先日、テレビ東京の「ワールドニュースサテライト」を見ていると、表題の「家呑み」がはやっているとのこと。

景気後退で、年収が下がり、お父さんのお小遣いが減ったのが原因とのこと。私の場合、仕事柄、お客さんと外で呑む機会が多いので、呑まずに家に帰った時は絶対呑まない！と、数年前に心に誓ったので、家呑みすることはほとんどないのですが、昨夜は最低気温２８℃の熱帯夜。さすがに呑まずにはいられない夜でした。

昼間は冷房が効いた事務所で作業をしていることが多く「のどが痛い」冷房病。家にいる時はなるべく冷房を使わないようにしているのですが、ちょっと無理！と思い、禁断のクーラーと酒に手をだしてしまいました！
久しぶりに家呑みでTVを見る！という贅沢を味わっていたのですが、なんともTVが面白くない！
そこで、ケーブルTVをグルグルさまよっていると、「インターポール捜査官」なるアメリカのドキュメント番組に遭遇。はまってしまいました・・・。インターポールというと「国際刑事警察機構」。国境を越えて犯罪者を取締る世界の警察の協力機関ですが、日本からは、あの銭形刑事？で有名ですかね。

そのインターポールが扱った事件を再現したドキュメント仕立てのドラマが面白い！そのおかげで今日は少し寝不足です（笑）
写真の鹿児島芋焼酎「黒霧島｣をチビチビ呑りながら、残暑の夜をすごしていました。

都市の土地に大きな価値をもたらす鉄筋コンクリート住宅！
都市は、住まいにさまざまな条件をつきつけます。
建物が密集するストレス、街と人の激しい移り変わり、防災、防犯の常用性・・・
大成建設ハウジングの「鉄筋コンクリート構造」の賃貸住宅は、そうしたさまざまな課題を克服できます。

鉄筋コンクリート構造の住宅の特徴は、やはり耐久性。コンクリート住宅は、適切なメンテナンスを継続して行うことで、永く性能を維持することができ、代々に亘って維持していくことが可能です。
また、コンクリート素材の特徴として、「耐火性」や「耐震性」にも優れ、都市の密集地の火災や地震などの災害に対するリスクを軽減することができ、高い資産価値を維持します。

●大成建設ハウジングの賃貸併用住宅のモデルハウスをご覧いただけます。
西武新宿線/下石神井石駅近くの、石神井住宅公園内の同社ブースでは、賃貸住宅のモデルハウスを展示しています。
２種類の間取りに最新の入居者ニーズを配備しており、コンクリート賃貸住宅の魅力を堪能できます。見学は随時可能ですので、ご見学をご希望の方はお気軽にお問合せください。
ご見学希望の方・資料請求の方はお気軽にコチラから！

賃貸経営大家さん応援団！パートナー
大成建設ハウジング株式会社　（03-5923-7170 担当：本多）

大手ハウスメーカーのトップをひた走る「積水ハウス」。２階建て（軽量鉄骨造）の賃貸住宅から３・４階建て（重量鉄骨造）賃貸住宅。その他高層マンションや優良老人ホームなど、土地活用に関するあらゆる建物創りはもちろん、その運営ノウハウまでをも熟知しており、今まで積重ねた経験と実績を惜しげもなく提供する、提案型営業スタイルは、これから土地活用をお考えの方や相続を控え、今後対策を必須とする土地オーナー様にとっては、非常に心強い存在です。

工場見学で建物の構造から、積水ハウスの住宅創りに対するこだわりも実際に見て体験することもできます。
積水ハウス関東工場に隣接する「積水ハウス住まいの夢工場」では、最新の入居者ニーズを捉えた積水ハウスのシャーメゾン２階建て・３階建て（賃貸住宅）をモデルハウスをご用意しており、実物をその目で見ることが可能です。そのほかにも、積水ハウスの建物の構造や技術などを見ていただくパビリオンもあり、これから建築を建てようとお考えの方にはとても好評をいただいている施設。

●見学会は毎月定期的に行われており、また、弊社（賃貸経営大家さん応援団！」にお問合せいただければ、個別でのご案内も可能ですので、ご興味がございましたらお気軽にご相談ください。

●積水ハウスへの賃貸住宅の資料をご希望の方はこちらから！
●積水ハウスのシャーメゾン

賃貸経営大家さん応援団！パートナー
積水ハウス 東京西シャーメゾン支店 吉祥寺ステーション(0422-70-3300 担当：河井）

通常、平日休みの私にとっては、以前から始まっているこの土日1000円の制度はあまり関心がなかったのですが、今回は非常に得をした！と初めて思いました。ありがとうございます。
さて、写真の冬の名物「カキ」。旅行2日目に日本三大景勝地と言われる、松島に観光に行ったときに食したもの。
焼きカキ！の暖簾を見て、岩カキでも焼いているかと思ったら通常のカキ！
松島湾はカキの養殖でも有名なところですが、濾過に濾過を重ねた綺麗な海水に３日ほどつけていることで、食することができるとの事です。※しかし、生では無理とのことでした。

しかも、この大きさで１個100円！ 嫁と二人でいったい何個食べたのか・・・。プリプリで旨かったです！

左の写真は、昨年からボディーボードを始めた娘の写真。←親ばかでスミマセン・・・。
三陸海岸の「野蒜海水浴場」が、嫁方の実家から20～30分のところにあるので、最終日も、渋滞が予想されていたので、ギリギリまで海に入っていました。しかし元気ですね。子供は。。
でもその貪欲さのおかげか、大分乗れるようになってきました。

さて、お盆休みも終わり。2010年の後半に向け、またガンバリます！

ヤフーを見ると台風上陸！！
昨日の予報より少し早いんじゃ？と思いつつ台風の動きがとても気になります。
というのも・・・。今日の深夜に嫁方の実家の墓参りに、台風が上陸した東北に旅立ちます。

前回行ったのは３年前？？
東北道に入った瞬間からの大渋滞。１２時間くらいかかった思い出があります。嫁方の田舎は、宮城県の涌谷町といって、本当に何もないほのぼのとした田舎。でもそのほのぼの差が非常に良いところなんです。道中の渋滞さえなければ・・・（笑）
覚悟して行って来ます。

弊社は、明日より16日まで盆休みをいただきます。
と言っても、管理業。大切な資産をお預かりしていますので、店舗は休みをいただいていますが、何かあった際はいつでも出動できるよう交代で、大切な資産をお守りしています！

上記写真は、この春(2月)にご相談を寄せられた、老朽化した貸し家（3世帯入居中）を所有されているT様の資産。都内でもまだまだ写真のような昭和の面影を残す長屋の貸家を多く見かけますが、老朽化した建物は、その強度にも問題があり、大型の地震があると、その安全性も不安が抱きます。また、このような建物の入居者は、古くからの慣習に伴った賃料で入居されていることが多く、収入面においては、決して優良な資産とは言えません。

T様からのご相談も、収益性と建物の安全性に不安を抱いてのご相談でした。T様は昨年長年勤められた会社を定年退職されたばかりで、まだまだ若く、ご夫婦そろってこれからのんびりとされたいとのお話でしたが、この長屋がどうしても心にひっかかるとの事。まだまだ若いうちに、しっかりとした優良資産に換えてからご子息様に譲りたいと思っていらっしゃるようでした。

賃貸経営大家さん応援団！では、現状をしっかり分析して、後世まで自信を持って受け継がれる建物を創ることができる、大手ハウスメーカーをご紹介させていただき、老朽貸家の建て替えプロジェクトをスタートさせました。

収支面や建物管理の問題をクリア。そして融資銀行との折衝を経て、建物のご契約を今年の３月にしていただきました。

しかし、建て替えを行うには現在入居いただいている方々に退去をお願いしなければなりません。ご入居者はご高齢な方が多く、ご入居者はもちろん行政とも細かく相談しながら無事に転居先をご紹介して退去していただくことが成立いたしました。

時は桜の季節から残暑厳しい季節に移り変わりましたが、どうにか来月解体ができるまでに至りました。年内には優良資産として新しい賃貸住宅たてとして生まれ変わることになり、今から竣工した際のT様の笑顔を見たい思いでいっぱいです。
反面、やっと着工できるという安堵感もありますが・・・（笑）

このように、老朽化した貸家や古アパートは、賃料低下による収益の悪化や、建物の安全性の問題などオーナー様にとっては厳しい問題を同時に抱えることになります。

現存入居者に対して、綿密な折衝を重ねる労力も非常に大きいことから、あきらめている方も多くいらっしゃることかと思います。

資産は有効に活用してこそ「優良な資産」。労力が大きいからという理由でそのままにしておくと、後々の相続が発生した際にもめる原因にもなります。

このような資産（老朽化アパートや老朽貸家など）をご所有され悩まれている方がいらっしゃいましたら、お気軽にご相談ください。不良資産を優良資産へと変換させるお手伝いをさせていただきます。

T様の建物の建築経過は、随時私のブログの中で報告をさせていただきます。

ここ武蔵関に越してきた当時は、畑がそこらかしこにあり、昼は暑いが、夜は涼しく、クーラーなしでも充分なほどで、住みやすい環境だと喜んでいました。が・・・、昨今のマンションラッシュや建売り住宅の建築で畑も少なくなり、まったく様相が変わってききたように感じます。

さてこの暑さ。どこまで続くのでしょうか・・・。

毎日暑い日が続いておりますが、お体の調子など崩されていませんか？
私は先週、一足早い夏休みをいただき、毎年出かけている千葉の白浜に出かけてきました。一日は生憎の雨にたたられましたが、家族そろって南房総でリフレッシュすることができました。

さて、この春に開催して好評をいただき、ご要望が多かった「新築アパートの見学ツアー」を、このお盆明けより開催することになりました。好評をいただいた理由（アンケート）を見て見ると、お好きな日時及び場所で複数の建築会社の建物を見ることができ、建物の質や建築費用などを、リアルに比較検討することができ非常に参考になった。とご参加いただいた方々よりいただきました。

第２の賃貸シーズンと言われる９月を前に、この秋も多くの賃貸住宅が完成します。
最新の入居者ニーズを捉えた、新築の賃貸住宅をこの機会に是非ご覧ください。

観覧できる地域は、首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）に限らせていただいています。
お住まいのお近くに賃貸住宅をピックアップして、ご希望の日時にご案内しています。

賃貸経営大家さん応援団！だからできる、こんなプログラム！
新聞広告などで、賃貸住宅の現場見学会のご案内をよく見かけますが、当サイトには、多くの建築会社さんとパートナー契約をしており、新築の建築現場の情報が集まってきます。

実際に建築を考える際、どこの建築会社で施工をするか迷うのは当たり前です。賃貸経営大家さん応援団！の現場案内では、一日に複数の建築会社の現場をご案内することも可能で、実際に各社の特徴なども比較することができます。

「建物を見に行くと、その後の営業がうるさいので敬遠している」とご相談を受けるケースがよくありますが、当サイト主催の見学会では、個人情報を建築会社の営業マンに知らせることなく、ご覧いただくことも可能です。
気に入ったメーカーさんのもっと詳しい情報がほしい。プランニングを任せても良い。とご判断されるまで、弊社が窓口となりますのでご安心ください。

ご覧いただけるハウスメーカー情報など、詳しくは下記をクリックしてください。
http://www.ts-oyasan.com/clumn_detail.php?p=1985

賃貸住宅の第２繁忙期と言われる秋に向け、大手建築会社では、お盆明けあたりから新築賃貸住宅の竣工ラッシュとなります。賃貸経営大家さん応援団！では、最新の入居者ニーズを捉えた新築の賃貸住宅の見学を随時行っています。

ご覧いただける建築会社は、
●積水ハウス（軽量鉄骨造の２階建て、重量鉄骨造の３階建て賃貸住宅）
●旭化成ホームズ（軽量鉄骨造の２階建て、重量鉄骨造の３・4階建て賃貸住宅）
●大成建設ハウジング（RC造の２・３階建て賃貸住宅
●ミサワホーム（木造在来工法による賃貸住宅・蔵のある賃貸住宅）
●三井ホーム（２×４工法による２・３階建て賃貸住宅）
●住友不動産（２×４工法による２・３階建て賃貸住宅）

※見学会場につきましては、お申し込み後、お住まいのお近くの新築現場をご案内いたします。同日に複数の建築会社の建物をご覧いただき、比較・検討いただくことも可能ですので、お気軽にご利用ください。

お申し込み・お問合せはこちらをクリック！
※現場見学会希望とご記入ください。

上の写真は、昨日東京ドームに野球観戦に行ったときのもの。
弊社が所属する不動産協会が福利厚生の一環として招待をしてくれたので、足を運んでみました。
今年の野球観戦は、以前にも書いたと思いますが、札幌ドームで行われたセパ交流戦の日本ハム戦以来２回目。
東京ドームでの野球観戦は、冷房が効いていて快適です！
久しぶりの東京ドーム観戦でしたが、超とは言えないですがほぼ満員。昨年あたりは空席が目立ち、野球人気がさがっている印象を持ちましたが、少しは持ち直したのでしょうか？
景気も少しでも持ち直してくれると良いのですが・・・

野球観戦と言えばビール！800円もする東京ドームの生ビールですが、楽しいひと時を堪能させてもらいました。

世間は３連休ですねー。サービス業である弊社にとっては連休はなく、通常通りの一日を送っています。
むしろ、稼ぎとき？（笑）

さて連休初日の土曜日、親類の娘さんの結婚式があり、避暑地でもある那須高原に家族そろって日帰りで行ってきました。

結婚式に出席するなんて本当に久しぶりです。友人などが結婚式を迎えるピーク時は、毎月結婚式があり、ご祝儀貧乏になったことを、つい思い出してしまいました。

多分これからは、友人知人の娘さんや息子さんの結婚式が増えていくのでしょう。那須高原中腹にある、森の中にある教会で行われた結婚式は、とても幸せな雰囲気が漂い、久しぶりに感動をしました。
幸せそうな人をみているのって、こちらも和やかな気持ちになり、とても良いもんですね。
披露宴が終わったのが21：00。温泉で一杯飲りたい気分でしたが、翌日午前中より、打合せが入っていたため、トンボ帰り。ほんの一瞬でしたが楽しい気分が味わえました。

