明けましておめでとうございます。
今年は｢辰年｣。
竜が天に昇るよう、今年一年が皆様にとりまして良き年でありますよう、
心よりお祈り申しあげます。

株式会社ティーズプランニング 代表取締役　竹本勇二

※ 新年は５日（木)より営業をしております。

年末年始のお知らせ。

年末は28日（水）まで、年始は1月5日（木）より通常営業しています。
※ 年末年始にお問合せいただいたご相談は新年５日より順次ご連絡をさせていただきます。

法定後見制度と任意後見制度

[開催日]:平成23年11月26日（土）10時～12時[/開催日]

[講師名]:司法書士法人 山田合同事務所 司法書士 吉村由紀 氏[/講師名]

[会場]:エステック情報ビル 新宿[/会場]

[主催者]:旭化成ホームズ株式会社[/主催者]

[詳細]:急速な少子高齢化により、高齢者を取り巻く環境は大きく変化してきました。そのような中平成12年4月よりスタートしました｢成年後見制度」。今後の資産活用に影響があるこの制度を専門家より分かり易く解説いたします。ご希望により、午後から旭化成の賃貸住宅の完成現場を専用ばすにてご案内いたします。※詳しい資料がありますのでご請求ください。[/詳細]

先週日本列島を縦断した台風は各地で大きな被害をもたらしました。被害にあわれた皆様には深くお見舞いを申し上げます。私も足場を組んでいる現場を抱えていたため、暴風雨の中見回りに始終しました。

さて９月。弊社５期目の決算月です。弊社も何とか無事５期目の決算を迎えることができそうです。 ５期目の決算を迎えるにあたりまずはお世話になった皆様に深く御礼を申し上げます。
今年日本に影響を与えた台風は、速度が遅く局地的に甚大な被害を与えるものや、どこに行くのか予想しづらい迷走台風など、ありとあらゆる種類の台風が接近または上陸をしたのではないでしょうか。不謹慎な例えで恐縮ですが、弊社の創業からこの５期末を迎えるにあたっても同様で、停滞していたり迷走したりの連続で、都度色々な方々が手を差し伸べていただき助けられながらの５年間だったと思います。本当に感謝感謝の一言です。

今年は震災の影響などで、農家の皆様も大変な打撃を受けられたことと思われます、そんな中、私が毎年新米を送っていただいている農家の方より、新米が採れたとの連絡をいただきました。来月はじめには届けるとのことで、今から楽しみでなりません。
あれほど暑かった夏も、今朝はひんやりとした秋の風になってきているように感じます。

これからの季節はまさに｢実りの秋｣。新米に秋刀魚・戻りカツオ・秋鮭・生筋子・・・・。秋は楽しみがいっぱいです！

しかし、アパート建築時のローンを抱えている現状を踏まえると、そのまま手をこまねいているわけにはいきません。
そこでどうするか・・・。通常のパターンとして、出費を少しでも減らすことを思いつくと思いますが、固定経費というと、原状回復等の修繕費や固定資産税などなど。
しかし、現状回復のための費用を無理に減らすと長期の空室を招く恐れがあり、また固定資産税などの税務関係は、お抱えの税理士さんから、あの手この手で節税をご提案され実行されていると思われますので、自分ではどうすることもできないと言ったことが現状だと思われます。
そこで、この低金利時代に活用したい手法が｢アパートローンの借り換え｣。何気なく毎月引き落としをされていて、実はとても高額なのに、そのまま引き落とされているケースを多く見かけます。

では、弊社の事例をご紹介させ頂きます。今回ご相談いただいたのは、このお客様の場合は、35年ローンを組んで約13年間返済されており、諸所の事情によりローンの軽減をするのに何かアイデアはないか？とご相談をいただきました。

