ですが、とても饒舌とは言えず、いかにも新人議員さんと言った感じがしました。

しかし！　国防や国の先行きの話をされているときは、どんな饒舌な議員さんの話より、とてもハートに残る熱心さが伝わる、とても素晴らしい講演だったと思います。

テーマは、本サイトでもご紹介をしていましたが「高齢化社会時代の不動産の管理・運営・土地活用」の方法！
高齢化社会が進む近年、「認知症」など高齢化社会特有の病気を患われ、所有不動産の管理や運営。また資産活用に支障をきたすケースも多く、弊社にも多くのご相談が寄せられています。

昨年、板橋区に住まわれている方よりご相談をいただきました案件をコラムにしPART１を書かせていただきましたが、今回のセミナーでは、同様の個別相談も多かったとのことです。
→ コラムをご参考ください。

土地や賃貸住宅といった資産は、活用してこそ本当の「資産」と言えます。今回の反響を考えると、まだまだ問題を抱える多くの方がいらっしゃると実感もしました。

賃貸住宅「完成現場見学会」東京都葛飾区

[イベント名]:完成現場見学会　東京都葛飾区　※このイベントは終了しました。[/イベント名]
[開催日]: 2010年2月27日（土）28日（日）10：00～17：00[/開催日]
[講師名]:[/講師名]
[会場]: 東京都葛飾区宝町[/会場]
[主催者]: 住友不動産 株式会社[/主催者]
[詳細]: ２×４工法による賃貸住宅の完成現場見学会です。低コスト+メンテナンスフリーの光触媒タイルを採用した斬新なデザインの賃貸住宅！この機会に是非ご覧ください。[/詳細]

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私の妻は、とある大学病院でICU（集中治療室）の看護士をしているのですが、突然、高齢化社会特有の病気を患い病院を訪れ、パニック状態になっているご家族の光景が毎日のようにあると聞いています。

さて、本題は賃貸経営で生計を立てられている方が、上記の病気や怪我などで、賃貸経営を営んでいく上で必要な「判断能力」を失った場合はどうなるのか！　治療費用や介護費用と同時に賃貸経営（住宅）を維持していく費用などは、待ったなしでご家族を襲ってきます。実はとても大きな問題なのです。
※前回ご紹介したコラムもご参照ください。

私は、「住友不動産 集合住宅事業所」（弊社業務提携先）が主催する賃貸経営セミナーのお手伝いをさせていただいていますが、昨年末に今年の２月に開催予定のセミナーの打合せをおこなっていたのですが、この問題をテーマとした内容のセミナー開催をご提案させていただきました。

昨年夏ごろ、上記の問題で弊社にご相談にお越しになった方がおり、ご一緒に問題解決に向けてスタートしたのですが、様々な問題にぶつかり、この問題の大きさを実感いたしました。

まず第１に、介護費用や治療費用の問題。そして、所有している賃貸住宅を営む上で必要な経費や、各種契約に関する経営判断。全て「オカネ」にまつわることです。

ご相談にいらした方も最初にぶつかった壁が、この「オカネ」の問題です。賃貸住宅を数棟所有されていましたので、収入はかなりあったのですが、問題は賃貸収入などを管理している「オカネ」を簡単に触れないこと。

これは、冒頭に挙げた「生活して行く」ということにつながりますが、病気になられたご本人はもちろん、ご家族もそれぞれ生活をしていかなければなりません。きれいごとではないのです。

しかし、事前の準備如何では、もしもの際にも、円滑に賃貸経営を営むことができ、かつ円滑な資産（事業）承継ができるのです。

２月６日（土）に開催する住友不動産主催による賃貸経営セミナーでは、講師に太田美奈税理士（税理士法人 タクトコンサルティング）と今村健志弁護士（日本橋フォーラム綜合法律事務所）を講師に迎えて開催します。

太田税理士には、税理士の立場から。今村弁護士には弁護士の立場から、今までご体験され解決をしてきた実例を交えてこの問題点の解決方法を解説していただきます。

ご興味がございましたら、ぜひご参加ください。
セミナーの詳細はこちらから

こんにちは。竹本です！
新年のご挨拶ページをアップしてから、ホントに更新をさぼってました・・・。
新年会や、不動産業のシーズンでもあるこの時期、２～３月を迎える準備や、私がお手伝いしている賃貸経営セミナー（住友不動産 主催）の準備など、私にとっては、怒涛のような1月でした。

さて、写真のエビフライ！　先週の日曜日、東京でお世話になっている方のご両親が所有されている土地活用についてご相談をいただきましたので、名古屋まで日帰りで出張をしてきました。

名古屋を訪れるのは12～3年ぶりくらいでしょうか。
実際には日帰りということもあり、また車で行ったため、現地での滞在時間は５時間ほど。
名古屋の美味しいものを堪能したかったのですが、名古屋名物の『みそかつ』をいただいて帰路につきました。
写真は、名古屋と言ったら！　と思って載せただけなんですが・・・　（笑）

当初は、当然新幹線を利用して行こうと思っていたのですが、東京から行くのが３名。日曜日なら高速道路が1000円ということなので、経費を節約と、本当に高速が1000円で乗れるのか！体験したく車での出張となりました。
土日が仕事の私にとっては、1000円高速には無縁なので・・・。
でも、実際は本当に1000円になるのは「厚木」からなんですってね。知らなかったです。

さて、仕事の方は順調に万事が進み、弊社の提携業者の積水ハウスさんの名古屋シャーメゾン支店のご担当者をご紹介して、今後進めていくことになり、ホッと一安心です。

しかし往復760KM！　こんなに走ったのは何十年ぶりでしょうか。というかはじめてかもです。家路について、体自体はさほど疲れていなかったのですが、長時間の高速運転でピリピリしてたんでしょうか、妙に脳が興奮状態！　こんなのも初めての経験でした。

皆様、新年明けましておめでとうございます。関東は少し寒いですが本当に良い天気で、良いお正月となりました。
昨日は、嫁の実家でのんびりと過ごし、格闘技や紅白をかわるがわる見ながら年越しそばを食べ、2010年を迎えました。

不動産業界にとっては、益々厳しい状況を迎えると言われれている本年ですが、昨年末、私がこっそりと心の中で、師と仰いでいるベテラン賃貸経営オーナー様と忘年会をした際に、世間では不況不況と騒ぎ立てているが、そんなにあわてることはない！　と、解説を交えておっしゃられていました。

その解説は、非常に現実的なお話で、解説をお聞きしているうちに、もとから楽観的な私は、なるほど！　と・・・
今年も気を張ることなく常に「平常心」でいどみたいとおもっています。

ベテランオーナー様の解説は、すこしづつこのブログでお話していきますね。

それでは皆様、寒い日が続きますが、風邪など引かぬよう、良いお正月を楽しんでください。
本年もよろしくお願い申し上げます。

株式会社ティーズプランニング　代表取締役　竹本 勇二

弊社は、新年は５日（火）から ※店舗は7日（木）より通常営業です。

株式会社ティーズプランニング　http://www.ts-plan.net/
賃貸経営大家さん応援団！　http://www.ts-oyasan.com/
NEXT STAGE　http://www.nextstage-web.net/

12月は本当に早かった！　というのが実感です。忘年会に次ぐ忘年会。年内に終わらせなければならない仕事・・・。
本当にあっという間でした。昨日からお得意さんやオーナー様に年末のご挨拶に伺っているのですが、皆様に対して感謝の気持ちがいっぱいの2009年でした。
早いもので、会社を立ち上げて丸３年！　ここまで来られたのは、本当にお客様や業者さんをはじめ皆様のおかげと本当に思います。

昨日、地元の某教室の忘年会に呼ばれて参加をさせていただいたですが、そのオーナーが、景気が悪い！金がない！　そんなのは今の時代当たり前！！　だからせめて『元気』を出して行こう！と、大きな声で乾杯のご挨拶をされていました。

まったく同感です！　元気があれば・・・・　猪木風ですが、やはり、元気と活気は本当に大切だと思います。
年が明けると４年目のスタート！　元気よく！楽しく！がんばりたいと思っています。

一年間本当にありがとうございました。

株式会社ティーズプランニング　代表取締役　竹本勇二

※ 新年は５日より営業をいたします。
（店舗は７日よりの営業となります）

本日は、朝から鎌倉で打合せがあり、そのついでに、神奈川方面のオーナー様などに年末のご挨拶まわりをしてきました。鎌倉は夏に戸建て住宅のリフォームをやって以来だったのですが、若い頃ダイビングをやっていた関係からか、海好きの私にとっては、やはり海を見ると何だが心が和みます！　年末になり本当にあわただしかったので、余計にそう感じるのかもしれません。

空気が乾き、ちょうど「富士山」もよく見えていたので、思わずパチリとしてしまいました。

しかし、冬の海は本当にキレイです！
写真は長者ヶ崎の駐車場からのものですが、相模湾でもこんなにブルーな海。夏場では考えられないですねー。

10年前頃までは、毎週のように潜りにいっていたのですが、当時のことを思い出しました。
冬の海って本当に冷たいんですが、澄み切っていて本当にキレイなんですよ。ほんと。

まぁ、寒いと言っても水温は12月くらいまでは、18～19℃。ドライスーツで体が濡れないので、海の中自体はそう冷たさは感じないのですが、海から上がったときが本当に辛い！

でも・・・。それでも毎週潜りに行ってしまうくらい神秘な世界でした。

今年も残すところ１０日！１２月は本当にあわただしくあっという間に20日を過ぎてしまいました。
季節柄、毎日のように忘年会名目で都心の至る所に出没をしているのですが、どこに行ってもイルミネーションがきれいに輝いていて、あわただしく動いている一方で、心を和ませてくれています。

バブル景気の時期に、表参道のイルミネーションを毎年楽しみにしていたことを思い出します。
そう言えば、今年から「表参道のイルミネーション」が復活したそうで、ぜひとも見に行きたいと思っています。

さて、今週はクリスマスウィーク。私の職場では有線放送をBGMに流して仕事をしていますが、今朝から流れる曲はクリスマス関係の曲ばかりで、頭の中はすっかりクリスマス気分です。

さて、表題の「サンタは居るの？」ですが・・・
先日、小学校４年生になる娘との会話の中で、あえて私からふってみました。
まぁ、クリスマスプレゼントは何が欲しいのか？を探るためだったのですが、意外にも「居るんじゃない！」という真剣に返事が返ってきました。
小学校４年生というと、ちょうど色々な情報が交差して理解力も増してきますので、その返事自体も、受け手である私にとっては少し微妙な感はありますが、父親に夢を残してくれた娘の優しさだと思っています。

さて、今年は何をプレゼントするか？　悩むところです（笑）

先週末に、吉祥寺で飲む機会があり、久々にくり出してみたのですが、北口ロータリー前にクリスマスイルミネーションがきれいに点灯されていました。このイルミネーションも毎年恒例となっていますが、この前見たばかり・・・だと思ってました。

さて、左の写真ですが、「関のボロ市」がいよいよ来週に迫ってきました。わが地元「武蔵関」の年末の恒例行事ですが、このボロ市の季節になると、気持ちも年末モードに突入してきます。

ボロ市とは、日蓮聖人の命日をしのび行われる、駅近くの「本立寺」のお会式の日（９日）に、駅周辺に市がたつのですが、300以上もの露天が立ち並び、普段は閑静な住宅街が多くの人で賑わいます。

お祭りごとが多い下町で育った私としては、たくさんの露天が立ち並ぶこのボロ市の季節になると、自然とワクワクとします。
この街に越してきて10年。私にとっても年末の風物詩となってきています。

早いもので、今年もあと数日で12月。本当に月日の流れは早いもので、つい最近、小学校に通う子供の夏休みが終わったばかりのような気がしていたのが・・・。忘年会のお誘いもチラホラでてきたので、気分が少しづつ年末モードになってきました。

今日は、水曜日で不動産屋である弊社はお休みです。こんな時を利用して「年賀状」を作っていました。写真は、昨年の年賀状ですが、いざ作ろうと思うと、中々良いアイデアが浮かばないもんです。

あーでも、こーでも、と・・・考えていながら新聞を読んでいると。ふっ！っと浮かんできました！新聞やテレビのニュースを見ていると、「不景気」の文字だらけ・・・！

ということで、来年の年賀状のテーマは「元気」です。少しでも「元気」になれる。少しでも「勇気」がもてる。ような年賀状が出来上がったら！と思いを込めて作ってみました。

新年をお楽しみに！

昨今、振り込め詐欺(オレオレ詐欺)など、高齢者を目標とした詐欺事件などが目立ってきていますが、先日板橋区在住のＦ様(４５歳)から、以下のようなご相談がありました。
Ｆ様の母親(７８歳)が、最近少しづつ物忘れなど、認知症に似た症状が出始めたので、病院で診察を受けたところ若干ではあるがその傾向があるようで、周囲の方々も注意を配るよう医者に助言をされたそうです。お父様は既に亡くなっておられ、母親は、自身が持つ賃貸アパート２棟の家賃収入と年金で暮らしており、経済的にも特に問題がないのですが、Ｆ様の悩みは、今後病状が悪化した際の、所有財産の管理についてでした。

相続人はＦ様と長女のお二人。お二人ともしっかりとした財力をお持ちで、特にお母様の財産を必要としているわけではないのですが、この不況下の中で認知症が悪化すると、治療や介護などの費用や、所有財産の維持管理に関する費用などまで面倒をみることはできず、何か良い策はないかとのことでした。

お話を伺っていると、高齢化が進む現在では、このような悩みを抱える方は非常に多いのではないでしょうか。私自身もふと自分に照らし合わせて考えるほどでした。

話を整理しますと、安心面は････
●現時点での母親の生活は、アパート経営による収入と年金で充分である。また蓄えがあり、もし病状が悪化して入院や介護を要する場面に陥っても、経済的な問題はないとのこと。
心配点は････
●母親の病状が悪化した場合、母親自身で管理している財産を、自由に動かせなくなる危険があること。
※治療や介護、所有財産の管理に関する費用が引き出せないのではないか？という心配。

更にお話を詳しく伺うと、ご所有のアパートは築年数が大分経過していますが、今のところほぼ満室状態とのことですが、老朽化による修繕費用もかなりの額となっているようで、現在は賃料収入の中からそれらの費用や固定資産税などを捻出し維持をしているとのことです。Ｆ様の悩みは、もし母親の病状が進んだ場合、親子とはいえ、息子が母親の貯蓄からそれらの支払いができるのか？という一点で、今回のご相談は、もう一人の相続人である長女の方とも話し合い、意見を一致させてからのご相談でした。

弊社が管理させていただいている、賃貸住宅でも同様の物件があります。賃貸住宅など土地･建物などの財産を持っている方が、このような場面に陥ると、他の相続人より悪者扱いされるケースがよくあります。しかし、実際には収入を得るため(この場合賃料収入)には、かなりの出費(修繕費用や固定資産税・所得税など)もあり、場合によっては収入を超える出費を負担するケースも珍しくはありません。このような場合には法的な力を借りる必要があります。

「成年後見制度」という制度があります。
成年後見制度とは、認知症，知的障害，精神障害などの理由で判断能力の不十分な方々は，不動産や預貯金などの財産を管理したり，身のまわりの世話のために介護などのサービスや施設への入所に関する契約を結んだり，遺産分割の協議をしたりする必要があっても，自分でこれらのことをするのが難しい場合があります。また，自分に不利益な契約であってもよく判断ができずに契約を結んでしまい，悪徳商法の被害にあうおそれもあります。このような判断能力の不十分な方々を保護し，支援するのがこの成年後見制度です。

今回のＦ様のご相談に対しては、相続問題に詳しい弊社提携の弁護士に｢成年後見制度相談｣の活用について相談を行いました。詳しい内容につきましては、次回詳しくレポート致します。

※弊社では、相続問題に詳しい弁護士や、資産税に詳しい税理士と提携関係を結んでおりますので、このような問題でお悩み事がございましたらお気軽にご相談ください。また、実際の実務は専門家が行っています。