ｐｓ：普段祝日に高速に乗る機会が少なく、1000円高速の恩恵をはじめて授かりました。しかし渋滞も久しぶりに体験した連休初日でした・・・

さて、ストーリーは大ヒットした映画なので、ご存知の方も多いかと思いますが、
地球温暖化により、南極大陸の氷が融け始めた。棚氷の調査中にその光景を見た気象学者のジャック・ホールは、温暖化による海流の急変が将来的に氷河期を引き起こす可能性を考え、危機を訴えだが、ベッカー副大統領には相手にされず、数日後から世界各地で異常気象が頻発し始めた・・・。（ウィキペディアより）

この6～7月の雨季のなか、日本でも「ゲリラ豪雨」が猛威を振るい、各地で災害を起こしています。私の生まれ故郷である、北区でも、先日近くを流れる石神井川がゲリラ豪雨により氾濫し、多くの被害を出しました。私の友人宅も床下浸水被害を蒙り、大変な目にあった！と嘆いていました。

最初にこの映画を見たときは、非常にエキサイティングな映画で夢中になったのですが、「映画」だろ。という感が強かったのですが、近年の世界的な異常気象を見ると、段々とこの映画のストーリーと同化してきているような気もしています。

やはり、どこかの時点でこの問題（地球温暖化問題）を真剣に考えなければなりません。
「チャレンジ25」。弊社もこのキャンペーンに影ながら参画しています。

弊社が宣言していることは、
弊社管理物件の入居者に対してのゴミの分別の徹底的な指導。
家主さんに対して、エコロジー電化商品の積極的活用。　車の使用を極力控える。などなど・・・。

さて今日の武蔵関は、梅雨も空け、暑いですがカラッとしたスッキリした天気！ビールが旨い季節です。
家に帰ろうか、ちょっぴり寄って行こうか・・・
悩むところです（笑）

[開催日]: 2010年7月23日（金）・24日（土）・25日（日）[/開催日]

[講師名]: [/講師名]

[会場]: 完成現場見学会　小平市学園町西2丁目[/会場]

[主催者]: 住友不動産株式会社　戸建事業本部　集合住宅首都圏事業所[/主催者]

[詳細]: 慣れ親しんだご実家を相続され、手放すことなく資産として上手に残していくために

はじめての“アパート経営”を選択された実例です。

これから ご入居される方々への配慮、そして ご近所の方々への配慮。また これからオーナーとして長期に安定した賃貸経営を行なっていくにあたり、専門家として こだわりたい演出への配慮、

ライフサイクルコストや、そのさらに将来への配慮、そんな 様々な配慮が活かされた都市型アパートメントがこのたび 完成を迎える運びとなりました。

様々なカタチで今回のご計画に活かされた“配慮”とは？ぜひ 会場でお確かめください。

完成間近の会場で、皆様のご来場を心よりお待ち申し上げております。※詳しい資料をご用意しています。※ご見学をご希望の方は下記よりお申し込みください。[/詳細]

住友不動産の２×４工法による賃貸住宅完成現場 見学会！

７月９日に、日比谷で開催された税金問題のセミナーに参加してきました。
主催は、有限会社トータルマネージングブレーン・坪田税理士事務所。

本年から、弊社（賃貸経営大家さん応援団！）のパートナーとしてご参加していただいており、弊社も相続に関する様々な問題の相談をさせていただいたり、また直接お客様にお会いいただきご対応をしてただくなど、非常に力づよいパートナーとしての存在になってきています。

セミナーは、100名くらい入る大ホール。少し遅れて参加をしたのですが、座る場所がないほど

盛況ぶり。関西では、生前贈与の坪田！と言われているほど（本人談）、生前贈与に関して精通されており、通常、税金問題のセミナーというと、数字がずらりと並び、眠くなる人もチラホラみかけるのですが、坪田税理士のセミナーは、話の面白さもあり、かつ直接的な物言いがすばらしく、思わず坪田ワールドに引き込まれ、あっという間に終わったというのが実感です。

このトータルマネージメントブレーンは、特に資産税に関する税務問題に精通されており、相続税問題のほかに、事業承継やM＆Aなども得意分野。

昨年は、私が幹事を務める、練馬商工会の水曜会でも講演いただき、講演後の懇親会の中で、多くのご質問にご対応していただくなど、相続問題を抱える資産家の方にとっては非常に力強いサポーターとして期待できることと思います。

初回無料相談を承ります。
資産税に関する各種問題や事業承継問題など、相続に関する諸問題についての無料相談をお受けいたします。
無料相談をご希望の方は、相談したい内容と、相談希望日を明記の上、下記の問合せフォームよりお申し込みください。
●無料相談のお申し込み

ひとつは、事務所の移転。会社設立時に借りた事務所は、駅からも自宅からも近く非常に便利だったのですが、夏が地獄！ 事務所の約半分がガラス面ということもあり、この時期、冷房を最大にしても、部屋の中は灼熱状態。業務用の大きな容量のエアコンを買ったのですが・・・

また、事務所自体が狭かったので、接客スペースが少なく、来客が重なると少し不便なところがありました。

新事務所では、３ヶ所の打合せスペースが確保でき、余裕を持って接客を行うことができるようになりました。エアコンも効きますし♪

事務所開設にあたり、たくさんのお花やお祝いを頂戴いたしました。この場をお借りして厚く御礼を申し上げます。

さて、うれしい事その２は、弊社に新しい仲間が加わりました。いままで、つどバイトさんやパートさんにお手伝いをいただきながら運営を進めていたのですが、店舗の受付から各種事務作業やお部屋案内などの営業活動にも対応できるスペシャリストのスタッフ。本人より写真掲載の確認をとっていないため、今日はご紹介できませんが、改めてご紹介をいたします。

事務所の移転にHPのリニューアル＄新設など、バタバタでしたが、何とか元気に仕事をさせていただいています。

本日は水曜日で会社の定休日でしたが、びっしりとたまった事務作業などをこなすために、この曲をBGMにして爽快な気分でこなすことができました。　いよいよ今年も夏がきますね！

おはようございます！
先日、久しぶりにトピックスのコーナーを更新させていただきましたが、この私のブログも３ヶ月以上放置状態でした・・・・（汗）

さて、トピックスのコーナーでご紹介をしましたが、今月、事務所を移転しました。
看板が出来上がってくると、妙に実感がわいてきて心が引き締まります！
がんばらねば！　

先日沖縄出身の方と飲んでいたところ、夜も更け酒が進むにつれ彼から、「いっさんばーえー！」と声をかけられ、？？？？

何を言っているんだ？？と首をかしげていると、沖縄の方言で、「一生懸命走ること！」とのことです。
一生懸命走って、お客様のニーズに応えるのが私の仕事です。
いっさんばーえー！（笑）

７月初旬にこのサイトをリニューアルする予定でいます。
今以上に、読みやすく、また旬な情報なども載せてまいりたいと思いますので、今後ともよろしくお願い申し上げます。

株式会社ティーズプランニング　
代表取締役　竹本 勇二

随分とこのサイトも放置状態にしておりました。大変申し訳ありませんでした。
ホームページのリニューアルに取り掛かり、４月中には新しいサイトをオープンさせるつもりでいたのですが、思いのほか上手くまわらずに、放置状態が続いてしまって・・・・。

しかし、更新もさぼっていたにもかかわらず、相変わらず多くの方々よりお問合せをいただき、大変感謝しております。ありがとうございます。

弊社も多少手狭になったのを機に、写真の事務所に先週移転をいたしました。（オープン予定は６月24日です）
打合せスペースも多くとることができましたので、ゆっくりと色々なご相談をお伺いできることと思います。

またこのホームページ・賃貸経営大家さん応援団！と、投資物件をはじめ、各種情報をご案内する新サイトのオープンも、来月初旬には行う予定でおります。

今後ともよろしくお願い申し上げます。

取り急ぎはご案内方々、放置をしておりました事へのお詫びまで。

こんにちわ。３連休もあっという間に終わってしまいますね。
今日は午前中、お彼岸ということもありお墓参りに、私の地元北区に行ってきました。練馬に移り住んで早13年。春と秋の彼岸の時にしか帰省しなくなってしまってますが、生まれ育った場所に帰るのは楽しいものです。

さて、写真の黒松。TVなど色々なところで紹介されている有名な「ドラ焼き」です。JRの東十条駅の横にお店があるのですが、お彼岸のこの時期ですので、ご進物などのお客さんでいっぱい。30分も並んで買ってきました。

皮がふんわりした、ちょっと変わったドラ焼きですが、本当に美味しい！

子供の頃から、慣れ親しんだ味で、久しぶりに食べちょっぴり嬉しくなったのでご紹介をさせていただきました。
お店のHPは写真をクリックしてください。

こんにちは！竹本です。不動産業という、アパートや個人住宅の建築を促す業界にいるためか、最近やたらと「ECO」という文字や映像（CM）などを見かけるようになりました。

実は弊社も、一応エコを推奨する！という宣言をしており、環境省に「宣言書」なるものを提出して、地球温暖化防止を推進させていただいております。

さて、表題の私がエコを考えるようになったきっかけですが、数年前に『デイ・アフター・トゥモロー』（The Day After Tomorrow）という映画を見たのがきっかけだと思います。

大ヒットした映画なので見られた方も多いかと思いますが、ストーリーは・・・

地球温暖化により、南極大陸の氷が溶け始め、棚氷の調査中にその光景を見た気象学者のジャック・ホールが、温暖化による海流の急変が将来的に氷河期を引き起こす可能性を考え、危機を訴え発表。しかし、誰もが信じられない仮説と断定をして取り合わなかったが、数日後から世界各地で異常気象が頻発し始めた。

東京ではゴルフボールサイズの巨大な雹が降り注ぎ、LAは巨大な竜巻によって壊滅し、イギリスではスーパー・フリーズ現象によってオイルが凍結して英軍のヘリが墜落、ジャックの息子サムと友人のいるN.Y.には豪雨と巨大な高潮が押し寄せた。そして、ジャックの予測した遠い未来に起こるはずの氷河期が現代に到来するのであった・・。

学説的なことはよくわからないですが、この映画を見ると、このままではいけない！と微力ながら考えさせられる。そんな映画で、公開当時には映画館で見たのですが、以後も何回となくDVDで見返している映画のひとつとなっています。

景気低迷を抜け出そうと、消費を促す政策の一環としてECOポイントの導入を決め、多方面でこの「ECO」という活字が踊るようになって来ました。大きくは、ここが商機であると判断し、各企業が一斉にこの「ECO」をキーワードに発信しているわけですが、きっかけはともかく、一人でも多くの方が、この問題を意識することはとても有意義なことだと思います。

自分にできることは何なのか？何から始められるのか？
多分、身近なことを、そのような目線で考える意識を持つひとが一人でも多く増える。
各社が行う「ECOキャンペーン」は、とても大きな意味を持っているのではと考えます。

最近、住宅メーカーのCMや新聞広告で、やたりに「住宅版 エコポイント」がはじまりました！という活字をよく見る機会が増えてきました。

住宅版エコポイントとは、エコに貢献している建物について（新築やリフォーム）エコポイントを進呈するというもの。
新築の場合、１戸につき30万エコポイント（1エコポイント＝１円）を獲得することができ、新たにマイホームを建てようと思っている方にとっては朗報です。

賃貸住宅の場合、１戸に付き30万ポイントですので、１棟で10戸のアパートやマンションを建てた際には、300万エコポイントが獲得できるので、とても魅力的です。

先月、積水ハウスにご紹介して、３LDK×３戸のエコ仕様の賃貸住宅をご契約いただきました名古屋市のT様の場合、30万エコポイント×３＝90万エコポイントを獲得することができました。

T様の場合、建築の際に、既存の長屋賃貸住宅の入居者の立ち退きの問題があり、この費用の一部に充当できると大変喜んでいらっしゃいました。

「エコポイントに関する詳しい資料」のご請求や、エコポイント対象の建物を建てる住宅メーカー」のご紹介。また、エコリフォームによる詳しいご説明などをご希望の方は、お気軽にご相談ください。

写真の「龍馬伝」は、この1月から始まったNHKの大河ドラマですが、日本人にとってもっとも人気者のひとりと言われている「龍馬」を題材として取り扱ったことで、視聴率もそこそことの事です。
私も、リアルタイムやHDに録画をして、毎回見ています。

龍馬好きな方が、まず最初に「龍馬」に関する書籍を買う（読む）のが、、司馬遼太郎の「龍馬がゆく」ではないでしょうか。

私も確か、中学1年頃だったと思いますが、歴史好きの姉の本を借りて読んだ気がします。当時の記憶はまったくないのですが、全８巻を読みきった達成感だけは覚えています。

その後、２回程、読み返していますが、今月からまた４回目の読み返しがはじまってしまいました。表題の「寝不足」は、読み出したら、いつの間にか朝方になってしまって・・・。朝ががちょっと辛い今日この頃です。

さて、「龍馬伝」。そろそろ、土佐勤王党が結成され、幕末の渦が少しづつ動きだします。ここからが面白いところですね。

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●3階建て「BEREO べレオ」をご覧になりたい方は・・・
・中野区野方会場（中野区野方６丁目/1K×12世帯）
・杉並区阿佐ヶ谷南会場（杉並区阿佐谷南２丁目/1K・1DK・1LDK×9世帯）
・世田谷区上用賀会場（世田谷区上用賀３丁目/1K・1LDK・2LDK×15世帯）

●２階建て「CRAVIE クラヴィエ」をご覧になりたい方は・・・
・練馬区南大泉会場（練馬区南大泉5丁目/1LDK・2LDK×6世帯）
・杉並区善福寺会場（杉並区善福寺２丁目/1LDK・2LDK×6世帯）
・杉並区宮前会場（杉並区宮前３丁目/1LDK・2LDK×4世帯）
・中野区野方会場（中野区野方6丁目/1K×6世帯）

■ご観覧をご希望の方は、詳しい資料をお送りいたします。コチラ下記よりご請求ください。

今週の日曜日は、弊社の地元（練馬区の武蔵関）で働く知り合いが、舞台に出るということで、柄にもない劇見に行ってきました。吉祥寺にある小さな劇場ですが、客席と舞台がすぐ近くで、臨場感がスゴイです。

私自身は、もともと、落語や劇などを見るのが好きで、今回もお誘いを受け喜んで伺いました。
１時間半という、あっという間の時間でしたが、中々通常の生活では味わえない体験。楽しい一日になりました！

