今週の日曜日は、弊社の地元（練馬区の武蔵関）で働く知り合いが、舞台に出るということで、柄にもない劇見に行ってきました。吉祥寺にある小さな劇場ですが、客席と舞台がすぐ近くで、臨場感がスゴイです。

私自身は、もともと、落語や劇などを見るのが好きで、今回もお誘いを受け喜んで伺いました。
１時間半という、あっという間の時間でしたが、中々通常の生活では味わえない体験。楽しい一日になりました！

しばらくブログを放置していました・・・。
先週、熱海の温泉に出かけた帰りに箱根に寄りゴルフをしてきました。
午前中は穏やかでしたが、昼近くからは春一番。かなりの強風に煽られたゴルフでしたが、上の写真の絶景ゴルフ場です。スコアはともかく、気分は上々でした。
久しぶりに見る富士山はとても雄大で、気持ちもすっきりです。

この年末年始、様々な場面で、若手からベテランに至るまでの議員さんの講演を聞く機会がありましたが、どの先生の話も非常に話が上手く感銘を受けることが多いのですが、佐藤先生の講演は、私ごときがこんなことを言っては大変失礼な話ですが、とても饒舌とは言えず、いかにも新人議員さんと言った感じがしました。

しかし！　国防や国の先行きの話をされているときは、どんな饒舌な議員さんの話より、とてもハートに残る熱心さが伝わる、とても素晴らしい講演だったと思います。

テーマは、本サイトでもご紹介をしていましたが「高齢化社会時代の不動産の管理・運営・土地活用」の方法！
高齢化社会が進む近年、「認知症」など高齢化社会特有の病気を患われ、所有不動産の管理や運営。また資産活用に支障をきたすケースも多く、弊社にも多くのご相談が寄せられています。

昨年、板橋区に住まわれている方よりご相談をいただきました案件をコラムにしPART１を書かせていただきましたが、今回のセミナーでは、同様の個別相談も多かったとのことです。
→ コラムをご参考ください。

土地や賃貸住宅といった資産は、活用してこそ本当の「資産」と言えます。今回の反響を考えると、まだまだ問題を抱える多くの方がいらっしゃると実感もしました。

賃貸住宅「完成現場見学会」東京都葛飾区

[イベント名]:完成現場見学会　東京都葛飾区[/イベント名]
[開催日]: 2010年2月27日（土）28日（日）10：00～17：00[/開催日]
[講師名]:[/講師名]
[会場]: 東京都葛飾区宝町[/会場]
[主催者]: 住友不動産 株式会社[/主催者]
[詳細]: ２×４工法による賃貸住宅の完成現場見学会です。低コスト+メンテナンスフリーの光触媒タイルを採用した斬新なデザインの賃貸住宅！この機会に是非ご覧ください。[/詳細]

お問合せはこちら！
詳しい地図をお送りいたします。

私の妻は、とある大学病院でICU（集中治療室）の看護士をしているのですが、突然、高齢化社会特有の病気を患い病院を訪れ、パニック状態になっているご家族の光景が毎日のようにあると聞いています。

さて、本題は賃貸経営で生計を立てられている方が、上記の病気や怪我などで、賃貸経営を営んでいく上で必要な「判断能力」を失った場合はどうなるのか！　治療費用や介護費用と同時に賃貸経営（住宅）を維持していく費用などは、待ったなしでご家族を襲ってきます。実はとても大きな問題なのです。
※前回ご紹介したコラムもご参照ください。

私は、「住友不動産 集合住宅事業所」（弊社業務提携先）が主催する賃貸経営セミナーのお手伝いをさせていただいていますが、昨年末に今年の２月に開催予定のセミナーの打合せをおこなっていたのですが、この問題をテーマとした内容のセミナー開催をご提案させていただきました。

昨年夏ごろ、上記の問題で弊社にご相談にお越しになった方がおり、ご一緒に問題解決に向けてスタートしたのですが、様々な問題にぶつかり、この問題の大きさを実感いたしました。

まず第１に、介護費用や治療費用の問題。そして、所有している賃貸住宅を営む上で必要な経費や、各種契約に関する経営判断。全て「オカネ」にまつわることです。

ご相談にいらした方も最初にぶつかった壁が、この「オカネ」の問題です。賃貸住宅を数棟所有されていましたので、収入はかなりあったのですが、問題は賃貸収入などを管理している「オカネ」を簡単に触れないこと。

これは、冒頭に挙げた「生活して行く」ということにつながりますが、病気になられたご本人はもちろん、ご家族もそれぞれ生活をしていかなければなりません。きれいごとではないのです。

しかし、事前の準備如何では、もしもの際にも、円滑に賃貸経営を営むことができ、かつ円滑な資産（事業）承継ができるのです。

２月６日（土）に開催する住友不動産主催による賃貸経営セミナーでは、講師に太田美奈税理士（税理士法人 タクトコンサルティング）と今村健志弁護士（日本橋フォーラム綜合法律事務所）を講師に迎えて開催します。

太田税理士には、税理士の立場から。今村弁護士には弁護士の立場から、今までご体験され解決をしてきた実例を交えてこの問題点の解決方法を解説していただきます。

ご興味がございましたら、ぜひご参加ください。
セミナーの詳細はこちらから

こんにちは。竹本です！
新年のご挨拶ページをアップしてから、ホントに更新をさぼってました・・・。
新年会や、不動産業のシーズンでもあるこの時期、２～３月を迎える準備や、私がお手伝いしている賃貸経営セミナー（住友不動産 主催）の準備など、私にとっては、怒涛のような1月でした。

さて、写真のエビフライ！　先週の日曜日、東京でお世話になっている方のご両親が所有されている土地活用についてご相談をいただきましたので、名古屋まで日帰りで出張をしてきました。

名古屋を訪れるのは12～3年ぶりくらいでしょうか。
実際には日帰りということもあり、また車で行ったため、現地での滞在時間は５時間ほど。
名古屋の美味しいものを堪能したかったのですが、名古屋名物の『みそかつ』をいただいて帰路につきました。
写真は、名古屋と言ったら！　と思って載せただけなんですが・・・　（笑）

当初は、当然新幹線を利用して行こうと思っていたのですが、東京から行くのが３名。日曜日なら高速道路が1000円ということなので、経費を節約と、本当に高速が1000円で乗れるのか！体験したく車での出張となりました。
土日が仕事の私にとっては、1000円高速には無縁なので・・・。
でも、実際は本当に1000円になるのは「厚木」からなんですってね。知らなかったです。

さて、仕事の方は順調に万事が進み、弊社の提携業者の積水ハウスさんの名古屋シャーメゾン支店のご担当者をご紹介して、今後進めていくことになり、ホッと一安心です。

しかし往復760KM！　こんなに走ったのは何十年ぶりでしょうか。というかはじめてかもです。家路について、体自体はさほど疲れていなかったのですが、長時間の高速運転でピリピリしてたんでしょうか、妙に脳が興奮状態！　こんなのも初めての経験でした。

皆様、新年明けましておめでとうございます。関東は少し寒いですが本当に良い天気で、良いお正月となりました。
昨日は、嫁の実家でのんびりと過ごし、格闘技や紅白をかわるがわる見ながら年越しそばを食べ、2010年を迎えました。

不動産業界にとっては、益々厳しい状況を迎えると言われれている本年ですが、昨年末、私がこっそりと心の中で、師と仰いでいるベテラン賃貸経営オーナー様と忘年会をした際に、世間では不況不況と騒ぎ立てているが、そんなにあわてることはない！　と、解説を交えておっしゃられていました。

その解説は、非常に現実的なお話で、解説をお聞きしているうちに、もとから楽観的な私は、なるほど！　と・・・
今年も気を張ることなく常に「平常心」でいどみたいとおもっています。

ベテランオーナー様の解説は、すこしづつこのブログでお話していきますね。

それでは皆様、寒い日が続きますが、風邪など引かぬよう、良いお正月を楽しんでください。
本年もよろしくお願い申し上げます。

株式会社ティーズプランニング　代表取締役　竹本 勇二

弊社は、新年は５日（火）から ※店舗は7日（木）より通常営業です。

株式会社ティーズプランニング　http://www.ts-plan.net/
賃貸経営大家さん応援団！　http://www.ts-oyasan.com/
NEXT STAGE　http://www.nextstage-web.net/

12月は本当に早かった！　というのが実感です。忘年会に次ぐ忘年会。年内に終わらせなければならない仕事・・・。
本当にあっという間でした。昨日からお得意さんやオーナー様に年末のご挨拶に伺っているのですが、皆様に対して感謝の気持ちがいっぱいの2009年でした。
早いもので、会社を立ち上げて丸３年！　ここまで来られたのは、本当にお客様や業者さんをはじめ皆様のおかげと本当に思います。

昨日、地元の某教室の忘年会に呼ばれて参加をさせていただいたですが、そのオーナーが、景気が悪い！金がない！　そんなのは今の時代当たり前！！　だからせめて『元気』を出して行こう！と、大きな声で乾杯のご挨拶をされていました。

まったく同感です！　元気があれば・・・・　猪木風ですが、やはり、元気と活気は本当に大切だと思います。
年が明けると４年目のスタート！　元気よく！楽しく！がんばりたいと思っています。

一年間本当にありがとうございました。

株式会社ティーズプランニング　代表取締役　竹本勇二

※ 新年は５日より営業をいたします。
（店舗は７日よりの営業となります）

本日は、朝から鎌倉で打合せがあり、そのついでに、神奈川方面のオーナー様などに年末のご挨拶まわりをしてきました。鎌倉は夏に戸建て住宅のリフォームをやって以来だったのですが、若い頃ダイビングをやっていた関係からか、海好きの私にとっては、やはり海を見ると何だが心が和みます！　年末になり本当にあわただしかったので、余計にそう感じるのかもしれません。

空気が乾き、ちょうど「富士山」もよく見えていたので、思わずパチリとしてしまいました。

しかし、冬の海は本当にキレイです！
写真は長者ヶ崎の駐車場からのものですが、相模湾でもこんなにブルーな海。夏場では考えられないですねー。

10年前頃までは、毎週のように潜りにいっていたのですが、当時のことを思い出しました。
冬の海って本当に冷たいんですが、澄み切っていて本当にキレイなんですよ。ほんと。

まぁ、寒いと言っても水温は12月くらいまでは、18～19℃。ドライスーツで体が濡れないので、海の中自体はそう冷たさは感じないのですが、海から上がったときが本当に辛い！

でも・・・。それでも毎週潜りに行ってしまうくらい神秘な世界でした。

今年も残すところ１０日！１２月は本当にあわただしくあっという間に20日を過ぎてしまいました。
季節柄、毎日のように忘年会名目で都心の至る所に出没をしているのですが、どこに行ってもイルミネーションがきれいに輝いていて、あわただしく動いている一方で、心を和ませてくれています。

バブル景気の時期に、表参道のイルミネーションを毎年楽しみにしていたことを思い出します。
そう言えば、今年から「表参道のイルミネーション」が復活したそうで、ぜひとも見に行きたいと思っています。

さて、今週はクリスマスウィーク。私の職場では有線放送をBGMに流して仕事をしていますが、今朝から流れる曲はクリスマス関係の曲ばかりで、頭の中はすっかりクリスマス気分です。

さて、表題の「サンタは居るの？」ですが・・・
先日、小学校４年生になる娘との会話の中で、あえて私からふってみました。
まぁ、クリスマスプレゼントは何が欲しいのか？を探るためだったのですが、意外にも「居るんじゃない！」という真剣に返事が返ってきました。
小学校４年生というと、ちょうど色々な情報が交差して理解力も増してきますので、その返事自体も、受け手である私にとっては少し微妙な感はありますが、父親に夢を残してくれた娘の優しさだと思っています。

さて、今年は何をプレゼントするか？　悩むところです（笑）

先週末に、吉祥寺で飲む機会があり、久々にくり出してみたのですが、北口ロータリー前にクリスマスイルミネーションがきれいに点灯されていました。このイルミネーションも毎年恒例となっていますが、この前見たばかり・・・だと思ってました。

さて、左の写真ですが、「関のボロ市」がいよいよ来週に迫ってきました。わが地元「武蔵関」の年末の恒例行事ですが、このボロ市の季節になると、気持ちも年末モードに突入してきます。

ボロ市とは、日蓮聖人の命日をしのび行われる、駅近くの「本立寺」のお会式の日（９日）に、駅周辺に市がたつのですが、300以上もの露天が立ち並び、普段は閑静な住宅街が多くの人で賑わいます。

お祭りごとが多い下町で育った私としては、たくさんの露天が立ち並ぶこのボロ市の季節になると、自然とワクワクとします。
この街に越してきて10年。私にとっても年末の風物詩となってきています。

早いもので、今年もあと数日で12月。本当に月日の流れは早いもので、つい最近、小学校に通う子供の夏休みが終わったばかりのような気がしていたのが・・・。忘年会のお誘いもチラホラでてきたので、気分が少しづつ年末モードになってきました。

今日は、水曜日で不動産屋である弊社はお休みです。こんな時を利用して「年賀状」を作っていました。写真は、昨年の年賀状ですが、いざ作ろうと思うと、中々良いアイデアが浮かばないもんです。

あーでも、こーでも、と・・・考えていながら新聞を読んでいると。ふっ！っと浮かんできました！新聞やテレビのニュースを見ていると、「不景気」の文字だらけ・・・！

ということで、来年の年賀状のテーマは「元気」です。少しでも「元気」になれる。少しでも「勇気」がもてる。ような年賀状が出来上がったら！と思いを込めて作ってみました。

新年をお楽しみに！

昨今、振り込め詐欺(オレオレ詐欺)など、高齢者を目標とした詐欺事件などが目立ってきていますが、先日板橋区在住のＦ様(４５歳)から、以下のようなご相談がありました。
Ｆ様の母親(７８歳)が、最近少しづつ物忘れなど、認知症に似た症状が出始めたので、病院で診察を受けたところ若干ではあるがその傾向があるようで、周囲の方々も注意を配るよう医者に助言をされたそうです。お父様は既に亡くなっておられ、母親は、自身が持つ賃貸アパート２棟の家賃収入と年金で暮らしており、経済的にも特に問題がないのですが、Ｆ様の悩みは、今後病状が悪化した際の、所有財産の管理についてでした。