●各種ご相談はこちらから
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html

２×４工法による賃貸住宅の建築を請け負う「住友不動産」監修のＤＶＤ「気づいて！賃貸経営のリスク克服で高収益」をプレゼントいたします。このＤＶＤは、ケーブルＴＶ「アクトオンＴＶ」でも放映をされました。

２×４工法による賃貸住宅は、都市部に多い、複雑な敷地(路地上敷地や狭小敷地など）でも、自由なプランニングを施すことが可能です。ＤＶＤと共に、住友不動産の賃貸住宅実例集などもセットでお送りさせていただきます。

●プレゼントをご希望の方は
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html

※住友ＤＶＤ希望とご明記ください。

またまた、忙しさにかまけてブログの更新をサボっていました。（反省・・・）
原ジャイアンツが7年振りに日本一になりました。私は東京ドームで行われた第５戦を観戦してきたのですが、本当に感動しました！実は、昨年の西武との日本シリーズも第５戦を西武球場まで足を伸ばし観戦をしてきたのですが、大手をかけた一番で逆転負け。それも８回までは胴上げ気分で盛り上がっていたところで、よもやの逆転。帰路が非常に遠かったのを今でも覚えています。

さて、今回の第５戦は本当に熱戦でした。でも・・・。投手戦はテレビで見ていると非常に面白いのですが、球場で観戦しているとちょっと盛り上がりにかけるところがありますね。
終盤、今年も負けるのか！と半分あきらめていたところ・・・。ドラマが待っていました！
今年の日本シリーズ観戦は、非常に心地よい気持ちで帰路に着くことができました。　・・・嬉しくて、飲みすぎて、自宅に戻ったのは深夜でしたが・・・。

さて、原監督の勝負強さというか、運気というか・・・。本当にすごいものを持っていると感じます。私は、原さんの東海大相模時代からのファンですが、特に今年は本当にスゴイ運気を持った方だと感じました。

春先のＷＢＣからはじまり、ペナントに日本一。しかし、一人の力でこれほどすごいことを成し遂げることはできません。原さんを取り巻く色々なスタッフや選手たちとの呼吸がぴったり合って、それぞれが自分にできることを確実に行い、ひとつの力強いチームが完成したのでしょう。見習うところがいっぱいです！

写真は、昨年神宮球場で優勝を決めたときの写真です。いい席を陣取ることができました。

先日、毎年お米を送っていただいている新潟の農家の方から今年の新米が届きました。ちょっとしたきっかけで新潟でこしひかりを作られている農家の方と知り合うことができ、以来毎年この時期になると「新潟こしひかり」の新米を送っていただき、光っているご飯を美味しくいただいています。

最初に送っていただいたときに思ったのですが、美味しいご飯って、冷めても本当に甘味があって美味しいんです！送られてきた段ボール箱の中に手紙が一緒に入っていたのですが、「今年は冷夏の影響もあり、美味しいものができなかった」とありました。

我が家では、お米が送られたその日に家で精米して土鍋で炊いたのですが、なんのなんの・・・・。炊き上がったお米はツヤツヤで光っています。スーパーで買う「新潟こしひかり」も美味しいと思いますが比べ物になんてなりません！
ただただ「感謝」のひとことです。
美味しいご飯と海苔の佃煮。そして豆腐と油揚げの味噌汁で秋の実りを堪能させていただきました！

追加・・・
そういえば、気が付けば今年のカレンダーもあと２枚。つい先日までは半袖に短パン姿で犬の散歩に行っていたのですが、ここ何日かはめっきりと冬支度の装いに・・・。
先日は、12月に行われる忘年会のお誘いを２つももいただき、月日の流れは早いものだ！と年寄りめいたことを思っていました。あっと言う間に今年も終わっちゃうんでしょうね。

■賃貸経営セミナー＆勉強会

①開催日：H21.11月19日（木）13：00～16：00 （予約制）
【セミナー内容】
第一部：「賢い老後資金の作り方」
第二部：「失敗しない有料老人ホームの選び方」
主催：●旭化成ホームズ ●三菱UFJ信託銀行 ●ベネッセスタイルケア
http://www.ts-oyasan.com/event_detail_1696.html

②開催日：H21.11月26日（木）13：00～15：00 （予約制）
【セミナー内容】
第一部：「シニアライフの『住まい』を考える」ご自宅の活用方法！
第二部：「失敗しない有料老人ホームの選び方」
主催：●旭化成ホームズ ●三菱UFJ信託銀行 ●ベネッセスタイルケア
http://www.ts-oyasan.com/event_detail_1703.html

③開催日：H21.11月２１日（土）22日（日）23日（月）
【賃貸経営相談会】
総合デベロッパー住友不動産の賃貸経営のノウハウを伝授します。
主催：住友不動産
http://www.ts-oyasan.com/event_detail_1685.html

■完成現場見学会

①開催日：H21.11月7日（土）8日（日）10：00～17：00
●会　場：東京都葛飾区東新小岩８丁目
●主　催：住友不動産 集合住宅事業所
http://www.ts-oyasan.com/event_detail_1674.html

②開催日：H21.11月21日（土）～23日（月）10：00～17：00
●会　場：東京都大田区上池台1丁目　
●主　催：住友不動産 集合住宅事業所
http://www.ts-oyasan.com/event_detail_1681.html

シニアライフセミナー

[イベント名]:シニアライフのための「住まい」を考える※このイベントは終了しました。[/イベント名]
[開催日]: H21.11月26日（木）　
13：00～15：00[/開催日]
[講師名]: 塚越 克弘 氏
旭化成ホームズ 集合住宅営業本部[/講師名]
[会場]: アリア目黒洗足　1Fサブダイニングルーム[/会場]
[主催者]: 旭化成ホームズ
三菱UFJ信託銀行
ベネッセスタイルケア[/主催者]
[詳細]: 第一部：「シニアライフの『住まい』を考える」ご自宅の活用方法！
第二部：「失敗しない有料老人ホームの選び方」[/詳細]

シニアライフセミナー

[イベント名]:シニアライフのための「資金」を考える※このイベントは終了しました。[/イベント名]
[開催日]: H21.11月19日（木）　
13：00～16：00[/開催日]
[講師名]: 税理士  宮村百合子氏
辻・本郷税理士法人[/講師名]
[会場]: アリア目黒洗足　1Fサブダイニングルーム[/会場]
[主催者]: 旭化成ホームズ
三菱UFJ信託銀行
ベネッセスタイルケア[/主催者]
[詳細]: 第一部：「賢い老後資金の作り方」
第二部：「失敗しない有料老人ホームの選び方」[/詳細]

住友不動産の２×４工法の賃貸住宅

[イベント名]:賃貸住宅経営相談会！※このイベントは終了しました。[/イベント名]
[開催日]: H21.11月２１日（土）22日（日）23日（月）[/開催日]
[講師名]: [/講師名]
[会場]: 馬込ハウジングギャラリー内 住友不動産モデルルーム[/会場]
[主催者]: 住友不動産 集合住宅事業所[/主催者]
[詳細]: 住友不動産がプロデュースする賃貸住宅経営のノウハウを伝授します！首都圏で高い入居率を誇る住友不動産がプロデュースする賃貸住宅。競合物件との差別化や長年に亘って高い賃料を維持する秘訣など、国内屈指の総合デベロッパー住友不動産のノウハウを伝授する勉強会です。
ご参加を希望の方は、下記申込みボタンより「相談会」希望とご明記の上お申込みください。[/詳細]

住友不動産の２×４工法の賃貸住宅

[イベント名]:２×４工法の賃貸住宅現場見学会！上池台※このイベントは終了しました。[/イベント名]
[開催日]: H21.11月21日（土）～23日（月）[/開催日]
[講師名]: [/講師名]
[会場]: 東京都大田区上池台1丁目　[/会場]
[主催者]: 住友不動産 集合住宅事業所[/主催者]
[詳細]:２×４工法による住友不動産の賃貸住宅を実際にご覧いただけるチャンスです！入居者に喜ばれる最新の設備と、建物の維持管理のランニングコストを大幅に削減することが実現する、「光触媒タイル」を外壁の全面に採用したハイグレード仕様のアパートです。※会場の詳しい地図をお送りいたしますので、下記のボタンよりお気軽にお問合せください。 [/詳細]

住友不動産の２×４工法3階建

[イベント名]:２×４工法の賃貸住宅現場見学会！方南町※このイベントは終了しました。[/イベント名]
[開催日]: H21.11月1日（日）～12日（木）[/開催日]
[講師名]: [/講師名]
[会場]: 東京都中野区南台５丁目[/会場]
[主催者]: 住友不動産 集合住宅事業所[/主催者]
[詳細]:２×４工法による住友不動産の賃貸住宅を実際にご覧いただけるチャンスです！入居者に喜ばれる最新の設備と、建物の維持管理のランニングコストを大幅に削減することが実現する、「光触媒タイル」を外壁の全面に採用したハイグレード仕様のアパートです。※会場の詳しい地図をお送りいたしますので、下記のボタンよりお気軽にお問合せください。 [/詳細]

住友不動産の２×４工法の賃貸住宅

[イベント名]:２×４工法の賃貸住宅現場見学会！新小岩※このイベントは終了しました。[/イベント名]
[開催日]: H21.11月7日（土）8日（日）[/開催日]
[講師名]: [/講師名]
[会場]: 東京都葛飾区東新小岩８丁目[/会場]
[主催者]: 住友不動産 集合住宅事業所[/主催者]
[詳細]:２×４工法による住友不動産の賃貸住宅を実際にご覧いただけるチャンスです！入居者に喜ばれる最新の設備と、建物の維持管理のランニングコストを大幅に削減することが実現する、「光触媒タイル」を外壁の全面に採用したハイグレード仕様のアパートです。※会場の詳しい地図をお送りいたしますので、下記のボタンよりお気軽にお問合せください。 [/詳細]

先週の木曜日（10/29）は、弊社のご近所でいつもお世話になっている飲み屋さんのゴルフコンペがありました。毎年、春と秋の２回コンペを組むのですが、今回の参加者は総勢７組の28名。飲み屋さんのコンペで今時７組ものパーティーが組めるのって本当にすごいです！天気もご覧の通り快晴で、地元の方々と秋空の下で楽しい一日を過ごすことができました。
皆様お疲れ様でした！

次の日は、二日酔いで午前中はほとんどボーっとしていましたが・・・（笑）

今年の８月の話になりますが、「上石神井」駅周辺で新築の戸建て住宅を探されご紹介させていただいたお客様に、素朴な疑問なんだけど、建売り住宅って大丈夫なんですか？と問われたことがありました。

おかしな話ですが、私自身も５年ほど前に「建売り住宅」を購入した際、不動産業に身を置いている私自身も同じ思いをした事を思い出しました。私の場合は、不動産業に身を置いていたため多くのパートナーがいますので、情報の収集や建物に関する調べものや有利な資金調達(住宅ローン)などもスムーズに行うことができ、迷わず購入することを決断できたのですが、一般の方々にとっては、そのような作業を自身で行うにはとても労を尽くさなければなりません。戸建て住宅にしろ、分譲マンションにしろ住宅の購入は、大抵の方が一生に一回のとても大きなお買い物。建物の構造など心配になるのも当たり前です。

通常、建築会社は、施主さんと建物についての間取りなど細かい打合せを経て、最終的な設計図（構造計算も盛り込んだ)を作り、建築の確認申請を所轄の役所に行います。役所側で問題がないと判断されればOKが出て建築工程に入るのですが、問題は全ての建物がその「設計図」通りに建物が建築されているのか・・・。

もちろんほとんどの建築会社さんが、設計図通りの良質な建物を建てているのですが、中にはできていない場合も・・・。実はあります。残念なことに・・・。

一生に一度のお買い物。そして一生暮らす建物ですので安心して購入を決断したいものですね。

弊社がご案内したお客様には、賃貸経営大家さん応援団！のパートナー、原田 剛（一級建築士）の「建物診断」を受けていただき、ご安心して新居をご購入いただきました。

昨日は写真の解体作業の現場立会いをしてきました。アパート建築というと、完成したアパートばかりを想像しますが、建物を建てる前には必ずこの解体作業が発生します。作業をするのは文字とおり「解体屋」さん。実は、賃貸住宅（通常の住宅を含む）を建築する際、この「解体屋」さんの優劣が、後の作業に、ものすごく影響をもたらされるのです。

建築をする際に一番最初に乗り込むのが解体屋さん
なぜ、解体後の作業に影響するかと言うと、賃貸住宅の建築期間は、着工から完成まで2～3F建ての建物で3～4ヶ月。建てる方は、新しい建物ができるのでワクワクドキドキで、徐々に出来上がっていく姿を見るのも楽しいひと時ですが、近隣に住まわれている方にとっては、工事の騒音や業者の出入りなどで、通常の生活を工事によって阻害されることになります。

建築会社が建物を建てる際、もっとも配慮するのが、この近隣への配慮と言われています。私の経験ですと、この近隣対策は、やりすぎてもやりすぎても、しすぎることがないと考えています。そこで解体屋さんです。通常の場合建築現場へ一番最初に入る業者さんがこの「解体屋」さんです。古い建物を解体するわけですから、当然、騒音やごみや土砂などを排出しますので、近隣の方々にとっては迷惑な存在でもありトラブルを作る基にもなります。←　コレ本当の話です。　ハウスメーカーさんや私が懇意にしている解体屋さんは、そのあたりを充分に理解されて、作業にのぞまれている業者さんばかりなのですが、中にはあまり態度が悪い業者さんが多いことも確かです。建築で一番最初に入る業者さんが近隣の方々とトラブルを起こすと、他の工事も、通常では我慢してもらえる程度のものでっても、とても大きなトラブルに発展してしまうことがあります。
解体業者を施主さんが選ぶことは通常はありませんが、良い家を作る業者（ハウスメーカーや工務店さん）は、裏側では些細なこんなことにも気を配っています。

弊社（株式会社ティーズプランニング）は、お蔭様で１０月から第４期目がスタートしました。昨年のリーマンショック以降、不況風が吹く中、不動産業 界も厳しい現状を抱えていま。そんな中でもなんとか新しい「期」を迎えられたことは、本当に色々な方々に支えられた結果としてとても感謝しています。

この「賃貸経営大家さん応援団」や弊社の不動産仲介サイトは、この３年間で何回かのリニューアルをしてきましたが、会社本体のホームページがほぼ３年間放置状態でした・・・。ちょっと反省です！

４期目をスタートさせることを機に、リニューアルする決意をし、先週更新をいたしました。
最近サイト作りは、企画とデザイン意外はほぼプログラマーさんにまかせっきりでしたので、自分で作るサイトは久しぶりです。
私の場合、主にドリームウィーバーという、ADOBE社のソフトを使って作っているのですが、単純な作業も忘れていて本当に素人状態に戻っていて・・・。ちょっとアタフタしてしまいました。

会社案内程度のものですが、よろしかったら寄ってみてください。
http://www.ts-plan.net/

セミナー風景

[イベント名]:意外に知らない「借地権」と不動産全般の話※このイベントは終了しました。[/イベント名]
[開催日]: 2009年10月24日（土）10：00～12：10[/開催日]
[講師名]: 青木郁夫氏　すみしん不動産高円寺センター[/講師名]
[会場]: 渋谷セルリアンタワーＢ２「朝霧」[/会場]
[主催者]:住友信託銀行・すみしん不動産・旭化成ホームズ[/主催者]
[詳細]: 困った人でないとわからない本当の借地権・底地の姿。借地権については机上の知識がトラブルの原因になっているケースが多く見受けられます。ひとつの承諾料に対して２種類の価格の違い。地主の承諾に代わる許可の裁判について。借地権・底地の潜在的なリスクをどのように回避するかなど知って得する不動産の話を解説します。

ご希望しゃには、午後より「最新賃貸住宅の実例現場」を専用バスで回る見学会もご用意しています。
※ご参加希望の方は下記ボタンよりお申し込みください。10/24（土）セミナー募集とご明記ください。[/詳細]