しばらくブログを放置していました・・・。
先週、熱海の温泉に出かけた帰りに箱根に寄りゴルフをしてきました。
午前中は穏やかでしたが、昼近くからは春一番。かなりの強風に煽られたゴルフでしたが、上の写真の絶景ゴルフ場です。スコアはともかく、気分は上々でした。
久しぶりに見る富士山はとても雄大で、気持ちもすっきりです。

この年末年始、様々な場面で、若手からベテランに至るまでの議員さんの講演を聞く機会がありましたが、どの先生の話も非常に話が上手く感銘を受けることが多いのですが、佐藤先生の講演は、私ごときがこんなことを言っては大変失礼な話ですが、とても饒舌とは言えず、いかにも新人議員さんと言った感じがしました。

しかし！　国防や国の先行きの話をされているときは、どんな饒舌な議員さんの話より、とてもハートに残る熱心さが伝わる、とても素晴らしい講演だったと思います。

テーマは、本サイトでもご紹介をしていましたが「高齢化社会時代の不動産の管理・運営・土地活用」の方法！
高齢化社会が進む近年、「認知症」など高齢化社会特有の病気を患われ、所有不動産の管理や運営。また資産活用に支障をきたすケースも多く、弊社にも多くのご相談が寄せられています。

昨年、板橋区に住まわれている方よりご相談をいただきました案件をコラムにしPART１を書かせていただきましたが、今回のセミナーでは、同様の個別相談も多かったとのことです。
→ コラムをご参考ください。

土地や賃貸住宅といった資産は、活用してこそ本当の「資産」と言えます。今回の反響を考えると、まだまだ問題を抱える多くの方がいらっしゃると実感もしました。

賃貸住宅「完成現場見学会」東京都葛飾区

[イベント名]:完成現場見学会　東京都葛飾区　※このイベントは終了しました。[/イベント名]
[開催日]: 2010年2月27日（土）28日（日）10：00～17：00[/開催日]
[講師名]:[/講師名]
[会場]: 東京都葛飾区宝町[/会場]
[主催者]: 住友不動産 株式会社[/主催者]
[詳細]: ２×４工法による賃貸住宅の完成現場見学会です。低コスト+メンテナンスフリーの光触媒タイルを採用した斬新なデザインの賃貸住宅！この機会に是非ご覧ください。[/詳細]

お問合せはこちら！
詳しい地図をお送りいたします。

私の妻は、とある大学病院でICU（集中治療室）の看護士をしているのですが、突然、高齢化社会特有の病気を患い病院を訪れ、パニック状態になっているご家族の光景が毎日のようにあると聞いています。

さて、本題は賃貸経営で生計を立てられている方が、上記の病気や怪我などで、賃貸経営を営んでいく上で必要な「判断能力」を失った場合はどうなるのか！　治療費用や介護費用と同時に賃貸経営（住宅）を維持していく費用などは、待ったなしでご家族を襲ってきます。実はとても大きな問題なのです。
※前回ご紹介したコラムもご参照ください。

私は、「住友不動産 集合住宅事業所」（弊社業務提携先）が主催する賃貸経営セミナーのお手伝いをさせていただいていますが、昨年末に今年の２月に開催予定のセミナーの打合せをおこなっていたのですが、この問題をテーマとした内容のセミナー開催をご提案させていただきました。

昨年夏ごろ、上記の問題で弊社にご相談にお越しになった方がおり、ご一緒に問題解決に向けてスタートしたのですが、様々な問題にぶつかり、この問題の大きさを実感いたしました。

まず第１に、介護費用や治療費用の問題。そして、所有している賃貸住宅を営む上で必要な経費や、各種契約に関する経営判断。全て「オカネ」にまつわることです。

ご相談にいらした方も最初にぶつかった壁が、この「オカネ」の問題です。賃貸住宅を数棟所有されていましたので、収入はかなりあったのですが、問題は賃貸収入などを管理している「オカネ」を簡単に触れないこと。

これは、冒頭に挙げた「生活して行く」ということにつながりますが、病気になられたご本人はもちろん、ご家族もそれぞれ生活をしていかなければなりません。きれいごとではないのです。

しかし、事前の準備如何では、もしもの際にも、円滑に賃貸経営を営むことができ、かつ円滑な資産（事業）承継ができるのです。

２月６日（土）に開催する住友不動産主催による賃貸経営セミナーでは、講師に太田美奈税理士（税理士法人 タクトコンサルティング）と今村健志弁護士（日本橋フォーラム綜合法律事務所）を講師に迎えて開催します。

太田税理士には、税理士の立場から。今村弁護士には弁護士の立場から、今までご体験され解決をしてきた実例を交えてこの問題点の解決方法を解説していただきます。

ご興味がございましたら、ぜひご参加ください。
セミナーの詳細はこちらから

こんにちは。竹本です！
新年のご挨拶ページをアップしてから、ホントに更新をさぼってました・・・。
新年会や、不動産業のシーズンでもあるこの時期、２～３月を迎える準備や、私がお手伝いしている賃貸経営セミナー（住友不動産 主催）の準備など、私にとっては、怒涛のような1月でした。

さて、写真のエビフライ！　先週の日曜日、東京でお世話になっている方のご両親が所有されている土地活用についてご相談をいただきましたので、名古屋まで日帰りで出張をしてきました。

名古屋を訪れるのは12～3年ぶりくらいでしょうか。
実際には日帰りということもあり、また車で行ったため、現地での滞在時間は５時間ほど。
名古屋の美味しいものを堪能したかったのですが、名古屋名物の『みそかつ』をいただいて帰路につきました。
写真は、名古屋と言ったら！　と思って載せただけなんですが・・・　（笑）

当初は、当然新幹線を利用して行こうと思っていたのですが、東京から行くのが３名。日曜日なら高速道路が1000円ということなので、経費を節約と、本当に高速が1000円で乗れるのか！体験したく車での出張となりました。
土日が仕事の私にとっては、1000円高速には無縁なので・・・。
でも、実際は本当に1000円になるのは「厚木」からなんですってね。知らなかったです。

さて、仕事の方は順調に万事が進み、弊社の提携業者の積水ハウスさんの名古屋シャーメゾン支店のご担当者をご紹介して、今後進めていくことになり、ホッと一安心です。

しかし往復760KM！　こんなに走ったのは何十年ぶりでしょうか。というかはじめてかもです。家路について、体自体はさほど疲れていなかったのですが、長時間の高速運転でピリピリしてたんでしょうか、妙に脳が興奮状態！　こんなのも初めての経験でした。

皆様、新年明けましておめでとうございます。関東は少し寒いですが本当に良い天気で、良いお正月となりました。
昨日は、嫁の実家でのんびりと過ごし、格闘技や紅白をかわるがわる見ながら年越しそばを食べ、2010年を迎えました。

不動産業界にとっては、益々厳しい状況を迎えると言われれている本年ですが、昨年末、私がこっそりと心の中で、師と仰いでいるベテラン賃貸経営オーナー様と忘年会をした際に、世間では不況不況と騒ぎ立てているが、そんなにあわてることはない！　と、解説を交えておっしゃられていました。

その解説は、非常に現実的なお話で、解説をお聞きしているうちに、もとから楽観的な私は、なるほど！　と・・・
今年も気を張ることなく常に「平常心」でいどみたいとおもっています。

ベテランオーナー様の解説は、すこしづつこのブログでお話していきますね。

それでは皆様、寒い日が続きますが、風邪など引かぬよう、良いお正月を楽しんでください。
本年もよろしくお願い申し上げます。

株式会社ティーズプランニング　代表取締役　竹本 勇二

弊社は、新年は５日（火）から ※店舗は7日（木）より通常営業です。

株式会社ティーズプランニング　http://www.ts-plan.net/
賃貸経営大家さん応援団！　http://www.ts-oyasan.com/
NEXT STAGE　http://www.nextstage-web.net/

12月は本当に早かった！　というのが実感です。忘年会に次ぐ忘年会。年内に終わらせなければならない仕事・・・。
本当にあっという間でした。昨日からお得意さんやオーナー様に年末のご挨拶に伺っているのですが、皆様に対して感謝の気持ちがいっぱいの2009年でした。
早いもので、会社を立ち上げて丸３年！　ここまで来られたのは、本当にお客様や業者さんをはじめ皆様のおかげと本当に思います。

昨日、地元の某教室の忘年会に呼ばれて参加をさせていただいたですが、そのオーナーが、景気が悪い！金がない！　そんなのは今の時代当たり前！！　だからせめて『元気』を出して行こう！と、大きな声で乾杯のご挨拶をされていました。

まったく同感です！　元気があれば・・・・　猪木風ですが、やはり、元気と活気は本当に大切だと思います。
年が明けると４年目のスタート！　元気よく！楽しく！がんばりたいと思っています。

一年間本当にありがとうございました。

株式会社ティーズプランニング　代表取締役　竹本勇二

※ 新年は５日より営業をいたします。
（店舗は７日よりの営業となります）

本日は、朝から鎌倉で打合せがあり、そのついでに、神奈川方面のオーナー様などに年末のご挨拶まわりをしてきました。鎌倉は夏に戸建て住宅のリフォームをやって以来だったのですが、若い頃ダイビングをやっていた関係からか、海好きの私にとっては、やはり海を見ると何だが心が和みます！　年末になり本当にあわただしかったので、余計にそう感じるのかもしれません。

空気が乾き、ちょうど「富士山」もよく見えていたので、思わずパチリとしてしまいました。

しかし、冬の海は本当にキレイです！
写真は長者ヶ崎の駐車場からのものですが、相模湾でもこんなにブルーな海。夏場では考えられないですねー。

10年前頃までは、毎週のように潜りにいっていたのですが、当時のことを思い出しました。
冬の海って本当に冷たいんですが、澄み切っていて本当にキレイなんですよ。ほんと。

まぁ、寒いと言っても水温は12月くらいまでは、18～19℃。ドライスーツで体が濡れないので、海の中自体はそう冷たさは感じないのですが、海から上がったときが本当に辛い！

でも・・・。それでも毎週潜りに行ってしまうくらい神秘な世界でした。

今年も残すところ１０日！１２月は本当にあわただしくあっという間に20日を過ぎてしまいました。
季節柄、毎日のように忘年会名目で都心の至る所に出没をしているのですが、どこに行ってもイルミネーションがきれいに輝いていて、あわただしく動いている一方で、心を和ませてくれています。

バブル景気の時期に、表参道のイルミネーションを毎年楽しみにしていたことを思い出します。
そう言えば、今年から「表参道のイルミネーション」が復活したそうで、ぜひとも見に行きたいと思っています。

さて、今週はクリスマスウィーク。私の職場では有線放送をBGMに流して仕事をしていますが、今朝から流れる曲はクリスマス関係の曲ばかりで、頭の中はすっかりクリスマス気分です。

さて、表題の「サンタは居るの？」ですが・・・
先日、小学校４年生になる娘との会話の中で、あえて私からふってみました。
まぁ、クリスマスプレゼントは何が欲しいのか？を探るためだったのですが、意外にも「居るんじゃない！」という真剣に返事が返ってきました。
小学校４年生というと、ちょうど色々な情報が交差して理解力も増してきますので、その返事自体も、受け手である私にとっては少し微妙な感はありますが、父親に夢を残してくれた娘の優しさだと思っています。

さて、今年は何をプレゼントするか？　悩むところです（笑）

先週末に、吉祥寺で飲む機会があり、久々にくり出してみたのですが、北口ロータリー前にクリスマスイルミネーションがきれいに点灯されていました。このイルミネーションも毎年恒例となっていますが、この前見たばかり・・・だと思ってました。

さて、左の写真ですが、「関のボロ市」がいよいよ来週に迫ってきました。わが地元「武蔵関」の年末の恒例行事ですが、このボロ市の季節になると、気持ちも年末モードに突入してきます。

ボロ市とは、日蓮聖人の命日をしのび行われる、駅近くの「本立寺」のお会式の日（９日）に、駅周辺に市がたつのですが、300以上もの露天が立ち並び、普段は閑静な住宅街が多くの人で賑わいます。

お祭りごとが多い下町で育った私としては、たくさんの露天が立ち並ぶこのボロ市の季節になると、自然とワクワクとします。
この街に越してきて10年。私にとっても年末の風物詩となってきています。

早いもので、今年もあと数日で12月。本当に月日の流れは早いもので、つい最近、小学校に通う子供の夏休みが終わったばかりのような気がしていたのが・・・。忘年会のお誘いもチラホラでてきたので、気分が少しづつ年末モードになってきました。

今日は、水曜日で不動産屋である弊社はお休みです。こんな時を利用して「年賀状」を作っていました。写真は、昨年の年賀状ですが、いざ作ろうと思うと、中々良いアイデアが浮かばないもんです。

あーでも、こーでも、と・・・考えていながら新聞を読んでいると。ふっ！っと浮かんできました！新聞やテレビのニュースを見ていると、「不景気」の文字だらけ・・・！

ということで、来年の年賀状のテーマは「元気」です。少しでも「元気」になれる。少しでも「勇気」がもてる。ような年賀状が出来上がったら！と思いを込めて作ってみました。

新年をお楽しみに！

昨今、振り込め詐欺(オレオレ詐欺)など、高齢者を目標とした詐欺事件などが目立ってきていますが、先日板橋区在住のＦ様(４５歳)から、以下のようなご相談がありました。
Ｆ様の母親(７８歳)が、最近少しづつ物忘れなど、認知症に似た症状が出始めたので、病院で診察を受けたところ若干ではあるがその傾向があるようで、周囲の方々も注意を配るよう医者に助言をされたそうです。お父様は既に亡くなっておられ、母親は、自身が持つ賃貸アパート２棟の家賃収入と年金で暮らしており、経済的にも特に問題がないのですが、Ｆ様の悩みは、今後病状が悪化した際の、所有財産の管理についてでした。

相続人はＦ様と長女のお二人。お二人ともしっかりとした財力をお持ちで、特にお母様の財産を必要としているわけではないのですが、この不況下の中で認知症が悪化すると、治療や介護などの費用や、所有財産の維持管理に関する費用などまで面倒をみることはできず、何か良い策はないかとのことでした。

お話を伺っていると、高齢化が進む現在では、このような悩みを抱える方は非常に多いのではないでしょうか。私自身もふと自分に照らし合わせて考えるほどでした。

話を整理しますと、安心面は････
●現時点での母親の生活は、アパート経営による収入と年金で充分である。また蓄えがあり、もし病状が悪化して入院や介護を要する場面に陥っても、経済的な問題はないとのこと。
心配点は････
●母親の病状が悪化した場合、母親自身で管理している財産を、自由に動かせなくなる危険があること。
※治療や介護、所有財産の管理に関する費用が引き出せないのではないか？という心配。