相続人はＦ様と長女のお二人。お二人ともしっかりとした財力をお持ちで、特にお母様の財産を必要としているわけではないのですが、この不況下の中で認知症が悪化すると、治療や介護などの費用や、所有財産の維持管理に関する費用などまで面倒をみることはできず、何か良い策はないかとのことでした。

お話を伺っていると、高齢化が進む現在では、このような悩みを抱える方は非常に多いのではないでしょうか。私自身もふと自分に照らし合わせて考えるほどでした。

話を整理しますと、安心面は････
●現時点での母親の生活は、アパート経営による収入と年金で充分である。また蓄えがあり、もし病状が悪化して入院や介護を要する場面に陥っても、経済的な問題はないとのこと。
心配点は････
●母親の病状が悪化した場合、母親自身で管理している財産を、自由に動かせなくなる危険があること。
※治療や介護、所有財産の管理に関する費用が引き出せないのではないか？という心配。

更にお話を詳しく伺うと、ご所有のアパートは築年数が大分経過していますが、今のところほぼ満室状態とのことですが、老朽化による修繕費用もかなりの額となっているようで、現在は賃料収入の中からそれらの費用や固定資産税などを捻出し維持をしているとのことです。Ｆ様の悩みは、もし母親の病状が進んだ場合、親子とはいえ、息子が母親の貯蓄からそれらの支払いができるのか？という一点で、今回のご相談は、もう一人の相続人である長女の方とも話し合い、意見を一致させてからのご相談でした。

弊社が管理させていただいている、賃貸住宅でも同様の物件があります。賃貸住宅など土地･建物などの財産を持っている方が、このような場面に陥ると、他の相続人より悪者扱いされるケースがよくあります。しかし、実際には収入を得るため(この場合賃料収入)には、かなりの出費(修繕費用や固定資産税・所得税など)もあり、場合によっては収入を超える出費を負担するケースも珍しくはありません。このような場合には法的な力を借りる必要があります。

「成年後見制度」という制度があります。
成年後見制度とは、認知症，知的障害，精神障害などの理由で判断能力の不十分な方々は，不動産や預貯金などの財産を管理したり，身のまわりの世話のために介護などのサービスや施設への入所に関する契約を結んだり，遺産分割の協議をしたりする必要があっても，自分でこれらのことをするのが難しい場合があります。また，自分に不利益な契約であってもよく判断ができずに契約を結んでしまい，悪徳商法の被害にあうおそれもあります。このような判断能力の不十分な方々を保護し，支援するのがこの成年後見制度です。

今回のＦ様のご相談に対しては、相続問題に詳しい弊社提携の弁護士に｢成年後見制度相談｣の活用について相談を行いました。詳しい内容につきましては、次回詳しくレポート致します。

※弊社では、相続問題に詳しい弁護士や、資産税に詳しい税理士と提携関係を結んでおりますので、このような問題でお悩み事がございましたらお気軽にご相談ください。また、実際の実務は専門家が行っています。

●各種ご相談はこちらから
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html

２×４工法による賃貸住宅の建築を請け負う「住友不動産」監修のＤＶＤ「気づいて！賃貸経営のリスク克服で高収益」をプレゼントいたします。このＤＶＤは、ケーブルＴＶ「アクトオンＴＶ」でも放映をされました。

２×４工法による賃貸住宅は、都市部に多い、複雑な敷地(路地上敷地や狭小敷地など）でも、自由なプランニングを施すことが可能です。ＤＶＤと共に、住友不動産の賃貸住宅実例集などもセットでお送りさせていただきます。

●プレゼントをご希望の方は
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html

※住友ＤＶＤ希望とご明記ください。

またまた、忙しさにかまけてブログの更新をサボっていました。（反省・・・）
原ジャイアンツが7年振りに日本一になりました。私は東京ドームで行われた第５戦を観戦してきたのですが、本当に感動しました！実は、昨年の西武との日本シリーズも第５戦を西武球場まで足を伸ばし観戦をしてきたのですが、大手をかけた一番で逆転負け。それも８回までは胴上げ気分で盛り上がっていたところで、よもやの逆転。帰路が非常に遠かったのを今でも覚えています。

さて、今回の第５戦は本当に熱戦でした。でも・・・。投手戦はテレビで見ていると非常に面白いのですが、球場で観戦しているとちょっと盛り上がりにかけるところがありますね。
終盤、今年も負けるのか！と半分あきらめていたところ・・・。ドラマが待っていました！
今年の日本シリーズ観戦は、非常に心地よい気持ちで帰路に着くことができました。　・・・嬉しくて、飲みすぎて、自宅に戻ったのは深夜でしたが・・・。

さて、原監督の勝負強さというか、運気というか・・・。本当にすごいものを持っていると感じます。私は、原さんの東海大相模時代からのファンですが、特に今年は本当にスゴイ運気を持った方だと感じました。

春先のＷＢＣからはじまり、ペナントに日本一。しかし、一人の力でこれほどすごいことを成し遂げることはできません。原さんを取り巻く色々なスタッフや選手たちとの呼吸がぴったり合って、それぞれが自分にできることを確実に行い、ひとつの力強いチームが完成したのでしょう。見習うところがいっぱいです！

写真は、昨年神宮球場で優勝を決めたときの写真です。いい席を陣取ることができました。

先日、毎年お米を送っていただいている新潟の農家の方から今年の新米が届きました。ちょっとしたきっかけで新潟でこしひかりを作られている農家の方と知り合うことができ、以来毎年この時期になると「新潟こしひかり」の新米を送っていただき、光っているご飯を美味しくいただいています。

最初に送っていただいたときに思ったのですが、美味しいご飯って、冷めても本当に甘味があって美味しいんです！送られてきた段ボール箱の中に手紙が一緒に入っていたのですが、「今年は冷夏の影響もあり、美味しいものができなかった」とありました。

我が家では、お米が送られたその日に家で精米して土鍋で炊いたのですが、なんのなんの・・・・。炊き上がったお米はツヤツヤで光っています。スーパーで買う「新潟こしひかり」も美味しいと思いますが比べ物になんてなりません！
ただただ「感謝」のひとことです。
美味しいご飯と海苔の佃煮。そして豆腐と油揚げの味噌汁で秋の実りを堪能させていただきました！

追加・・・
そういえば、気が付けば今年のカレンダーもあと２枚。つい先日までは半袖に短パン姿で犬の散歩に行っていたのですが、ここ何日かはめっきりと冬支度の装いに・・・。
先日は、12月に行われる忘年会のお誘いを２つももいただき、月日の流れは早いものだ！と年寄りめいたことを思っていました。あっと言う間に今年も終わっちゃうんでしょうね。

■賃貸経営セミナー＆勉強会

①開催日：H21.11月19日（木）13：00～16：00 （予約制）
【セミナー内容】
第一部：「賢い老後資金の作り方」
第二部：「失敗しない有料老人ホームの選び方」
主催：●旭化成ホームズ ●三菱UFJ信託銀行 ●ベネッセスタイルケア
http://www.ts-oyasan.com/event_detail_1696.html

②開催日：H21.11月26日（木）13：00～15：00 （予約制）
【セミナー内容】
第一部：「シニアライフの『住まい』を考える」ご自宅の活用方法！
第二部：「失敗しない有料老人ホームの選び方」
主催：●旭化成ホームズ ●三菱UFJ信託銀行 ●ベネッセスタイルケア
http://www.ts-oyasan.com/event_detail_1703.html

③開催日：H21.11月２１日（土）22日（日）23日（月）
【賃貸経営相談会】
総合デベロッパー住友不動産の賃貸経営のノウハウを伝授します。
主催：住友不動産
http://www.ts-oyasan.com/event_detail_1685.html

■完成現場見学会

①開催日：H21.11月7日（土）8日（日）10：00～17：00
●会　場：東京都葛飾区東新小岩８丁目
●主　催：住友不動産 集合住宅事業所
http://www.ts-oyasan.com/event_detail_1674.html

②開催日：H21.11月21日（土）～23日（月）10：00～17：00
●会　場：東京都大田区上池台1丁目　
●主　催：住友不動産 集合住宅事業所
http://www.ts-oyasan.com/event_detail_1681.html

シニアライフセミナー

[イベント名]:シニアライフのための「住まい」を考える[/イベント名]
[開催日]: H21.11月26日（木）　
13：00～15：00[/開催日]
[講師名]: 塚越 克弘 氏
旭化成ホームズ 集合住宅営業本部[/講師名]
[会場]: アリア目黒洗足　1Fサブダイニングルーム[/会場]
[主催者]: 旭化成ホームズ
三菱UFJ信託銀行
ベネッセスタイルケア[/主催者]
[詳細]: 第一部：「シニアライフの『住まい』を考える」ご自宅の活用方法！
第二部：「失敗しない有料老人ホームの選び方」[/詳細]

シニアライフセミナー

[イベント名]:シニアライフのための「資金」を考える[/イベント名]
[開催日]: H21.11月19日（木）　
13：00～16：00[/開催日]
[講師名]: 税理士  宮村百合子氏
辻・本郷税理士法人[/講師名]
[会場]: アリア目黒洗足　1Fサブダイニングルーム[/会場]
[主催者]: 旭化成ホームズ
三菱UFJ信託銀行
ベネッセスタイルケア[/主催者]
[詳細]: 第一部：「賢い老後資金の作り方」
第二部：「失敗しない有料老人ホームの選び方」[/詳細]

住友不動産の２×４工法の賃貸住宅

[イベント名]:賃貸住宅経営相談会！[/イベント名]
[開催日]: H21.11月２１日（土）22日（日）23日（月）[/開催日]
[講師名]: [/講師名]
[会場]: 馬込ハウジングギャラリー内 住友不動産モデルルーム[/会場]
[主催者]: 住友不動産 集合住宅事業所[/主催者]
[詳細]: 住友不動産がプロデュースする賃貸住宅経営のノウハウを伝授します！首都圏で高い入居率を誇る住友不動産がプロデュースする賃貸住宅。競合物件との差別化や長年に亘って高い賃料を維持する秘訣など、国内屈指の総合デベロッパー住友不動産のノウハウを伝授する勉強会です。
ご参加を希望の方は、下記申込みボタンより「相談会」希望とご明記の上お申込みください。[/詳細]

住友不動産の２×４工法の賃貸住宅

[イベント名]:２×４工法の賃貸住宅現場見学会！上池台[/イベント名]
[開催日]: H21.11月21日（土）～23日（月）[/開催日]
[講師名]: [/講師名]
[会場]: 東京都大田区上池台1丁目　[/会場]
[主催者]: 住友不動産 集合住宅事業所[/主催者]
[詳細]:２×４工法による住友不動産の賃貸住宅を実際にご覧いただけるチャンスです！入居者に喜ばれる最新の設備と、建物の維持管理のランニングコストを大幅に削減することが実現する、「光触媒タイル」を外壁の全面に採用したハイグレード仕様のアパートです。※会場の詳しい地図をお送りいたしますので、下記のボタンよりお気軽にお問合せください。 [/詳細]

住友不動産の２×４工法3階建

[イベント名]:２×４工法の賃貸住宅現場見学会！方南町[/イベント名]
[開催日]: H21.11月1日（日）～12日（木）[/開催日]
[講師名]: [/講師名]
[会場]: 東京都中野区南台５丁目[/会場]
[主催者]: 住友不動産 集合住宅事業所[/主催者]
[詳細]:２×４工法による住友不動産の賃貸住宅を実際にご覧いただけるチャンスです！入居者に喜ばれる最新の設備と、建物の維持管理のランニングコストを大幅に削減することが実現する、「光触媒タイル」を外壁の全面に採用したハイグレード仕様のアパートです。※会場の詳しい地図をお送りいたしますので、下記のボタンよりお気軽にお問合せください。 [/詳細]

住友不動産の２×４工法の賃貸住宅

[イベント名]:２×４工法の賃貸住宅現場見学会！新小岩[/イベント名]
[開催日]: H21.11月7日（土）8日（日）[/開催日]
[講師名]: [/講師名]
[会場]: 東京都葛飾区東新小岩８丁目[/会場]
[主催者]: 住友不動産 集合住宅事業所[/主催者]
[詳細]:２×４工法による住友不動産の賃貸住宅を実際にご覧いただけるチャンスです！入居者に喜ばれる最新の設備と、建物の維持管理のランニングコストを大幅に削減することが実現する、「光触媒タイル」を外壁の全面に採用したハイグレード仕様のアパートです。※会場の詳しい地図をお送りいたしますので、下記のボタンよりお気軽にお問合せください。 [/詳細]

先週の木曜日（10/29）は、弊社のご近所でいつもお世話になっている飲み屋さんのゴルフコンペがありました。毎年、春と秋の２回コンペを組むのですが、今回の参加者は総勢７組の28名。飲み屋さんのコンペで今時７組ものパーティーが組めるのって本当にすごいです！天気もご覧の通り快晴で、地元の方々と秋空の下で楽しい一日を過ごすことができました。
皆様お疲れ様でした！

次の日は、二日酔いで午前中はほとんどボーっとしていましたが・・・（笑）

今年の８月の話になりますが、「上石神井」駅周辺で新築の戸建て住宅を探されご紹介させていただいたお客様に、素朴な疑問なんだけど、建売り住宅って大丈夫なんですか？と問われたことがありました。

おかしな話ですが、私自身も５年ほど前に「建売り住宅」を購入した際、不動産業に身を置いている私自身も同じ思いをした事を思い出しました。私の場合は、不動産業に身を置いていたため多くのパートナーがいますので、情報の収集や建物に関する調べものや有利な資金調達(住宅ローン)などもスムーズに行うことができ、迷わず購入することを決断できたのですが、一般の方々にとっては、そのような作業を自身で行うにはとても労を尽くさなければなりません。戸建て住宅にしろ、分譲マンションにしろ住宅の購入は、大抵の方が一生に一回のとても大きなお買い物。建物の構造など心配になるのも当たり前です。