「自宅を建て替えたいが、賃貸住宅も併設したいと思っているのだが・・・」。というお問合せを最近よく伺います。
先日も、弊社のオーナー様と食事をご一緒しているときに、息子に３人目の子供が生まれるので、手狭になった自宅を建て替えたいとご相談をいただきました。
方々に土地をお持ちのオーナー様ですが、ご自分たちは夫婦２人なので、駐車場として貸していた土地に、平屋の住宅を建てて引っ越すので、現在の自宅を息子に譲り、賃貸併用の住宅に建て替えて建築費用を捻出したいとのことでした。

都内で平屋の３ＬＤＫなんて、サザエさんの家みたいでカッコ良いですね！と話していたのですが、同様に、子供たちが結婚して家を出て行き、それぞれが家やマンションを持ち独立し、夫婦２人だけでは家が広すぎるので、老朽化を機に建て替えたい。しいては住宅ローンの返済資金の捻出のために「賃貸住宅」を併用したい。
といったご相談をいただいたこともありました。

自宅+賃貸住宅という考え方は、自宅だけでは収入を生むことはありませんが、余剰の敷地を賃貸住宅として人に貸すことで、収入が得られる非常に合理的な考えです。

更に賃貸住宅にすると、土地の評価が「貸家建て付け地」評価となり減額されるので、収入プラス税金の軽減。さらに収入を生むということで資産価値としても高い評価となります。

土地活用の5つのメリットをざっと記してみますと・・・。

(1) 安定収入の確保
土地、あるいは建物を賃貸することにより、長期間継続して安定した収入を得ることができます。

賃貸併用住宅、賃貸住宅経営（アパート経営）にご興味がございましたらお気軽にご相談ください。無料の個別相談や無料収支表の作成なども承っていますので、お気軽にどうぞ！

■お問合せはこちら
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html

ヤクルトｖｓ阪神

スワローズが勝ってＣＳ進出をきめました！　昨日は久しぶりに池袋→高田馬場で、大のヤクルトファンの仲間と終電間近かまで飲み友達は大変喜んでいました。
でも・・・。途中10ゲーム以上離れていてリーグ一位を決めるＣＳを行う必要ってあるのか？という話になったのですが、ヤクルトファンの友達も同意見。彼の意見は、両リーグの一位２位+両リーグ合わせて勝率の高い上位２球団によるリーグ戦。
そうなれば、例えばリーグ戦には同リーグから３球団が出場なんてこともあって楽しいかもと・・・。
ケーブルＴＶの普及で野球中継が民放からはずされ見れない状況は、野球少年時代を過ごした私にとっては非常に寂しい限り。そんな野球談義で盛り上がっていて思わず終電を忘れるところでした。

しかし金曜の終電の混雑はすごい！　最近都心ですっかり飲まなくなっていたので久しぶりの体験でした。
写真は前回のヤクルトｖｓ阪神戦を、大のタイガースファンのお客さんと観戦した写真です。

清水先生！いつも特等席をありがとうございます。お客さんは阪神が破れて悔しがっていましたが、目の前で好きな選手を見ることができ感動されていました。

笑顔を取り戻した中小企業経営者

[イベント名]:事業転換で笑顔を取り戻した中小企業経営者！　※このイベントは終了しました。[/イベント名]
[開催日]: 10月14日（水）18：00～19：30[/開催日]
[講師名]: トータルマネージングブレーン[/講師名]
[会場]:練馬区役所20Ｆ交流広場[/会場]
[主催者]: 練馬商工会議所　水曜会
株式会社ティーズプランニング[/主催者]
[詳細]: 先行きが不透明な時代背景の中、銀行の貸し渋りなどで中小企業経営者の方々は先行き不安にかられ非常に苦しい思いをされている声がよく聞かれます。そのような時代背景下でも、安定した収入を比較的低リスクで長期的に確保できる「賃貸経営」に今、注目が集まっています。本セミナーでは、事業承継問題・Ｍ＆Ａ・相続税問題など資産税のコンサルティングを手がける「トータルマネージメントブレーンの東京支社長 梶山和寛氏が中小企業の賃貸住宅経営事業への事業転換で成功をおさめた実例や、政権交代で政権を担う民主党の税制改正のポイントなども解説いたします。
●定員/60名
●参加費/￥1,000（セミナーのみの参加）　
●２部懇親会＆個別相談をご希望の方は￥2,000
●参加をご希望の方は、下記問合せボタンよりお申し込みください。
※セミナー参加希望とご明記ください。[/詳細]

運動会

今日は私の娘の運動会に行ってきました。本当は昨日開催の予定だったのですが、開催間もなくの大雨で本日に順延。昼近くからは日に焼けるほどの晴天になり、文字通りの運動会日よりでした。

会場はどこもかしこもカメラやビデオを片手にかかえたお父さんがいっぱいです。　私もその一人ですが・・・。
写真は、エイサーという沖縄の踊りをみんなで踊る団体演技の風景ですが、左手に持っている「太鼓」。これ実は、夏休みの宿題中に作って持っていくことになっていたようで、娘から言われたのがなんと夏休みが終わる一日前の夜。やれ近くのスーパーに段ボールをもらいにいったり、やれ道具を買いに行ったりで、夜中までかかってできた作った力作。

踊りをみていて楽しいのですが、私はどこのお父さんお母さんも苦労して太鼓を作ったんだなー！なんて違うところで感動をしていました。（笑）

それでも、新築時には１Ｆ部分でも入居の決定率が高いのですが、築年数がかさむにつれ、空室のリスクが大きくなってくるのも事実。今や新築の賃貸住宅プランを構築する際、長期的に安定した収益を確保するためにはの「１Ｆ部分の空室対策」は必須となっています。（ハウスメーカー各社は様々な対策をプレゼンテーションしています）

計画地が「ロードサイドなので」「駅の近くなので」、1Ｆは店舗としてのプランを作って下さい。というご相談を良く受けることがあります。

確かに店舗や事務所は、賃料も高く設定できるので、安定して長期入居してさえもらえれば、大きな収益を確保することができますので、非常に魅力的です。

1Ｆ店舗もサブリース（家賃保証）してくれたら・・・

しかし反面、「空室リスク」が高いのも事実で、皆様のご近所にも1Ｆ部分の店舗が長期間空室状態に陥っているマンションやビルが必ずあると思います。私の地元の地主さんの話で、1Ｆ部分のテナントを入れるのに1年半もかかった。という話を良く聞きます。テナントが付けば収益が向上する。しかし、いったんテナントが出ると長期空室の危険性（リスク）も強い。このハイリスク＆高リターンの構図が１Ｆ部分を店舗にした場合の現状です。

最近当サイトや弊社店舗には、土地を探しているといった「投資家」の方や、家を建てたいので土地を探してくれ。と言った問合せが何件か入るようになってきています。昨年の夏以降からこの春先までは、こちらがご紹介しても中々良い返事をいただけなかったのが現状でしたが、特に不動産投資の原点は安く仕入れて高い収益を上げる。これが基本です。

そう言った意味では、不動産投資(賃貸経営)にしろ、住宅の購入にしろ、土地が安くなっているこの時期は、まさに買い時ともいえます。そして金利の安さも魅力のひとつです。

土地のご購入をご検討の方は、お気軽にご相談ください。

９月も半ばを過ぎ、大分すごし易い季節になってきました。昨日近所の馴染みの店で一杯飲っていると、話はもう年末の「関のぼろ市」のことをはなしていました。もうあっという間に年末だー・・・と。
※関のボロ市＝１２月の１０日11日に西武新宿線「武蔵関」駅周辺にかなり大規模な露天が並びます。

年末の話はさておいて・・・。　私的には秋は大好きな季節です。だって・・・、旨いものがたくさんあるし！

資産対策のための土地活用ガイド

●土地の有効活用６つの方式
●相続税対策に役立つ土地有効活用
●具体例でわかる土地有効活用
●相続時清算課税制度を活用した土地活用
●課税の特例を活用した税金対策

資産(土地）は所有しているだけ（有効活用しない）では、支出ばかりが目立つ「不良資産」です。様々な税制の特例などを活用して収益の改善を図ることで、収入を生む本物の「資産」となります。

資産対策のための「土地活用ガイド」（積水ハウス著）をプレゼントいたします。
是非、あなたの資産を有効に活用するためのバイブルとしてご利用ください。

◎プレゼントのお申し込みは・・・
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html
※「土地活用ガイド」希望とご明記ください。 ]]> http://www.ts-oyasan.com/?feed=rss2&p=1414 http://www.ts-oyasan.com/?p=1406 http://www.ts-oyasan.com/?p=1406#comments Mon, 14 Sep 2009 01:19:21 +0000 admin http://www.ts-oyasan.com/?p=1406 [イベント名]:積水ハウスのシャーメゾンショールーム見学 「中野坂上」[/イベント名]
[開催日]: ～10月上旬 （完全予約制）[/開催日]
[講師名]:[/講師名]
[会場]: 東京都中野区本町3-25-4 東京メトロ丸の内線「中野坂上」徒歩9分[/会場]
[主催者]: 積水ハウス 東京西シャーメゾン支店[/主催者]

[詳細]: ＴＶコマーシャルでご存知の積水ハウスのシャーメゾン「完成現場見学会」です。 入居者に選ばれる充実した設備と、これからの賃貸市場を見据えた広い間取りの１ＬＤＫ。 ＣＭで流れている雰囲気のお部屋が実際にご覧いただけます。この機会に是非ご覧ください。

※このショールームは完全予約制です。ご希望の日時をご指定の上、下記問合せボタンより問合せフォームをご利用ください。（完成現場見学会資料とご明記ください）[/詳細]

積水ハウスのシャーメゾン　中野坂上ショールーム

ブログの更新ネタもなかったので、今日は私の仕事について少し書かせていただきます。
写真はいつもお世話になっているオーナーさん所有のビルの屋上。今日はその外壁や階段の塗装と屋上部分の防水塗装の現調に行ってきました。不動産屋である以上、お部屋の原状回復工事やリフォームはもちろん、建物に関係することは一通り行っています。

今回お話をいただいたビルは８階建てのビルで築10年になります。今では、メンテナンス費用がかからないといううたい文句の光触媒加工を施したサイディングやタイルなどを使った賃貸住宅が増えてきましたが、屋根においては建物を良い状態で保つために7・8～10年程度に一度はメンテナンスを行わなくてはなりません。

特に「水」は建物にとっては強敵です。水が浸食すると建物の傷みも早くなり、資産価値を大幅に落してしまうことにもつながりかねません。

先日も、鎌倉に住むオーナー様の自宅が雨漏りがするというご連絡をいただき、修繕を行ったのですが、かなりの費用を要しました。

建物のメンテナンス（外壁や屋根の塗装など）は美観を保つためだけではなく、建物の資産価値を維持することにもつながります。賃貸住宅であれば、美観が保たれ魅力ある建物を維持していれば、必要以上に賃料を下げる必要性も少なくなります。

資産価値の維持と入居率（賃料なども・・・）を維持するために、多少金額がはる工事ではありますが、必要な経費として計画をされることをお勧めいたします。

都営浅草線「東日本橋」駅　徒歩1分

[物件詳細]:サンミリオン東日本橋駅前
[販売価格]:1，580万円  利回り：6.6％
[所在地]:東京都中央区東日本橋1-2-8
[詳細]: ●専有面積/122.80㎡ ●平成11年1月築（鉄骨・鉄筋コンクリート造12階建）●設備仕様も充実しています！（2点式のユニットバス/冷暖房エアコン/パラボナアンテナ設置/ガスコンロ付きミニキッチン/浴室乾燥機付）●月額賃料　87,500円

浅草線「浅草」駅　徒歩3分

[物件詳細]:クレアシオン浅草
[販売価格]:1,450万円  利回り：6.7％
[所在地]:東京都墨田区吾妻橋1-2-5
[詳細]: ●専有面積/22.11㎡ ●平成15年4月築（RC造地上10階建　3階部分）●TVモニター付オートロック●宅配ボックス●月額賃料　82,000円

東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅　徒歩3分

[物件詳細]:スカイコート日本橋第2
[販売価格]:1,550万円  利回り：6.7％
[所在地]:東京都中央区日本橋箱崎町19-15
[詳細]: ●専有面積/20.59㎡ ●平成14年3月築（RC造8階建5階部分）●TVモニター付オートロック●南西向き●総タイル張り●東京シティタームナル、IBM箱崎ビル等、大企業のビルが林立するビジネス街の一画！近隣の会社員・OLの賃貸需要が見込めます！●月額賃料 87,000円

JR総武線・東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅　徒歩6分

[物件詳細]:セントパレス錦糸町
[販売価格]:1,600万円  利回り：6.3％
[所在地]:東京都墨田区錦糸1丁目11-9
[詳細]: ●専有面積/22.68㎡ ●平成14年10月築（鉄筋コンクリート造地上8階建/洋室７畳・K１．５畳）●月額賃料 85,000円

都営浅草線「浅草」駅　徒歩3分

[物件詳細]:パークウェル浅草
[販売価格]:1,420万円  利回り：7.35％
[所在地]:東京都墨田区吾妻橋1-11-7
[詳細]: ●専有面積/20.54㎡ ●平成15年3月築（鉄筋コンクリート造9階建、8階部分/総戸数 48戸）●徒歩圏に「浅草」「本所吾妻橋」「蔵前」●TVモニター付オートロック/バストイレ別/乾燥機能付バスルーム●月額賃料　87,000円

積水ハウスのシャーメゾン

お盆が明けた頃から、TVコマーシャルで「賃貸住宅」のCMがやたらと流れ出し、賃貸市場もいよいよ、秋のシーズンがカウントダウン状態。弊社でも管理物件への電話が日増しに多くなりさぁいよいよ！と言った感じです。

先日TVコマーシャルでタレントの香里奈がやっている「積水ハウスのシャーメゾン」のモデルルームをお客さんと同行して見学してきました。

場所は、東京メトロ「中野坂上」からすぐのところにある新築の１室をモデルルーム用に借り切っているとのことです。

見学させていただいた部屋のタイプは1LDK（50㎡弱）。まず部屋に入った瞬間の第一印象はというと、贅沢！　というのが本音のところ。積水ハウスだけではなく、最近の大手ハウスメーカーの賃貸住宅は、設備などが非常にグレードアップしています。アパートだから・・・。と言った概念で賃貸住宅を作ると、長期的には空室が目立つ。賃料が下がるなどのリスクが非常に大きくなってきますので、競合ひしめく賃貸市場では、今後「質」にこだわった建物や部屋創りが主流な考えになっていくことは必然と思われます。

実際に見学した物件は、分譲マンションとほとんど変わらない雰囲気をもつ贅沢な空間。我々不動産業者が入居希望者を案内する際、特に気を配るのが入った瞬間のイメージ。「おっ！」というイメージがお客様に伝わればある程度申し込みが決まります。※お客様のお財布の状態もありますが・・・。

では、「おっ！」っと思うのはどの瞬間なんでしょう？
例えば、このモデルルームを例にとってみますと、クロス(壁紙）にアクセントがつけられています。分譲マンションや戸建て住宅では当たり前のような話ですが、賃貸住宅では新築であっても中々そこまで凝った内装を施している部屋は非常に少なく、目新しく感じます。

通常入居希望者を案内する際は２～３件の物件を見て回ります。その2～３件の中で、どのようにして「印象」に残らせるかが、空室対策の最大のポイントです。

「アクセントクロス」。これから賃貸住宅を建てようと思っている方は、是非覚えておいてください。大きな費用をかけずに部屋のイメージをアップさせることができる、簡単な手法です。

●積水ハウスのシャーメゾンを見てみませんか？
写真のモデルハウスが東京メトロ・丸の内線「中野坂上」にあります。観覧をご希望の方には資料をお送りいたしますので、お気軽にお問合せください。
お問合せはこちらから →→→ http://www.ts-oyasan.com/mailform/form1.html
（シャーメゾン見学希望とご明記ください）

[/詳細]