更にお話を詳しく伺うと、ご所有のアパートは築年数が大分経過していますが、今のところほぼ満室状態とのことですが、老朽化による修繕費用もかなりの額となっているようで、現在は賃料収入の中からそれらの費用や固定資産税などを捻出し維持をしているとのことです。Ｆ様の悩みは、もし母親の病状が進んだ場合、親子とはいえ、息子が母親の貯蓄からそれらの支払いができるのか？という一点で、今回のご相談は、もう一人の相続人である長女の方とも話し合い、意見を一致させてからのご相談でした。

弊社が管理させていただいている、賃貸住宅でも同様の物件があります。賃貸住宅など土地･建物などの財産を持っている方が、このような場面に陥ると、他の相続人より悪者扱いされるケースがよくあります。しかし、実際には収入を得るため(この場合賃料収入)には、かなりの出費(修繕費用や固定資産税・所得税など)もあり、場合によっては収入を超える出費を負担するケースも珍しくはありません。このような場合には法的な力を借りる必要があります。

「成年後見制度」という制度があります。
成年後見制度とは、認知症，知的障害，精神障害などの理由で判断能力の不十分な方々は，不動産や預貯金などの財産を管理したり，身のまわりの世話のために介護などのサービスや施設への入所に関する契約を結んだり，遺産分割の協議をしたりする必要があっても，自分でこれらのことをするのが難しい場合があります。また，自分に不利益な契約であってもよく判断ができずに契約を結んでしまい，悪徳商法の被害にあうおそれもあります。このような判断能力の不十分な方々を保護し，支援するのがこの成年後見制度です。

今回のＦ様のご相談に対しては、相続問題に詳しい弊社提携の弁護士に｢成年後見制度相談｣の活用について相談を行いました。詳しい内容につきましては、次回詳しくレポート致します。

※弊社では、相続問題に詳しい弁護士や、資産税に詳しい税理士と提携関係を結んでおりますので、このような問題でお悩み事がございましたらお気軽にご相談ください。また、実際の実務は専門家が行っています。

●各種ご相談はこちらから
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html

２×４工法による賃貸住宅の建築を請け負う「住友不動産」監修のＤＶＤ「気づいて！賃貸経営のリスク克服で高収益」をプレゼントいたします。このＤＶＤは、ケーブルＴＶ「アクトオンＴＶ」でも放映をされました。

２×４工法による賃貸住宅は、都市部に多い、複雑な敷地(路地上敷地や狭小敷地など）でも、自由なプランニングを施すことが可能です。ＤＶＤと共に、住友不動産の賃貸住宅実例集などもセットでお送りさせていただきます。

●プレゼントをご希望の方は
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html

※住友ＤＶＤ希望とご明記ください。

またまた、忙しさにかまけてブログの更新をサボっていました。（反省・・・）
原ジャイアンツが7年振りに日本一になりました。私は東京ドームで行われた第５戦を観戦してきたのですが、本当に感動しました！実は、昨年の西武との日本シリーズも第５戦を西武球場まで足を伸ばし観戦をしてきたのですが、大手をかけた一番で逆転負け。それも８回までは胴上げ気分で盛り上がっていたところで、よもやの逆転。帰路が非常に遠かったのを今でも覚えています。

さて、今回の第５戦は本当に熱戦でした。でも・・・。投手戦はテレビで見ていると非常に面白いのですが、球場で観戦しているとちょっと盛り上がりにかけるところがありますね。
終盤、今年も負けるのか！と半分あきらめていたところ・・・。ドラマが待っていました！
今年の日本シリーズ観戦は、非常に心地よい気持ちで帰路に着くことができました。　・・・嬉しくて、飲みすぎて、自宅に戻ったのは深夜でしたが・・・。

さて、原監督の勝負強さというか、運気というか・・・。本当にすごいものを持っていると感じます。私は、原さんの東海大相模時代からのファンですが、特に今年は本当にスゴイ運気を持った方だと感じました。

春先のＷＢＣからはじまり、ペナントに日本一。しかし、一人の力でこれほどすごいことを成し遂げることはできません。原さんを取り巻く色々なスタッフや選手たちとの呼吸がぴったり合って、それぞれが自分にできることを確実に行い、ひとつの力強いチームが完成したのでしょう。見習うところがいっぱいです！

写真は、昨年神宮球場で優勝を決めたときの写真です。いい席を陣取ることができました。

先日、毎年お米を送っていただいている新潟の農家の方から今年の新米が届きました。ちょっとしたきっかけで新潟でこしひかりを作られている農家の方と知り合うことができ、以来毎年この時期になると「新潟こしひかり」の新米を送っていただき、光っているご飯を美味しくいただいています。

最初に送っていただいたときに思ったのですが、美味しいご飯って、冷めても本当に甘味があって美味しいんです！送られてきた段ボール箱の中に手紙が一緒に入っていたのですが、「今年は冷夏の影響もあり、美味しいものができなかった」とありました。

我が家では、お米が送られたその日に家で精米して土鍋で炊いたのですが、なんのなんの・・・・。炊き上がったお米はツヤツヤで光っています。スーパーで買う「新潟こしひかり」も美味しいと思いますが比べ物になんてなりません！
ただただ「感謝」のひとことです。
美味しいご飯と海苔の佃煮。そして豆腐と油揚げの味噌汁で秋の実りを堪能させていただきました！

追加・・・
そういえば、気が付けば今年のカレンダーもあと２枚。つい先日までは半袖に短パン姿で犬の散歩に行っていたのですが、ここ何日かはめっきりと冬支度の装いに・・・。
先日は、12月に行われる忘年会のお誘いを２つももいただき、月日の流れは早いものだ！と年寄りめいたことを思っていました。あっと言う間に今年も終わっちゃうんでしょうね。

■賃貸経営セミナー＆勉強会

①開催日：H21.11月19日（木）13：00～16：00 （予約制）
【セミナー内容】
第一部：「賢い老後資金の作り方」
第二部：「失敗しない有料老人ホームの選び方」
主催：●旭化成ホームズ ●三菱UFJ信託銀行 ●ベネッセスタイルケア
http://www.ts-oyasan.com/event_detail_1696.html

②開催日：H21.11月26日（木）13：00～15：00 （予約制）
【セミナー内容】
第一部：「シニアライフの『住まい』を考える」ご自宅の活用方法！
第二部：「失敗しない有料老人ホームの選び方」
主催：●旭化成ホームズ ●三菱UFJ信託銀行 ●ベネッセスタイルケア
http://www.ts-oyasan.com/event_detail_1703.html

③開催日：H21.11月２１日（土）22日（日）23日（月）
【賃貸経営相談会】
総合デベロッパー住友不動産の賃貸経営のノウハウを伝授します。
主催：住友不動産
http://www.ts-oyasan.com/event_detail_1685.html

■完成現場見学会

①開催日：H21.11月7日（土）8日（日）10：00～17：00
●会　場：東京都葛飾区東新小岩８丁目
●主　催：住友不動産 集合住宅事業所
http://www.ts-oyasan.com/event_detail_1674.html

②開催日：H21.11月21日（土）～23日（月）10：00～17：00
●会　場：東京都大田区上池台1丁目　
●主　催：住友不動産 集合住宅事業所
http://www.ts-oyasan.com/event_detail_1681.html

シニアライフセミナー

[イベント名]:シニアライフのための「住まい」を考える※このイベントは終了しました。[/イベント名]
[開催日]: H21.11月26日（木）　
13：00～15：00[/開催日]
[講師名]: 塚越 克弘 氏
旭化成ホームズ 集合住宅営業本部[/講師名]
[会場]: アリア目黒洗足　1Fサブダイニングルーム[/会場]
[主催者]: 旭化成ホームズ
三菱UFJ信託銀行
ベネッセスタイルケア[/主催者]
[詳細]: 第一部：「シニアライフの『住まい』を考える」ご自宅の活用方法！
第二部：「失敗しない有料老人ホームの選び方」[/詳細]

シニアライフセミナー

[イベント名]:シニアライフのための「資金」を考える※このイベントは終了しました。[/イベント名]
[開催日]: H21.11月19日（木）　
13：00～16：00[/開催日]
[講師名]: 税理士  宮村百合子氏
辻・本郷税理士法人[/講師名]
[会場]: アリア目黒洗足　1Fサブダイニングルーム[/会場]
[主催者]: 旭化成ホームズ
三菱UFJ信託銀行
ベネッセスタイルケア[/主催者]
[詳細]: 第一部：「賢い老後資金の作り方」
第二部：「失敗しない有料老人ホームの選び方」[/詳細]

住友不動産の２×４工法の賃貸住宅

[イベント名]:賃貸住宅経営相談会！※このイベントは終了しました。[/イベント名]
[開催日]: H21.11月２１日（土）22日（日）23日（月）[/開催日]
[講師名]: [/講師名]
[会場]: 馬込ハウジングギャラリー内 住友不動産モデルルーム[/会場]
[主催者]: 住友不動産 集合住宅事業所[/主催者]
[詳細]: 住友不動産がプロデュースする賃貸住宅経営のノウハウを伝授します！首都圏で高い入居率を誇る住友不動産がプロデュースする賃貸住宅。競合物件との差別化や長年に亘って高い賃料を維持する秘訣など、国内屈指の総合デベロッパー住友不動産のノウハウを伝授する勉強会です。
ご参加を希望の方は、下記申込みボタンより「相談会」希望とご明記の上お申込みください。[/詳細]

住友不動産の２×４工法の賃貸住宅

[イベント名]:２×４工法の賃貸住宅現場見学会！上池台※このイベントは終了しました。[/イベント名]
[開催日]: H21.11月21日（土）～23日（月）[/開催日]
[講師名]: [/講師名]
[会場]: 東京都大田区上池台1丁目　[/会場]
[主催者]: 住友不動産 集合住宅事業所[/主催者]
[詳細]:２×４工法による住友不動産の賃貸住宅を実際にご覧いただけるチャンスです！入居者に喜ばれる最新の設備と、建物の維持管理のランニングコストを大幅に削減することが実現する、「光触媒タイル」を外壁の全面に採用したハイグレード仕様のアパートです。※会場の詳しい地図をお送りいたしますので、下記のボタンよりお気軽にお問合せください。 [/詳細]

住友不動産の２×４工法3階建

[イベント名]:２×４工法の賃貸住宅現場見学会！方南町※このイベントは終了しました。[/イベント名]
[開催日]: H21.11月1日（日）～12日（木）[/開催日]
[講師名]: [/講師名]
[会場]: 東京都中野区南台５丁目[/会場]
[主催者]: 住友不動産 集合住宅事業所[/主催者]
[詳細]:２×４工法による住友不動産の賃貸住宅を実際にご覧いただけるチャンスです！入居者に喜ばれる最新の設備と、建物の維持管理のランニングコストを大幅に削減することが実現する、「光触媒タイル」を外壁の全面に採用したハイグレード仕様のアパートです。※会場の詳しい地図をお送りいたしますので、下記のボタンよりお気軽にお問合せください。 [/詳細]

住友不動産の２×４工法の賃貸住宅

[イベント名]:２×４工法の賃貸住宅現場見学会！新小岩※このイベントは終了しました。[/イベント名]
[開催日]: H21.11月7日（土）8日（日）[/開催日]
[講師名]: [/講師名]
[会場]: 東京都葛飾区東新小岩８丁目[/会場]
[主催者]: 住友不動産 集合住宅事業所[/主催者]
[詳細]:２×４工法による住友不動産の賃貸住宅を実際にご覧いただけるチャンスです！入居者に喜ばれる最新の設備と、建物の維持管理のランニングコストを大幅に削減することが実現する、「光触媒タイル」を外壁の全面に採用したハイグレード仕様のアパートです。※会場の詳しい地図をお送りいたしますので、下記のボタンよりお気軽にお問合せください。 [/詳細]

先週の木曜日（10/29）は、弊社のご近所でいつもお世話になっている飲み屋さんのゴルフコンペがありました。毎年、春と秋の２回コンペを組むのですが、今回の参加者は総勢７組の28名。飲み屋さんのコンペで今時７組ものパーティーが組めるのって本当にすごいです！天気もご覧の通り快晴で、地元の方々と秋空の下で楽しい一日を過ごすことができました。
皆様お疲れ様でした！

次の日は、二日酔いで午前中はほとんどボーっとしていましたが・・・（笑）

今年の８月の話になりますが、「上石神井」駅周辺で新築の戸建て住宅を探されご紹介させていただいたお客様に、素朴な疑問なんだけど、建売り住宅って大丈夫なんですか？と問われたことがありました。

おかしな話ですが、私自身も５年ほど前に「建売り住宅」を購入した際、不動産業に身を置いている私自身も同じ思いをした事を思い出しました。私の場合は、不動産業に身を置いていたため多くのパートナーがいますので、情報の収集や建物に関する調べものや有利な資金調達(住宅ローン)などもスムーズに行うことができ、迷わず購入することを決断できたのですが、一般の方々にとっては、そのような作業を自身で行うにはとても労を尽くさなければなりません。戸建て住宅にしろ、分譲マンションにしろ住宅の購入は、大抵の方が一生に一回のとても大きなお買い物。建物の構造など心配になるのも当たり前です。

通常、建築会社は、施主さんと建物についての間取りなど細かい打合せを経て、最終的な設計図（構造計算も盛り込んだ)を作り、建築の確認申請を所轄の役所に行います。役所側で問題がないと判断されればOKが出て建築工程に入るのですが、問題は全ての建物がその「設計図」通りに建物が建築されているのか・・・。

もちろんほとんどの建築会社さんが、設計図通りの良質な建物を建てているのですが、中にはできていない場合も・・・。実はあります。残念なことに・・・。

一生に一度のお買い物。そして一生暮らす建物ですので安心して購入を決断したいものですね。

弊社がご案内したお客様には、賃貸経営大家さん応援団！のパートナー、原田 剛（一級建築士）の「建物診断」を受けていただき、ご安心して新居をご購入いただきました。

昨日は写真の解体作業の現場立会いをしてきました。アパート建築というと、完成したアパートばかりを想像しますが、建物を建てる前には必ずこの解体作業が発生します。作業をするのは文字とおり「解体屋」さん。実は、賃貸住宅（通常の住宅を含む）を建築する際、この「解体屋」さんの優劣が、後の作業に、ものすごく影響をもたらされるのです。