早速弊社独自のルートを使って、都市銀行各社への打診を実施したところ、1.275％（Ｈ２３年５月某日時)での借換えを検討してくれると、某都市銀行が手を挙げてくれました。銀行からのご提案内容は以下の通りです。
【事例】
●今回の借入金額：3,360万円 借換え高全額（諸費用込み）
●返済期間：22年2カ月/変動金利
●当初適用金利（年率）：1.275％（2.4％から）
●当初適用金利の適用期間　：22年
●返済方法：元利均等返済
●保証料：外枠方式

上記条件にて借り換えることで　毎月の返済額が－20,749円/月になり、月額返済額は145,072円になりました。借り換え後の返済総額は、現行の予想適用金利に基づくシミュレーションでは、全体的に、4,170,000円も減額することが判明しました。
現在、返済期間の延長を実施することを打診しており、更に月々の返済額負担も抑えられるよう要請を行っています。

全てのお客様の借り換えが実現するは、金融機関の審査如何によりますが、｢アパートローンの借り換え｣は、時として賃貸経営大家さんの収支が大幅に変えるメリットことも予想できることから、一度検討してみることも一考ではないでしょうか。
弊社（賃貸経営大家さん応援団！)では、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーが、アパートなどの事業用ローンや住宅ローンの見直しに関するシュミレーションを無料で行っていますのでお気軽にご相談ください。

( 文： 田中 光則/株式会社ティーズプランニング 専務取締役/ファイナンシャルプランナー/住宅ローンアドバイザー/賃貸経営管理士)

■お問合せはメール！ http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.php もしくはフリーダイヤル 0120-24-5175 まで！
■田中光則のブログはこちら！ http://ts-plan.blog.ocn.ne.jp/tanaka）

老朽化したアパートの建て替えや、駐車場やご自宅の有効活用。敷地延長の敷地でのプランニングなど、様々なケースにも対応してご相談を承っています。まずはお気軽にご相談ください。

新サイトはこちら・・・
http://ts-apartment.com/

弊社のパートナー税理士の清水明夫税理士のホームページより。
清水明夫税理士事務 電話0422‐(40)‐1020
http://www.shimizutax.com/index.html

平成２３年の税制改正については、現時点（平成２３年６月１０日現在）では、はっきり決まっていません。

しかし、今回の税制改正案では、相続税・贈与税については以下のような改正案になっています。

１．相続税の基礎控除の６０％圧縮
＜現　行＞
５,０００万円＋１,０００万円×法定相続人の数
＜改正後＞
３,０００万円＋　６００万円×法定相続人の数

２．相続税税率の改定
＜現　行＞
最高税率５０％
＜改正後＞
最高税率５５％

３．相続税の生命保険金の非課税金額の制限
＜現　行＞
５００万円×法定相続人の数
＜改正後＞
５００万円×法定相続人の内、一定の要件に該当するもの。

これらの税制改正等が行われれば、相続税の申告・納税義務者の数が増え、その納税額が増加することは、間違い有りません。

今のうちに、相続対等をしませんか？
それには、相続税の正しい試算をする必要が有ります。

当事務所では、無料で相続税の試算を行っています。どうぞお気軽に、お声かけ下さい。

☆ご質問・ご相談は　電話0422‐(40)‐1020 税理士 清水明夫までお願いします☆

賃貸住宅の場合、戸数も多く支給額も大きく、また外構工事などに充当もできるため、実質の値引きとしても活用されていたため、 震災以降建築に迷われている方々の、駆け込み需要が増えてきているようです。

例えば、１２世帯の賃貸住宅を建築する際、３０万エコポイント×１２世帯で３６０万エコポイントが支給されるため、外構費用などをそっくり充当できる大きなメリットがあったため、建築オーナー様には大変喜ばれていました。

期間があと２ヶ月を切った中、一時的なメリットに目を向けられるケースもあるかとは思いますが、賃貸経営は、長きに亘る壮大な事業。しっかりとしたプランを構築することがとても重要。近隣の賃貸ニーズや賃料の動向なども、今一度チェックをしてご判断をされることをお勧めします。