今村健志弁護士（日本橋フォーラム綜合法律事務所）

積水ハウスのシャーメゾンフェスタ

９月11日（金）・12日（土）・13日（日）

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積水ハウスのシャーメゾン　クレセオ

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積水ハウスのシャーメゾン　中野坂上会場

積水ハウスの３階建てシャーメゾン　べレオ

[イベント名]:練馬区早宮１丁目会場（積水ハウスのシャーメゾン 完成現場見学会）このイベントは終了しました。
[開催日]: 平成２１年９月11日(金) ・12日（土）・13日（日）
[講師名]:
[会場]: 東京都練馬区早宮１丁目（東京メトロ有楽町線「平和台」駅徒歩11分
[主催者]: 積水ハウス 東京西シャーメゾン支店 練馬駅前店
[詳細]: ＴＶコマーシャルでご存知の積水ハウスのシャーメゾン「完成現場見学会」です。練馬区早宮１丁目会場の完成現場は、入居者・オーナー双方のプライバシーに配慮した賃貸併用住宅です。モダンな外観を持つオートロック採用の賃貸住宅。建物の内部に共用廊下を組み込み、オーナー様と賃貸エリアを分離してオーナーと入居者のプライバシーに配慮した設計を是非ごらんください。※会場の詳しい地図などをご送付いたします。ご下記の問合せボタンより問合せフォームをご利用ください。（完成現場見学会資料とご明記ください）[/詳細]

[開催日]: 平成２１年９月11日(金) ・12日（土）・13日（日）
[講師名]:
[会場]: 東京都小金井市東町４丁目　ＪＲ中央線「東小金井」徒歩５分
[主催者]: 積水ハウス東京西シャーメゾン支店 立川オフィス
[詳細]: ＴＶコマーシャルでご存知の積水ハウスのシャーメゾン「完成現場見学会」です。小金井会場の完成現場は、防犯性を重視した設備仕様と外構計画を特に意識した造りりとなっています。限られた敷地を最大限に活用した効率のよいプランニングを実際にご覧ください。　※会場の詳しい地図などをご送付いたします。ご下記の問合せボタンより問合せフォームをご利用ください。（完成現場見学会資料とご明記ください）

積水ハウスの３階建てシャーメゾン　べレオ

流しソーメン

昨日は、いつもお世話になっている地元武蔵関の皆さん楽しいイベントにご招待を受け、子供と一緒にお伺いをしてきました。主催者の方のマンションの屋上（緑豊かな武蔵関公園が望めます）でのパーティーだったのですが、現場についてビックリ！
な・なんと・・・流しソーメン台が設置してある！　流しソーメンなんて子供の時に遊園地かどこかで体験して以来だったので非常に感激しました。子供もすごーく楽しかったらしく、家に帰ってからも興奮状態。楽しい夏休みの経験ができたと思います。ありがとうございました。

ゴルフ合宿

恒例のゴルフ合宿にお盆休みを利用して行ってきました。ハウスメーカーさんや管理会社さんなど身内のコンペですが、今年は３組の参加。台風を横目に11日に出発。２泊３日の各1.5Ｒづつの強行コンペ。本当にみんなゴルフが好きですなー・・・。

私（竹本）は珍しく調子がよく、やっとこのコンペ（イーグル会）で優勝させていただきました。皆さんありがとうございした！

写真は某ハウスメーカーのＴ氏。腰がよく回っていてナイスショットです！今回は不調のようでしたが・・・。

千葉・リゾートイン白浜

また、ブログ更新をさぼっていました・・・。
６月７月は、各種相談会などのイベントをかなりこなし多くの方々とHPやメールではなく、直接お会いして話をすることができました。やはり、膝と膝を突き合わせてお話をすると臨場感も伝わり、私的にはとても充実感がありました。

長期空室にお困りの三鷹市のKさん。かなり大掛かりなリフォームを行いましたが、９月からの賃貸シーズンで、きっといい結果が生まれると思います。　しかし・・・先日のゴルフ。随分と上手になられましたね！あやうくやられるところでした（笑）

さて、長期空室になるにはやはり「理由」が存在します。玄関に入っていきなりに死んだゴキブリと遭遇したり、スリッパを履かないと足の裏が真っ白になるようでしたら問題外です。入居希望者を案内しても中々気に入ってもらうことは難しいですね。
これからは、しっかりとそのあたりも管理をさせていただきます。

写真は、先週末にちょっと早い夏休みをいただき、千葉の白浜に行ってきました。毎年この時期にお世話になっているのですが、今年よりペットの同伴もOKとなったとの事でしたので、我が家の愛犬も一緒に出かけることができ楽しい夏休みでした。
天気はイマイチでしたが・・・。

 →　http://www.nextstage-web.net/　

[開催日]: 平成21年８月２２日（土）２３日（日）
[講師名]:
[会場]:杉並区 阿佐ヶ谷北５丁目・杉並区天沼１丁目
[主催者]: 住友不動産 集合住宅支店
[詳細]:２×４工法による住友不動産の賃貸住宅を実際にご覧いただけるチャンスです！入居者に喜ばれる最新の設備と、建物の維持管理のランニングコストを大幅に削減することが実現する、「光触媒タイル」を外壁の全面に採用したハイグレード仕様のアパートです。※会場の詳しい地図をお送りいたしますので、下記のボタンよりお気軽にお問合せください。

住友不動産の２×４工法の賃貸住宅

[/詳細]

問題解決をして収益改善が実現した実例です！

エコ賃貸住宅キャンペーン　ミサワホーム

ミサワホームでは、「太陽光発電」+「オール電化」搭載で最大800万円の値引きキャンペーンを平成21年7月20日まで実施しています。「太陽光発電」のシステムというと、今まではオーナーが充電して供給をする。または余剰電力を売る形式が一般的でしたが、ミサワホームの新商品「Bell Lead eco」では、入居世帯各戸へ太陽光発電システムの配線が可能となり、入居者が自家消費するだけではなく余剰電力を売ることもができ、競合物件との差別化を協力にアピールできる画期的なシステムとなっています。

●詳しいパンフレットをご用意しておりますのでお気軽にお問合せください。
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html

※お問合せの際はお手数ですが「ミサワエコ資料」とご記入ください。

バルコニーから相模湾が一望できる戸建て

GW以降バタバタが続き、ブログを随分と更新していませんでした・・・。

さて、今日は朝から鎌倉の七里ガ浜まで弊社管理の戸建てのリフォームの打合せをしてきたのですが、しかしいつ訪問しても見事な景観です。

写真はリビング前のバルコニーから見たものですが、相模湾が一望できる素晴らしい景観。この戸建住宅は、どの部屋からも、この景色が眺められるのが大きな特徴。

鎌倉や葉山の戸建て賃貸というと、相場的にもかなり高めの設定なのですが、この住宅は相場より更に高い賃料の設定でも、入居の問合せは毎日のように入ってきます。

七里ガ浜まで歩いて4～5分と、全部屋から海が望める（風呂からも）。またバルコニーから下を見ると江ノ電が走っている。賃料が高くなるのもうなずけます。生憎と打合せに出かけた日は曇り空だったのが残念。こんな雰囲気で仕事がしたいと言うと、オーナーさんは、「仕事になりませんよ！」とのこと。それもわかる気がしました。

光触媒タイルを採用したアパート

住友不動産が提供する２×４工法による賃貸住宅は、光触媒タイルを採用した、ワンランク上の高級賃貸住宅。見た目のグレード間もさること、「光触媒」加工を施したタイルは、太陽と雨の力で自然に汚れを落とすという優れもの。
近年では、サイディングにも光触媒加工を施した部材も充実してきており、多くの住宅メーカーで採用され始めています。

賃貸住宅経営は、入居者から入ってくる賃料収入が資本。新築時の収入を長期的に維持することは困難です。同時に空室などの問題でかなりの減少も賃貸業のリスクとして見込まなければなりません。そこで長期的にも高収益を維持するために、建物にかかるランニングコストの部分に注目をしたいところです。

通常建築物は、築後8～10年程度で建物を良い状態のまま維持するために外壁の塗り替えが必要となってきます。建物の汚れは、賃料下落の格好の理由となります（競合物件との問題などで）。また建物を良い状態で維持するためにも、費用はかかりますが必ずやっておきたいメンテナンスのひとつではないかと思います。

写真でご紹介している賃貸住宅は、外壁に光触媒タイルを採用した今春竣工した渋谷区の賃貸住宅。光触媒タイルの採用効果は、ランニングコストの削減はもちろん、見た目のグレード感も増してか、入居者希望者も殺到したとのことでした。

●完成現場見学会のご案内
　2×4工法による賃貸住宅（光触媒タイルを採用）杉並区・高円寺北2丁目
　詳しくは　→　http://www.ts-oyasan.com/event_detail.php?id=1053

西武新宿線「新井薬師前駅」　徒歩５分

[物件詳細]:ラ・ステージ・ノース中野
[販売価格]:１３，４００万円  利回り：６．８４％
[所在地]:東京都中野区新井５丁目
[詳細]: ●建物面積/１０９．０１㎡（３２．９７坪） ●平成２１年３月築（８戸/鉄骨造４階建）●充実の設備！●年間予想収入９１６．８万円

JR線「池袋」駅　徒歩８分

[物件詳細]:豊島区南池袋一棟売マンション
[販売価格]:１２，２４０万円  利回り：５．０％
[所在地]:東京都豊島区南池袋２丁目
[詳細]: ●建物面積/１３９．３６㎡ ●平成１７年１１月築（６戸/鉄骨造３階建）●利便性に優れた稀少物件！●年間予想収入６１２万円

西武池袋線「中村橋」駅　徒歩５分

[物件詳細]:新築店舗つき住宅
[販売価格]:８，２５０万円  利回り：６．９３％
[所在地]:東京都練馬区中村３丁目
[詳細]: ●建物面積/２０５．２０㎡ ●平成２０年１１月築（鉄骨造４階建）●日当たり良好、屋上眺望良好！●近隣商業地域

東京メトロ線「新高円寺」駅　徒歩７分

[物件詳細]:my plun Y
[販売価格]:９，９８０万円  利回り：７．４０％
[所在地]:東京都杉並区高円寺南
[詳細]: ●建物面積/１０７．０５㎡ ●平成２０年１１月築（１Ｒ×８戸/木造２階建）●JHS住宅・地盤１０年保障システム●全室ロフト付き●年間予想収入７，３９２，０００円

西武池袋線「江古田」駅　徒歩８分

[物件詳細]:my plun旭丘
[販売価格]:６，７９０万円  利回り：８．１６％
[所在地]:東京都練馬区旭丘２丁目
[詳細]: ●建物面積/１１９．０５㎡ ●平成２１年２月築（１Ｒ×８戸/木造二階建て階建）●検査済証明書取得済●主要構造部の耐久性能１０年間保障●年間予想収入５，５４４，０００円

JR京浜東北線・埼京線「赤羽」駅　徒歩9分

[物件詳細]:アビタシオン赤羽西
[販売価格]:９，２００万円  利回り：６．６９％
[所在地]:東京都北区赤羽西
[詳細]: ●建物面積/１６０．６９㎡（４８．６０坪） ●１Ｋ×６戸/木造２階建て●オートロック・全室エアコン付き●年間予想収入６，１５６，０００円

他に「オール電化賃貸住宅」「これからの賃貸住宅の動向」「事業承継」についての講演もあります。

積水ハウスの賃貸住宅セミナー

Sha Masison ECO style

１９９７年の１２月に京都で開かれた「地球温暖化防止京都会議　COP3」から始まった、地球環境問題に対する取り組みが、着実に社会に浸透してきています。ECOカー減税やECOポイントの開始など、具体的な動きもみえてきており、市民の間で関心度が増してきているようです。
賃貸住宅関連においては、業界で唯一エコファースト企業の認定を環境相から受けている「積水ハウス」が発売した「Sha Masison ECO style」に注目をしたい。

商品カタログを見てみると、「太陽光発電システム」と「オール電化」を組み合わせた新しい賃貸住宅が生まれました。と謳われています。「太陽光発電」「オール電化」と従来から持つ高い住宅性能（高い遮断性＆気密性」で、CO２排出量を大幅に削減することが可能で、１年間で杉の木84本分の環境貢献ができるとのこと。

環境貢献と同時に高い資産価値を生み出す「Sha Masison ECO style」を一度検討されるのも良いかと思われます。
また、入居者側から見ても、太陽光発電によってもたらされる恩恵のひとつである「光熱費の削減」は大きな魅力。さらに話題のECO賃貸住宅に住む。という社会貢献が、高いステータスとなり、他の競合物件との差別化にもつながり安定経営が期待されます。

今春お引渡ししさせていただいた新築の物件の中でも、既に太陽光発電+オール電化のECOスタイルを取り入れたの賃貸住宅もあり、お引渡しの前には全室に入居申し込みが決まるなど人気の物件となっています。

太陽光発電については、補助金制度もありますので一考されるのも良いかと思います。
※補助金についての詳細はお気軽にお問合せください。

●「Sha Masison ECO style」カタログプレゼント！
積水ハウスの「Sha Masison ECO style」カタログをご希望のかたは、下記問合せフォームからお気軽にお申し込みください。※積水ハウスカタログ希望とご記入ください。
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プレステージカントリー倶楽部

今週は、弊社がいつもお世話になっている飲み屋さんが開催するゴルフコンペがあり、栃木のプレステージカントリーで楽しい一日を過ごしてきました。新緑がまぶしく、いよいよ夏もすぐそこ！という感じです。
弊社からは３名が参加をさせていただいたのですが、優勝をかっさらっていったヤツが出ました。申し訳ありませんでした・・・。

しかし、前回参加させていただいた時も思ったのですが、街場の飲み屋さんで７組という大コンペが組めるなんて、今時すごいお店だと感心します。
次回もよろしくお願いいたします。

住友不動産の賃貸経営セミナー

このサイトでもご案内をしていました、住友不動産主催による賃貸経営セミナーが、５月１６日（土）に開催されました。
タイトルは、『老朽化アパート経営の問題点を克服して健全な賃貸経営を！』。老朽化アパートの経営リスクをテーマにしたセミナーでしたが、定員70名のところ100名を超える参加申し込みがあり、関心の高さが伺えました。弊社の賃貸オーナー様も数名参加されたのですが、とても勉強になったと喜んでいただきました。
建物の老朽化は回避できないところですが、前向きに捉え様々な対処を施すことで健全な賃貸経営を運営することが可能です。「家賃滞納」「不良入居者問題」などでお困りの事がございましたら、お気軽にご相談ください。

■お問合せは下記よりお気軽に！
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html

南が丘牧場

土日に高速道路を利用することは無縁と、特に関心を持っていなかったのですが、このゴールデンウィークに家族で出かける機会があり、初めて利用してきました。東京を出発したのが５日からと、GWの最後だったためか、以外にも道は行きも帰りもスムーズ。GW中のニュースでは、どこもかしこも大渋滞！との触込みだったので、ツタヤで借りたDVDを大量に積み込んで出かけたのですが、ちょっと拍子抜け。
さてこの制度ですが、実際にはどの程度景気対策に効果があるのでしょうか？
先週、練馬区から「定額給付金」が振り込まれ、嫁からどうする？と打診されましたが、￥1000で行けるのなら、いつもより少し遠くにでもと思うのですが、渋滞の方も気がかり。
相乗効果で少しでも消費気分が高まり景気が上がってくれればと思いますが・・・。

ＪＲ中央線「荻窪」駅　徒歩７分

[物件詳細]:プレール荻窪弐番館
[販売価格]:１，６８０万円  利回り：５．９％
[所在地]:東京都杉並区荻窪３丁目
[詳細]: ●専有面積/１８．４８㎡ ●平成１４年３月築●１Ｋ●３駅利用可能●月額賃料　８３，０００円

東武東上線「東武練馬」駅　徒歩４分

[物件詳細]:ディオスカーラ徳丸
[販売価格]:１，５７５万円  利回り：８．０％
[所在地]:東京都板橋区徳丸２丁目
[詳細]: ●専有面積/３４．４１㎡ ●平成１４年１１月築●１ＤＫ●南角部屋・ルーフバルコニー●月額賃料　１０５０００万円（年収１２０万円）