建築をする際に一番最初に乗り込むのが解体屋さん
なぜ、解体後の作業に影響するかと言うと、賃貸住宅の建築期間は、着工から完成まで2～3F建ての建物で3～4ヶ月。建てる方は、新しい建物ができるのでワクワクドキドキで、徐々に出来上がっていく姿を見るのも楽しいひと時ですが、近隣に住まわれている方にとっては、工事の騒音や業者の出入りなどで、通常の生活を工事によって阻害されることになります。

建築会社が建物を建てる際、もっとも配慮するのが、この近隣への配慮と言われています。私の経験ですと、この近隣対策は、やりすぎてもやりすぎても、しすぎることがないと考えています。そこで解体屋さんです。通常の場合建築現場へ一番最初に入る業者さんがこの「解体屋」さんです。古い建物を解体するわけですから、当然、騒音やごみや土砂などを排出しますので、近隣の方々にとっては迷惑な存在でもありトラブルを作る基にもなります。←　コレ本当の話です。　ハウスメーカーさんや私が懇意にしている解体屋さんは、そのあたりを充分に理解されて、作業にのぞまれている業者さんばかりなのですが、中にはあまり態度が悪い業者さんが多いことも確かです。建築で一番最初に入る業者さんが近隣の方々とトラブルを起こすと、他の工事も、通常では我慢してもらえる程度のものでっても、とても大きなトラブルに発展してしまうことがあります。
解体業者を施主さんが選ぶことは通常はありませんが、良い家を作る業者（ハウスメーカーや工務店さん）は、裏側では些細なこんなことにも気を配っています。

弊社（株式会社ティーズプランニング）は、お蔭様で１０月から第４期目がスタートしました。昨年のリーマンショック以降、不況風が吹く中、不動産業 界も厳しい現状を抱えていま。そんな中でもなんとか新しい「期」を迎えられたことは、本当に色々な方々に支えられた結果としてとても感謝しています。

この「賃貸経営大家さん応援団」や弊社の不動産仲介サイトは、この３年間で何回かのリニューアルをしてきましたが、会社本体のホームページがほぼ３年間放置状態でした・・・。ちょっと反省です！

４期目をスタートさせることを機に、リニューアルする決意をし、先週更新をいたしました。
最近サイト作りは、企画とデザイン意外はほぼプログラマーさんにまかせっきりでしたので、自分で作るサイトは久しぶりです。
私の場合、主にドリームウィーバーという、ADOBE社のソフトを使って作っているのですが、単純な作業も忘れていて本当に素人状態に戻っていて・・・。ちょっとアタフタしてしまいました。

会社案内程度のものですが、よろしかったら寄ってみてください。
http://www.ts-plan.net/

セミナー風景

ご希望しゃには、午後より「最新賃貸住宅の実例現場」を専用バスで回る見学会もご用意しています。
※ご参加希望の方は下記ボタンよりお申し込みください。10/24（土）セミナー募集とご明記ください。[/詳細] ]]> http://www.ts-oyasan.com/?feed=rss2&p=1572 http://www.ts-oyasan.com/?p=1568 http://www.ts-oyasan.com/?p=1568#comments Sat, 17 Oct 2009 07:12:19 +0000 admin http://www.ts-oyasan.com/?p=1568 [イベント名]:相続対策としての賃貸経営のメリットとリスク　※このイベントは終了しました。[/イベント名]
[開催日]: 2009年10月23日（金）13：00～15：00[/開催日]
[講師名]: 宮正 幸宏氏（旭化成ホームズ・資産コンサルティング部[/講師名]
[会場]: 野村證券 自由が丘支店[/会場]
[主催者]: 野村不動産アーバンネット
旭化成ホームズ[/主催者]
[詳細]: 相続税対策で一番有効とされている賃貸経営（土地活用）。比較的低リスクと言われていますが、リスクを知り軽減させることで多くのメリットを得ることが可能です。当セミナーでは、TV・新聞などのCMでもおなじみの旭化成ホームズ（へーベルメゾン）の資産コンサルティング部の宮正氏が、賃貸経営のメリットとデメリットを詳しく解説いたします。また個別相談も受け付けていますので、土地活用をお考えの方は是非ご参加ください。
※ご参加お申し込みを希望の方は下記ボタンより申し込みフォームに必要事項をご記入の上お申し込みください。
※10/23日セミナー参加希望とご明記ください。 [/詳細]

セミナー会場

「自宅を建て替えたいが、賃貸住宅も併設したいと思っているのだが・・・」。というお問合せを最近よく伺います。
先日も、弊社のオーナー様と食事をご一緒しているときに、息子に３人目の子供が生まれるので、手狭になった自宅を建て替えたいとご相談をいただきました。
方々に土地をお持ちのオーナー様ですが、ご自分たちは夫婦２人なので、駐車場として貸していた土地に、平屋の住宅を建てて引っ越すので、現在の自宅を息子に譲り、賃貸併用の住宅に建て替えて建築費用を捻出したいとのことでした。

都内で平屋の３ＬＤＫなんて、サザエさんの家みたいでカッコ良いですね！と話していたのですが、同様に、子供たちが結婚して家を出て行き、それぞれが家やマンションを持ち独立し、夫婦２人だけでは家が広すぎるので、老朽化を機に建て替えたい。しいては住宅ローンの返済資金の捻出のために「賃貸住宅」を併用したい。
といったご相談をいただいたこともありました。

自宅+賃貸住宅という考え方は、自宅だけでは収入を生むことはありませんが、余剰の敷地を賃貸住宅として人に貸すことで、収入が得られる非常に合理的な考えです。

更に賃貸住宅にすると、土地の評価が「貸家建て付け地」評価となり減額されるので、収入プラス税金の軽減。さらに収入を生むということで資産価値としても高い評価となります。

土地活用の5つのメリットをざっと記してみますと・・・。

(1) 安定収入の確保
土地、あるいは建物を賃貸することにより、長期間継続して安定した収入を得ることができます。

賃貸併用住宅、賃貸住宅経営（アパート経営）にご興味がございましたらお気軽にご相談ください。無料の個別相談や無料収支表の作成なども承っていますので、お気軽にどうぞ！

■お問合せはこちら
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html

ヤクルトｖｓ阪神

スワローズが勝ってＣＳ進出をきめました！　昨日は久しぶりに池袋→高田馬場で、大のヤクルトファンの仲間と終電間近かまで飲み友達は大変喜んでいました。
でも・・・。途中10ゲーム以上離れていてリーグ一位を決めるＣＳを行う必要ってあるのか？という話になったのですが、ヤクルトファンの友達も同意見。彼の意見は、両リーグの一位２位+両リーグ合わせて勝率の高い上位２球団によるリーグ戦。
そうなれば、例えばリーグ戦には同リーグから３球団が出場なんてこともあって楽しいかもと・・・。
ケーブルＴＶの普及で野球中継が民放からはずされ見れない状況は、野球少年時代を過ごした私にとっては非常に寂しい限り。そんな野球談義で盛り上がっていて思わず終電を忘れるところでした。

しかし金曜の終電の混雑はすごい！　最近都心ですっかり飲まなくなっていたので久しぶりの体験でした。
写真は前回のヤクルトｖｓ阪神戦を、大のタイガースファンのお客さんと観戦した写真です。

清水先生！いつも特等席をありがとうございます。お客さんは阪神が破れて悔しがっていましたが、目の前で好きな選手を見ることができ感動されていました。

笑顔を取り戻した中小企業経営者

[イベント名]:事業転換で笑顔を取り戻した中小企業経営者！　※このイベントは終了しました。[/イベント名]
[開催日]: 10月14日（水）18：00～19：30[/開催日]
[講師名]: トータルマネージングブレーン[/講師名]
[会場]:練馬区役所20Ｆ交流広場[/会場]
[主催者]: 練馬商工会議所　水曜会
株式会社ティーズプランニング[/主催者]
[詳細]: 先行きが不透明な時代背景の中、銀行の貸し渋りなどで中小企業経営者の方々は先行き不安にかられ非常に苦しい思いをされている声がよく聞かれます。そのような時代背景下でも、安定した収入を比較的低リスクで長期的に確保できる「賃貸経営」に今、注目が集まっています。本セミナーでは、事業承継問題・Ｍ＆Ａ・相続税問題など資産税のコンサルティングを手がける「トータルマネージメントブレーンの東京支社長 梶山和寛氏が中小企業の賃貸住宅経営事業への事業転換で成功をおさめた実例や、政権交代で政権を担う民主党の税制改正のポイントなども解説いたします。
●定員/60名
●参加費/￥1,000（セミナーのみの参加）　
●２部懇親会＆個別相談をご希望の方は￥2,000
●参加をご希望の方は、下記問合せボタンよりお申し込みください。
※セミナー参加希望とご明記ください。[/詳細]

運動会

今日は私の娘の運動会に行ってきました。本当は昨日開催の予定だったのですが、開催間もなくの大雨で本日に順延。昼近くからは日に焼けるほどの晴天になり、文字通りの運動会日よりでした。

会場はどこもかしこもカメラやビデオを片手にかかえたお父さんがいっぱいです。　私もその一人ですが・・・。
写真は、エイサーという沖縄の踊りをみんなで踊る団体演技の風景ですが、左手に持っている「太鼓」。これ実は、夏休みの宿題中に作って持っていくことになっていたようで、娘から言われたのがなんと夏休みが終わる一日前の夜。やれ近くのスーパーに段ボールをもらいにいったり、やれ道具を買いに行ったりで、夜中までかかってできた作った力作。

踊りをみていて楽しいのですが、私はどこのお父さんお母さんも苦労して太鼓を作ったんだなー！なんて違うところで感動をしていました。（笑）

それでも、新築時には１Ｆ部分でも入居の決定率が高いのですが、築年数がかさむにつれ、空室のリスクが大きくなってくるのも事実。今や新築の賃貸住宅プランを構築する際、長期的に安定した収益を確保するためにはの「１Ｆ部分の空室対策」は必須となっています。（ハウスメーカー各社は様々な対策をプレゼンテーションしています）

計画地が「ロードサイドなので」「駅の近くなので」、1Ｆは店舗としてのプランを作って下さい。というご相談を良く受けることがあります。

確かに店舗や事務所は、賃料も高く設定できるので、安定して長期入居してさえもらえれば、大きな収益を確保することができますので、非常に魅力的です。

1Ｆ店舗もサブリース（家賃保証）してくれたら・・・

しかし反面、「空室リスク」が高いのも事実で、皆様のご近所にも1Ｆ部分の店舗が長期間空室状態に陥っているマンションやビルが必ずあると思います。私の地元の地主さんの話で、1Ｆ部分のテナントを入れるのに1年半もかかった。という話を良く聞きます。テナントが付けば収益が向上する。しかし、いったんテナントが出ると長期空室の危険性（リスク）も強い。このハイリスク＆高リターンの構図が１Ｆ部分を店舗にした場合の現状です。

最近当サイトや弊社店舗には、土地を探しているといった「投資家」の方や、家を建てたいので土地を探してくれ。と言った問合せが何件か入るようになってきています。昨年の夏以降からこの春先までは、こちらがご紹介しても中々良い返事をいただけなかったのが現状でしたが、特に不動産投資の原点は安く仕入れて高い収益を上げる。これが基本です。

そう言った意味では、不動産投資(賃貸経営)にしろ、住宅の購入にしろ、土地が安くなっているこの時期は、まさに買い時ともいえます。そして金利の安さも魅力のひとつです。

土地のご購入をご検討の方は、お気軽にご相談ください。

９月も半ばを過ぎ、大分すごし易い季節になってきました。昨日近所の馴染みの店で一杯飲っていると、話はもう年末の「関のぼろ市」のことをはなしていました。もうあっという間に年末だー・・・と。
※関のボロ市＝１２月の１０日11日に西武新宿線「武蔵関」駅周辺にかなり大規模な露天が並びます。

年末の話はさておいて・・・。　私的には秋は大好きな季節です。だって・・・、旨いものがたくさんあるし！

資産対策のための土地活用ガイド

●土地の有効活用６つの方式
●相続税対策に役立つ土地有効活用
●具体例でわかる土地有効活用
●相続時清算課税制度を活用した土地活用
●課税の特例を活用した税金対策

資産(土地）は所有しているだけ（有効活用しない）では、支出ばかりが目立つ「不良資産」です。様々な税制の特例などを活用して収益の改善を図ることで、収入を生む本物の「資産」となります。

資産対策のための「土地活用ガイド」（積水ハウス著）をプレゼントいたします。
是非、あなたの資産を有効に活用するためのバイブルとしてご利用ください。

◎プレゼントのお申し込みは・・・
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html
※「土地活用ガイド」希望とご明記ください。 ]]> http://www.ts-oyasan.com/?feed=rss2&p=1414 http://www.ts-oyasan.com/?p=1406 http://www.ts-oyasan.com/?p=1406#comments Mon, 14 Sep 2009 01:19:21 +0000 admin http://www.ts-oyasan.com/?p=1406 [イベント名]:積水ハウスのシャーメゾンショールーム見学 「中野坂上」[/イベント名]
[開催日]: ～10月上旬 （完全予約制）[/開催日]
[講師名]:[/講師名]
[会場]: 東京都中野区本町3-25-4 東京メトロ丸の内線「中野坂上」徒歩9分[/会場]
[主催者]: 積水ハウス 東京西シャーメゾン支店[/主催者]

[詳細]: ＴＶコマーシャルでご存知の積水ハウスのシャーメゾン「完成現場見学会」です。 入居者に選ばれる充実した設備と、これからの賃貸市場を見据えた広い間取りの１ＬＤＫ。 ＣＭで流れている雰囲気のお部屋が実際にご覧いただけます。この機会に是非ご覧ください。

※このショールームは完全予約制です。ご希望の日時をご指定の上、下記問合せボタンより問合せフォームをご利用ください。（完成現場見学会資料とご明記ください）[/詳細]

積水ハウスのシャーメゾン　中野坂上ショールーム

ブログの更新ネタもなかったので、今日は私の仕事について少し書かせていただきます。
写真はいつもお世話になっているオーナーさん所有のビルの屋上。今日はその外壁や階段の塗装と屋上部分の防水塗装の現調に行ってきました。不動産屋である以上、お部屋の原状回復工事やリフォームはもちろん、建物に関係することは一通り行っています。