通常、建築会社は、施主さんと建物についての間取りなど細かい打合せを経て、最終的な設計図（構造計算も盛り込んだ)を作り、建築の確認申請を所轄の役所に行います。役所側で問題がないと判断されればOKが出て建築工程に入るのですが、問題は全ての建物がその「設計図」通りに建物が建築されているのか・・・。

もちろんほとんどの建築会社さんが、設計図通りの良質な建物を建てているのですが、中にはできていない場合も・・・。実はあります。残念なことに・・・。

一生に一度のお買い物。そして一生暮らす建物ですので安心して購入を決断したいものですね。

弊社がご案内したお客様には、賃貸経営大家さん応援団！のパートナー、原田 剛（一級建築士）の「建物診断」を受けていただき、ご安心して新居をご購入いただきました。

昨日は写真の解体作業の現場立会いをしてきました。アパート建築というと、完成したアパートばかりを想像しますが、建物を建てる前には必ずこの解体作業が発生します。作業をするのは文字とおり「解体屋」さん。実は、賃貸住宅（通常の住宅を含む）を建築する際、この「解体屋」さんの優劣が、後の作業に、ものすごく影響をもたらされるのです。

建築をする際に一番最初に乗り込むのが解体屋さん
なぜ、解体後の作業に影響するかと言うと、賃貸住宅の建築期間は、着工から完成まで2～3F建ての建物で3～4ヶ月。建てる方は、新しい建物ができるのでワクワクドキドキで、徐々に出来上がっていく姿を見るのも楽しいひと時ですが、近隣に住まわれている方にとっては、工事の騒音や業者の出入りなどで、通常の生活を工事によって阻害されることになります。

建築会社が建物を建てる際、もっとも配慮するのが、この近隣への配慮と言われています。私の経験ですと、この近隣対策は、やりすぎてもやりすぎても、しすぎることがないと考えています。そこで解体屋さんです。通常の場合建築現場へ一番最初に入る業者さんがこの「解体屋」さんです。古い建物を解体するわけですから、当然、騒音やごみや土砂などを排出しますので、近隣の方々にとっては迷惑な存在でもありトラブルを作る基にもなります。←　コレ本当の話です。　ハウスメーカーさんや私が懇意にしている解体屋さんは、そのあたりを充分に理解されて、作業にのぞまれている業者さんばかりなのですが、中にはあまり態度が悪い業者さんが多いことも確かです。建築で一番最初に入る業者さんが近隣の方々とトラブルを起こすと、他の工事も、通常では我慢してもらえる程度のものでっても、とても大きなトラブルに発展してしまうことがあります。
解体業者を施主さんが選ぶことは通常はありませんが、良い家を作る業者（ハウスメーカーや工務店さん）は、裏側では些細なこんなことにも気を配っています。

弊社（株式会社ティーズプランニング）は、お蔭様で１０月から第４期目がスタートしました。昨年のリーマンショック以降、不況風が吹く中、不動産業 界も厳しい現状を抱えていま。そんな中でもなんとか新しい「期」を迎えられたことは、本当に色々な方々に支えられた結果としてとても感謝しています。

この「賃貸経営大家さん応援団」や弊社の不動産仲介サイトは、この３年間で何回かのリニューアルをしてきましたが、会社本体のホームページがほぼ３年間放置状態でした・・・。ちょっと反省です！

４期目をスタートさせることを機に、リニューアルする決意をし、先週更新をいたしました。
最近サイト作りは、企画とデザイン意外はほぼプログラマーさんにまかせっきりでしたので、自分で作るサイトは久しぶりです。
私の場合、主にドリームウィーバーという、ADOBE社のソフトを使って作っているのですが、単純な作業も忘れていて本当に素人状態に戻っていて・・・。ちょっとアタフタしてしまいました。

会社案内程度のものですが、よろしかったら寄ってみてください。
http://www.ts-plan.net/

セミナー風景

ご希望しゃには、午後より「最新賃貸住宅の実例現場」を専用バスで回る見学会もご用意しています。
※ご参加希望の方は下記ボタンよりお申し込みください。10/24（土）セミナー募集とご明記ください。[/詳細] ]]> http://www.ts-oyasan.com/?feed=rss2&p=1572 http://www.ts-oyasan.com/?p=1568 http://www.ts-oyasan.com/?p=1568#comments Sat, 17 Oct 2009 07:12:19 +0000 admin http://www.ts-oyasan.com/?p=1568 [イベント名]:相続対策としての賃貸経営のメリットとリスク　※このイベントは終了しました。[/イベント名]
[開催日]: 2009年10月23日（金）13：00～15：00[/開催日]
[講師名]: 宮正 幸宏氏（旭化成ホームズ・資産コンサルティング部[/講師名]
[会場]: 野村證券 自由が丘支店[/会場]
[主催者]: 野村不動産アーバンネット
旭化成ホームズ[/主催者]
[詳細]: 相続税対策で一番有効とされている賃貸経営（土地活用）。比較的低リスクと言われていますが、リスクを知り軽減させることで多くのメリットを得ることが可能です。当セミナーでは、TV・新聞などのCMでもおなじみの旭化成ホームズ（へーベルメゾン）の資産コンサルティング部の宮正氏が、賃貸経営のメリットとデメリットを詳しく解説いたします。また個別相談も受け付けていますので、土地活用をお考えの方は是非ご参加ください。
※ご参加お申し込みを希望の方は下記ボタンより申し込みフォームに必要事項をご記入の上お申し込みください。
※10/23日セミナー参加希望とご明記ください。 [/詳細]

セミナー会場

「自宅を建て替えたいが、賃貸住宅も併設したいと思っているのだが・・・」。というお問合せを最近よく伺います。
先日も、弊社のオーナー様と食事をご一緒しているときに、息子に３人目の子供が生まれるので、手狭になった自宅を建て替えたいとご相談をいただきました。
方々に土地をお持ちのオーナー様ですが、ご自分たちは夫婦２人なので、駐車場として貸していた土地に、平屋の住宅を建てて引っ越すので、現在の自宅を息子に譲り、賃貸併用の住宅に建て替えて建築費用を捻出したいとのことでした。

都内で平屋の３ＬＤＫなんて、サザエさんの家みたいでカッコ良いですね！と話していたのですが、同様に、子供たちが結婚して家を出て行き、それぞれが家やマンションを持ち独立し、夫婦２人だけでは家が広すぎるので、老朽化を機に建て替えたい。しいては住宅ローンの返済資金の捻出のために「賃貸住宅」を併用したい。
といったご相談をいただいたこともありました。

自宅+賃貸住宅という考え方は、自宅だけでは収入を生むことはありませんが、余剰の敷地を賃貸住宅として人に貸すことで、収入が得られる非常に合理的な考えです。

更に賃貸住宅にすると、土地の評価が「貸家建て付け地」評価となり減額されるので、収入プラス税金の軽減。さらに収入を生むということで資産価値としても高い評価となります。

土地活用の5つのメリットをざっと記してみますと・・・。

(1) 安定収入の確保
土地、あるいは建物を賃貸することにより、長期間継続して安定した収入を得ることができます。

賃貸併用住宅、賃貸住宅経営（アパート経営）にご興味がございましたらお気軽にご相談ください。無料の個別相談や無料収支表の作成なども承っていますので、お気軽にどうぞ！

■お問合せはこちら
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html

ヤクルトｖｓ阪神

スワローズが勝ってＣＳ進出をきめました！　昨日は久しぶりに池袋→高田馬場で、大のヤクルトファンの仲間と終電間近かまで飲み友達は大変喜んでいました。
でも・・・。途中10ゲーム以上離れていてリーグ一位を決めるＣＳを行う必要ってあるのか？という話になったのですが、ヤクルトファンの友達も同意見。彼の意見は、両リーグの一位２位+両リーグ合わせて勝率の高い上位２球団によるリーグ戦。
そうなれば、例えばリーグ戦には同リーグから３球団が出場なんてこともあって楽しいかもと・・・。
ケーブルＴＶの普及で野球中継が民放からはずされ見れない状況は、野球少年時代を過ごした私にとっては非常に寂しい限り。そんな野球談義で盛り上がっていて思わず終電を忘れるところでした。

しかし金曜の終電の混雑はすごい！　最近都心ですっかり飲まなくなっていたので久しぶりの体験でした。
写真は前回のヤクルトｖｓ阪神戦を、大のタイガースファンのお客さんと観戦した写真です。

清水先生！いつも特等席をありがとうございます。お客さんは阪神が破れて悔しがっていましたが、目の前で好きな選手を見ることができ感動されていました。

笑顔を取り戻した中小企業経営者

[イベント名]:事業転換で笑顔を取り戻した中小企業経営者！　※このイベントは終了しました。[/イベント名]
[開催日]: 10月14日（水）18：00～19：30[/開催日]
[講師名]: トータルマネージングブレーン[/講師名]
[会場]:練馬区役所20Ｆ交流広場[/会場]
[主催者]: 練馬商工会議所　水曜会
株式会社ティーズプランニング[/主催者]
[詳細]: 先行きが不透明な時代背景の中、銀行の貸し渋りなどで中小企業経営者の方々は先行き不安にかられ非常に苦しい思いをされている声がよく聞かれます。そのような時代背景下でも、安定した収入を比較的低リスクで長期的に確保できる「賃貸経営」に今、注目が集まっています。本セミナーでは、事業承継問題・Ｍ＆Ａ・相続税問題など資産税のコンサルティングを手がける「トータルマネージメントブレーンの東京支社長 梶山和寛氏が中小企業の賃貸住宅経営事業への事業転換で成功をおさめた実例や、政権交代で政権を担う民主党の税制改正のポイントなども解説いたします。
●定員/60名
●参加費/￥1,000（セミナーのみの参加）　
●２部懇親会＆個別相談をご希望の方は￥2,000
●参加をご希望の方は、下記問合せボタンよりお申し込みください。
※セミナー参加希望とご明記ください。[/詳細]

運動会

今日は私の娘の運動会に行ってきました。本当は昨日開催の予定だったのですが、開催間もなくの大雨で本日に順延。昼近くからは日に焼けるほどの晴天になり、文字通りの運動会日よりでした。

会場はどこもかしこもカメラやビデオを片手にかかえたお父さんがいっぱいです。　私もその一人ですが・・・。
写真は、エイサーという沖縄の踊りをみんなで踊る団体演技の風景ですが、左手に持っている「太鼓」。これ実は、夏休みの宿題中に作って持っていくことになっていたようで、娘から言われたのがなんと夏休みが終わる一日前の夜。やれ近くのスーパーに段ボールをもらいにいったり、やれ道具を買いに行ったりで、夜中までかかってできた作った力作。

踊りをみていて楽しいのですが、私はどこのお父さんお母さんも苦労して太鼓を作ったんだなー！なんて違うところで感動をしていました。（笑）

それでも、新築時には１Ｆ部分でも入居の決定率が高いのですが、築年数がかさむにつれ、空室のリスクが大きくなってくるのも事実。今や新築の賃貸住宅プランを構築する際、長期的に安定した収益を確保するためにはの「１Ｆ部分の空室対策」は必須となっています。（ハウスメーカー各社は様々な対策をプレゼンテーションしています）

計画地が「ロードサイドなので」「駅の近くなので」、1Ｆは店舗としてのプランを作って下さい。というご相談を良く受けることがあります。

確かに店舗や事務所は、賃料も高く設定できるので、安定して長期入居してさえもらえれば、大きな収益を確保することができますので、非常に魅力的です。

1Ｆ店舗もサブリース（家賃保証）してくれたら・・・

しかし反面、「空室リスク」が高いのも事実で、皆様のご近所にも1Ｆ部分の店舗が長期間空室状態に陥っているマンションやビルが必ずあると思います。私の地元の地主さんの話で、1Ｆ部分のテナントを入れるのに1年半もかかった。という話を良く聞きます。テナントが付けば収益が向上する。しかし、いったんテナントが出ると長期空室の危険性（リスク）も強い。このハイリスク＆高リターンの構図が１Ｆ部分を店舗にした場合の現状です。

最近当サイトや弊社店舗には、土地を探しているといった「投資家」の方や、家を建てたいので土地を探してくれ。と言った問合せが何件か入るようになってきています。昨年の夏以降からこの春先までは、こちらがご紹介しても中々良い返事をいただけなかったのが現状でしたが、特に不動産投資の原点は安く仕入れて高い収益を上げる。これが基本です。

そう言った意味では、不動産投資(賃貸経営)にしろ、住宅の購入にしろ、土地が安くなっているこの時期は、まさに買い時ともいえます。そして金利の安さも魅力のひとつです。

土地のご購入をご検討の方は、お気軽にご相談ください。

９月も半ばを過ぎ、大分すごし易い季節になってきました。昨日近所の馴染みの店で一杯飲っていると、話はもう年末の「関のぼろ市」のことをはなしていました。もうあっという間に年末だー・・・と。
※関のボロ市＝１２月の１０日11日に西武新宿線「武蔵関」駅周辺にかなり大規模な露天が並びます。

年末の話はさておいて・・・。　私的には秋は大好きな季節です。だって・・・、旨いものがたくさんあるし！

資産対策のための土地活用ガイド

●土地の有効活用６つの方式
●相続税対策に役立つ土地有効活用
●具体例でわかる土地有効活用
●相続時清算課税制度を活用した土地活用
●課税の特例を活用した税金対策

資産(土地）は所有しているだけ（有効活用しない）では、支出ばかりが目立つ「不良資産」です。様々な税制の特例などを活用して収益の改善を図ることで、収入を生む本物の「資産」となります。