東京メトロ日比谷線「六本木」駅　徒歩８分

[物件詳細]:メインステージ西麻布　ワンルーム
[販売価格]:１，８００万円  利回り：６．０％
[所在地]:東京都港区西麻布２丁目
[詳細]: ●専有面積/２０．９２平米 ●２０００年８月築●月額賃料　９万円

JR山手線「高田馬場」駅　徒歩７分

[物件詳細]:スカイコート高田馬場　ワンルーム
[販売価格]:１，４６０万円  利回り：６．５０％
[所在地]:東京都新宿区下落合２丁目
[詳細]: ●専有面積/１８．０４㎡ ●平成１３年１０月築●最上階・南向け●３路線利用可能●月額賃料　７９，５００円

東京メトロ丸の内線「南阿佐ヶ谷」駅　徒歩４分

[物件詳細]:サニーコート南阿佐ヶ谷　B号棟
[販売価格]:９，９８０万円  利回り：７．３６％
[所在地]:東京都杉並区成田東５丁目
[詳細]: ●建物面積/１３６．１６㎡ ●平成２１年３月築（８戸/木造２階建）●ハイグレードな設備●生活便利設備充実●年間予想収入７３４．４万円

東京メトロ丸の内線「南阿佐ヶ谷」駅　徒歩４分

[物件詳細]:ウエストコート南阿佐ヶ谷　A号棟
[販売価格]:９，９８０万円  利回り：７．３２％
[所在地]:東京都杉並区成田東５丁目
[詳細]: ●建物面積/１３７．２４㎡ ●平成２１年３月築（８戸/木造２階建）●ハイグレードな設備●生活便利設備充実●年間予想収入７３０．８万円

西武新宿線「都立家政」駅　徒歩４分

[物件詳細]:シエスタパンジー
[販売価格]:６，８５７万円  利回り：９．８％
[所在地]:東京都中野区若宮
[詳細]: ●建物面積/１０７．２４㎡ （木造２階建て　１０世帯）●平成２１年６月築●月額収入６，７２０，０００円

西武新宿線「野方」駅　徒歩５分

[物件詳細]:シエスタデイジー
[販売価格]:６，０３７万円  利回り：９．７％
[所在地]:東京都中野区野方
[詳細]: ●建物面積/８９．８１㎡ （木造２階建て　８世帯）●平成２０年１２月築●月額収入５，８５６，０００円

西武池袋線「東長崎」駅　徒歩３分

[物件詳細]:ＯＬＩＯ東長崎
[販売価格]:１，６９０万円  利回り：６．０３％
[所在地]:東京都豊島区長崎
[詳細]: ●所有面積/２２．１８㎡ ●平成１４年築●月額収入１，０２０，０００円

京王線「桜上水」駅　徒歩５分　

[物件詳細]:アプレシティ桜上水
[販売価格]:１，４５０万円  利回り：５．９５％
[所在地]:東京都杉並区高井戸
[詳細]: ●所有面積/２０．０４㎡ ●平成１６年２月築●月額収入８６４，０００円

井の頭線「富士見が丘」駅　徒歩８分

[物件詳細]:トーシンフェニックス富士見が丘
[販売価格]:１，７５０万円  利回り：５．６２％
[所在地]:東京都杉並区高井戸
[詳細]: ●所有面積/２０．５９㎡ ●平成１４年９月築●月額収入９８４，０００円

東急田園都市線「三軒茶屋」駅　徒歩４分

[物件詳細]:ヴェルト三軒茶屋２－６０３号室
[販売価格]:１，８００万円  利回り：６．５４％
[所在地]:東京都世田谷区太子堂
[詳細]: ●所有面積/２２．６８㎡ ●平成１８年１０月築●月額収入１１７，７２００円

JR山手線「高田馬場」駅　徒歩９分

[物件詳細]:ルーブル高田馬場
[販売価格]:１，６７０万円  利回り：６．０％
[所在地]:東京都新宿区高田馬場
[詳細]: ●所有面積/２０．５２㎡ ●平成１５年１１月築●充実の設備●月額収入８５，６００円

西武池袋線「大泉学園」駅　徒歩５分

[物件詳細]:東大泉６丁目売り地
[販売価格]:５，４８０万円
[所在地]:東京都練馬区東大泉
[詳細]: ●土地面積/１９７．４２㎡●地目/宅地●建ぺい率/８０％●容積率/３００％●坪単価１５０万円

西武有楽町線「有楽町」駅　徒歩２分

[物件詳細]:江古田・新桜台売り地
[販売価格]:７，５８０万円
[所在地]:東京都練馬区桜台
[詳細]: ●土地面積/１８９．４６㎡●地目/宅地●建ぺい率/６０％●容積率/１６０％●建築条件なし

東武東上線「東武練馬」駅　徒歩９分

[物件詳細]:徳丸３丁目売り地
[販売価格]:５，９８０万円
[所在地]:東京都板橋区徳丸
[詳細]: ●土地面積/１５０．０１㎡ ●地目/宅地●建ぺい率/６０％●容積率/２００％●南側道路

JR中央線「高円寺」駅　徒歩３分

[物件詳細]:スターハイツ高円寺　ワンルーム
[販売価格]:９４５万円  利回り：８．６３％
[所在地]:東京都杉並区高円寺北
[詳細]: ●所有面積/１６．００㎡ ●昭和５８年９月築●オートロック完備●外観タイル張り●年間予想収入８１６，０００円

東武東上線「中板橋」駅 徒歩1分

【 販売価格 】 99,800,000 円
【 年間収入 】 8,232,000円　※686,000円/月　満室時
【 土地面積 】160.52㎡
【   建　物   】木造モルタル２階建て　1Ｋ×１０戸
【   居　室   】1Ｋ×１０戸 ※全室ロフト付
【　 完  成   】平成21年３月20日　現在満室
【　 設  備   】オートロック・ペアガラス・防犯シャッター（1Ｆ）・冷暖房・浴室乾燥機・ウィシュレットほか）
※詳しい資料をご用意しています。資料請求は下記アドレスからお気軽に！　中板橋資料請求とご記入ください。
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html ]]> http://www.ts-oyasan.com/?feed=rss2&p=918 http://www.ts-oyasan.com/?p=907 http://www.ts-oyasan.com/?p=907#comments Sat, 18 Apr 2009 05:14:46 +0000 admin http://www.ts-oyasan.com/?p=907 ◆H21年４月18日配信のメールマガジンより。

弊社企画による賃貸住宅（板橋区）

賃貸市場のシーズンと言われる1月～3月(春)が終わりを迎え、平穏な雰囲気に戻りつつある賃貸業界ですが、今シーズンの動向はかなり厳しい状況であったようです。弊社が管理する物件(新築を含む）は何とか無事に入居付けができましたが、２～３月竣工の新築物件であっても４月の半ば現在埋まらないモノも、地域によってはあると聞いています。

また、弊社と業務提携を行っている首都圏では中堅の管理会社「ロイヤルエンタープライズ」に聞くと、景気の影響からか賃料の指値(相手からの値引き交渉）が今までに何度と言われた「不況」と言われたシーズンより数倍多く、地域によっては、空室を埋めるため下げざるを得ないケースも多々あったと話されています。

好不況の波を金融市場とともに最初にかぶるケースが多い不動産市場ですが、値動きが激しいの、土地・分譲住宅・分譲マンションの売買というものが中心で、こと首都圏の賃貸市場に限っては比較的安定的に推移していました。100年に一度と言われる大不況。徐々に様々な市場に波を立てているようですね。

しかし、賃貸経営者にとっては泣き言など言ってはいられません。こんな時こそ知恵を振り絞りなんとか切り抜けねばなりません。賃貸経営のリスクとしてまず挙げられるのが「空室」の問題です。賃料収入しか収入源がない賃貸経営では空室は是が非でも避けたいところです。

前置きが少し長くなりましたが、今号のメルマガでは、空室対策について少しお話をさせていただこうと思います。

■バブル期の賃貸経営では、２年ごとに入居者を入れ替えるのが一番儲かる手段と言われていました。
私ごとですが、私の父も都内に２棟の単身用の賃貸マンションを都内に建築しました。ファミリー向けの賃貸は回転が悪いという理由を、その当時聞いた記憶があります。バブル期は、２年の更新毎に家賃が上がっていくという、今では考えられない状況でしたので、更新料がかかりさらに家賃が上がる。同じお金がかかるなら、いっそ新しい所に移ろうという気持ちになる人が多かったのです。
さらに当時では、賃貸経営者の魅力的な収入源である「礼金」が、大概の物件で２ヶ月取れ（1ヶ月分は家主が確保）、さらに原状回復費用も家主側の言いなりに近い状況でしたので、回転率を高めるという経営手法が一般的でもありまいた。

しかし、前回のバブル崩壊以降、賃貸経営の営業手法に対する考え方が一新しました。入居者の回転率を上げるのではなく、なるべく長く住んでもらうことが、成功する賃貸経営の基本となっていています。

関東地方では、今まで「礼金」収入が慣例化していましたが、昨今の入居者が部屋探しをする際のポイントとして、初期費用がかからない物件を挙げています。駅前などの不動産業者を通れば、アパートやマンションの募集図面が貼られていますが、礼金１ヶ月という物件が大半を占めていますので確かめてみてください。
しかし礼金の2ヶ月がまったく取れないということではありません。例えば、今の時代でも２ヶ月の礼金が取れるエリアというと、住みたい街ナンバー１に輝く「吉祥寺」や人気エリアである東急東横線の人気の駅。また京王線や小田急線など人気路線の主要駅など、それぞれ徒歩5～10分圏内の新築物件などは募集時期によっては礼金２ヶ月を獲得するチャンスはあるようです。

■礼金２ヶ月と1ヶ月では賃貸オーナーにとってどのように違うのか？

アディダス

先日、楽天で購入したアディダスのランニングシューズが届きました。
何故に？と私も思っているのですが・・・。

３月に行われた東京マラソンを見た晩に、有志の飲み会を吉祥寺で行った際、私が軽口をたたいたところから話が始まります。

その頃は、野球のWBCも行われていたせいか、感動に満ち溢れていたのかも知れませんが、来年の東京マラソンをみんなで走ろうか？と酔った勢いで提案をしたのですが、回りの反応は、えっ？なにまたいい加減なことを言ってるんですかぁ？　と冷ややかな声。

言ってしまった事を覆すのも悔しいので、その席にいた若手に、15人くらい集めて「東京マラソン2010を走る会」を発足させる指令をだしました。※半ば強引にお願いをしちゃいました。

あれから約１ヶ月がたった今、参加メンバーは以外にも12～3人に膨れ上がり目標人数までもう少し。キャプテンを命じたまとめ役の若手の話では、以外に声をかけると喜んで参加してくれるようで、今では「やっぱり20名集めましょう」と張り切っています。言い出しっぺの私としては、もう後には引けない状態で、何事も形から入る私としては、まずは「シューズ」からと楽天で購入してしまいました。まぁ、ポイントがいっぱい溜まっていたので・・・。

そんなわけで「東京マラソン2010を走る会」を発足いたしますので、ご興味があったら是非ご参加ください。

PS:先週より、ここ2～3年妻まかせにしていた愛犬の散歩を朝晩と続けています。

4月12日配信のメールマガジンより。

100年に一度と言われる「経済不況」。弊社が身を置く不動産業界は、まさに中心的な存在で厳しい状況が続いています。

弊社は、東京・石神井地区に不動産店舗を構えていますが、毎日のように様々な営業電話が掛かってきたり訪問を受けます。

中でも、建売り業者さんが土地や売りたい家があったらご紹介ください！という電話や訪問は、昨年の夏前ころまでは毎日のようにありました。買取り価格もかなり良い条件を出していただいていたので、諸所の事情で直ぐに売りたいというお客様には大変喜んでいただいていました。

これが夏を過ぎたあたりから状況が一変。『買い』の営業は全くなくなっただけではなく、懇意にしている建売り業者に、買ってもらえないか？という相談に対して、「今は買えない」という回答。これは偏に市場の冷え込みが原因で、在庫が捌けないので新しい投資ができないといった、いわゆる負の連鎖が引き起こした現象といえます。

今年の初め、懇意の大手建売り業者さんの所長さんと、酒を飲む機会があり建売り業界の話を聞く機会がありました。市場が冷え込む今、土地の価格も減少傾向にあり、仕込み(仕入れ)のチャンスではあるが、金融機関の融資条件も厳しくなっているので実質的には「動けない」ということでした。

昨年始め頃には、立地の良い40～70坪程度といったアパート建築用地として最適な土地は、市場には殆ど流れて来なかったのですが、現在は割と多く情報が流れてきています。

中には賃貸市場の中でも人気の高いエリアで、相場から２～３割減での情報も在り、資産の組み買え(交換)などによって自身の資産を優良化をさせたい。とお考えになられている方にとっては、いい機会かもしれません。

そんな中、政府の経済対策効果もあってか、この３月頃より売りたい家や土地はありませんか？と言った電話や訪問が徐々に増えてきています。実際に街では、建売り物件の建築現場も多く見かけるようになってきています。

テレビや新聞では毎日のように不況が伝えられていますが、はたして不動産業界が、今後どのような動きを見せるのか？建売り業者さんの動きを、こういった視点で見ることも、不透明な時代を読むカギと言えます。

賃貸経営大家さん応援団では、今後も業界内で気になる動きなどがありましたら、都度題材に取上げてご報告をしたいと思っています。

さて、関東地方では桜も今週いっぱいで見納めかと思われ、これからは清清しい新緑の季節です。市況も明るい兆しが見えると良いですね。

今号も最後までお付き合いありがとうございました。

■賃貸経営に関するお悩みやご相談はお気軽に！
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　テーマ：老朽化アパート経営の問題点を克服して健全な賃貸経営を！
　　http://www.ts-oyasan.com/event_detail.php?id=851
　
　老朽化したアパートを所有していると、家賃滞納や地震や火災発生時のリ
　スクなど問題点も多く存在します。講師に、不動産関連に詳しい今村弁護
　士を招き、対処方法などを解説します。
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　21年度税制改正のポイントは土地取得に注目すべき特例が創設！
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◆【完成現場見学会 PART1】
　住友不動産の２×４工法による賃貸住宅が渋谷区本町で完成します！
　http://www.ts-oyasan.com/event_detail.php?id=820

◆【完成現場見学会 PART2】
　住友不動産の２×４工法による賃貸住宅が東京都狛江市で完成します！
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【編集後記】
昨今の不安定な経済状況の中で、昨年夏頃まで高騰を続けていた「土地」などの不動産価格が徐々に下がってきている気配を感じます。
弊社では、不良資産(収益を生まない資産）を優良の資産(収益を生む資産）へ再生させるご提案も行っています。のでお気軽にご相談ください。
※事業用資産の組み換えを始め資産税に詳しい税理士さんと提携しています。

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▼発行者：賃貸経営大家さん応援団！ http://www.ts-oyasan.com/
　　　　　株式会社ティーズプランニング　代表取締役 竹本勇二

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　　　(c)2004-2009 賃貸経営大家さん応援団 All Rights Reserved.
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東武東上線「中村橋」駅　徒歩２分

[物件詳細]:アルヴェリーノ中村橋
[販売価格]:９，９８０万円  利回り：８．２％
[所在地]:東京都板橋区２９番９
[詳細]: ●建物面積/１７２．６２㎡ ●２００９年３月築（１Ｋ×１０戸/木造モスタル造二階建/オートロック・ロフトつき）●年間予想収益６８９，０００円

京王線「代田橋」駅　徒歩７分

[物件詳細]:モン・シャトー明大前
[販売価格]:１億３，８００万円  利回り：６．５６％
[所在地]:東京都杉並区和泉２丁目
[詳細]: ●土地面積/１７７．９８㎡ ●平成１９年４月築（１Ｋ×８戸/木造２階建）●高性能水活水装置付●年間予想収入９，０６１，０００円