今回お話をいただいたビルは８階建てのビルで築10年になります。今では、メンテナンス費用がかからないといううたい文句の光触媒加工を施したサイディングやタイルなどを使った賃貸住宅が増えてきましたが、屋根においては建物を良い状態で保つために7・8～10年程度に一度はメンテナンスを行わなくてはなりません。

特に「水」は建物にとっては強敵です。水が浸食すると建物の傷みも早くなり、資産価値を大幅に落してしまうことにもつながりかねません。

先日も、鎌倉に住むオーナー様の自宅が雨漏りがするというご連絡をいただき、修繕を行ったのですが、かなりの費用を要しました。

建物のメンテナンス（外壁や屋根の塗装など）は美観を保つためだけではなく、建物の資産価値を維持することにもつながります。賃貸住宅であれば、美観が保たれ魅力ある建物を維持していれば、必要以上に賃料を下げる必要性も少なくなります。

資産価値の維持と入居率（賃料なども・・・）を維持するために、多少金額がはる工事ではありますが、必要な経費として計画をされることをお勧めいたします。

都営浅草線「東日本橋」駅　徒歩1分

[物件詳細]:サンミリオン東日本橋駅前
[販売価格]:1，580万円  利回り：6.6％
[所在地]:東京都中央区東日本橋1-2-8
[詳細]: ●専有面積/122.80㎡ ●平成11年1月築（鉄骨・鉄筋コンクリート造12階建）●設備仕様も充実しています！（2点式のユニットバス/冷暖房エアコン/パラボナアンテナ設置/ガスコンロ付きミニキッチン/浴室乾燥機付）●月額賃料　87,500円

浅草線「浅草」駅　徒歩3分

[物件詳細]:クレアシオン浅草
[販売価格]:1,450万円  利回り：6.7％
[所在地]:東京都墨田区吾妻橋1-2-5
[詳細]: ●専有面積/22.11㎡ ●平成15年4月築（RC造地上10階建　3階部分）●TVモニター付オートロック●宅配ボックス●月額賃料　82,000円

東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅　徒歩3分

[物件詳細]:スカイコート日本橋第2
[販売価格]:1,550万円  利回り：6.7％
[所在地]:東京都中央区日本橋箱崎町19-15
[詳細]: ●専有面積/20.59㎡ ●平成14年3月築（RC造8階建5階部分）●TVモニター付オートロック●南西向き●総タイル張り●東京シティタームナル、IBM箱崎ビル等、大企業のビルが林立するビジネス街の一画！近隣の会社員・OLの賃貸需要が見込めます！●月額賃料 87,000円

JR総武線・東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅　徒歩6分

[物件詳細]:セントパレス錦糸町
[販売価格]:1,600万円  利回り：6.3％
[所在地]:東京都墨田区錦糸1丁目11-9
[詳細]: ●専有面積/22.68㎡ ●平成14年10月築（鉄筋コンクリート造地上8階建/洋室７畳・K１．５畳）●月額賃料 85,000円

都営浅草線「浅草」駅　徒歩3分

[物件詳細]:パークウェル浅草
[販売価格]:1,420万円  利回り：7.35％
[所在地]:東京都墨田区吾妻橋1-11-7
[詳細]: ●専有面積/20.54㎡ ●平成15年3月築（鉄筋コンクリート造9階建、8階部分/総戸数 48戸）●徒歩圏に「浅草」「本所吾妻橋」「蔵前」●TVモニター付オートロック/バストイレ別/乾燥機能付バスルーム●月額賃料　87,000円

積水ハウスのシャーメゾン

お盆が明けた頃から、TVコマーシャルで「賃貸住宅」のCMがやたらと流れ出し、賃貸市場もいよいよ、秋のシーズンがカウントダウン状態。弊社でも管理物件への電話が日増しに多くなりさぁいよいよ！と言った感じです。

先日TVコマーシャルでタレントの香里奈がやっている「積水ハウスのシャーメゾン」のモデルルームをお客さんと同行して見学してきました。

場所は、東京メトロ「中野坂上」からすぐのところにある新築の１室をモデルルーム用に借り切っているとのことです。

見学させていただいた部屋のタイプは1LDK（50㎡弱）。まず部屋に入った瞬間の第一印象はというと、贅沢！　というのが本音のところ。積水ハウスだけではなく、最近の大手ハウスメーカーの賃貸住宅は、設備などが非常にグレードアップしています。アパートだから・・・。と言った概念で賃貸住宅を作ると、長期的には空室が目立つ。賃料が下がるなどのリスクが非常に大きくなってきますので、競合ひしめく賃貸市場では、今後「質」にこだわった建物や部屋創りが主流な考えになっていくことは必然と思われます。

実際に見学した物件は、分譲マンションとほとんど変わらない雰囲気をもつ贅沢な空間。我々不動産業者が入居希望者を案内する際、特に気を配るのが入った瞬間のイメージ。「おっ！」というイメージがお客様に伝わればある程度申し込みが決まります。※お客様のお財布の状態もありますが・・・。

では、「おっ！」っと思うのはどの瞬間なんでしょう？
例えば、このモデルルームを例にとってみますと、クロス(壁紙）にアクセントがつけられています。分譲マンションや戸建て住宅では当たり前のような話ですが、賃貸住宅では新築であっても中々そこまで凝った内装を施している部屋は非常に少なく、目新しく感じます。

通常入居希望者を案内する際は２～３件の物件を見て回ります。その2～３件の中で、どのようにして「印象」に残らせるかが、空室対策の最大のポイントです。

「アクセントクロス」。これから賃貸住宅を建てようと思っている方は、是非覚えておいてください。大きな費用をかけずに部屋のイメージをアップさせることができる、簡単な手法です。

●積水ハウスのシャーメゾンを見てみませんか？
写真のモデルハウスが東京メトロ・丸の内線「中野坂上」にあります。観覧をご希望の方には資料をお送りいたしますので、お気軽にお問合せください。
お問合せはこちらから →→→ http://www.ts-oyasan.com/mailform/form1.html
（シャーメゾン見学希望とご明記ください）

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今村健志弁護士（日本橋フォーラム綜合法律事務所）

積水ハウスのシャーメゾンフェスタ

９月11日（金）・12日（土）・13日（日）

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積水ハウスのシャーメゾン　クレセオ

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積水ハウスのシャーメゾン　中野坂上会場

積水ハウスの３階建てシャーメゾン　べレオ

[イベント名]:練馬区早宮１丁目会場（積水ハウスのシャーメゾン 完成現場見学会）このイベントは終了しました。
[開催日]: 平成２１年９月11日(金) ・12日（土）・13日（日）
[講師名]:
[会場]: 東京都練馬区早宮１丁目（東京メトロ有楽町線「平和台」駅徒歩11分
[主催者]: 積水ハウス 東京西シャーメゾン支店 練馬駅前店
[詳細]: ＴＶコマーシャルでご存知の積水ハウスのシャーメゾン「完成現場見学会」です。練馬区早宮１丁目会場の完成現場は、入居者・オーナー双方のプライバシーに配慮した賃貸併用住宅です。モダンな外観を持つオートロック採用の賃貸住宅。建物の内部に共用廊下を組み込み、オーナー様と賃貸エリアを分離してオーナーと入居者のプライバシーに配慮した設計を是非ごらんください。※会場の詳しい地図などをご送付いたします。ご下記の問合せボタンより問合せフォームをご利用ください。（完成現場見学会資料とご明記ください）[/詳細]

[開催日]: 平成２１年９月11日(金) ・12日（土）・13日（日）
[講師名]:
[会場]: 東京都小金井市東町４丁目　ＪＲ中央線「東小金井」徒歩５分
[主催者]: 積水ハウス東京西シャーメゾン支店 立川オフィス
[詳細]: ＴＶコマーシャルでご存知の積水ハウスのシャーメゾン「完成現場見学会」です。小金井会場の完成現場は、防犯性を重視した設備仕様と外構計画を特に意識した造りりとなっています。限られた敷地を最大限に活用した効率のよいプランニングを実際にご覧ください。　※会場の詳しい地図などをご送付いたします。ご下記の問合せボタンより問合せフォームをご利用ください。（完成現場見学会資料とご明記ください）

積水ハウスの３階建てシャーメゾン　べレオ

流しソーメン

昨日は、いつもお世話になっている地元武蔵関の皆さん楽しいイベントにご招待を受け、子供と一緒にお伺いをしてきました。主催者の方のマンションの屋上（緑豊かな武蔵関公園が望めます）でのパーティーだったのですが、現場についてビックリ！
な・なんと・・・流しソーメン台が設置してある！　流しソーメンなんて子供の時に遊園地かどこかで体験して以来だったので非常に感激しました。子供もすごーく楽しかったらしく、家に帰ってからも興奮状態。楽しい夏休みの経験ができたと思います。ありがとうございました。

ゴルフ合宿

恒例のゴルフ合宿にお盆休みを利用して行ってきました。ハウスメーカーさんや管理会社さんなど身内のコンペですが、今年は３組の参加。台風を横目に11日に出発。２泊３日の各1.5Ｒづつの強行コンペ。本当にみんなゴルフが好きですなー・・・。

私（竹本）は珍しく調子がよく、やっとこのコンペ（イーグル会）で優勝させていただきました。皆さんありがとうございした！

写真は某ハウスメーカーのＴ氏。腰がよく回っていてナイスショットです！今回は不調のようでしたが・・・。

千葉・リゾートイン白浜

また、ブログ更新をさぼっていました・・・。
６月７月は、各種相談会などのイベントをかなりこなし多くの方々とHPやメールではなく、直接お会いして話をすることができました。やはり、膝と膝を突き合わせてお話をすると臨場感も伝わり、私的にはとても充実感がありました。

長期空室にお困りの三鷹市のKさん。かなり大掛かりなリフォームを行いましたが、９月からの賃貸シーズンで、きっといい結果が生まれると思います。　しかし・・・先日のゴルフ。随分と上手になられましたね！あやうくやられるところでした（笑）

さて、長期空室になるにはやはり「理由」が存在します。玄関に入っていきなりに死んだゴキブリと遭遇したり、スリッパを履かないと足の裏が真っ白になるようでしたら問題外です。入居希望者を案内しても中々気に入ってもらうことは難しいですね。
これからは、しっかりとそのあたりも管理をさせていただきます。

写真は、先週末にちょっと早い夏休みをいただき、千葉の白浜に行ってきました。毎年この時期にお世話になっているのですが、今年よりペットの同伴もOKとなったとの事でしたので、我が家の愛犬も一緒に出かけることができ楽しい夏休みでした。
天気はイマイチでしたが・・・。

 →　http://www.nextstage-web.net/　

[開催日]: 平成21年８月２２日（土）２３日（日）
[講師名]:
[会場]:杉並区 阿佐ヶ谷北５丁目・杉並区天沼１丁目
[主催者]: 住友不動産 集合住宅支店
[詳細]:２×４工法による住友不動産の賃貸住宅を実際にご覧いただけるチャンスです！入居者に喜ばれる最新の設備と、建物の維持管理のランニングコストを大幅に削減することが実現する、「光触媒タイル」を外壁の全面に採用したハイグレード仕様のアパートです。※会場の詳しい地図をお送りいたしますので、下記のボタンよりお気軽にお問合せください。

住友不動産の２×４工法の賃貸住宅

[/詳細]

問題解決をして収益改善が実現した実例です！

エコ賃貸住宅キャンペーン　ミサワホーム

ミサワホームでは、「太陽光発電」+「オール電化」搭載で最大800万円の値引きキャンペーンを平成21年7月20日まで実施しています。「太陽光発電」のシステムというと、今まではオーナーが充電して供給をする。または余剰電力を売る形式が一般的でしたが、ミサワホームの新商品「Bell Lead eco」では、入居世帯各戸へ太陽光発電システムの配線が可能となり、入居者が自家消費するだけではなく余剰電力を売ることもができ、競合物件との差別化を協力にアピールできる画期的なシステムとなっています。

●詳しいパンフレットをご用意しておりますのでお気軽にお問合せください。
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html

※お問合せの際はお手数ですが「ミサワエコ資料」とご記入ください。

バルコニーから相模湾が一望できる戸建て

GW以降バタバタが続き、ブログを随分と更新していませんでした・・・。

さて、今日は朝から鎌倉の七里ガ浜まで弊社管理の戸建てのリフォームの打合せをしてきたのですが、しかしいつ訪問しても見事な景観です。

写真はリビング前のバルコニーから見たものですが、相模湾が一望できる素晴らしい景観。この戸建住宅は、どの部屋からも、この景色が眺められるのが大きな特徴。

鎌倉や葉山の戸建て賃貸というと、相場的にもかなり高めの設定なのですが、この住宅は相場より更に高い賃料の設定でも、入居の問合せは毎日のように入ってきます。

七里ガ浜まで歩いて4～5分と、全部屋から海が望める（風呂からも）。またバルコニーから下を見ると江ノ電が走っている。賃料が高くなるのもうなずけます。生憎と打合せに出かけた日は曇り空だったのが残念。こんな雰囲気で仕事がしたいと言うと、オーナーさんは、「仕事になりませんよ！」とのこと。それもわかる気がしました。

光触媒タイルを採用したアパート

住友不動産が提供する２×４工法による賃貸住宅は、光触媒タイルを採用した、ワンランク上の高級賃貸住宅。見た目のグレード間もさること、「光触媒」加工を施したタイルは、太陽と雨の力で自然に汚れを落とすという優れもの。
近年では、サイディングにも光触媒加工を施した部材も充実してきており、多くの住宅メーカーで採用され始めています。

賃貸住宅経営は、入居者から入ってくる賃料収入が資本。新築時の収入を長期的に維持することは困難です。同時に空室などの問題でかなりの減少も賃貸業のリスクとして見込まなければなりません。そこで長期的にも高収益を維持するために、建物にかかるランニングコストの部分に注目をしたいところです。

通常建築物は、築後8～10年程度で建物を良い状態のまま維持するために外壁の塗り替えが必要となってきます。建物の汚れは、賃料下落の格好の理由となります（競合物件との問題などで）。また建物を良い状態で維持するためにも、費用はかかりますが必ずやっておきたいメンテナンスのひとつではないかと思います。