資産対策のための「土地活用ガイド」（積水ハウス著）をプレゼントいたします。
是非、あなたの資産を有効に活用するためのバイブルとしてご利用ください。

◎プレゼントのお申し込みは・・・
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html
※「土地活用ガイド」希望とご明記ください。 ]]> http://www.ts-oyasan.com/?feed=rss2&p=1414 http://www.ts-oyasan.com/?p=1406 http://www.ts-oyasan.com/?p=1406#comments Mon, 14 Sep 2009 01:19:21 +0000 admin http://www.ts-oyasan.com/?p=1406 [イベント名]:積水ハウスのシャーメゾンショールーム見学 「中野坂上」[/イベント名]
[開催日]: ～10月上旬 （完全予約制）[/開催日]
[講師名]:[/講師名]
[会場]: 東京都中野区本町3-25-4 東京メトロ丸の内線「中野坂上」徒歩9分[/会場]
[主催者]: 積水ハウス 東京西シャーメゾン支店[/主催者]

[詳細]: ＴＶコマーシャルでご存知の積水ハウスのシャーメゾン「完成現場見学会」です。 入居者に選ばれる充実した設備と、これからの賃貸市場を見据えた広い間取りの１ＬＤＫ。 ＣＭで流れている雰囲気のお部屋が実際にご覧いただけます。この機会に是非ご覧ください。

※このショールームは完全予約制です。ご希望の日時をご指定の上、下記問合せボタンより問合せフォームをご利用ください。（完成現場見学会資料とご明記ください）[/詳細]

積水ハウスのシャーメゾン　中野坂上ショールーム

ブログの更新ネタもなかったので、今日は私の仕事について少し書かせていただきます。
写真はいつもお世話になっているオーナーさん所有のビルの屋上。今日はその外壁や階段の塗装と屋上部分の防水塗装の現調に行ってきました。不動産屋である以上、お部屋の原状回復工事やリフォームはもちろん、建物に関係することは一通り行っています。

今回お話をいただいたビルは８階建てのビルで築10年になります。今では、メンテナンス費用がかからないといううたい文句の光触媒加工を施したサイディングやタイルなどを使った賃貸住宅が増えてきましたが、屋根においては建物を良い状態で保つために7・8～10年程度に一度はメンテナンスを行わなくてはなりません。

特に「水」は建物にとっては強敵です。水が浸食すると建物の傷みも早くなり、資産価値を大幅に落してしまうことにもつながりかねません。

先日も、鎌倉に住むオーナー様の自宅が雨漏りがするというご連絡をいただき、修繕を行ったのですが、かなりの費用を要しました。

建物のメンテナンス（外壁や屋根の塗装など）は美観を保つためだけではなく、建物の資産価値を維持することにもつながります。賃貸住宅であれば、美観が保たれ魅力ある建物を維持していれば、必要以上に賃料を下げる必要性も少なくなります。

資産価値の維持と入居率（賃料なども・・・）を維持するために、多少金額がはる工事ではありますが、必要な経費として計画をされることをお勧めいたします。

都営浅草線「東日本橋」駅　徒歩1分

[物件詳細]:サンミリオン東日本橋駅前
[販売価格]:1，580万円  利回り：6.6％
[所在地]:東京都中央区東日本橋1-2-8
[詳細]: ●専有面積/122.80㎡ ●平成11年1月築（鉄骨・鉄筋コンクリート造12階建）●設備仕様も充実しています！（2点式のユニットバス/冷暖房エアコン/パラボナアンテナ設置/ガスコンロ付きミニキッチン/浴室乾燥機付）●月額賃料　87,500円

浅草線「浅草」駅　徒歩3分

[物件詳細]:クレアシオン浅草
[販売価格]:1,450万円  利回り：6.7％
[所在地]:東京都墨田区吾妻橋1-2-5
[詳細]: ●専有面積/22.11㎡ ●平成15年4月築（RC造地上10階建　3階部分）●TVモニター付オートロック●宅配ボックス●月額賃料　82,000円

東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅　徒歩3分

[物件詳細]:スカイコート日本橋第2
[販売価格]:1,550万円  利回り：6.7％
[所在地]:東京都中央区日本橋箱崎町19-15
[詳細]: ●専有面積/20.59㎡ ●平成14年3月築（RC造8階建5階部分）●TVモニター付オートロック●南西向き●総タイル張り●東京シティタームナル、IBM箱崎ビル等、大企業のビルが林立するビジネス街の一画！近隣の会社員・OLの賃貸需要が見込めます！●月額賃料 87,000円

JR総武線・東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅　徒歩6分

[物件詳細]:セントパレス錦糸町
[販売価格]:1,600万円  利回り：6.3％
[所在地]:東京都墨田区錦糸1丁目11-9
[詳細]: ●専有面積/22.68㎡ ●平成14年10月築（鉄筋コンクリート造地上8階建/洋室７畳・K１．５畳）●月額賃料 85,000円

都営浅草線「浅草」駅　徒歩3分

[物件詳細]:パークウェル浅草
[販売価格]:1,420万円  利回り：7.35％
[所在地]:東京都墨田区吾妻橋1-11-7
[詳細]: ●専有面積/20.54㎡ ●平成15年3月築（鉄筋コンクリート造9階建、8階部分/総戸数 48戸）●徒歩圏に「浅草」「本所吾妻橋」「蔵前」●TVモニター付オートロック/バストイレ別/乾燥機能付バスルーム●月額賃料　87,000円

積水ハウスのシャーメゾン

お盆が明けた頃から、TVコマーシャルで「賃貸住宅」のCMがやたらと流れ出し、賃貸市場もいよいよ、秋のシーズンがカウントダウン状態。弊社でも管理物件への電話が日増しに多くなりさぁいよいよ！と言った感じです。

先日TVコマーシャルでタレントの香里奈がやっている「積水ハウスのシャーメゾン」のモデルルームをお客さんと同行して見学してきました。

場所は、東京メトロ「中野坂上」からすぐのところにある新築の１室をモデルルーム用に借り切っているとのことです。

見学させていただいた部屋のタイプは1LDK（50㎡弱）。まず部屋に入った瞬間の第一印象はというと、贅沢！　というのが本音のところ。積水ハウスだけではなく、最近の大手ハウスメーカーの賃貸住宅は、設備などが非常にグレードアップしています。アパートだから・・・。と言った概念で賃貸住宅を作ると、長期的には空室が目立つ。賃料が下がるなどのリスクが非常に大きくなってきますので、競合ひしめく賃貸市場では、今後「質」にこだわった建物や部屋創りが主流な考えになっていくことは必然と思われます。

実際に見学した物件は、分譲マンションとほとんど変わらない雰囲気をもつ贅沢な空間。我々不動産業者が入居希望者を案内する際、特に気を配るのが入った瞬間のイメージ。「おっ！」というイメージがお客様に伝わればある程度申し込みが決まります。※お客様のお財布の状態もありますが・・・。

では、「おっ！」っと思うのはどの瞬間なんでしょう？
例えば、このモデルルームを例にとってみますと、クロス(壁紙）にアクセントがつけられています。分譲マンションや戸建て住宅では当たり前のような話ですが、賃貸住宅では新築であっても中々そこまで凝った内装を施している部屋は非常に少なく、目新しく感じます。

通常入居希望者を案内する際は２～３件の物件を見て回ります。その2～３件の中で、どのようにして「印象」に残らせるかが、空室対策の最大のポイントです。

「アクセントクロス」。これから賃貸住宅を建てようと思っている方は、是非覚えておいてください。大きな費用をかけずに部屋のイメージをアップさせることができる、簡単な手法です。

●積水ハウスのシャーメゾンを見てみませんか？
写真のモデルハウスが東京メトロ・丸の内線「中野坂上」にあります。観覧をご希望の方には資料をお送りいたしますので、お気軽にお問合せください。
お問合せはこちらから →→→ http://www.ts-oyasan.com/mailform/form1.html
（シャーメゾン見学希望とご明記ください）

[/詳細]

今村健志弁護士（日本橋フォーラム綜合法律事務所）

積水ハウスのシャーメゾンフェスタ

９月11日（金）・12日（土）・13日（日）

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積水ハウスのシャーメゾン　クレセオ

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積水ハウスのシャーメゾン　中野坂上会場

積水ハウスの３階建てシャーメゾン　べレオ

[イベント名]:練馬区早宮１丁目会場（積水ハウスのシャーメゾン 完成現場見学会）このイベントは終了しました。
[開催日]: 平成２１年９月11日(金) ・12日（土）・13日（日）
[講師名]:
[会場]: 東京都練馬区早宮１丁目（東京メトロ有楽町線「平和台」駅徒歩11分
[主催者]: 積水ハウス 東京西シャーメゾン支店 練馬駅前店
[詳細]: ＴＶコマーシャルでご存知の積水ハウスのシャーメゾン「完成現場見学会」です。練馬区早宮１丁目会場の完成現場は、入居者・オーナー双方のプライバシーに配慮した賃貸併用住宅です。モダンな外観を持つオートロック採用の賃貸住宅。建物の内部に共用廊下を組み込み、オーナー様と賃貸エリアを分離してオーナーと入居者のプライバシーに配慮した設計を是非ごらんください。※会場の詳しい地図などをご送付いたします。ご下記の問合せボタンより問合せフォームをご利用ください。（完成現場見学会資料とご明記ください）[/詳細]

[開催日]: 平成２１年９月11日(金) ・12日（土）・13日（日）
[講師名]:
[会場]: 東京都小金井市東町４丁目　ＪＲ中央線「東小金井」徒歩５分
[主催者]: 積水ハウス東京西シャーメゾン支店 立川オフィス
[詳細]: ＴＶコマーシャルでご存知の積水ハウスのシャーメゾン「完成現場見学会」です。小金井会場の完成現場は、防犯性を重視した設備仕様と外構計画を特に意識した造りりとなっています。限られた敷地を最大限に活用した効率のよいプランニングを実際にご覧ください。　※会場の詳しい地図などをご送付いたします。ご下記の問合せボタンより問合せフォームをご利用ください。（完成現場見学会資料とご明記ください）

積水ハウスの３階建てシャーメゾン　べレオ

流しソーメン

昨日は、いつもお世話になっている地元武蔵関の皆さん楽しいイベントにご招待を受け、子供と一緒にお伺いをしてきました。主催者の方のマンションの屋上（緑豊かな武蔵関公園が望めます）でのパーティーだったのですが、現場についてビックリ！
な・なんと・・・流しソーメン台が設置してある！　流しソーメンなんて子供の時に遊園地かどこかで体験して以来だったので非常に感激しました。子供もすごーく楽しかったらしく、家に帰ってからも興奮状態。楽しい夏休みの経験ができたと思います。ありがとうございました。

ゴルフ合宿

恒例のゴルフ合宿にお盆休みを利用して行ってきました。ハウスメーカーさんや管理会社さんなど身内のコンペですが、今年は３組の参加。台風を横目に11日に出発。２泊３日の各1.5Ｒづつの強行コンペ。本当にみんなゴルフが好きですなー・・・。

私（竹本）は珍しく調子がよく、やっとこのコンペ（イーグル会）で優勝させていただきました。皆さんありがとうございした！

写真は某ハウスメーカーのＴ氏。腰がよく回っていてナイスショットです！今回は不調のようでしたが・・・。

千葉・リゾートイン白浜

また、ブログ更新をさぼっていました・・・。
６月７月は、各種相談会などのイベントをかなりこなし多くの方々とHPやメールではなく、直接お会いして話をすることができました。やはり、膝と膝を突き合わせてお話をすると臨場感も伝わり、私的にはとても充実感がありました。

長期空室にお困りの三鷹市のKさん。かなり大掛かりなリフォームを行いましたが、９月からの賃貸シーズンで、きっといい結果が生まれると思います。　しかし・・・先日のゴルフ。随分と上手になられましたね！あやうくやられるところでした（笑）

さて、長期空室になるにはやはり「理由」が存在します。玄関に入っていきなりに死んだゴキブリと遭遇したり、スリッパを履かないと足の裏が真っ白になるようでしたら問題外です。入居希望者を案内しても中々気に入ってもらうことは難しいですね。
これからは、しっかりとそのあたりも管理をさせていただきます。

写真は、先週末にちょっと早い夏休みをいただき、千葉の白浜に行ってきました。毎年この時期にお世話になっているのですが、今年よりペットの同伴もOKとなったとの事でしたので、我が家の愛犬も一緒に出かけることができ楽しい夏休みでした。
天気はイマイチでしたが・・・。

 →　http://www.nextstage-web.net/　

[開催日]: 平成21年８月２２日（土）２３日（日）
[講師名]:
[会場]:杉並区 阿佐ヶ谷北５丁目・杉並区天沼１丁目
[主催者]: 住友不動産 集合住宅支店
[詳細]:２×４工法による住友不動産の賃貸住宅を実際にご覧いただけるチャンスです！入居者に喜ばれる最新の設備と、建物の維持管理のランニングコストを大幅に削減することが実現する、「光触媒タイル」を外壁の全面に採用したハイグレード仕様のアパートです。※会場の詳しい地図をお送りいたしますので、下記のボタンよりお気軽にお問合せください。

住友不動産の２×４工法の賃貸住宅

[/詳細]

問題解決をして収益改善が実現した実例です！

エコ賃貸住宅キャンペーン　ミサワホーム

ミサワホームでは、「太陽光発電」+「オール電化」搭載で最大800万円の値引きキャンペーンを平成21年7月20日まで実施しています。「太陽光発電」のシステムというと、今まではオーナーが充電して供給をする。または余剰電力を売る形式が一般的でしたが、ミサワホームの新商品「Bell Lead eco」では、入居世帯各戸へ太陽光発電システムの配線が可能となり、入居者が自家消費するだけではなく余剰電力を売ることもができ、競合物件との差別化を協力にアピールできる画期的なシステムとなっています。

●詳しいパンフレットをご用意しておりますのでお気軽にお問合せください。
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html