小田急線「経堂」駅　徒歩２分

[物件詳細]:ＧＣ経堂
[販売価格]:２億２，０４０万円  利回り：６．７％
[所在地]:東京都世田谷区宮坂３丁目
[詳細]: ●建物面積/３０７．３６㎡ ●平成２１年２月築（１４戸/ＲＣ造４階建）●充実の設備仕様●デザイナーズマンション●年間予想収入１４，７７２，０００円

目黒線「西小山」駅　徒歩８分

[物件詳細]:ＧＣ西小山
[販売価格]:２億９，９９０万円  利回り：７．２５％
[所在地]:東京都品川区荏原４丁目
[詳細]: ●建物面積/４９４．７０㎡ ●平成２１年２月築（１９戸/ＲＣ造５階建）●充実の設備仕様●デザイナーズマンション●年間予想収入２１，７５６，０００円

京王線「幡ヶ谷」駅　徒歩１０分

[物件詳細]:ＪＰＣ南台マンション
[販売価格]:９，７８０万円  利回り：７．１０％
[所在地]:東京都中野区南台２丁目
[詳細]: ●建物面積/１６３．９０㎡ ●平成２０年１月築（１Ｒ×８戸/鉄筋造り地上３階建）●充実の設備・仕様●年間予想収入６，９４８，０００円

京王線「笹塚」駅　徒歩９分　〔利回り：６．０％〕

[物件詳細]:J’sコート笹塚
[販売価格]:１億３，９８０万円  利回り：６．０％
[所在地]:東京都渋谷区笹塚３丁目
[詳細]: ●建物面積/１７４．６２㎡ ●２００７年１月築（１Ｋ×８戸/ＲＣ造３階建）●充実の設備＆クオリティな空間●月収７０万円

西武新宿線「武蔵関」駅　徒歩７分

[物件詳細]:武蔵関売り地
[販売価格]:４，９８０万円
[所在地]:東京都練馬区関町北１丁目
[詳細]: ●土地面積/１１７．８９㎡ ●地目/宅地●建ぺい率/５０％●容積率/１５０％

京王線「芦花公園」駅　徒歩６分

[物件詳細]:芦花公園売り地
[販売価格]:４７００万円
[所在地]:東京都世田谷区南鳥山１丁目
[詳細]: ●土地面積/１１３.６８㎡ ●地目/宅地●建ぺい率/６０％

2008年優勝決定のゲーム

WBCの興奮そのままに、2009年のペナントレースが先週の金曜日に開幕をしました。子供の頃から野球好きだった私にとっては、毎年プロ野球が開幕がする日をドキドキして向かえたものでした。

最近は野球のほかにサッカーやバレーがプロ化され多角化された影響か、昔ほどプロ野球の開幕が騒がれないようになった気がします。

数年前まで毎年10数試合は東京ドームなどで観戦していた私でさえ、昨年の観戦は３試合。（写真の優勝が決定した試合と日本シリーズ）昔の野球熱を懐かしく思います。

実は昨年、久しぶりに開幕戦を見ようとチケットをとっていたのですが、チケットを取ろうと思ったらビックリ！簡単に手に入るではないですか・・・。一昔前はプラチナチケットと言われ、どうしても見たいゲームがあると、新橋などの金券ショップを回ったものでした。

今年はWBC景気もあってか、久しぶりに野球が盛り上がっていたので、ぜひ見に行こうと思い、インターネットで探した所、チケットが買えない・・・。ぇっ？って感じでしたが、私を含む野球世代の方々にとっては、野球熱が上がるのは嬉しいものだと思います。さぁビールの旨い季節がやってきました！

屋形船

昨日は弊社の地元(石神井地区）の有志による、「屋形船deお花見」大会に参加してきました。
夕方に集合して貸切バスで品川の船宿「むつみ丸」へ。まだ陽が明るい車中から宴会状態。車中の勢いそのままに屋形船に乗りこみ、いざ隅田川。途中浜離宮～築地を経て隅田川を下り、桜で有名な向島へ。向島の桜は、私が生まれ住んでいたところよりすぐ。石神井地区に来る前までは毎年ここの桜を見ていたので、なんとも懐かしい薫りがしました。来月は春のゴルフコンペ。楽しみです。 ]]> http://www.ts-oyasan.com/?feed=rss2&p=842 http://www.ts-oyasan.com/?p=837 http://www.ts-oyasan.com/?p=837#comments Mon, 06 Apr 2009 07:21:14 +0000 admin http://www.ts-oyasan.com/?p=837 [イベント名]:成功する不動産投資＆賃貸経営　※このイベントは終了しました。
[開催日]: 平成21年４月１８日（土）　13：00～16：15　※無料個別相談有り
[講師名]: 北野琴奈氏　ファイナンシャルプランナー（CFP）　他
[会場]: 吉祥寺東急イン
[主催者]: 東京電力　協賛：三菱UFJ信託銀行、積水ハウス 東京西シャーメゾン支店
[詳細]: 第一部「成功する不動産投資＆賃貸経営」講師/北野琴奈氏CFP、第２部：「オール電化賃貸住宅について」東京電力、第３部：「これからの賃貸住宅の動向」積水ハウス、第４部：「知っておきたい相続・遺言の知識」三菱UFJ信託銀行　※詳しい資料をご用意しています。お気軽にお問合せください。

北野琴奈さんファイナンシャルプランナー（CFP）

西武新宿線沿いのサクラ

2009年４月４日（土）配信のメールマガジンより。

土地の有効活用が相続税対策として、とても「有効」であると見聞きされた方も多いかと思われますが、本日配信するメルマガは、何故有効なのか？という点を、土地の評価に焦点をあてお伝えしたいと思います。

まず駐車場経営や賃貸経営をお考えになられるという事は、少なからず土地を所有されているという事が前提となりますので、相続税が発生する可能性が生じます。

以前では、取り急ぎ必要の無い土地は駐車場などにしておき、いざ相続となった際には物納をするという考えが根強い時期もありました。

しかし最近の傾向では、土地を有効に活用することで、新たな収入源を確保し、更に相続税も下げる(いわゆる相続税対策）手法が一般化してきています。

土地の評価基準で、駐車場は更地評価となり最も高い評価を受けることはよく知られていますが、これは、不動産取引上、売買などが安易に行えるなど非確的自由度が高いなどが理由とされています。

一見評価の高い土地を持っていることで優位性を感じますが、毎年の固定資産税や、いざ相続が発生したときの税額は、この評価額が基準となりますので、実はより多くの税金を自然に支払うことになります。

そこで、土地の評価を下げることが可能な「賃貸住宅経営」に脚光が注がれています。

賃貸住宅は、借家権も絡んできますので、不動産取引を行う上で更地より制限が多いことで、土地の評価が約1/6に下がります。※貸家建付地評価減の適用など

更に、建築に関する費用を借金(ローン）をすることで、ローン残高全額を債務として差し引くことできる大きなメリットも生まれます。※この部分が相続税対策として最も大きな効果があります。

先週号でご紹介した事例(川崎区）では、10年の固定金利で破格な優遇金利で融資が受ける事ができ大変喜んでいただきましたが、比較的低金利な現在では、毎月の手取り額(利回り)を増やす大きな武器となりますので、借金(ローン)を賢く活用することもお勧めです。

このように、土地の評価を下げるという点が、駐車場経営による土地活用と賃貸経営による土地活用の大きな相違点です。

先日とある「土地活用」に関する書物を読んでいましたが、そこには、土地は活用してこそ『資産』となり、活用しなければ、税金を無駄に払う『負債』と一緒と書かれていました。

私も同感で、実際に土地活用のご提案させていただいた土地オーナー様の笑顔を見る度に感動をいただいています。

弊社では、資産税に詳しい税理士さんと業務提携を行っており実務にあたっており、メールによる無料相談や個別相談も随時行っていますのでお気軽にご活用ください。

桜も満開でいよいよ春爛漫となりましたが、朝晩はまだ冷え込む日もあるようです。ご体調など崩さぬようにしてください。
今号も最後までお付き合いありがとうございました。

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◆【プレゼント】
　21年度税制改正のポイントは土地取得に注目すべき特例が創設！
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　住友不動産の２×４工法による賃貸住宅が渋谷区本町で完成します！
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◆【完成現場見学会 PART2】
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◆【投資物件情報 】新築アパートで利回り７％の優良物件！
　http://www.ts-oyasan.com/clumn_detail.php?p=740
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昨今の不安定な経済状況の中で、昨年夏頃まで高騰を続けていた「土地」などの不動産価格が徐々に下がってきている気配を感じます。

弊社では、不良資産(収益を生まない資産）を優良の資産(収益を生む資産）へ再生させるご提案も行っています。のでお気軽にご相談ください。

※事業用資産の組み換えを始め資産税に詳しい税理士さんと提携しています。

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サクラ

サクラの開花宣言から早１週間。
東京では先週の土曜日（21日）に開花宣言がされたのですが、今週は寒い日が続いたせいか、なかなか満開にはなりませんね。昼過ぎに、弊社近くのお花見スポッに武蔵関公園に行ってきましたが、まだ７分咲きといったところでしょうか。

でも、今日は寒い・・・。
こんな寒空の中、公園の中ではお花見客でいっぱいで、結構良い匂いが漂っていました。　←お酒の匂いです！

来週は徐々に暖かくなるようですので、来週末が見ごろですかね？

来週の日曜日（5日）は、地元の有志で屋形船を借りきって宴会の予定ですので本当に楽しみです。

川崎市川崎区

2009年３月28日のメールマガジン「賃貸経営はバラ色じゃない！」より。

『土地活用』って本当のところどうなんですか？
この特集を３回に分け配信させていただきましたが、たくさんのお問合せをいただきありがとうございました。先週の日曜日に無事お引渡しをすることができました。

「お金を払ってないのにお金が戻ってくるのって何か変な感じね」…。これは、ハウスメーカーの担当からＹさんの建物の引き渡しに関する説明を行っている中、清算について説明をしている時に出た言葉です。

どういう事かというと、契約時に２００万円を契約金として建築会社に支払っているのですが、今回のプランでは、賃料収入でローン返済が行え、更に手残り金もかなりあることから、解体費用＋建築費用＋外構工事費用＋火災保険料＋諸費用など全てをアパートローンで賄ったため、当初契約金として払っていただいた
費用が清算され、Ｙさんのの口座に戻すことを説明したのですが、Ｙさんの目の前には、新しくなったアパート。一銭も出さないで、老朽化して空き家だった建物が再生できたのが、不思議に思えたとのことでした。

何のからくりがあるわけでもなく、単に、土地とアパート収入に担保力があっただけの話なのですが、昨今の金融事情の中、金融機関は土地はもとより、アパート収入の部分を非常に重要視しています。

新築時は「収支プラン」の通り収益が上がるが、将来的にはどうか？と言った展望を、近隣の相場や実例など根拠となる資料を作成し、かなり綿密に折衝をしないと、抵当権が付いていない土地を持っていても、希望する融資額を減額されるケースや、自己資金額の増額をを要求されることも多々あります。

今回のＹさんの場合市場調査の結果、賃貸需要の高い地域ということもあり、余程のことが無ければ、将来的にも相場の範囲での賃料低下の予想はあるもの危険度は少ないと判断され希望金額の満額の融資を取り付けました。

さて、土地を持ち、かつ賃貸需要が高い地域であれば、今の時代でも自己資金が少なくても賃貸住宅を創る可能性があることはご理解いただけたと思いますが、問題は、あえて書くまでもないのですが、融資はイコール借金です。

当然、自己資金を多く入れることで毎月の返済額も減り、手残り金が増える訳ですので、あとは、施主さんの背景(相続問題など)や、どのようなライフプランを考えているのか？などを総括的にしっかりと描くことが重要です。

今回のＹさんご夫妻は、既にご自身は宮城県に移住をされており、アパート収入がなくともしっかりと生活ができる基盤をお持ちでいらっしゃいましたので、全額ローンでのプランをご提案いたしました。

今回施工したハウスメーカーの後押しもあり、非常に有利な金利条件で融資を受けられたことも、大きな要因です。

老後のために蓄えられた資金を温存したまま、老朽化したアパートの再生(収益改善)を行うと同時に、手残り金(ローン返済後に残った資金）は個人年金として使っていただけることになり、非常に喜んでいただきました。

「金融不安」「貸渋り」などの活字が毎日のように新聞やテレビのニュースで流れていますが、首都圏で賃貸需要の多い場所に土地をお持ちの場合、綿密な調査を行うことで、豊かなライフプランを創造することが可能です。

賃貸経営大家さん応援団！には、土地は持っているが自己資金が少ない。家族がそれぞれ独立して使わなくなった家(ご夫婦２人では広すぎる）を有効活用したいのだが！　といったご相談をよくいただきます。

無料のメール相談も受付けていますのでお気軽にご相談ください。今号も最後までお付き合いありがとうございました。

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昨今の不安定な経済状況の中で、昨年夏頃まで高騰を続けていた「土地」などの不動産価格が徐々に下がってきている気配を感じます。

弊社では、不良資産(収益を生まない資産）を優良の資産(収益を生む資産）へ再生させるご提案も行っています。のでお気軽にご相談ください。

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星野氏、野村監督、落合監督など、名選手・名監督の名が出ている中、意図的な感はありましたが、最終的にWBCの監督に命じられ今回の快挙。

中年以降の方は、1980年のドラフトで一位を引き当てた故藤田元司監督の笑顔が思いだされるのではないかと思います。

選手としては、巨人軍歴代の４番打者と比べると、左程大きな成績は収められなかったわけですが、監督になった一年目に日本一になるなど、イチロー流に言うと、「何か持っているな！」という雰囲気を非常に感じます。

ＷＢＣ決勝の最高視聴率は４５．６％とのこと。
私も、午前中の打合せを新宿で終え、車中のテレビでひとりエキサイティングな感動を味あわせていただきました。
感動をありがとうございました。

さて、来週からはペナントレース！

完成引渡し！オーナー様記念写真

『土地活用』って本当のところどうなんですか？

PART1：賃貸経営のリスクについて現地
PART2：リスクを軽減させる「現地調査」の必要性

２週に渡りお送りしてまいりましたが、今週はいよいよ建築会社をどうやって決めるか？にポイントを絞ってお送りします。

当サイト(賃貸経営大家さん応援団！では、建築地の規模や目的によって複数のハウスメーカーや建築家にオリエンテーションを行いプラン創りを進めていきます。

建築地の規模や目的って…？と思われるかとおもいますが、新規に賃貸住宅を創る際に一番重要視するのが収支計画です。収支計画を良くするのも悪くするのも、建築コスト如何で簡単に変わってきます。

次に目的ですが、賃貸経営投資を行うポイントは人それぞれです。地主さんに多い相続税対策を主目的とする場合や、自宅の建替えが主目的で、ローン返済を賃貸収益で賄いたい。また、複数の賃貸住宅をお持ちの方に多いのが収益改善を目的とするもの。老朽化して収益性が乏しくなった物件の建替えて収益の改善を図ものなどが挙げられます。

今回の主人公Ｙさんの場合、現況が空き家で収入がない状態。しかし固定資産税などの支出はあるといった赤字状態。綿密な現地調査を行った結果、新築に建替えても充分に収支がプラスになることが分かりましたので、思い切って建替えて収益改善をするプランをご提案いたしました。

初めてご相談を受けたのが11月の初旬。約１週間で現地調査などを終え、現況は空き家状態ですぐにでも着手ができることで、年間を通して賃料を一番強気な設定で押せる春(３月）竣工を目指す事をお勧めしました。

なぜ引越しシーズンの春(１～３月）竣工が良いかというと、通常入居者と結ぶ賃貸借契約は２年での更新です。更新の際には新たに更新料が発生するため、引越しを検討される方が多く入居時期と退去時期は背中合わせの状態と言えます。
仮に入居者が退去することになっても、同時期に退去をする可能性が高いことから無理に賃料を下げ再募集することもなく、無理な賃料下落を招くリスクは低減します。

この時11月の半ばに差し掛かっていましたので、３月竣工を目指すとなれば残すところ４ヶ月。かなりのスピードで全てを行う必要がありましたが、まず、この条件を満たすことが可能な建築会社を数社選定。プランニングをしていただきました。
※無理にスピードを速くすると仕事がおろそかになることもありまするので、今回は私自身の経験と各社の実績を考慮して建築業者の選定を行いました。