賃貸住宅の建築や、賃貸経営（入居者トラブルや家賃滞納などなど）に関する無料相談を実施しています！
当サイトでは、賃貸住宅の建築や、入居者との各種トラブルや賃貸住宅の管理など、賃貸経営全般に関する無料相談を随時に行っています。お気軽にご活用ください。

■無料相談のご予約は・・・・
TEL:0120-24-5175
もしくはメールにて！→ココをクリック！

[開催日]:平成２３年６月４日(土)
平成２３年６月５日(日)
平成２３年６月12日(日)
開催時間（各階共通） 第一部13：30～14：20 第二部 15：00～16：10

[講師名]:第一部/税理士 山崎信義氏 税理士法人 タクトコンサルティング
第二部/芳屋昌治氏 上級ファイナンシャルプランナー[/講師名]

[会場]:
●新宿ＮＳビル スカイカンファレンス６月５日（土）
●池袋ステーションコンフェレンス ６月６日（日）
●ベルサール八重洲 ６月１２日（日）

[主催者]:主催/読売新聞社　協賛/ミサワホーム東京

[詳細]:●第一部/資産税コンサルティングに特化した税理士法人タクトコンサルティングの山崎信義氏が、最新の土地活用の税金・相続対策について徹底解析をしてレクチャーをいたします。
●第二部/「金持ち父さん」シリーズの監修を手がけた上級ファイナンシャルプランナーの芳屋 昌治氏が豊な人生を送るための資産活用方法！一歩踏み出す土地活用のヒントを伝授いたします。

※セミナーお申込みの際は下記よりお申込みください。詳しい受付書と詳しい地図をお送りします。

oihiohoihああああうん

oihoijhoho

その打合せの中で、私が大きく興味を抱いたのは｢トイレの内装」。昨今のトイレは、テレビCMでも宣伝されていますが、高性能な機能うを多数持ち合せ、清潔感+おしゃれ感があるのが当たり前になっています。

ただ、私が興味を持ったのはトイレの内装です。
前述した戸建て住宅の打合せの中でトイレの項目に入ったときに、施主さんからの要望で、「居酒屋風のトイレに！｣との希望が入りました。即座に建築会社の設計士とインテリアコーディネーターが、実例写真を
見せながら対応をしていたのですが、賃貸住宅のプランニングをしていると、私自身はトイレの内装に関する意識が低く、入居者の入れ替えの際に行う原状回復でも、他と部屋と若干クロスを変える程度で済ませていました。

以前にメインの居住エリアのクロスを一面だけ変える｢アクセントクロス｣という手法をご案内しましたが、トイレや洗面についても、ちょっとした気配りを施す内装を行うことで、一段と入居率が高まると感じました。水周り自体をリフォームすると、それなりの費用がかかりますが、クロスや床材のCFにアクセントを加えるだけなら、それ程費用が高くなることはありません。

昨今の賃貸経営の考え方の主流は、ひとりの入居者にできるだけ長く住んでいただくこと。長く住んでもらうためには住み心地を良くすることが重要です。

ここ数年（特にこの1年)、賃貸住宅の賃料が全般的に下がり傾向にあり、空室のお部屋が目立つようになって来ました。今後も安定した賃貸経営を行うためには、賃貸だから！というイメージを持たずに、このような細かい部分まで配慮する必要が生じていくことと思われます。
※トイレのイメージアップリフォームについては、すぐに弊社物件で実施をしますので、完成したらこのサイトにて公開をさせていただきます。

弊社にご相談をいただいたのは、昨年（H22年)の2月。ご相談いただいた内容は、約100坪の土地に築40年を超えた3件の貸家があり、老朽化の心配と共に収益性の問題。同時に子供の世代にスッキリとした形で引継ぎをしたいという思いからご相談をいただきました。

ご相談を伺い、即座にこのプロジェクトをスタートさせたのですが、貸家に入居されている方々への対応に多くの時間を割くことになってしまいました。

入居者のプロフィールで共通していたのが、皆さんが単身のご高齢で、転居先がなかなか見つからないという問題。福祉関係など役所とも相談を重ねながら転居先を見つけ、入居者の方々と丁寧に相談をしながら退去をしていただきました。