※お問合せの際はお手数ですが「ミサワエコ資料」とご記入ください。

バルコニーから相模湾が一望できる戸建て

GW以降バタバタが続き、ブログを随分と更新していませんでした・・・。

さて、今日は朝から鎌倉の七里ガ浜まで弊社管理の戸建てのリフォームの打合せをしてきたのですが、しかしいつ訪問しても見事な景観です。

写真はリビング前のバルコニーから見たものですが、相模湾が一望できる素晴らしい景観。この戸建住宅は、どの部屋からも、この景色が眺められるのが大きな特徴。

鎌倉や葉山の戸建て賃貸というと、相場的にもかなり高めの設定なのですが、この住宅は相場より更に高い賃料の設定でも、入居の問合せは毎日のように入ってきます。

七里ガ浜まで歩いて4～5分と、全部屋から海が望める（風呂からも）。またバルコニーから下を見ると江ノ電が走っている。賃料が高くなるのもうなずけます。生憎と打合せに出かけた日は曇り空だったのが残念。こんな雰囲気で仕事がしたいと言うと、オーナーさんは、「仕事になりませんよ！」とのこと。それもわかる気がしました。

光触媒タイルを採用したアパート

住友不動産が提供する２×４工法による賃貸住宅は、光触媒タイルを採用した、ワンランク上の高級賃貸住宅。見た目のグレード間もさること、「光触媒」加工を施したタイルは、太陽と雨の力で自然に汚れを落とすという優れもの。
近年では、サイディングにも光触媒加工を施した部材も充実してきており、多くの住宅メーカーで採用され始めています。

賃貸住宅経営は、入居者から入ってくる賃料収入が資本。新築時の収入を長期的に維持することは困難です。同時に空室などの問題でかなりの減少も賃貸業のリスクとして見込まなければなりません。そこで長期的にも高収益を維持するために、建物にかかるランニングコストの部分に注目をしたいところです。

通常建築物は、築後8～10年程度で建物を良い状態のまま維持するために外壁の塗り替えが必要となってきます。建物の汚れは、賃料下落の格好の理由となります（競合物件との問題などで）。また建物を良い状態で維持するためにも、費用はかかりますが必ずやっておきたいメンテナンスのひとつではないかと思います。

写真でご紹介している賃貸住宅は、外壁に光触媒タイルを採用した今春竣工した渋谷区の賃貸住宅。光触媒タイルの採用効果は、ランニングコストの削減はもちろん、見た目のグレード感も増してか、入居者希望者も殺到したとのことでした。

●完成現場見学会のご案内
　2×4工法による賃貸住宅（光触媒タイルを採用）杉並区・高円寺北2丁目
　詳しくは　→　http://www.ts-oyasan.com/event_detail.php?id=1053

西武新宿線「新井薬師前駅」　徒歩５分

[物件詳細]:ラ・ステージ・ノース中野
[販売価格]:１３，４００万円  利回り：６．８４％
[所在地]:東京都中野区新井５丁目
[詳細]: ●建物面積/１０９．０１㎡（３２．９７坪） ●平成２１年３月築（８戸/鉄骨造４階建）●充実の設備！●年間予想収入９１６．８万円

JR線「池袋」駅　徒歩８分

[物件詳細]:豊島区南池袋一棟売マンション
[販売価格]:１２，２４０万円  利回り：５．０％
[所在地]:東京都豊島区南池袋２丁目
[詳細]: ●建物面積/１３９．３６㎡ ●平成１７年１１月築（６戸/鉄骨造３階建）●利便性に優れた稀少物件！●年間予想収入６１２万円

西武池袋線「中村橋」駅　徒歩５分

[物件詳細]:新築店舗つき住宅
[販売価格]:８，２５０万円  利回り：６．９３％
[所在地]:東京都練馬区中村３丁目
[詳細]: ●建物面積/２０５．２０㎡ ●平成２０年１１月築（鉄骨造４階建）●日当たり良好、屋上眺望良好！●近隣商業地域

東京メトロ線「新高円寺」駅　徒歩７分

[物件詳細]:my plun Y
[販売価格]:９，９８０万円  利回り：７．４０％
[所在地]:東京都杉並区高円寺南
[詳細]: ●建物面積/１０７．０５㎡ ●平成２０年１１月築（１Ｒ×８戸/木造２階建）●JHS住宅・地盤１０年保障システム●全室ロフト付き●年間予想収入７，３９２，０００円

西武池袋線「江古田」駅　徒歩８分

[物件詳細]:my plun旭丘
[販売価格]:６，７９０万円  利回り：８．１６％
[所在地]:東京都練馬区旭丘２丁目
[詳細]: ●建物面積/１１９．０５㎡ ●平成２１年２月築（１Ｒ×８戸/木造二階建て階建）●検査済証明書取得済●主要構造部の耐久性能１０年間保障●年間予想収入５，５４４，０００円

JR京浜東北線・埼京線「赤羽」駅　徒歩9分

[物件詳細]:アビタシオン赤羽西
[販売価格]:９，２００万円  利回り：６．６９％
[所在地]:東京都北区赤羽西
[詳細]: ●建物面積/１６０．６９㎡（４８．６０坪） ●１Ｋ×６戸/木造２階建て●オートロック・全室エアコン付き●年間予想収入６，１５６，０００円

他に「オール電化賃貸住宅」「これからの賃貸住宅の動向」「事業承継」についての講演もあります。

積水ハウスの賃貸住宅セミナー

Sha Masison ECO style

１９９７年の１２月に京都で開かれた「地球温暖化防止京都会議　COP3」から始まった、地球環境問題に対する取り組みが、着実に社会に浸透してきています。ECOカー減税やECOポイントの開始など、具体的な動きもみえてきており、市民の間で関心度が増してきているようです。
賃貸住宅関連においては、業界で唯一エコファースト企業の認定を環境相から受けている「積水ハウス」が発売した「Sha Masison ECO style」に注目をしたい。

商品カタログを見てみると、「太陽光発電システム」と「オール電化」を組み合わせた新しい賃貸住宅が生まれました。と謳われています。「太陽光発電」「オール電化」と従来から持つ高い住宅性能（高い遮断性＆気密性」で、CO２排出量を大幅に削減することが可能で、１年間で杉の木84本分の環境貢献ができるとのこと。

環境貢献と同時に高い資産価値を生み出す「Sha Masison ECO style」を一度検討されるのも良いかと思われます。
また、入居者側から見ても、太陽光発電によってもたらされる恩恵のひとつである「光熱費の削減」は大きな魅力。さらに話題のECO賃貸住宅に住む。という社会貢献が、高いステータスとなり、他の競合物件との差別化にもつながり安定経営が期待されます。

今春お引渡ししさせていただいた新築の物件の中でも、既に太陽光発電+オール電化のECOスタイルを取り入れたの賃貸住宅もあり、お引渡しの前には全室に入居申し込みが決まるなど人気の物件となっています。

太陽光発電については、補助金制度もありますので一考されるのも良いかと思います。
※補助金についての詳細はお気軽にお問合せください。

●「Sha Masison ECO style」カタログプレゼント！
積水ハウスの「Sha Masison ECO style」カタログをご希望のかたは、下記問合せフォームからお気軽にお申し込みください。※積水ハウスカタログ希望とご記入ください。
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html

プレステージカントリー倶楽部

今週は、弊社がいつもお世話になっている飲み屋さんが開催するゴルフコンペがあり、栃木のプレステージカントリーで楽しい一日を過ごしてきました。新緑がまぶしく、いよいよ夏もすぐそこ！という感じです。
弊社からは３名が参加をさせていただいたのですが、優勝をかっさらっていったヤツが出ました。申し訳ありませんでした・・・。

しかし、前回参加させていただいた時も思ったのですが、街場の飲み屋さんで７組という大コンペが組めるなんて、今時すごいお店だと感心します。
次回もよろしくお願いいたします。

住友不動産の賃貸経営セミナー

このサイトでもご案内をしていました、住友不動産主催による賃貸経営セミナーが、５月１６日（土）に開催されました。
タイトルは、『老朽化アパート経営の問題点を克服して健全な賃貸経営を！』。老朽化アパートの経営リスクをテーマにしたセミナーでしたが、定員70名のところ100名を超える参加申し込みがあり、関心の高さが伺えました。弊社の賃貸オーナー様も数名参加されたのですが、とても勉強になったと喜んでいただきました。
建物の老朽化は回避できないところですが、前向きに捉え様々な対処を施すことで健全な賃貸経営を運営することが可能です。「家賃滞納」「不良入居者問題」などでお困りの事がございましたら、お気軽にご相談ください。

■お問合せは下記よりお気軽に！
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html

南が丘牧場

土日に高速道路を利用することは無縁と、特に関心を持っていなかったのですが、このゴールデンウィークに家族で出かける機会があり、初めて利用してきました。東京を出発したのが５日からと、GWの最後だったためか、以外にも道は行きも帰りもスムーズ。GW中のニュースでは、どこもかしこも大渋滞！との触込みだったので、ツタヤで借りたDVDを大量に積み込んで出かけたのですが、ちょっと拍子抜け。
さてこの制度ですが、実際にはどの程度景気対策に効果があるのでしょうか？
先週、練馬区から「定額給付金」が振り込まれ、嫁からどうする？と打診されましたが、￥1000で行けるのなら、いつもより少し遠くにでもと思うのですが、渋滞の方も気がかり。
相乗効果で少しでも消費気分が高まり景気が上がってくれればと思いますが・・・。

ＪＲ中央線「荻窪」駅　徒歩７分

[物件詳細]:プレール荻窪弐番館
[販売価格]:１，６８０万円  利回り：５．９％
[所在地]:東京都杉並区荻窪３丁目
[詳細]: ●専有面積/１８．４８㎡ ●平成１４年３月築●１Ｋ●３駅利用可能●月額賃料　８３，０００円

東武東上線「東武練馬」駅　徒歩４分

[物件詳細]:ディオスカーラ徳丸
[販売価格]:１，５７５万円  利回り：８．０％
[所在地]:東京都板橋区徳丸２丁目
[詳細]: ●専有面積/３４．４１㎡ ●平成１４年１１月築●１ＤＫ●南角部屋・ルーフバルコニー●月額賃料　１０５０００万円（年収１２０万円）

東京メトロ日比谷線「六本木」駅　徒歩８分

[物件詳細]:メインステージ西麻布　ワンルーム
[販売価格]:１，８００万円  利回り：６．０％
[所在地]:東京都港区西麻布２丁目
[詳細]: ●専有面積/２０．９２平米 ●２０００年８月築●月額賃料　９万円

JR山手線「高田馬場」駅　徒歩７分

[物件詳細]:スカイコート高田馬場　ワンルーム
[販売価格]:１，４６０万円  利回り：６．５０％
[所在地]:東京都新宿区下落合２丁目
[詳細]: ●専有面積/１８．０４㎡ ●平成１３年１０月築●最上階・南向け●３路線利用可能●月額賃料　７９，５００円

東京メトロ丸の内線「南阿佐ヶ谷」駅　徒歩４分

[物件詳細]:サニーコート南阿佐ヶ谷　B号棟
[販売価格]:９，９８０万円  利回り：７．３６％
[所在地]:東京都杉並区成田東５丁目
[詳細]: ●建物面積/１３６．１６㎡ ●平成２１年３月築（８戸/木造２階建）●ハイグレードな設備●生活便利設備充実●年間予想収入７３４．４万円

東京メトロ丸の内線「南阿佐ヶ谷」駅　徒歩４分

[物件詳細]:ウエストコート南阿佐ヶ谷　A号棟
[販売価格]:９，９８０万円  利回り：７．３２％
[所在地]:東京都杉並区成田東５丁目
[詳細]: ●建物面積/１３７．２４㎡ ●平成２１年３月築（８戸/木造２階建）●ハイグレードな設備●生活便利設備充実●年間予想収入７３０．８万円

西武新宿線「都立家政」駅　徒歩４分

[物件詳細]:シエスタパンジー
[販売価格]:６，８５７万円  利回り：９．８％
[所在地]:東京都中野区若宮
[詳細]: ●建物面積/１０７．２４㎡ （木造２階建て　１０世帯）●平成２１年６月築●月額収入６，７２０，０００円

西武新宿線「野方」駅　徒歩５分

[物件詳細]:シエスタデイジー
[販売価格]:６，０３７万円  利回り：９．７％
[所在地]:東京都中野区野方
[詳細]: ●建物面積/８９．８１㎡ （木造２階建て　８世帯）●平成２０年１２月築●月額収入５，８５６，０００円

西武池袋線「東長崎」駅　徒歩３分

[物件詳細]:ＯＬＩＯ東長崎
[販売価格]:１，６９０万円  利回り：６．０３％
[所在地]:東京都豊島区長崎
[詳細]: ●所有面積/２２．１８㎡ ●平成１４年築●月額収入１，０２０，０００円

京王線「桜上水」駅　徒歩５分　

[物件詳細]:アプレシティ桜上水
[販売価格]:１，４５０万円  利回り：５．９５％
[所在地]:東京都杉並区高井戸
[詳細]: ●所有面積/２０．０４㎡ ●平成１６年２月築●月額収入８６４，０００円

井の頭線「富士見が丘」駅　徒歩８分

[物件詳細]:トーシンフェニックス富士見が丘
[販売価格]:１，７５０万円  利回り：５．６２％
[所在地]:東京都杉並区高井戸
[詳細]: ●所有面積/２０．５９㎡ ●平成１４年９月築●月額収入９８４，０００円

東急田園都市線「三軒茶屋」駅　徒歩４分

[物件詳細]:ヴェルト三軒茶屋２－６０３号室
[販売価格]:１，８００万円  利回り：６．５４％
[所在地]:東京都世田谷区太子堂
[詳細]: ●所有面積/２２．６８㎡ ●平成１８年１０月築●月額収入１１７，７２００円

JR山手線「高田馬場」駅　徒歩９分

[物件詳細]:ルーブル高田馬場
[販売価格]:１，６７０万円  利回り：６．０％
[所在地]:東京都新宿区高田馬場
[詳細]: ●所有面積/２０．５２㎡ ●平成１５年１１月築●充実の設備●月額収入８５，６００円

西武池袋線「大泉学園」駅　徒歩５分

[物件詳細]:東大泉６丁目売り地
[販売価格]:５，４８０万円
[所在地]:東京都練馬区東大泉
[詳細]: ●土地面積/１９７．４２㎡●地目/宅地●建ぺい率/８０％●容積率/３００％●坪単価１５０万円