選定した建築会各社のプレゼンテーションはどれも良かったのですが、最終的には、とても有利な融資条件を含めて提案をしてくれた積水ハウスに決定しました。

兎角建築コストなどプラン内容ばかりが注視されがちですが、融資条件もとても大きな問題です。今回のプランでは、10年間の固定金利を変動金利並みに設定できましたので、収支プランも向上しました。

このようにスタートしたプロジェクトですが、明日(３月２２日）無事にお引渡しを迎えます。引渡し前で内見もできない状態にも関わらず、全室に申し込みが入りひと安堵しています。

本日も最後までお付き合いいただきありがとうございました。東京では、今日桜の開花が宣言されました。来週末ころはちょうど見ごろかと…。

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徹底的な地域調査が重要！

2009年３月14日のメールマガジンより。

『土地活用』って本当のところどうなんですか？

先週号でPART１を配信させていただきましたが、たくさんのご相談をいただきました。投資で設ける！と言ったご相談より、金融事情が不安定なこの時期ということもあり、老後(定年後)の収入源の確保（年金問題）についてのご相談が多く寄せられました。

さて、先週は「土地活用」アパート経営の「３つのリスク」についてお話をしましたが、今週はそのリスクを踏まえての「現地調査」について触れたいと思います。

今回の主人公Ｙさん(練馬区在住）のお母さんがお持ちの土地は、京浜急行大師線の「東門前駅」から徒歩１０分。今回は、神奈川県にも多くの管理物件を抱え、この地域の賃貸事情にも詳しい賃貸管理会社、ロイヤルエンタープライズの仕入れ部門の責任者の和泉取締役といっしょに現地調査を行いました。

「現地調査」のポイントは、まずはファミリー層・単身層それぞれの賃貸需要を頭に置きながら、大学や会社、工場などの地域事情を探っていくと同時に、近隣の既存アパートの供給状態やタイプ(ファミリータイプや単身タイプなど）を調査していきます。また地場の不動産屋さんから生の情報も同時に採取していきます。

Ｙさんの場合京浜急行の大師線という、京急の本線ではなく枝線ということが、地の利的にどうか？と言うことが最大のポイント。

ロイヤルエンタープライズの和泉氏に話を聞くと、「川崎」エリアは比較的賃貸需要の多いエリアで賃料相場も高いとのこと。通常は最寄駅から徒歩10分圏内が賃貸需要で最高の条件なのですが、このエリア(川崎)は元々徒歩圏には賃貸物件が少なく、川崎駅からのバス路線も豊富にあるということもあり、一部の地域を除き、バス便利用の賃貸住宅は左程珍しくはないとのこと。

当該物件は、最寄駅から徒歩10分。ＪＲ「川崎」駅からバスを利用しても10分と、賃貸需要は多い場所ではないかとの判断でした。

次に間取り(タイプ）の選定ですが、近隣を歩いてみると住宅街という事あり、８対２の割合でファミリー向けのアパートやマンションが非常に多いことに気がつきます。地場の不動産業者に聞くと、やはり単身タイプが品薄とのこと。

地道ではありますが、この「現地調査」をしっかりと行うことが、リスクを低減させることに大きくつながります。

次週は「建築会社」の選定について、Ｙさんのケースを取上げて特集させていただきます。今号も最後までお付合いいただきましてありがとうございます。

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東京では本日桜の開花宣言がでましたね。
毎年思いますが、寒い冬をジーっと我慢しながら日一日と暖かくなるのを肌で感じながら桜の開花を喜ぶ。
なんとも日本人的ですが、私も桜の開花の時期は妙にウキウキとした気分になります。

写真は一昨日引渡しをした渋谷区初台の現場の写真ですが、この「お引渡し」も、妙にワクワクする瞬間です。ここに至るまで様々な打合せや折衝を重ねるわけですので、感慨深いものになります。
現場監督から引渡しに関する一通りの説明が終わり、鍵などを預かり終えようとしたとき、施主さんが「これで終わりですか？なんか寂しいですね！」と一言。

もちろん、建築会社は引渡したからと言ってそこで終わるわけではなく、また我々不動産業者も、入居者や建物の管理などでこれからのお付合いの方が長いわけですが、寂しいですね！との言葉は、プロジェクトに携わったものにとっては最大の賛辞と受け止め、とても嬉しい一日を過しました。

「今年の税制はこう変わる！」をプレゼント！

先日平成21年度の追加補正予算国会を通過して固まりました。
資産活用を行っている方々は、特に「特例」措置の動向が気になるところです。

Ｈ21年度の税制改正のポイント！
①平成21・22年度に取得した土地を、５年超所有し売却した場合、その譲渡益から1,000万円を特別に控除される特例が創設！

②平成21・22年度に土地を先行取得した場合、取得後10年以内に他の土地を譲渡すると、譲渡利益を平成２１年取得は80％。平成２２年取得は60％控除される特例が創設！

今回の税制改正では、上記２つの特例の創設が目玉となっていますが、他にも「固定資産」の交換や相続対策に関する特例が延長されていたり一部改正されています。

●平成21年度（速報版）「今年の税制はこう変わる」をプレゼント！

利回り７％の新築アパートプラン

超優良投資物件情報です。
●交通：西武池袋線「富士見台」駅徒歩11分　「練馬高野台」駅徒歩10分
●所在地：練馬区富士見台２丁目
●販売価格：9,680万円　※土地/5680万円（174.61㎡） 建物参考価格/4000万円（アキュラホーム施工）
●年間収入：6,816,000円 ※サブリース（家賃保証利用可能）

●詳しい資料をご用意しています。お気軽にお問合せください。
TEL：03-5927-5175（担当：竹本）
●メールでのお問合せは下記をクリック！
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form5.html
※富士見台の資料希望とご記入ください。 ]]> http://www.ts-oyasan.com/?feed=rss2&p=740 http://www.ts-oyasan.com/?p=734 http://www.ts-oyasan.com/?p=734#comments Sat, 14 Mar 2009 05:34:50 +0000 admin http://www.ts-oyasan.com/?p=734

JR線「赤羽」駅　徒歩９分

[物件詳細]:アビタシオン赤羽西
[販売価格]:９，２００万円  利回り：６．６９％
[所在地]:東京都北区赤羽西４丁目
[詳細]: ●建物面積/１６０．６９㎡ ●新築（１Ｋ×６戸/木造２階建て/オートロック/全室エアコン付）●年間予想収益６，１５６，０００円

西武新宿線「下井草」駅　徒歩５分

[物件詳細]:杉並区井草１丁目売り地
[販売価格]:７，２５０万円
[所在地]:杉並区井草１丁目
[詳細]: ●土地面積/１６５．５０㎡ ●地目/宅地●建ぺい率/５０％●きれいな地形●建築条件なし

都営大江戸線「豊島園」駅　徒歩７分

[物件詳細]:練馬区向山３丁目売り地
[販売価格]:５，５００万円
[所在地]:練馬区向山３丁目
[詳細]: ●土地面積/１６１．３８㎡ ●地目/宅地●建ぺい率/５０％●現状/更地●高台の閑静な住宅街

東京メトロ有楽町線「飯田橋」駅　徒歩４分

[物件詳細]:筑土八幡町売り地
[販売価格]:７，９８０万円
[所在地]:東京都新宿区筑土八幡町
[詳細]: ●土地面積/１６１．０１㎡ ●土地権利/所有権●地目/宅地●建ぺい率/６０％●引渡し即

都営大江戸線「練馬春日町」駅　徒歩７分

[物件詳細]:練馬春日町売り地
[販売価格]:Ａ区画　５，７３５万円、Ｂ区画　５，３７５万円
[所在地]:東京都練馬区春日町６丁目
[詳細]: ●土地面積/Ａ区画　１２２．５６㎡、Ｂ区画　１４２．３８㎡ ●土地権利/所有権●地目/宅地●建ぺい率/５０％●引渡し即可●備考/春日町６丁目地区計画あり

西武池袋線「練馬高野台」駅　徒歩６分

[物件詳細]:練馬区富士見台
[販売価格]:７，２００万円
[所在地]:東京都練馬区富士見台４丁目
[詳細]: ●土地面積/１９６．６９㎡ ●土地権利/所有権●地目/宅地●坪単価/121万円●更地渡し●諸条件相談

西武有楽町線「新桜台」駅　徒歩２分

[物件詳細]:江古田・桜台売地
[販売価格]:７，５８０万円
[所在地]:東京都練馬区富士見台４丁目
[詳細]: ●土地面積/１８９．４６㎡ ●土地権利/所有権●地目/宅地●坪単価/１３２万円●引渡し即可

西武新宿線「野方」駅　徒歩８分

[物件詳細]:高円寺デザイナーズマンション
[販売価格]:１億９８００万円  利回り：８．００％
[所在地]:東京都中野区大和町２丁目
[詳細]: ●建物面積/３５９．４２㎡ ●平成１９年１２月築（１Ｋ×１４戸/鉄筋造３階建て/ガレージつき賃貸マンション）●年間予想収益１５，８４０，０００円

西武池袋線「富士見台」駅　徒歩４分

[物件詳細]:貫井１丁目売りアパート
[販売価格]:１億８００万円  利回り：６．１％
[所在地]:東京都練馬区貫井１丁目
[詳細]: ●建物面積/１６１．０９㎡ ●平成１８年７月築（1Ｋロフト付×８戸/木造２階建/玄関扉ダブルロックディンプルキー）●年間予想収益６６６．８万円

板橋 東山コートA棟

２月３月は、引越しのシーズンということもあり、アパートの竣工ラッシュ。

このＳ様のアパートは、、文字通り０からの打合せだったので、感慨深いものがあります。

ハウスメーカーの営業さんをはじめ工事関係者、外溝・解体業者さん、そして管理会社の皆様のご協力なくしてここまでたどり着く事はありえません。この場を借りて深く御礼を申し上げます。

中央線「高円寺」駅　徒歩４分

[物件詳細]:ドミシルＡｙａ七番館
[販売価格]:９，９００万円  利回り：６．４７％
[所在地]:東京都杉並区高円寺北３丁目
[詳細]: ●建物面積/９１．４６㎡ ●平成１８年６月（木造２階建て/８戸）●予想年間収益６，４０８，０００円

ＪＲ京浜東北線「新子安」駅　徒歩５分

[物件詳細]:グランシャリオ横浜新子安
[販売価格]:１億１５００万円  利回り：７．１％
[所在地]:神奈川県横浜市神奈川区入江
[詳細]: ●建物面積/１９８．５３㎡ ●平成１９年２月（木造３階建て/１Ｋ×６Ｒ、２ＳＬＤＫ×１Ｒ）

西武池袋線「大泉学園」駅　徒歩１０分

[物件詳細]:ＳＯＬＩＤ大泉学園Ａ
[販売価格]:１億８００万円  利回り：６．２６％
[所在地]:東京都練馬区南大泉
[詳細]: ●建物面積/　２０１．１４㎡ ●平成２０年８月（鉄骨造地上４階建/ワンルーム×８室）●年間予想収益６，７６８，０００円

ＪＲ中央線「高円寺」駅　徒歩８分

[物件詳細]:和田一丁目共同住宅
[販売価格]:９７６０万円  利回り：６．３％
[所在地]:東京都杉並区和田
[詳細]: ●建物面積/１１３．４㎡（３４．３０坪） ●平成１９年１２月（木造２階建て/ワンルーム×６室）

ご相談を受けた老朽化したアパート

2009年3月7日（土）配信のメールマガジンより。

『土地活用』って本当のところどうなんですか？
これは弊社の無料相談に来られた練馬区在住のＹさんが、開口一番にご質問をいただいた第一声です。ＴＶのコマーシャルでよく流れていて、最近気になっていたのがこの「土地活用」という言葉だったとのことでした。

練馬区在住のＹさんは、ご両親所有の老朽化したアパート（川崎市）の有効活用（再生）を考えていらっしゃいました。

家賃３万円台で賃貸をしていたのですが、３月（2008年）に退去され、現在（ご相談時）は空き家状態とのこと。

確かに「土地活用」のテレビコマーシャルが最近よく流れ、またネットで「土地活用」と入れ検索すると無数のサイトが表示されています。

ＹさんはＴＶコマーシャルで言うように「リスク」は低いのか？という疑問をズバリ相談をしたかったとご来店いただきました。

Ｙさんには、リスクのない投資などありえない！と正直にご説明しましたが、賃貸経営の最大のリスクは「空室」です。以前私のブログにも書きましたが、空室は、収入が入らないことはもちろん、賃料下落→不良入居者を招くなど、資産価値を下げる負のスパイラルの源です。

今週は一時7000円を割るかと思うほど急激に株価が下がる現象が起きました。経済が不安定な昨今。株をはじめ金融商品による「投資」は、投資のプロであっても先が読めず、非常に高いリスクを伴ってきます。

では「土地活用」は本当にリスクが低いのでしょうか？
—————————————————————————————————————————————————–
賃貸経営のリスクで、まず重要視しなくてはならないものは３つあります。
1.空室のリスク 2.家賃滞納のリスク 3.賃料下落のリスク
————————————————————————————————————————————-

この３つの『リスク』をしっかりと意識したプランニングを施すことで、かなりの率でリスクを低減させることができます。

Ｙさんには、このリスクを充分にご説明を行った上で、川崎方面に強い賃貸管理会社の幹部と一緒に現地調査を行いました。

次週は「現地調査」について、Ｙさんのケースを取上げて特集させていただきます。今号も最後までお付合いいただきましてありがとうございます。

]]> http://www.ts-oyasan.com/?feed=rss2&p=561 http://www.ts-oyasan.com/?p=633 http://www.ts-oyasan.com/?p=633#comments Sun, 08 Mar 2009 03:33:09 +0000 admin http://www.ts-oyasan.com/?p=633

東急田園都市線「用賀」駅　徒歩９分

[物件詳細]:世田谷区売りアパート
[販売価格]:１億２０００万円  利回り：５.５％
[所在地]:東京都世田谷区瀬田
[詳細]: ●建物面積/１６０.１２㎡（４８．４３坪） ●平成２０年２月築（木造２階建て２×４工法）●年間収益６，６４８，０００円●月額５５４，０００円●住環境良好

ＪＲ山手線「大崎」駅　徒歩６分

[物件詳細]:セザール西品川
[販売価格]:１２３０万円  利回り：８．０％
[所在地]:東京都品川区西品川
[詳細]: ●建物面積/２４．１９㎡ ●昭和５８年２月築（ＲＣ造６階建て、３階部分）●現在８３０００円で賃貸中

JR中央線「吉祥寺」駅　徒歩８分

[物件詳細]:サンパレス吉祥寺
[販売価格]:１，３００万円  利回り：７．２９％
[所在地]:東京都武蔵野市吉祥寺東町
[詳細]: ●建物面積/１６．５３㎡ ●平成５年６月築（ワンルーム/鉄筋コンクリート造４階建て）●現在７９０００円で賃貸中

ＪＲ中央線・総武線「中野」駅　徒歩９分

[物件詳細]:サンメゾン中野
[販売価格]:９３０万円  利回り：１０．５％
[所在地]:東京都中野区中央
[詳細]: ●建物面積/２０．７０㎡ ●昭和５７年７月築（鉄筋コンクリート造８階建て、２階部分）●現在８２０００円で賃貸中

JR中央線「御茶ノ水」駅　徒歩７分

[物件詳細]:ステージグランデ本郷
[販売価格]:１，６００万円  利回り：６．４％
[所在地]:東京都文京区本郷
[詳細]: ●建物面積/２３．９５㎡ ●平成１５年１１月築（１K/鉄筋コンクリート造１４階建て３階部分）●現在８６５００円で賃貸中

中央線「高円寺」駅　徒歩３分

[物件詳細]:ダイコーパレス高円寺
[販売価格]:８６０万円  利回り：９．９％
[所在地]:東京都杉並区高円寺北
[詳細]: ●建物面積/１６．９０㎡ ●昭和６１年４月築（ワンルーム/ＲＣ造４階建て、３階部分）●現在７１０００円で賃貸中