写真でご紹介している賃貸住宅は、外壁に光触媒タイルを採用した今春竣工した渋谷区の賃貸住宅。光触媒タイルの採用効果は、ランニングコストの削減はもちろん、見た目のグレード感も増してか、入居者希望者も殺到したとのことでした。

●完成現場見学会のご案内
　2×4工法による賃貸住宅（光触媒タイルを採用）杉並区・高円寺北2丁目
　詳しくは　→　http://www.ts-oyasan.com/event_detail.php?id=1053

西武新宿線「新井薬師前駅」　徒歩５分

[物件詳細]:ラ・ステージ・ノース中野
[販売価格]:１３，４００万円  利回り：６．８４％
[所在地]:東京都中野区新井５丁目
[詳細]: ●建物面積/１０９．０１㎡（３２．９７坪） ●平成２１年３月築（８戸/鉄骨造４階建）●充実の設備！●年間予想収入９１６．８万円

JR線「池袋」駅　徒歩８分

[物件詳細]:豊島区南池袋一棟売マンション
[販売価格]:１２，２４０万円  利回り：５．０％
[所在地]:東京都豊島区南池袋２丁目
[詳細]: ●建物面積/１３９．３６㎡ ●平成１７年１１月築（６戸/鉄骨造３階建）●利便性に優れた稀少物件！●年間予想収入６１２万円

西武池袋線「中村橋」駅　徒歩５分

[物件詳細]:新築店舗つき住宅
[販売価格]:８，２５０万円  利回り：６．９３％
[所在地]:東京都練馬区中村３丁目
[詳細]: ●建物面積/２０５．２０㎡ ●平成２０年１１月築（鉄骨造４階建）●日当たり良好、屋上眺望良好！●近隣商業地域

東京メトロ線「新高円寺」駅　徒歩７分

[物件詳細]:my plun Y
[販売価格]:９，９８０万円  利回り：７．４０％
[所在地]:東京都杉並区高円寺南
[詳細]: ●建物面積/１０７．０５㎡ ●平成２０年１１月築（１Ｒ×８戸/木造２階建）●JHS住宅・地盤１０年保障システム●全室ロフト付き●年間予想収入７，３９２，０００円

西武池袋線「江古田」駅　徒歩８分

[物件詳細]:my plun旭丘
[販売価格]:６，７９０万円  利回り：８．１６％
[所在地]:東京都練馬区旭丘２丁目
[詳細]: ●建物面積/１１９．０５㎡ ●平成２１年２月築（１Ｒ×８戸/木造二階建て階建）●検査済証明書取得済●主要構造部の耐久性能１０年間保障●年間予想収入５，５４４，０００円

JR京浜東北線・埼京線「赤羽」駅　徒歩9分

[物件詳細]:アビタシオン赤羽西
[販売価格]:９，２００万円  利回り：６．６９％
[所在地]:東京都北区赤羽西
[詳細]: ●建物面積/１６０．６９㎡（４８．６０坪） ●１Ｋ×６戸/木造２階建て●オートロック・全室エアコン付き●年間予想収入６，１５６，０００円

他に「オール電化賃貸住宅」「これからの賃貸住宅の動向」「事業承継」についての講演もあります。

積水ハウスの賃貸住宅セミナー

Sha Masison ECO style

１９９７年の１２月に京都で開かれた「地球温暖化防止京都会議　COP3」から始まった、地球環境問題に対する取り組みが、着実に社会に浸透してきています。ECOカー減税やECOポイントの開始など、具体的な動きもみえてきており、市民の間で関心度が増してきているようです。
賃貸住宅関連においては、業界で唯一エコファースト企業の認定を環境相から受けている「積水ハウス」が発売した「Sha Masison ECO style」に注目をしたい。

商品カタログを見てみると、「太陽光発電システム」と「オール電化」を組み合わせた新しい賃貸住宅が生まれました。と謳われています。「太陽光発電」「オール電化」と従来から持つ高い住宅性能（高い遮断性＆気密性」で、CO２排出量を大幅に削減することが可能で、１年間で杉の木84本分の環境貢献ができるとのこと。

環境貢献と同時に高い資産価値を生み出す「Sha Masison ECO style」を一度検討されるのも良いかと思われます。
また、入居者側から見ても、太陽光発電によってもたらされる恩恵のひとつである「光熱費の削減」は大きな魅力。さらに話題のECO賃貸住宅に住む。という社会貢献が、高いステータスとなり、他の競合物件との差別化にもつながり安定経営が期待されます。

今春お引渡ししさせていただいた新築の物件の中でも、既に太陽光発電+オール電化のECOスタイルを取り入れたの賃貸住宅もあり、お引渡しの前には全室に入居申し込みが決まるなど人気の物件となっています。

太陽光発電については、補助金制度もありますので一考されるのも良いかと思います。
※補助金についての詳細はお気軽にお問合せください。

●「Sha Masison ECO style」カタログプレゼント！
積水ハウスの「Sha Masison ECO style」カタログをご希望のかたは、下記問合せフォームからお気軽にお申し込みください。※積水ハウスカタログ希望とご記入ください。
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html

プレステージカントリー倶楽部

今週は、弊社がいつもお世話になっている飲み屋さんが開催するゴルフコンペがあり、栃木のプレステージカントリーで楽しい一日を過ごしてきました。新緑がまぶしく、いよいよ夏もすぐそこ！という感じです。
弊社からは３名が参加をさせていただいたのですが、優勝をかっさらっていったヤツが出ました。申し訳ありませんでした・・・。

しかし、前回参加させていただいた時も思ったのですが、街場の飲み屋さんで７組という大コンペが組めるなんて、今時すごいお店だと感心します。
次回もよろしくお願いいたします。

住友不動産の賃貸経営セミナー

このサイトでもご案内をしていました、住友不動産主催による賃貸経営セミナーが、５月１６日（土）に開催されました。
タイトルは、『老朽化アパート経営の問題点を克服して健全な賃貸経営を！』。老朽化アパートの経営リスクをテーマにしたセミナーでしたが、定員70名のところ100名を超える参加申し込みがあり、関心の高さが伺えました。弊社の賃貸オーナー様も数名参加されたのですが、とても勉強になったと喜んでいただきました。
建物の老朽化は回避できないところですが、前向きに捉え様々な対処を施すことで健全な賃貸経営を運営することが可能です。「家賃滞納」「不良入居者問題」などでお困りの事がございましたら、お気軽にご相談ください。

■お問合せは下記よりお気軽に！
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html

南が丘牧場

土日に高速道路を利用することは無縁と、特に関心を持っていなかったのですが、このゴールデンウィークに家族で出かける機会があり、初めて利用してきました。東京を出発したのが５日からと、GWの最後だったためか、以外にも道は行きも帰りもスムーズ。GW中のニュースでは、どこもかしこも大渋滞！との触込みだったので、ツタヤで借りたDVDを大量に積み込んで出かけたのですが、ちょっと拍子抜け。
さてこの制度ですが、実際にはどの程度景気対策に効果があるのでしょうか？
先週、練馬区から「定額給付金」が振り込まれ、嫁からどうする？と打診されましたが、￥1000で行けるのなら、いつもより少し遠くにでもと思うのですが、渋滞の方も気がかり。
相乗効果で少しでも消費気分が高まり景気が上がってくれればと思いますが・・・。

ＪＲ中央線「荻窪」駅　徒歩７分

[物件詳細]:プレール荻窪弐番館
[販売価格]:１，６８０万円  利回り：５．９％
[所在地]:東京都杉並区荻窪３丁目
[詳細]: ●専有面積/１８．４８㎡ ●平成１４年３月築●１Ｋ●３駅利用可能●月額賃料　８３，０００円

東武東上線「東武練馬」駅　徒歩４分

[物件詳細]:ディオスカーラ徳丸
[販売価格]:１，５７５万円  利回り：８．０％
[所在地]:東京都板橋区徳丸２丁目
[詳細]: ●専有面積/３４．４１㎡ ●平成１４年１１月築●１ＤＫ●南角部屋・ルーフバルコニー●月額賃料　１０５０００万円（年収１２０万円）

東京メトロ日比谷線「六本木」駅　徒歩８分

[物件詳細]:メインステージ西麻布　ワンルーム
[販売価格]:１，８００万円  利回り：６．０％
[所在地]:東京都港区西麻布２丁目
[詳細]: ●専有面積/２０．９２平米 ●２０００年８月築●月額賃料　９万円

JR山手線「高田馬場」駅　徒歩７分

[物件詳細]:スカイコート高田馬場　ワンルーム
[販売価格]:１，４６０万円  利回り：６．５０％
[所在地]:東京都新宿区下落合２丁目
[詳細]: ●専有面積/１８．０４㎡ ●平成１３年１０月築●最上階・南向け●３路線利用可能●月額賃料　７９，５００円

東京メトロ丸の内線「南阿佐ヶ谷」駅　徒歩４分

[物件詳細]:サニーコート南阿佐ヶ谷　B号棟
[販売価格]:９，９８０万円  利回り：７．３６％
[所在地]:東京都杉並区成田東５丁目
[詳細]: ●建物面積/１３６．１６㎡ ●平成２１年３月築（８戸/木造２階建）●ハイグレードな設備●生活便利設備充実●年間予想収入７３４．４万円

東京メトロ丸の内線「南阿佐ヶ谷」駅　徒歩４分

[物件詳細]:ウエストコート南阿佐ヶ谷　A号棟
[販売価格]:９，９８０万円  利回り：７．３２％
[所在地]:東京都杉並区成田東５丁目
[詳細]: ●建物面積/１３７．２４㎡ ●平成２１年３月築（８戸/木造２階建）●ハイグレードな設備●生活便利設備充実●年間予想収入７３０．８万円

西武新宿線「都立家政」駅　徒歩４分

[物件詳細]:シエスタパンジー
[販売価格]:６，８５７万円  利回り：９．８％
[所在地]:東京都中野区若宮
[詳細]: ●建物面積/１０７．２４㎡ （木造２階建て　１０世帯）●平成２１年６月築●月額収入６，７２０，０００円

西武新宿線「野方」駅　徒歩５分

[物件詳細]:シエスタデイジー
[販売価格]:６，０３７万円  利回り：９．７％
[所在地]:東京都中野区野方
[詳細]: ●建物面積/８９．８１㎡ （木造２階建て　８世帯）●平成２０年１２月築●月額収入５，８５６，０００円

西武池袋線「東長崎」駅　徒歩３分

[物件詳細]:ＯＬＩＯ東長崎
[販売価格]:１，６９０万円  利回り：６．０３％
[所在地]:東京都豊島区長崎
[詳細]: ●所有面積/２２．１８㎡ ●平成１４年築●月額収入１，０２０，０００円

京王線「桜上水」駅　徒歩５分　

[物件詳細]:アプレシティ桜上水
[販売価格]:１，４５０万円  利回り：５．９５％
[所在地]:東京都杉並区高井戸
[詳細]: ●所有面積/２０．０４㎡ ●平成１６年２月築●月額収入８６４，０００円

井の頭線「富士見が丘」駅　徒歩８分

[物件詳細]:トーシンフェニックス富士見が丘
[販売価格]:１，７５０万円  利回り：５．６２％
[所在地]:東京都杉並区高井戸
[詳細]: ●所有面積/２０．５９㎡ ●平成１４年９月築●月額収入９８４，０００円

東急田園都市線「三軒茶屋」駅　徒歩４分

[物件詳細]:ヴェルト三軒茶屋２－６０３号室
[販売価格]:１，８００万円  利回り：６．５４％
[所在地]:東京都世田谷区太子堂
[詳細]: ●所有面積/２２．６８㎡ ●平成１８年１０月築●月額収入１１７，７２００円

JR山手線「高田馬場」駅　徒歩９分

[物件詳細]:ルーブル高田馬場
[販売価格]:１，６７０万円  利回り：６．０％
[所在地]:東京都新宿区高田馬場
[詳細]: ●所有面積/２０．５２㎡ ●平成１５年１１月築●充実の設備●月額収入８５，６００円

西武池袋線「大泉学園」駅　徒歩５分

[物件詳細]:東大泉６丁目売り地
[販売価格]:５，４８０万円
[所在地]:東京都練馬区東大泉
[詳細]: ●土地面積/１９７．４２㎡●地目/宅地●建ぺい率/８０％●容積率/３００％●坪単価１５０万円

西武有楽町線「有楽町」駅　徒歩２分

[物件詳細]:江古田・新桜台売り地
[販売価格]:７，５８０万円
[所在地]:東京都練馬区桜台
[詳細]: ●土地面積/１８９．４６㎡●地目/宅地●建ぺい率/６０％●容積率/１６０％●建築条件なし

東武東上線「東武練馬」駅　徒歩９分

[物件詳細]:徳丸３丁目売り地
[販売価格]:５，９８０万円
[所在地]:東京都板橋区徳丸
[詳細]: ●土地面積/１５０．０１㎡ ●地目/宅地●建ぺい率/６０％●容積率/２００％●南側道路

JR中央線「高円寺」駅　徒歩３分

[物件詳細]:スターハイツ高円寺　ワンルーム
[販売価格]:９４５万円  利回り：８．６３％
[所在地]:東京都杉並区高円寺北
[詳細]: ●所有面積/１６．００㎡ ●昭和５８年９月築●オートロック完備●外観タイル張り●年間予想収入８１６，０００円

東武東上線「中板橋」駅 徒歩1分

【 販売価格 】 99,800,000 円
【 年間収入 】 8,232,000円　※686,000円/月　満室時
【 土地面積 】160.52㎡
【   建　物   】木造モルタル２階建て　1Ｋ×１０戸
【   居　室   】1Ｋ×１０戸 ※全室ロフト付
【　 完  成   】平成21年３月20日　現在満室
【　 設  備   】オートロック・ペアガラス・防犯シャッター（1Ｆ）・冷暖房・浴室乾燥機・ウィシュレットほか）
※詳しい資料をご用意しています。資料請求は下記アドレスからお気軽に！　中板橋資料請求とご記入ください。
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html ]]> http://www.ts-oyasan.com/?feed=rss2&p=918 http://www.ts-oyasan.com/?p=907 http://www.ts-oyasan.com/?p=907#comments Sat, 18 Apr 2009 05:14:46 +0000 admin http://www.ts-oyasan.com/?p=907 ◆H21年４月18日配信のメールマガジンより。