西武有楽町線「有楽町」駅　徒歩２分

[物件詳細]:江古田・新桜台売り地
[販売価格]:７，５８０万円
[所在地]:東京都練馬区桜台
[詳細]: ●土地面積/１８９．４６㎡●地目/宅地●建ぺい率/６０％●容積率/１６０％●建築条件なし

東武東上線「東武練馬」駅　徒歩９分

[物件詳細]:徳丸３丁目売り地
[販売価格]:５，９８０万円
[所在地]:東京都板橋区徳丸
[詳細]: ●土地面積/１５０．０１㎡ ●地目/宅地●建ぺい率/６０％●容積率/２００％●南側道路

JR中央線「高円寺」駅　徒歩３分

[物件詳細]:スターハイツ高円寺　ワンルーム
[販売価格]:９４５万円  利回り：８．６３％
[所在地]:東京都杉並区高円寺北
[詳細]: ●所有面積/１６．００㎡ ●昭和５８年９月築●オートロック完備●外観タイル張り●年間予想収入８１６，０００円

東武東上線「中板橋」駅 徒歩1分

【 販売価格 】 99,800,000 円
【 年間収入 】 8,232,000円　※686,000円/月　満室時
【 土地面積 】160.52㎡
【   建　物   】木造モルタル２階建て　1Ｋ×１０戸
【   居　室   】1Ｋ×１０戸 ※全室ロフト付
【　 完  成   】平成21年３月20日　現在満室
【　 設  備   】オートロック・ペアガラス・防犯シャッター（1Ｆ）・冷暖房・浴室乾燥機・ウィシュレットほか）
※詳しい資料をご用意しています。資料請求は下記アドレスからお気軽に！　中板橋資料請求とご記入ください。
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html ]]> http://www.ts-oyasan.com/?feed=rss2&p=918 http://www.ts-oyasan.com/?p=907 http://www.ts-oyasan.com/?p=907#comments Sat, 18 Apr 2009 05:14:46 +0000 admin http://www.ts-oyasan.com/?p=907 ◆H21年４月18日配信のメールマガジンより。

弊社企画による賃貸住宅（板橋区）

賃貸市場のシーズンと言われる1月～3月(春)が終わりを迎え、平穏な雰囲気に戻りつつある賃貸業界ですが、今シーズンの動向はかなり厳しい状況であったようです。弊社が管理する物件(新築を含む）は何とか無事に入居付けができましたが、２～３月竣工の新築物件であっても４月の半ば現在埋まらないモノも、地域によってはあると聞いています。

また、弊社と業務提携を行っている首都圏では中堅の管理会社「ロイヤルエンタープライズ」に聞くと、景気の影響からか賃料の指値(相手からの値引き交渉）が今までに何度と言われた「不況」と言われたシーズンより数倍多く、地域によっては、空室を埋めるため下げざるを得ないケースも多々あったと話されています。

好不況の波を金融市場とともに最初にかぶるケースが多い不動産市場ですが、値動きが激しいの、土地・分譲住宅・分譲マンションの売買というものが中心で、こと首都圏の賃貸市場に限っては比較的安定的に推移していました。100年に一度と言われる大不況。徐々に様々な市場に波を立てているようですね。

しかし、賃貸経営者にとっては泣き言など言ってはいられません。こんな時こそ知恵を振り絞りなんとか切り抜けねばなりません。賃貸経営のリスクとしてまず挙げられるのが「空室」の問題です。賃料収入しか収入源がない賃貸経営では空室は是が非でも避けたいところです。

前置きが少し長くなりましたが、今号のメルマガでは、空室対策について少しお話をさせていただこうと思います。

■バブル期の賃貸経営では、２年ごとに入居者を入れ替えるのが一番儲かる手段と言われていました。
私ごとですが、私の父も都内に２棟の単身用の賃貸マンションを都内に建築しました。ファミリー向けの賃貸は回転が悪いという理由を、その当時聞いた記憶があります。バブル期は、２年の更新毎に家賃が上がっていくという、今では考えられない状況でしたので、更新料がかかりさらに家賃が上がる。同じお金がかかるなら、いっそ新しい所に移ろうという気持ちになる人が多かったのです。
さらに当時では、賃貸経営者の魅力的な収入源である「礼金」が、大概の物件で２ヶ月取れ（1ヶ月分は家主が確保）、さらに原状回復費用も家主側の言いなりに近い状況でしたので、回転率を高めるという経営手法が一般的でもありまいた。

しかし、前回のバブル崩壊以降、賃貸経営の営業手法に対する考え方が一新しました。入居者の回転率を上げるのではなく、なるべく長く住んでもらうことが、成功する賃貸経営の基本となっていています。

関東地方では、今まで「礼金」収入が慣例化していましたが、昨今の入居者が部屋探しをする際のポイントとして、初期費用がかからない物件を挙げています。駅前などの不動産業者を通れば、アパートやマンションの募集図面が貼られていますが、礼金１ヶ月という物件が大半を占めていますので確かめてみてください。
しかし礼金の2ヶ月がまったく取れないということではありません。例えば、今の時代でも２ヶ月の礼金が取れるエリアというと、住みたい街ナンバー１に輝く「吉祥寺」や人気エリアである東急東横線の人気の駅。また京王線や小田急線など人気路線の主要駅など、それぞれ徒歩5～10分圏内の新築物件などは募集時期によっては礼金２ヶ月を獲得するチャンスはあるようです。

■礼金２ヶ月と1ヶ月では賃貸オーナーにとってどのように違うのか？

アディダス

先日、楽天で購入したアディダスのランニングシューズが届きました。
何故に？と私も思っているのですが・・・。

３月に行われた東京マラソンを見た晩に、有志の飲み会を吉祥寺で行った際、私が軽口をたたいたところから話が始まります。

その頃は、野球のWBCも行われていたせいか、感動に満ち溢れていたのかも知れませんが、来年の東京マラソンをみんなで走ろうか？と酔った勢いで提案をしたのですが、回りの反応は、えっ？なにまたいい加減なことを言ってるんですかぁ？　と冷ややかな声。

言ってしまった事を覆すのも悔しいので、その席にいた若手に、15人くらい集めて「東京マラソン2010を走る会」を発足させる指令をだしました。※半ば強引にお願いをしちゃいました。

あれから約１ヶ月がたった今、参加メンバーは以外にも12～3人に膨れ上がり目標人数までもう少し。キャプテンを命じたまとめ役の若手の話では、以外に声をかけると喜んで参加してくれるようで、今では「やっぱり20名集めましょう」と張り切っています。言い出しっぺの私としては、もう後には引けない状態で、何事も形から入る私としては、まずは「シューズ」からと楽天で購入してしまいました。まぁ、ポイントがいっぱい溜まっていたので・・・。

そんなわけで「東京マラソン2010を走る会」を発足いたしますので、ご興味があったら是非ご参加ください。

PS:先週より、ここ2～3年妻まかせにしていた愛犬の散歩を朝晩と続けています。

4月12日配信のメールマガジンより。

100年に一度と言われる「経済不況」。弊社が身を置く不動産業界は、まさに中心的な存在で厳しい状況が続いています。

弊社は、東京・石神井地区に不動産店舗を構えていますが、毎日のように様々な営業電話が掛かってきたり訪問を受けます。

中でも、建売り業者さんが土地や売りたい家があったらご紹介ください！という電話や訪問は、昨年の夏前ころまでは毎日のようにありました。買取り価格もかなり良い条件を出していただいていたので、諸所の事情で直ぐに売りたいというお客様には大変喜んでいただいていました。

これが夏を過ぎたあたりから状況が一変。『買い』の営業は全くなくなっただけではなく、懇意にしている建売り業者に、買ってもらえないか？という相談に対して、「今は買えない」という回答。これは偏に市場の冷え込みが原因で、在庫が捌けないので新しい投資ができないといった、いわゆる負の連鎖が引き起こした現象といえます。

今年の初め、懇意の大手建売り業者さんの所長さんと、酒を飲む機会があり建売り業界の話を聞く機会がありました。市場が冷え込む今、土地の価格も減少傾向にあり、仕込み(仕入れ)のチャンスではあるが、金融機関の融資条件も厳しくなっているので実質的には「動けない」ということでした。

昨年始め頃には、立地の良い40～70坪程度といったアパート建築用地として最適な土地は、市場には殆ど流れて来なかったのですが、現在は割と多く情報が流れてきています。

中には賃貸市場の中でも人気の高いエリアで、相場から２～３割減での情報も在り、資産の組み買え(交換)などによって自身の資産を優良化をさせたい。とお考えになられている方にとっては、いい機会かもしれません。

そんな中、政府の経済対策効果もあってか、この３月頃より売りたい家や土地はありませんか？と言った電話や訪問が徐々に増えてきています。実際に街では、建売り物件の建築現場も多く見かけるようになってきています。

テレビや新聞では毎日のように不況が伝えられていますが、はたして不動産業界が、今後どのような動きを見せるのか？建売り業者さんの動きを、こういった視点で見ることも、不透明な時代を読むカギと言えます。

賃貸経営大家さん応援団では、今後も業界内で気になる動きなどがありましたら、都度題材に取上げてご報告をしたいと思っています。

さて、関東地方では桜も今週いっぱいで見納めかと思われ、これからは清清しい新緑の季節です。市況も明るい兆しが見えると良いですね。

今号も最後までお付き合いありがとうございました。

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【編集後記】
昨今の不安定な経済状況の中で、昨年夏頃まで高騰を続けていた「土地」などの不動産価格が徐々に下がってきている気配を感じます。
弊社では、不良資産(収益を生まない資産）を優良の資産(収益を生む資産）へ再生させるご提案も行っています。のでお気軽にご相談ください。
※事業用資産の組み換えを始め資産税に詳しい税理士さんと提携しています。

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東武東上線「中村橋」駅　徒歩２分

[物件詳細]:アルヴェリーノ中村橋
[販売価格]:９，９８０万円  利回り：８．２％
[所在地]:東京都板橋区２９番９
[詳細]: ●建物面積/１７２．６２㎡ ●２００９年３月築（１Ｋ×１０戸/木造モスタル造二階建/オートロック・ロフトつき）●年間予想収益６８９，０００円

京王線「代田橋」駅　徒歩７分

[物件詳細]:モン・シャトー明大前
[販売価格]:１億３，８００万円  利回り：６．５６％
[所在地]:東京都杉並区和泉２丁目
[詳細]: ●土地面積/１７７．９８㎡ ●平成１９年４月築（１Ｋ×８戸/木造２階建）●高性能水活水装置付●年間予想収入９，０６１，０００円

小田急線「経堂」駅　徒歩２分

[物件詳細]:ＧＣ経堂
[販売価格]:２億２，０４０万円  利回り：６．７％
[所在地]:東京都世田谷区宮坂３丁目
[詳細]: ●建物面積/３０７．３６㎡ ●平成２１年２月築（１４戸/ＲＣ造４階建）●充実の設備仕様●デザイナーズマンション●年間予想収入１４，７７２，０００円

目黒線「西小山」駅　徒歩８分

[物件詳細]:ＧＣ西小山
[販売価格]:２億９，９９０万円  利回り：７．２５％
[所在地]:東京都品川区荏原４丁目
[詳細]: ●建物面積/４９４．７０㎡ ●平成２１年２月築（１９戸/ＲＣ造５階建）●充実の設備仕様●デザイナーズマンション●年間予想収入２１，７５６，０００円

京王線「幡ヶ谷」駅　徒歩１０分

[物件詳細]:ＪＰＣ南台マンション
[販売価格]:９，７８０万円  利回り：７．１０％
[所在地]:東京都中野区南台２丁目
[詳細]: ●建物面積/１６３．９０㎡ ●平成２０年１月築（１Ｒ×８戸/鉄筋造り地上３階建）●充実の設備・仕様●年間予想収入６，９４８，０００円

京王線「笹塚」駅　徒歩９分　〔利回り：６．０％〕

[物件詳細]:J’sコート笹塚
[販売価格]:１億３，９８０万円  利回り：６．０％
[所在地]:東京都渋谷区笹塚３丁目
[詳細]: ●建物面積/１７４．６２㎡ ●２００７年１月築（１Ｋ×８戸/ＲＣ造３階建）●充実の設備＆クオリティな空間●月収７０万円

西武新宿線「武蔵関」駅　徒歩７分

[物件詳細]:武蔵関売り地
[販売価格]:４，９８０万円
[所在地]:東京都練馬区関町北１丁目
[詳細]: ●土地面積/１１７．８９㎡ ●地目/宅地●建ぺい率/５０％●容積率/１５０％

京王線「芦花公園」駅　徒歩６分

[物件詳細]:芦花公園売り地
[販売価格]:４７００万円
[所在地]:東京都世田谷区南鳥山１丁目
[詳細]: ●土地面積/１１３.６８㎡ ●地目/宅地●建ぺい率/６０％

2008年優勝決定のゲーム

WBCの興奮そのままに、2009年のペナントレースが先週の金曜日に開幕をしました。子供の頃から野球好きだった私にとっては、毎年プロ野球が開幕がする日をドキドキして向かえたものでした。

最近は野球のほかにサッカーやバレーがプロ化され多角化された影響か、昔ほどプロ野球の開幕が騒がれないようになった気がします。

数年前まで毎年10数試合は東京ドームなどで観戦していた私でさえ、昨年の観戦は３試合。（写真の優勝が決定した試合と日本シリーズ）昔の野球熱を懐かしく思います。

実は昨年、久しぶりに開幕戦を見ようとチケットをとっていたのですが、チケットを取ろうと思ったらビックリ！簡単に手に入るではないですか・・・。一昔前はプラチナチケットと言われ、どうしても見たいゲームがあると、新橋などの金券ショップを回ったものでした。

今年はWBC景気もあってか、久しぶりに野球が盛り上がっていたので、ぜひ見に行こうと思い、インターネットで探した所、チケットが買えない・・・。ぇっ？って感じでしたが、私を含む野球世代の方々にとっては、野球熱が上がるのは嬉しいものだと思います。さぁビールの旨い季節がやってきました！