京浜東北線「大井町」駅　徒歩４分

[物件詳細]:トップルーム品川第２
[販売価格]:６９０万円  利回り：１０．４％
[所在地]:東京都品川区大井
[詳細]: ●建物面積/１０．１２㎡ ●昭和６０年８月築（ＳＲＣ造１１階建て、４階部分）●現在６００００円で賃貸中

ＪＲ山手線「浜松町」駅　徒歩５分

[物件詳細]:パラシオン浜松町
[販売価格]:１，２５０万円  利回り：１０．１７％
[所在地]:東京都大田区山王
[詳細]: ●建物面積/２２．００㎡ ●昭和５５年７月築（ＳＲＣ造１１階建て、８階部分）●年間予想収益１２７．２万円●現在１０６，０００円で賃貸中

JR中央線「荻窪」駅　徒歩４分

[物件詳細]:天沼３丁目フォトリス荻窪
[販売価格]:７９０万円  利回り：１３％
[所在地]:東京都杉並区天沼
[詳細]: ●建物面積/３８０.６８㎡ ●昭和４２年１２月築（２Ｋ/鉄筋コンクリート造４階建て３階部分）●年間予想収入１，０３８，０００円●現在８００００円で賃貸中

JR線「新宿」駅　徒歩１２分

[物件詳細]:プレール西新宿
[販売価格]:１，５００万円  利回り：７．１％
[所在地]:東京都新宿区西新宿
[詳細]: ●建物面積/１９．５９㎡ ●平成１０年１月築（ワンルーム/鉄筋コンクリート造地上８階建て）●現在８９０００円で賃貸中

JR中央・総武線線「中野」駅　徒歩２分

[物件詳細]:ライオンズプラザ中野
[販売価格]:１，２８０万円  利回り：６．９％
[所在地]:東京都中野区中野
[詳細]: ●建物面積/１７．４６㎡ ●昭和５７年４月築（鉄筋コンクリート造５階建て５階部分/平成２０年５月室内リフォーム済）●現在８８０００円で賃貸中

京王線・京王新線「笹塚」駅　徒歩5分

[物件詳細]:ルーブル笹塚弐番館
[販売価格]:１，７３０万円  利回り：５．９％
[所在地]:東京都渋谷区笹塚
[詳細]: ●建物面積/２０．２５㎡ ●平成１５年７月築（鉄筋コンクリート５階建て）●現在８６０００円で賃貸中

東京メトロ日比谷線・浅草線「人形町」駅　徒歩５分

[物件詳細]:ロアール日本橋三越前
[販売価格]:１，７９０万円  利回り：５．８％
[所在地]:東京都中央区日本橋小舟町
[詳細]: ●建物面積/２１．４４㎡ ●平成１３年７月築（１K/鉄筋コンクリート地上１１階建て）●現在８７０００円で賃貸中

京浜東北線「大森」駅　徒歩１分

[物件詳細]:山王アーバンライフ
[販売価格]:９８０万円  利回り：９．７９％
[所在地]:東京都大田区山王
[詳細]: ●建物面積/２２．５０㎡ ●昭和４９年７月築（ＳＲＣ造地下１階付き１２階建て）●年間予想収益９６０，０００円●現在８００００円で賃貸中

中央線「阿佐ヶ谷」駅　徒歩９分

[物件詳細]:ＴＯＰ阿佐ヶ谷
[販売価格]:１０００万円  利回り：９．３％
[所在地]:東京都杉並区阿佐ヶ谷
[詳細]: ●建物面積/１５．８７㎡ ●昭和５９年５月築（ワンルーム/鉄筋コンクリート造４階建て、１階部分）●現在７８０００円で賃貸中

やきそばもんじゃ

昨日は定休日（水曜）だったので久々に「大泉学園」近くの馴染みのもんじゃ屋へ家族ででかけてきました。
平日の雨降りの影響かいつもは行列を作っている店なんですが、すんなりともんじゃにありつけることに！

現在は練馬の石神井台に住んでいるのですが、元々は北区の王子という下町育ち。学校から帰るなり、100円玉を持って毎日駄菓子屋さんにおやつ代わりのもんじゃを食べに行く。という下町独特の生活を送っていたせいか、今でも無性に「もんじゃ」が食べたくなるのです。

この街に越してきて早10年。緑あり土の匂いありで住む環境としては抜群なんですが、何かものたりない・・・。

昨日も「もんじゃ」を食べながら嫁と話をしていたのですが、生まれ育った街ではそこかしこに「もんじゃ屋」があり、週に１度はというと大げさですが、その位の頻度で出かけたものでした。

この街に越してきたときに、もんじゃ屋さんがあまりに少ないことにガッカリ！  嫁に話を聞くと、「もんじゃ」なんか大人になって初めて食べた！とのこと。同じ東京でも北と西ではえらい違うことに驚き。

んなことで、昨日は私が子供の時に食べていた、ベビースターラーメン入りのもんじゃを、子供がもう食べられない！というくらい堪能しました。　でも、最近のもんじゃは具がいっぱいで美味しすぎですな！

板橋区Sさんの２棟建てアパート

先週号では、『家賃滞納』に陥ってしまうケースをお話しましたが、大家さんの立場としてどのような対処方法が正解なのか？
昨年春、弊社に「滞納問題」についてご相談に来られ、今月無事２棟の新築の賃貸住宅を完成させた板橋区のＳさんの事例をご紹介いたします。

築４０年を経た木造の賃貸住宅＋自宅を所有されてたＳさんですが、賃料滞納が２件発生しており、併用住宅にお住まいということで、顔をよく合わす入居者とのやり取りでほとほとお疲れでした。

現状をお聞きすると、２件とも数ヶ月の家賃を滞納しているということでしたので、退去勧告など、法的にはさほど問題がない状態でしたので、まずは文書による「滞納家賃の請求」と「退去勧告」通知の雛形を、当社が弁護士と相談しながら作製し、Ｓさんが差出人として通達を出しました。

結果は案の定、音信普通状態になりました。
今回のように数ヶ月に渡って滞納状態に陥っている場合、簡単に解決することは非常に難しく、誠意を持ってこれらの折衝を重ねていきます。

Ｓさんのケースでは、仮に滞納→退去が成功しても、築年数が相当古いことから「満室状態」にするためには当思い切った賃料に設定する必要があります。

今回Ｓさんにご提案した内容は、ターミナル駅の「池袋」まで１０分という、賃貸需要の高い地域の土地ということもあり、思い切って建替えによる『収益改善』のご提案をいたしました。

長年住まれていた我が家を建替えるわけですので、悩まれるのも当然ですが、後々の相続に備え、土地をいつでも分筆できるよう２棟プランでのご提案も、決断をされたポイントだったとお話をいただきました。

Ｓさんの場合、今回のプロジェクトで得たものは大きく、「滞納問題」「老朽化アパート問題」に加えて将来の「相続問題」も解決したわけになります。

「滞納問題」は比較的起こりうる『リスク』の一つですので、まずは早めの対処を心がけることをお勧めいたします。２ヶ月以上滞ると解決に非常に時間がかかる恐れがあるからです。

今回は「滞納」の督促方法や「退去」に関する手法を詳しく書くことができませんでしたが、詳しく知りたい方。またこのような問題でお困りの方は、まずはメールにてお気軽にご相談ください。

■賃貸経営に関するお悩みやご相談はお気軽に！
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form3.html

資産税と会計は別物！

こんにちわ！今日は、弊社のお得意さん（オーナー様）の確定申告のお手伝いで、税務署に行ってきました。普段あまり出かける機会が少ない税務署ですが、さすがに確定申告のこの時期大賑わいでした。

土地を所有し賃貸経営を行っていると、必ず必要になってくるのが税理士さんです。弊社も会計を手伝っていただく税理士さんと顧問契約を結んでいますが、すべての税理士さんが資産活用のスペシャリストというわけにはいかないようです。

土地家屋などの資産にかかる税金を総称して「資産税」と呼んでいますが、実はこの資産税を得意としている税理士さんが非常に少ないことをご存知でしょうか？

以下の話は、弊社の業務提携先である、元東京国税局の職員が多数活躍している納税プランニングさんに昨年依頼があった案件です。千葉県市川市に土地を持つAさんですが、相続が発生し多額の相続税を納めたところから話は始まります。
通常相続税の計算は、「路線価」を用いますが、昨今の不況時においては、土地の価格が激しく推移しおり、その価格が正当な評価額とは言い切れない現象が発生します。

そこで、「時価」という第２の不動産価格が用いられるケースが出てきます。
Aさんの場合、土地家屋調査士が土地の評価を見直し、更正の手続きをしたことで、１億円近くの相続税が還付されたとのことです。

所有の土地が崖地であったり、接道部分が少ない旗上敷地であったり、森林や畑などの場合、土地の評価が下がる可能性があります。※ほかにも評価額が下がるケースがあります。

会計を得意とする税理士が、「これらの分野は詳しくない」といったケースは実は少なくはないのです。
評価の仕方で、相続税はもとより、固定資産税額も大きく結果が異なってきますので、、お抱えの税理士さんの得意分野を知っておくのも大切です。

私がお付き合いさせていただいている三鷹市の地主さんは、会計分野とは別に、資産税については、資産税に詳しい税理士さんにお願いしているケースもあります。

確定申告のこの時期、資産税について考えるのもいい機会ではないでしょうか。

賃貸経営大家さん応援団！では、資産税に詳しい税理士さんとも業務提携を結んでいますので、お気軽にご相談ください。

●お問い合わせはこちらから！
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html

積水ハウスの賃貸経営ガイド

これから賃貸経営を始めようとお考えの方。賃貸経営の税金について知りたい方最適のガイドブック。「賃貸住宅経営ガイド」「賃貸住宅経営の税金ガイド」を積水ハウスよりご提供いただきました。

賃貸経営に関する様々な問題点やその解決方法。また一番気になる節税に関することも詳しく書かれています。

この機会にぜひお申し込みください。

住友不動産の賃貸住宅

本日は練馬区富士見台で開催をしている住友不動産主催のイベント（新築現場見学会）に行ってきました。新築現場に行くと、なぜかウキウキとした気分になります。

住友不動産の営業の方に聞くと、老朽化し収益力が乏しくなった賃貸住宅２棟を建替え、優良資産として生まれ変わった実例で、昨年弊社が企画提案を行い開催された、住友不動産主催の「資産活用セミナー」にご来場いただいた方の物件ということでうれしさも倍増です。

外壁全面に、メンテナンスフリーの「光触媒タイル」を採用した高級仕様の賃貸住宅。明日も17：00まで開催されているということですので、お近くの方はぜひ寄ってみてください。

■賃貸経営大家さん応援団！のイベント情報はこちら。
http://www.ts-oyasan.com/event.php ]]> http://www.ts-oyasan.com/?feed=rss2&p=528 http://www.ts-oyasan.com/?p=524 http://www.ts-oyasan.com/?p=524#comments Sat, 21 Feb 2009 07:11:20 +0000 admin http://www.ts-oyasan.com/?p=524

井の頭線線「富士見が丘」駅　徒歩８分

[物件詳細]:トーシンフェニックス富士見が丘
[販売価格]:１７９０万円  利回り：５．６％
[所在地]:杉並区高井戸西１丁目
[詳細]: ●専有面積/２０．５９㎡（６．２２坪） ●平成１４年９月築●月額賃料：７５０００円

東京メトロ丸の内線「新中野」駅　徒歩８分

[物件詳細]:パークウェル中野中央
[販売価格]:１７９０万円  利回り：５．５５％
[所在地]:中野区中央３丁目
[詳細]: ●専有面積/２２．００㎡ ●平成１６年１月築●月額賃料：９２５００円

『家賃滞納』などの対処方法について相談を受けるケースがよくありますが、築年数が経過した老朽化賃貸住宅に多く見られるのが表題の現象です。

では、各々の問題はどうして起こるのでしょうか？賃貸経営を営む上で最大の「リスク」は『空室』と言われています。空室は文字通り入居者が決まらず、賃料収入がまったくない状態ですので、賃貸オーナーにとっては切実な問題です。

年々新築の賃貸住宅が増加し、完全に競争社会になっている賃貸業界ですが、賃料の維持はその物件の魅力度で決まってしまいます。最寄り駅からの距離、間取りや設備、外観などを総合して決まってきます。

賃料の相場は意外とシビアで、不動産業者やオーナーの希望通りにはなかなかならず、常に近隣の競争物件と比較され決まってきます。

新築の時は常時満室経営だったのに…。というお話をよくお聞きします。近隣に「新築」というブランドの競争力が強い物件が現れると、賃料の相場は、その「新築ブランド」を持った物件が評価基準となり、入居者を付けるために賃料を下げていくことになります。

「空室」にしておくよりは…。と思い踏み切るわけです。確かに、高い賃料を払える入居者層ばかりではありませんので、効果を得られる可能性が広がります。

ここで「家賃滞納」について少し触れておこうと思います。弊社に寄せられる相談で一番多いのがこの「家賃滞納」の問題です。家賃滞納が起こっている物件の賃料を見てみますと、４万円～５万円台(首都圏）の築年数がかなり経過したアパートが多く、私的な印象ですが、「家賃滞納」と「賃料下落」はイコールではないか？と感じています。

「賃料」を下げることは簡単ですが、新たなリスクとして「入居者の質」の問題も同時に抱えるという認識が必要です。

来週号では、この問題をどうやって回避をするのか？また解決方法はあるのか？といった観点でお送りする予定です。
最後までお付き合いありがとうございました。

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◆【新築アパート見学会のお知らせ】
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この時期は新築アパートの建築ラッシュです。これからアパートの新築をご計画されている方。大手ハウスメーカーの最新賃貸住宅を見たいと思っている方は必見です。賃貸経営大家さん応援団！では、各ハウスメーカーの新築物件の内覧会をご紹介しています。お気軽にご利用ください。

■新築アパート見学会のご案内はこちら
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※このページは、毎週土曜日に発行するメールマガジン「賃貸経営大家さん応援団！」の記事を抜粋しています。
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ＪＲ中央線・総武線「吉祥寺」駅徒歩３分

[物件詳細]:パークウェル吉祥寺
[販売価格]:１４８０万円  利回り：６．７％
[所在地]:武蔵野市吉祥寺本町１丁目
[詳細]: ●専有面積/１８．００㎡ ●平成９年３月築●月額賃料：８３５００円

中央線「高円寺」駅　徒歩２分

[物件詳細]:藤和シティコープ高円寺南
[販売価格]:１１００万円  利回り：７．６％
[所在地]:千代田区外神田５丁目
[詳細]: ●専有面積/１８．６６㎡ ●平成２年３月築●月額賃料：７００００円

銀座線「末広町」駅　徒歩２分

[物件詳細]:スカイコート秋葉原
[販売価格]:１８５０万円  利回り：５．６％
[所在地]:千代田区外神田５丁目
[詳細]: ●専有面積/２２．１２㎡ ●平成１６年３月築●月額賃料：８３０００円

西武新宿線「野方」駅　徒歩５分

[物件詳細]:シエスタラベンダー
[販売価格]:６３６５万円  利回り：９．２％
[所在地]:中野区野方６丁目
[詳細]: ●建物面積/９３．９４㎡ ●平成２０年１２月築●年間収入：５８５６０００円

西武新宿線「野方」駅　徒歩５分

[物件詳細]:シエスタデイジー
[販売価格]:６２９６万円  利回り：９．３％
[所在地]:中野区野方６丁目
[詳細]: ●建物面積/８９．８１㎡ ●平成２０年１２月築●年間収入：５８５６０００円

西武新宿線「新井薬師寺」駅　徒歩１０分

[物件詳細]:シエスタ松が丘
[販売価格]:６０６３万円  利回り：９．５％
[所在地]:中野区松ヶ丘２丁目
[詳細]: ●建物面積/８８．７７㎡ ●平成２０年１２月築●年間収入：５７６００００円