弊社企画による賃貸住宅（板橋区）

賃貸市場のシーズンと言われる1月～3月(春)が終わりを迎え、平穏な雰囲気に戻りつつある賃貸業界ですが、今シーズンの動向はかなり厳しい状況であったようです。弊社が管理する物件(新築を含む）は何とか無事に入居付けができましたが、２～３月竣工の新築物件であっても４月の半ば現在埋まらないモノも、地域によってはあると聞いています。

また、弊社と業務提携を行っている首都圏では中堅の管理会社「ロイヤルエンタープライズ」に聞くと、景気の影響からか賃料の指値(相手からの値引き交渉）が今までに何度と言われた「不況」と言われたシーズンより数倍多く、地域によっては、空室を埋めるため下げざるを得ないケースも多々あったと話されています。

好不況の波を金融市場とともに最初にかぶるケースが多い不動産市場ですが、値動きが激しいの、土地・分譲住宅・分譲マンションの売買というものが中心で、こと首都圏の賃貸市場に限っては比較的安定的に推移していました。100年に一度と言われる大不況。徐々に様々な市場に波を立てているようですね。

しかし、賃貸経営者にとっては泣き言など言ってはいられません。こんな時こそ知恵を振り絞りなんとか切り抜けねばなりません。賃貸経営のリスクとしてまず挙げられるのが「空室」の問題です。賃料収入しか収入源がない賃貸経営では空室は是が非でも避けたいところです。

前置きが少し長くなりましたが、今号のメルマガでは、空室対策について少しお話をさせていただこうと思います。

■バブル期の賃貸経営では、２年ごとに入居者を入れ替えるのが一番儲かる手段と言われていました。
私ごとですが、私の父も都内に２棟の単身用の賃貸マンションを都内に建築しました。ファミリー向けの賃貸は回転が悪いという理由を、その当時聞いた記憶があります。バブル期は、２年の更新毎に家賃が上がっていくという、今では考えられない状況でしたので、更新料がかかりさらに家賃が上がる。同じお金がかかるなら、いっそ新しい所に移ろうという気持ちになる人が多かったのです。
さらに当時では、賃貸経営者の魅力的な収入源である「礼金」が、大概の物件で２ヶ月取れ（1ヶ月分は家主が確保）、さらに原状回復費用も家主側の言いなりに近い状況でしたので、回転率を高めるという経営手法が一般的でもありまいた。

しかし、前回のバブル崩壊以降、賃貸経営の営業手法に対する考え方が一新しました。入居者の回転率を上げるのではなく、なるべく長く住んでもらうことが、成功する賃貸経営の基本となっていています。

関東地方では、今まで「礼金」収入が慣例化していましたが、昨今の入居者が部屋探しをする際のポイントとして、初期費用がかからない物件を挙げています。駅前などの不動産業者を通れば、アパートやマンションの募集図面が貼られていますが、礼金１ヶ月という物件が大半を占めていますので確かめてみてください。
しかし礼金の2ヶ月がまったく取れないということではありません。例えば、今の時代でも２ヶ月の礼金が取れるエリアというと、住みたい街ナンバー１に輝く「吉祥寺」や人気エリアである東急東横線の人気の駅。また京王線や小田急線など人気路線の主要駅など、それぞれ徒歩5～10分圏内の新築物件などは募集時期によっては礼金２ヶ月を獲得するチャンスはあるようです。

■礼金２ヶ月と1ヶ月では賃貸オーナーにとってどのように違うのか？

アディダス

先日、楽天で購入したアディダスのランニングシューズが届きました。
何故に？と私も思っているのですが・・・。

３月に行われた東京マラソンを見た晩に、有志の飲み会を吉祥寺で行った際、私が軽口をたたいたところから話が始まります。

その頃は、野球のWBCも行われていたせいか、感動に満ち溢れていたのかも知れませんが、来年の東京マラソンをみんなで走ろうか？と酔った勢いで提案をしたのですが、回りの反応は、えっ？なにまたいい加減なことを言ってるんですかぁ？　と冷ややかな声。

言ってしまった事を覆すのも悔しいので、その席にいた若手に、15人くらい集めて「東京マラソン2010を走る会」を発足させる指令をだしました。※半ば強引にお願いをしちゃいました。

あれから約１ヶ月がたった今、参加メンバーは以外にも12～3人に膨れ上がり目標人数までもう少し。キャプテンを命じたまとめ役の若手の話では、以外に声をかけると喜んで参加してくれるようで、今では「やっぱり20名集めましょう」と張り切っています。言い出しっぺの私としては、もう後には引けない状態で、何事も形から入る私としては、まずは「シューズ」からと楽天で購入してしまいました。まぁ、ポイントがいっぱい溜まっていたので・・・。

そんなわけで「東京マラソン2010を走る会」を発足いたしますので、ご興味があったら是非ご参加ください。

PS:先週より、ここ2～3年妻まかせにしていた愛犬の散歩を朝晩と続けています。

4月12日配信のメールマガジンより。

100年に一度と言われる「経済不況」。弊社が身を置く不動産業界は、まさに中心的な存在で厳しい状況が続いています。

弊社は、東京・石神井地区に不動産店舗を構えていますが、毎日のように様々な営業電話が掛かってきたり訪問を受けます。

中でも、建売り業者さんが土地や売りたい家があったらご紹介ください！という電話や訪問は、昨年の夏前ころまでは毎日のようにありました。買取り価格もかなり良い条件を出していただいていたので、諸所の事情で直ぐに売りたいというお客様には大変喜んでいただいていました。

これが夏を過ぎたあたりから状況が一変。『買い』の営業は全くなくなっただけではなく、懇意にしている建売り業者に、買ってもらえないか？という相談に対して、「今は買えない」という回答。これは偏に市場の冷え込みが原因で、在庫が捌けないので新しい投資ができないといった、いわゆる負の連鎖が引き起こした現象といえます。

今年の初め、懇意の大手建売り業者さんの所長さんと、酒を飲む機会があり建売り業界の話を聞く機会がありました。市場が冷え込む今、土地の価格も減少傾向にあり、仕込み(仕入れ)のチャンスではあるが、金融機関の融資条件も厳しくなっているので実質的には「動けない」ということでした。

昨年始め頃には、立地の良い40～70坪程度といったアパート建築用地として最適な土地は、市場には殆ど流れて来なかったのですが、現在は割と多く情報が流れてきています。

中には賃貸市場の中でも人気の高いエリアで、相場から２～３割減での情報も在り、資産の組み買え(交換)などによって自身の資産を優良化をさせたい。とお考えになられている方にとっては、いい機会かもしれません。

そんな中、政府の経済対策効果もあってか、この３月頃より売りたい家や土地はありませんか？と言った電話や訪問が徐々に増えてきています。実際に街では、建売り物件の建築現場も多く見かけるようになってきています。

テレビや新聞では毎日のように不況が伝えられていますが、はたして不動産業界が、今後どのような動きを見せるのか？建売り業者さんの動きを、こういった視点で見ることも、不透明な時代を読むカギと言えます。

賃貸経営大家さん応援団では、今後も業界内で気になる動きなどがありましたら、都度題材に取上げてご報告をしたいと思っています。

さて、関東地方では桜も今週いっぱいで見納めかと思われ、これからは清清しい新緑の季節です。市況も明るい兆しが見えると良いですね。

今号も最後までお付き合いありがとうございました。

■賃貸経営に関するお悩みやご相談はお気軽に！
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html

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◆【賃貸経営セミナーのお知らせ】
　テーマ：老朽化アパート経営の問題点を克服して健全な賃貸経営を！
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　老朽化したアパートを所有していると、家賃滞納や地震や火災発生時のリ
　スクなど問題点も多く存在します。講師に、不動産関連に詳しい今村弁護
　士を招き、対処方法などを解説します。
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【編集後記】
昨今の不安定な経済状況の中で、昨年夏頃まで高騰を続けていた「土地」などの不動産価格が徐々に下がってきている気配を感じます。
弊社では、不良資産(収益を生まない資産）を優良の資産(収益を生む資産）へ再生させるご提案も行っています。のでお気軽にご相談ください。
※事業用資産の組み換えを始め資産税に詳しい税理士さんと提携しています。

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▼発行者：賃貸経営大家さん応援団！ http://www.ts-oyasan.com/
　　　　　株式会社ティーズプランニング　代表取締役 竹本勇二

▼お問合せ： http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html
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東武東上線「中村橋」駅　徒歩２分

[物件詳細]:アルヴェリーノ中村橋
[販売価格]:９，９８０万円  利回り：８．２％
[所在地]:東京都板橋区２９番９
[詳細]: ●建物面積/１７２．６２㎡ ●２００９年３月築（１Ｋ×１０戸/木造モスタル造二階建/オートロック・ロフトつき）●年間予想収益６８９，０００円

京王線「代田橋」駅　徒歩７分

[物件詳細]:モン・シャトー明大前
[販売価格]:１億３，８００万円  利回り：６．５６％
[所在地]:東京都杉並区和泉２丁目
[詳細]: ●土地面積/１７７．９８㎡ ●平成１９年４月築（１Ｋ×８戸/木造２階建）●高性能水活水装置付●年間予想収入９，０６１，０００円

小田急線「経堂」駅　徒歩２分

[物件詳細]:ＧＣ経堂
[販売価格]:２億２，０４０万円  利回り：６．７％
[所在地]:東京都世田谷区宮坂３丁目
[詳細]: ●建物面積/３０７．３６㎡ ●平成２１年２月築（１４戸/ＲＣ造４階建）●充実の設備仕様●デザイナーズマンション●年間予想収入１４，７７２，０００円

目黒線「西小山」駅　徒歩８分

[物件詳細]:ＧＣ西小山
[販売価格]:２億９，９９０万円  利回り：７．２５％
[所在地]:東京都品川区荏原４丁目
[詳細]: ●建物面積/４９４．７０㎡ ●平成２１年２月築（１９戸/ＲＣ造５階建）●充実の設備仕様●デザイナーズマンション●年間予想収入２１，７５６，０００円

京王線「幡ヶ谷」駅　徒歩１０分

[物件詳細]:ＪＰＣ南台マンション
[販売価格]:９，７８０万円  利回り：７．１０％
[所在地]:東京都中野区南台２丁目
[詳細]: ●建物面積/１６３．９０㎡ ●平成２０年１月築（１Ｒ×８戸/鉄筋造り地上３階建）●充実の設備・仕様●年間予想収入６，９４８，０００円

京王線「笹塚」駅　徒歩９分　〔利回り：６．０％〕

[物件詳細]:J’sコート笹塚
[販売価格]:１億３，９８０万円  利回り：６．０％
[所在地]:東京都渋谷区笹塚３丁目
[詳細]: ●建物面積/１７４．６２㎡ ●２００７年１月築（１Ｋ×８戸/ＲＣ造３階建）●充実の設備＆クオリティな空間●月収７０万円

西武新宿線「武蔵関」駅　徒歩７分

[物件詳細]:武蔵関売り地
[販売価格]:４，９８０万円
[所在地]:東京都練馬区関町北１丁目
[詳細]: ●土地面積/１１７．８９㎡ ●地目/宅地●建ぺい率/５０％●容積率/１５０％

京王線「芦花公園」駅　徒歩６分

[物件詳細]:芦花公園売り地
[販売価格]:４７００万円
[所在地]:東京都世田谷区南鳥山１丁目
[詳細]: ●土地面積/１１３.６８㎡ ●地目/宅地●建ぺい率/６０％

2008年優勝決定のゲーム

WBCの興奮そのままに、2009年のペナントレースが先週の金曜日に開幕をしました。子供の頃から野球好きだった私にとっては、毎年プロ野球が開幕がする日をドキドキして向かえたものでした。

最近は野球のほかにサッカーやバレーがプロ化され多角化された影響か、昔ほどプロ野球の開幕が騒がれないようになった気がします。

数年前まで毎年10数試合は東京ドームなどで観戦していた私でさえ、昨年の観戦は３試合。（写真の優勝が決定した試合と日本シリーズ）昔の野球熱を懐かしく思います。

実は昨年、久しぶりに開幕戦を見ようとチケットをとっていたのですが、チケットを取ろうと思ったらビックリ！簡単に手に入るではないですか・・・。一昔前はプラチナチケットと言われ、どうしても見たいゲームがあると、新橋などの金券ショップを回ったものでした。

今年はWBC景気もあってか、久しぶりに野球が盛り上がっていたので、ぜひ見に行こうと思い、インターネットで探した所、チケットが買えない・・・。ぇっ？って感じでしたが、私を含む野球世代の方々にとっては、野球熱が上がるのは嬉しいものだと思います。さぁビールの旨い季節がやってきました！

屋形船

昨日は弊社の地元(石神井地区）の有志による、「屋形船deお花見」大会に参加してきました。
夕方に集合して貸切バスで品川の船宿「むつみ丸」へ。まだ陽が明るい車中から宴会状態。車中の勢いそのままに屋形船に乗りこみ、いざ隅田川。途中浜離宮～築地を経て隅田川を下り、桜で有名な向島へ。向島の桜は、私が生まれ住んでいたところよりすぐ。石神井地区に来る前までは毎年ここの桜を見ていたので、なんとも懐かしい薫りがしました。来月は春のゴルフコンペ。楽しみです。 ]]> http://www.ts-oyasan.com/?feed=rss2&p=842 http://www.ts-oyasan.com/?p=837 http://www.ts-oyasan.com/?p=837#comments Mon, 06 Apr 2009 07:21:14 +0000 admin http://www.ts-oyasan.com/?p=837 [イベント名]:成功する不動産投資＆賃貸経営　※このイベントは終了しました。
[開催日]: 平成21年４月１８日（土）　13：00～16：15　※無料個別相談有り
[講師名]: 北野琴奈氏　ファイナンシャルプランナー（CFP）　他
[会場]: 吉祥寺東急イン
[主催者]: 東京電力　協賛：三菱UFJ信託銀行、積水ハウス 東京西シャーメゾン支店
[詳細]: 第一部「成功する不動産投資＆賃貸経営」講師/北野琴奈氏CFP、第２部：「オール電化賃貸住宅について」東京電力、第３部：「これからの賃貸住宅の動向」積水ハウス、第４部：「知っておきたい相続・遺言の知識」三菱UFJ信託銀行　※詳しい資料をご用意しています。お気軽にお問合せください。

北野琴奈さんファイナンシャルプランナー（CFP）