屋形船

昨日は弊社の地元(石神井地区）の有志による、「屋形船deお花見」大会に参加してきました。
夕方に集合して貸切バスで品川の船宿「むつみ丸」へ。まだ陽が明るい車中から宴会状態。車中の勢いそのままに屋形船に乗りこみ、いざ隅田川。途中浜離宮～築地を経て隅田川を下り、桜で有名な向島へ。向島の桜は、私が生まれ住んでいたところよりすぐ。石神井地区に来る前までは毎年ここの桜を見ていたので、なんとも懐かしい薫りがしました。来月は春のゴルフコンペ。楽しみです。 ]]> http://www.ts-oyasan.com/?feed=rss2&p=842 http://www.ts-oyasan.com/?p=837 http://www.ts-oyasan.com/?p=837#comments Mon, 06 Apr 2009 07:21:14 +0000 admin http://www.ts-oyasan.com/?p=837 [イベント名]:成功する不動産投資＆賃貸経営　※このイベントは終了しました。
[開催日]: 平成21年４月１８日（土）　13：00～16：15　※無料個別相談有り
[講師名]: 北野琴奈氏　ファイナンシャルプランナー（CFP）　他
[会場]: 吉祥寺東急イン
[主催者]: 東京電力　協賛：三菱UFJ信託銀行、積水ハウス 東京西シャーメゾン支店
[詳細]: 第一部「成功する不動産投資＆賃貸経営」講師/北野琴奈氏CFP、第２部：「オール電化賃貸住宅について」東京電力、第３部：「これからの賃貸住宅の動向」積水ハウス、第４部：「知っておきたい相続・遺言の知識」三菱UFJ信託銀行　※詳しい資料をご用意しています。お気軽にお問合せください。

北野琴奈さんファイナンシャルプランナー（CFP）

西武新宿線沿いのサクラ

2009年４月４日（土）配信のメールマガジンより。

土地の有効活用が相続税対策として、とても「有効」であると見聞きされた方も多いかと思われますが、本日配信するメルマガは、何故有効なのか？という点を、土地の評価に焦点をあてお伝えしたいと思います。

まず駐車場経営や賃貸経営をお考えになられるという事は、少なからず土地を所有されているという事が前提となりますので、相続税が発生する可能性が生じます。

以前では、取り急ぎ必要の無い土地は駐車場などにしておき、いざ相続となった際には物納をするという考えが根強い時期もありました。

しかし最近の傾向では、土地を有効に活用することで、新たな収入源を確保し、更に相続税も下げる(いわゆる相続税対策）手法が一般化してきています。

土地の評価基準で、駐車場は更地評価となり最も高い評価を受けることはよく知られていますが、これは、不動産取引上、売買などが安易に行えるなど非確的自由度が高いなどが理由とされています。

一見評価の高い土地を持っていることで優位性を感じますが、毎年の固定資産税や、いざ相続が発生したときの税額は、この評価額が基準となりますので、実はより多くの税金を自然に支払うことになります。

そこで、土地の評価を下げることが可能な「賃貸住宅経営」に脚光が注がれています。

賃貸住宅は、借家権も絡んできますので、不動産取引を行う上で更地より制限が多いことで、土地の評価が約1/6に下がります。※貸家建付地評価減の適用など

更に、建築に関する費用を借金(ローン）をすることで、ローン残高全額を債務として差し引くことできる大きなメリットも生まれます。※この部分が相続税対策として最も大きな効果があります。

先週号でご紹介した事例(川崎区）では、10年の固定金利で破格な優遇金利で融資が受ける事ができ大変喜んでいただきましたが、比較的低金利な現在では、毎月の手取り額(利回り)を増やす大きな武器となりますので、借金(ローン)を賢く活用することもお勧めです。

このように、土地の評価を下げるという点が、駐車場経営による土地活用と賃貸経営による土地活用の大きな相違点です。

先日とある「土地活用」に関する書物を読んでいましたが、そこには、土地は活用してこそ『資産』となり、活用しなければ、税金を無駄に払う『負債』と一緒と書かれていました。

私も同感で、実際に土地活用のご提案させていただいた土地オーナー様の笑顔を見る度に感動をいただいています。

弊社では、資産税に詳しい税理士さんと業務提携を行っており実務にあたっており、メールによる無料相談や個別相談も随時行っていますのでお気軽にご活用ください。

桜も満開でいよいよ春爛漫となりましたが、朝晩はまだ冷え込む日もあるようです。ご体調など崩さぬようにしてください。
今号も最後までお付き合いありがとうございました。

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昨今の不安定な経済状況の中で、昨年夏頃まで高騰を続けていた「土地」などの不動産価格が徐々に下がってきている気配を感じます。

弊社では、不良資産(収益を生まない資産）を優良の資産(収益を生む資産）へ再生させるご提案も行っています。のでお気軽にご相談ください。

※事業用資産の組み換えを始め資産税に詳しい税理士さんと提携しています。

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サクラ

サクラの開花宣言から早１週間。
東京では先週の土曜日（21日）に開花宣言がされたのですが、今週は寒い日が続いたせいか、なかなか満開にはなりませんね。昼過ぎに、弊社近くのお花見スポッに武蔵関公園に行ってきましたが、まだ７分咲きといったところでしょうか。

でも、今日は寒い・・・。
こんな寒空の中、公園の中ではお花見客でいっぱいで、結構良い匂いが漂っていました。　←お酒の匂いです！

来週は徐々に暖かくなるようですので、来週末が見ごろですかね？

来週の日曜日（5日）は、地元の有志で屋形船を借りきって宴会の予定ですので本当に楽しみです。

川崎市川崎区

2009年３月28日のメールマガジン「賃貸経営はバラ色じゃない！」より。

『土地活用』って本当のところどうなんですか？
この特集を３回に分け配信させていただきましたが、たくさんのお問合せをいただきありがとうございました。先週の日曜日に無事お引渡しをすることができました。

「お金を払ってないのにお金が戻ってくるのって何か変な感じね」…。これは、ハウスメーカーの担当からＹさんの建物の引き渡しに関する説明を行っている中、清算について説明をしている時に出た言葉です。

どういう事かというと、契約時に２００万円を契約金として建築会社に支払っているのですが、今回のプランでは、賃料収入でローン返済が行え、更に手残り金もかなりあることから、解体費用＋建築費用＋外構工事費用＋火災保険料＋諸費用など全てをアパートローンで賄ったため、当初契約金として払っていただいた
費用が清算され、Ｙさんのの口座に戻すことを説明したのですが、Ｙさんの目の前には、新しくなったアパート。一銭も出さないで、老朽化して空き家だった建物が再生できたのが、不思議に思えたとのことでした。

何のからくりがあるわけでもなく、単に、土地とアパート収入に担保力があっただけの話なのですが、昨今の金融事情の中、金融機関は土地はもとより、アパート収入の部分を非常に重要視しています。

新築時は「収支プラン」の通り収益が上がるが、将来的にはどうか？と言った展望を、近隣の相場や実例など根拠となる資料を作成し、かなり綿密に折衝をしないと、抵当権が付いていない土地を持っていても、希望する融資額を減額されるケースや、自己資金額の増額をを要求されることも多々あります。

今回のＹさんの場合市場調査の結果、賃貸需要の高い地域ということもあり、余程のことが無ければ、将来的にも相場の範囲での賃料低下の予想はあるもの危険度は少ないと判断され希望金額の満額の融資を取り付けました。

さて、土地を持ち、かつ賃貸需要が高い地域であれば、今の時代でも自己資金が少なくても賃貸住宅を創る可能性があることはご理解いただけたと思いますが、問題は、あえて書くまでもないのですが、融資はイコール借金です。

当然、自己資金を多く入れることで毎月の返済額も減り、手残り金が増える訳ですので、あとは、施主さんの背景(相続問題など)や、どのようなライフプランを考えているのか？などを総括的にしっかりと描くことが重要です。

今回のＹさんご夫妻は、既にご自身は宮城県に移住をされており、アパート収入がなくともしっかりと生活ができる基盤をお持ちでいらっしゃいましたので、全額ローンでのプランをご提案いたしました。

今回施工したハウスメーカーの後押しもあり、非常に有利な金利条件で融資を受けられたことも、大きな要因です。

老後のために蓄えられた資金を温存したまま、老朽化したアパートの再生(収益改善)を行うと同時に、手残り金(ローン返済後に残った資金）は個人年金として使っていただけることになり、非常に喜んでいただきました。

「金融不安」「貸渋り」などの活字が毎日のように新聞やテレビのニュースで流れていますが、首都圏で賃貸需要の多い場所に土地をお持ちの場合、綿密な調査を行うことで、豊かなライフプランを創造することが可能です。

賃貸経営大家さん応援団！には、土地は持っているが自己資金が少ない。家族がそれぞれ独立して使わなくなった家(ご夫婦２人では広すぎる）を有効活用したいのだが！　といったご相談をよくいただきます。

無料のメール相談も受付けていますのでお気軽にご相談ください。今号も最後までお付き合いありがとうございました。

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星野氏、野村監督、落合監督など、名選手・名監督の名が出ている中、意図的な感はありましたが、最終的にWBCの監督に命じられ今回の快挙。

中年以降の方は、1980年のドラフトで一位を引き当てた故藤田元司監督の笑顔が思いだされるのではないかと思います。

選手としては、巨人軍歴代の４番打者と比べると、左程大きな成績は収められなかったわけですが、監督になった一年目に日本一になるなど、イチロー流に言うと、「何か持っているな！」という雰囲気を非常に感じます。

ＷＢＣ決勝の最高視聴率は４５．６％とのこと。
私も、午前中の打合せを新宿で終え、車中のテレビでひとりエキサイティングな感動を味あわせていただきました。
感動をありがとうございました。

さて、来週からはペナントレース！

完成引渡し！オーナー様記念写真

『土地活用』って本当のところどうなんですか？

PART1：賃貸経営のリスクについて現地
PART2：リスクを軽減させる「現地調査」の必要性

２週に渡りお送りしてまいりましたが、今週はいよいよ建築会社をどうやって決めるか？にポイントを絞ってお送りします。

当サイト(賃貸経営大家さん応援団！では、建築地の規模や目的によって複数のハウスメーカーや建築家にオリエンテーションを行いプラン創りを進めていきます。

建築地の規模や目的って…？と思われるかとおもいますが、新規に賃貸住宅を創る際に一番重要視するのが収支計画です。収支計画を良くするのも悪くするのも、建築コスト如何で簡単に変わってきます。

次に目的ですが、賃貸経営投資を行うポイントは人それぞれです。地主さんに多い相続税対策を主目的とする場合や、自宅の建替えが主目的で、ローン返済を賃貸収益で賄いたい。また、複数の賃貸住宅をお持ちの方に多いのが収益改善を目的とするもの。老朽化して収益性が乏しくなった物件の建替えて収益の改善を図ものなどが挙げられます。

今回の主人公Ｙさんの場合、現況が空き家で収入がない状態。しかし固定資産税などの支出はあるといった赤字状態。綿密な現地調査を行った結果、新築に建替えても充分に収支がプラスになることが分かりましたので、思い切って建替えて収益改善をするプランをご提案いたしました。

初めてご相談を受けたのが11月の初旬。約１週間で現地調査などを終え、現況は空き家状態ですぐにでも着手ができることで、年間を通して賃料を一番強気な設定で押せる春(３月）竣工を目指す事をお勧めしました。

なぜ引越しシーズンの春(１～３月）竣工が良いかというと、通常入居者と結ぶ賃貸借契約は２年での更新です。更新の際には新たに更新料が発生するため、引越しを検討される方が多く入居時期と退去時期は背中合わせの状態と言えます。
仮に入居者が退去することになっても、同時期に退去をする可能性が高いことから無理に賃料を下げ再募集することもなく、無理な賃料下落を招くリスクは低減します。

この時11月の半ばに差し掛かっていましたので、３月竣工を目指すとなれば残すところ４ヶ月。かなりのスピードで全てを行う必要がありましたが、まず、この条件を満たすことが可能な建築会社を数社選定。プランニングをしていただきました。
※無理にスピードを速くすると仕事がおろそかになることもありまするので、今回は私自身の経験と各社の実績を考慮して建築業者の選定を行いました。

選定した建築会各社のプレゼンテーションはどれも良かったのですが、最終的には、とても有利な融資条件を含めて提案をしてくれた積水ハウスに決定しました。

兎角建築コストなどプラン内容ばかりが注視されがちですが、融資条件もとても大きな問題です。今回のプランでは、10年間の固定金利を変動金利並みに設定できましたので、収支プランも向上しました。

このようにスタートしたプロジェクトですが、明日(３月２２日）無事にお引渡しを迎えます。引渡し前で内見もできない状態にも関わらず、全室に申し込みが入りひと安堵しています。

本日も最後までお付き合いいただきありがとうございました。東京では、今日桜の開花が宣言されました。来週末ころはちょうど見ごろかと…。

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徹底的な地域調査が重要！

2009年３月14日のメールマガジンより。

『土地活用』って本当のところどうなんですか？

先週号でPART１を配信させていただきましたが、たくさんのご相談をいただきました。投資で設ける！と言ったご相談より、金融事情が不安定なこの時期ということもあり、老後(定年後)の収入源の確保（年金問題）についてのご相談が多く寄せられました。

さて、先週は「土地活用」アパート経営の「３つのリスク」についてお話をしましたが、今週はそのリスクを踏まえての「現地調査」について触れたいと思います。

今回の主人公Ｙさん(練馬区在住）のお母さんがお持ちの土地は、京浜急行大師線の「東門前駅」から徒歩１０分。今回は、神奈川県にも多くの管理物件を抱え、この地域の賃貸事情にも詳しい賃貸管理会社、ロイヤルエンタープライズの仕入れ部門の責任者の和泉取締役といっしょに現地調査を行いました。

「現地調査」のポイントは、まずはファミリー層・単身層それぞれの賃貸需要を頭に置きながら、大学や会社、工場などの地域事情を探っていくと同時に、近隣の既存アパートの供給状態やタイプ(ファミリータイプや単身タイプなど）を調査していきます。また地場の不動産屋さんから生の情報も同時に採取していきます。

Ｙさんの場合京浜急行の大師線という、京急の本線ではなく枝線ということが、地の利的にどうか？と言うことが最大のポイント。

ロイヤルエンタープライズの和泉氏に話を聞くと、「川崎」エリアは比較的賃貸需要の多いエリアで賃料相場も高いとのこと。通常は最寄駅から徒歩10分圏内が賃貸需要で最高の条件なのですが、このエリア(川崎)は元々徒歩圏には賃貸物件が少なく、川崎駅からのバス路線も豊富にあるということもあり、一部の地域を除き、バス便利用の賃貸住宅は左程珍しくはないとのこと。

当該物件は、最寄駅から徒歩10分。ＪＲ「川崎」駅からバスを利用しても10分と、賃貸需要は多い場所ではないかとの判断でした。

次に間取り(タイプ）の選定ですが、近隣を歩いてみると住宅街という事あり、８対２の割合でファミリー向けのアパートやマンションが非常に多いことに気がつきます。地場の不動産業者に聞くと、やはり単身タイプが品薄とのこと。

地道ではありますが、この「現地調査」をしっかりと行うことが、リスクを低減させることに大きくつながります。

次週は「建築会社」の選定について、Ｙさんのケースを取上げて特集させていただきます。今号も最後までお付合いいただきましてありがとうございます。

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東京では本日桜の開花宣言がでましたね。
毎年思いますが、寒い冬をジーっと我慢しながら日一日と暖かくなるのを肌で感じながら桜の開花を喜ぶ。
なんとも日本人的ですが、私も桜の開花の時期は妙にウキウキとした気分になります。

写真は一昨日引渡しをした渋谷区初台の現場の写真ですが、この「お引渡し」も、妙にワクワクする瞬間です。ここに至るまで様々な打合せや折衝を重ねるわけですので、感慨深いものになります。
現場監督から引渡しに関する一通りの説明が終わり、鍵などを預かり終えようとしたとき、施主さんが「これで終わりですか？なんか寂しいですね！」と一言。

もちろん、建築会社は引渡したからと言ってそこで終わるわけではなく、また我々不動産業者も、入居者や建物の管理などでこれからのお付合いの方が長いわけですが、寂しいですね！との言葉は、プロジェクトに携わったものにとっては最大の賛辞と受け止め、とても嬉しい一日を過しました。

「今年の税制はこう変わる！」をプレゼント！

先日平成21年度の追加補正予算国会を通過して固まりました。
資産活用を行っている方々は、特に「特例」措置の動向が気になるところです。

Ｈ21年度の税制改正のポイント！
①平成21・22年度に取得した土地を、５年超所有し売却した場合、その譲渡益から1,000万円を特別に控除される特例が創設！

②平成21・22年度に土地を先行取得した場合、取得後10年以内に他の土地を譲渡すると、譲渡利益を平成２１年取得は80％。平成２２年取得は60％控除される特例が創設！

今回の税制改正では、上記２つの特例の創設が目玉となっていますが、他にも「固定資産」の交換や相続対策に関する特例が延長されていたり一部改正されています。

●平成21年度（速報版）「今年の税制はこう変わる」をプレゼント！

利回り７％の新築アパートプラン

超優良投資物件情報です。
●交通：西武池袋線「富士見台」駅徒歩11分　「練馬高野台」駅徒歩10分
●所在地：練馬区富士見台２丁目
●販売価格：9,680万円　※土地/5680万円（174.61㎡） 建物参考価格/4000万円（アキュラホーム施工）
●年間収入：6,816,000円 ※サブリース（家賃保証利用可能）

●詳しい資料をご用意しています。お気軽にお問合せください。
TEL：03-5927-5175（担当：竹本）
●メールでのお問合せは下記をクリック！
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form5.html
※富士見台の資料希望とご記入ください。 ]]> http://www.ts-oyasan.com/?feed=rss2&p=740 http://www.ts-oyasan.com/?p=734 http://www.ts-oyasan.com/?p=734#comments Sat, 14 Mar 2009 05:34:50 +0000 admin http://www.ts-oyasan.com/?p=734

JR線「赤羽」駅　徒歩９分

[物件詳細]:アビタシオン赤羽西
[販売価格]:９，２００万円  利回り：６．６９％
[所在地]:東京都北区赤羽西４丁目
[詳細]: ●建物面積/１６０．６９㎡ ●新築（１Ｋ×６戸/木造２階建て/オートロック/全室エアコン付）●年間予想収益６，１５６，０００円

西武新宿線「下井草」駅　徒歩５分

[物件詳細]:杉並区井草１丁目売り地
[販売価格]:７，２５０万円
[所在地]:杉並区井草１丁目
[詳細]: ●土地面積/１６５．５０㎡ ●地目/宅地●建ぺい率/５０％●きれいな地形●建築条件なし

都営大江戸線「豊島園」駅　徒歩７分

[物件詳細]:練馬区向山３丁目売り地
[販売価格]:５，５００万円
[所在地]:練馬区向山３丁目
[詳細]: ●土地面積/１６１．３８㎡ ●地目/宅地●建ぺい率/５０％●現状/更地●高台の閑静な住宅街

東京メトロ有楽町線「飯田橋」駅　徒歩４分

[物件詳細]:筑土八幡町売り地
[販売価格]:７，９８０万円
[所在地]:東京都新宿区筑土八幡町
[詳細]: ●土地面積/１６１．０１㎡ ●土地権利/所有権●地目/宅地●建ぺい率/６０％●引渡し即

都営大江戸線「練馬春日町」駅　徒歩７分

[物件詳細]:練馬春日町売り地
[販売価格]:Ａ区画　５，７３５万円、Ｂ区画　５，３７５万円
[所在地]:東京都練馬区春日町６丁目
[詳細]: ●土地面積/Ａ区画　１２２．５６㎡、Ｂ区画　１４２．３８㎡ ●土地権利/所有権●地目/宅地●建ぺい率/５０％●引渡し即可●備考/春日町６丁目地区計画あり

西武池袋線「練馬高野台」駅　徒歩６分

[物件詳細]:練馬区富士見台
[販売価格]:７，２００万円
[所在地]:東京都練馬区富士見台４丁目
[詳細]: ●土地面積/１９６．６９㎡ ●土地権利/所有権●地目/宅地●坪単価/121万円●更地渡し●諸条件相談

西武有楽町線「新桜台」駅　徒歩２分

[物件詳細]:江古田・桜台売地
[販売価格]:７，５８０万円
[所在地]:東京都練馬区富士見台４丁目
[詳細]: ●土地面積/１８９．４６㎡ ●土地権利/所有権●地目/宅地●坪単価/１３２万円●引渡し即可

西武新宿線「野方」駅　徒歩８分

[物件詳細]:高円寺デザイナーズマンション
[販売価格]:１億９８００万円  利回り：８．００％
[所在地]:東京都中野区大和町２丁目
[詳細]: ●建物面積/３５９．４２㎡ ●平成１９年１２月築（１Ｋ×１４戸/鉄筋造３階建て/ガレージつき賃貸マンション）●年間予想収益１５，８４０，０００円

西武池袋線「富士見台」駅　徒歩４分

[物件詳細]:貫井１丁目売りアパート
[販売価格]:１億８００万円  利回り：６．１％
[所在地]:東京都練馬区貫井１丁目
[詳細]: ●建物面積/１６１．０９㎡ ●平成１８年７月築（1Ｋロフト付×８戸/木造２階建/玄関扉ダブルロックディンプルキー）●年間予想収益６６６．８万円

板橋 東山コートA棟

２月３月は、引越しのシーズンということもあり、アパートの竣工ラッシュ。

このＳ様のアパートは、、文字通り０からの打合せだったので、感慨深いものがあります。

ハウスメーカーの営業さんをはじめ工事関係者、外溝・解体業者さん、そして管理会社の皆様のご協力なくしてここまでたどり着く事はありえません。この場を借りて深く御礼を申し上げます。

中央線「高円寺」駅　徒歩４分

[物件詳細]:ドミシルＡｙａ七番館
[販売価格]:９，９００万円  利回り：６．４７％
[所在地]:東京都杉並区高円寺北３丁目
[詳細]: ●建物面積/９１．４６㎡ ●平成１８年６月（木造２階建て/８戸）●予想年間収益６，４０８，０００円

ＪＲ京浜東北線「新子安」駅　徒歩５分

[物件詳細]:グランシャリオ横浜新子安
[販売価格]:１億１５００万円  利回り：７．１％
[所在地]:神奈川県横浜市神奈川区入江
[詳細]: ●建物面積/１９８．５３㎡ ●平成１９年２月（木造３階建て/１Ｋ×６Ｒ、２ＳＬＤＫ×１Ｒ）

西武池袋線「大泉学園」駅　徒歩１０分

[物件詳細]:ＳＯＬＩＤ大泉学園Ａ
[販売価格]:１億８００万円  利回り：６．２６％
[所在地]:東京都練馬区南大泉
[詳細]: ●建物面積/　２０１．１４㎡ ●平成２０年８月（鉄骨造地上４階建/ワンルーム×８室）●年間予想収益６，７６８，０００円

ＪＲ中央線「高円寺」駅　徒歩８分

[物件詳細]:和田一丁目共同住宅
[販売価格]:９７６０万円  利回り：６．３％
[所在地]:東京都杉並区和田
[詳細]: ●建物面積/１１３．４㎡（３４．３０坪） ●平成１９年１２月（木造２階建て/ワンルーム×６室）

ご相談を受けた老朽化したアパート

2009年3月7日（土）配信のメールマガジンより。

『土地活用』って本当のところどうなんですか？
これは弊社の無料相談に来られた練馬区在住のＹさんが、開口一番にご質問をいただいた第一声です。ＴＶのコマーシャルでよく流れていて、最近気になっていたのがこの「土地活用」という言葉だったとのことでした。

練馬区在住のＹさんは、ご両親所有の老朽化したアパート（川崎市）の有効活用（再生）を考えていらっしゃいました。

家賃３万円台で賃貸をしていたのですが、３月（2008年）に退去され、現在（ご相談時）は空き家状態とのこと。

確かに「土地活用」のテレビコマーシャルが最近よく流れ、またネットで「土地活用」と入れ検索すると無数のサイトが表示されています。

ＹさんはＴＶコマーシャルで言うように「リスク」は低いのか？という疑問をズバリ相談をしたかったとご来店いただきました。

Ｙさんには、リスクのない投資などありえない！と正直にご説明しましたが、賃貸経営の最大のリスクは「空室」です。以前私のブログにも書きましたが、空室は、収入が入らないことはもちろん、賃料下落→不良入居者を招くなど、資産価値を下げる負のスパイラルの源です。

今週は一時7000円を割るかと思うほど急激に株価が下がる現象が起きました。経済が不安定な昨今。株をはじめ金融商品による「投資」は、投資のプロであっても先が読めず、非常に高いリスクを伴ってきます。

では「土地活用」は本当にリスクが低いのでしょうか？
—————————————————————————————————————————————————–
賃貸経営のリスクで、まず重要視しなくてはならないものは３つあります。
1.空室のリスク 2.家賃滞納のリスク 3.賃料下落のリスク
————————————————————————————————————————————-

この３つの『リスク』をしっかりと意識したプランニングを施すことで、かなりの率でリスクを低減させることができます。

Ｙさんには、このリスクを充分にご説明を行った上で、川崎方面に強い賃貸管理会社の幹部と一緒に現地調査を行いました。

次週は「現地調査」について、Ｙさんのケースを取上げて特集させていただきます。今号も最後までお付合いいただきましてありがとうございます。

]]> http://www.ts-oyasan.com/?feed=rss2&p=561 http://www.ts-oyasan.com/?p=633 http://www.ts-oyasan.com/?p=633#comments Sun, 08 Mar 2009 03:33:09 +0000 admin http://www.ts-oyasan.com/?p=633

東急田園都市線「用賀」駅　徒歩９分

[物件詳細]:世田谷区売りアパート
[販売価格]:１億２０００万円  利回り：５.５％
[所在地]:東京都世田谷区瀬田
[詳細]: ●建物面積/１６０.１２㎡（４８．４３坪） ●平成２０年２月築（木造２階建て２×４工法）●年間収益６，６４８，０００円●月額５５４，０００円●住環境良好

ＪＲ山手線「大崎」駅　徒歩６分

[物件詳細]:セザール西品川
[販売価格]:１２３０万円  利回り：８．０％
[所在地]:東京都品川区西品川
[詳細]: ●建物面積/２４．１９㎡ ●昭和５８年２月築（ＲＣ造６階建て、３階部分）●現在８３０００円で賃貸中

JR中央線「吉祥寺」駅　徒歩８分

[物件詳細]:サンパレス吉祥寺
[販売価格]:１，３００万円  利回り：７．２９％
[所在地]:東京都武蔵野市吉祥寺東町
[詳細]: ●建物面積/１６．５３㎡ ●平成５年６月築（ワンルーム/鉄筋コンクリート造４階建て）●現在７９０００円で賃貸中

ＪＲ中央線・総武線「中野」駅　徒歩９分

[物件詳細]:サンメゾン中野
[販売価格]:９３０万円  利回り：１０．５％
[所在地]:東京都中野区中央
[詳細]: ●建物面積/２０．７０㎡ ●昭和５７年７月築（鉄筋コンクリート造８階建て、２階部分）●現在８２０００円で賃貸中

JR中央線「御茶ノ水」駅　徒歩７分

[物件詳細]:ステージグランデ本郷
[販売価格]:１，６００万円  利回り：６．４％
[所在地]:東京都文京区本郷
[詳細]: ●建物面積/２３．９５㎡ ●平成１５年１１月築（１K/鉄筋コンクリート造１４階建て３階部分）●現在８６５００円で賃貸中

中央線「高円寺」駅　徒歩３分

[物件詳細]:ダイコーパレス高円寺
[販売価格]:８６０万円  利回り：９．９％
[所在地]:東京都杉並区高円寺北
[詳細]: ●建物面積/１６．９０㎡ ●昭和６１年４月築（ワンルーム/ＲＣ造４階建て、３階部分）●現在７１０００円で賃貸中