左記の写真は建替え前の貸家ですが、かなり老朽化が進んでおり、収益性はもとより、建物の耐震性においてもかなり危険な状態でしたので、結果的には入居者の方がにも、新しい住居にお引越しをいただきよかったと考えています。

このような貸家や貸宅地の問題は、当サイトにも多くのご相談を受けています。収益性の問題や建物の老朽化による心配。また今回のT様のように、このような状態で後世に問題を先送りをすることへの懸念などなど。

今回のプロジェクトでは、ご相談から解決まで1年半の時間を要しました。貸家や貸宅地の問題は、早急に解決できるものではありませんが、どこかで着手しなくては、不良資産をいつまでも抱えることになります。悪循環が続きます。

今プロジェクトの完了(完成引渡し)は5月15日。今からT様にお会いすることが待ち遠しい気持ちです。

さて、私が書かせていただいているこのブログですが、今回の震災の状況を踏まえて更新を控えさせていただいておりました。
まだまだ余震が続いており、また放射能の問題も解決していませんが、弊社としてできる復興のお手伝いは

株式会社ティーズプランニング
代表取締役 竹本 勇二

但し弊社は通常通り営業しており、この期間新築のアパートやマンションが数多く竣工を迎えており、お問合せいただいた方々を個別にてご案内しております。同時に弊社内打ち合わせルームにて、賃貸経営に関する事。相続に関する事。土地の有効活用に関する事。建築及びリフォームに関するご相談も随時行っていますのでお気軽にご利用ください。（予約制）[/詳細]
 

[caption id="attachment_2373" align="alignnone" width="320" caption="株式会社ティーズプランニング"]

  [/caption]

当サイト｢賃貸経営大家さん応援団！」では、当社の顧問弁護士である田村裕一郎弁護士とともに、この問題に対して注意深く対処を行っていきます。

田村弁護士の経歴は、慶応大学を卒業後に弁護士になられ、訴訟問題の本場ニューヨーク州でも弁護士と米国公認会計士の資格を持つスペシャリスト！

係争問題などの無料相談（予約制）にも応じて頂けますので、家賃滞納に限らず相続問題や各種係争問題などがございましたらお気軽にご相談ください。

完成現場見学会　練馬区石神井台７丁目会場

[イベント名]:収益が上がる賃貸住宅の秘密を公開！ 完成現場見学会 練馬区石神井台７丁目[/イベント名]
[開催日]:2011年２月１１日（祝）１２日（土）１３日（日） 10：00～17：00[/開催日]
[講師名]: [/講師名]
[会場]:練馬区石神井台7-7[/会場]
[主催者]:賃貸経営大家さん応援団！/積水ハウス株式会社[/主催者]
[詳細]:TVコマーシャルでおなじみの積水ハウスの「シャーメゾン」は、入居希望者からの人気が高く、どのエリアにおいても常に高い入居率を誇っています。その人気の秘密を本完成現場にて実際にご覧いただけるイベントです。練馬区石神井台７丁目会場は、本サイト（賃貸経営大家さん応援団！）が、ご所有されている資産の収益改善のご提案をさせていただいた実例で、駐車場を有効活用して収益を大幅に改善することに成功しました。軽量鉄骨造2階建ての賃貸住宅で最新仕様を兼ねそろえた高級仕様、この機会に是非ご覧ください。[/詳細]

完成現場見学会 豊玉北４丁目会場

[イベント名]:収益が上がる賃貸住宅の秘密を公開！ 完成現場見学会 練馬区豊玉[/イベント名]
[開催日]:2011年２月１１日（祝）１２日（土）１３日（日） 10：00～17：00[/開催日]
[講師名]: [/講師名]
[会場]:練馬区豊玉北4-25-5[/会場]
[主催者]:賃貸経営大家さん応援団！/積水ハウス株式会社[/主催者]
[詳細]:TVコマーシャルでおなじみの積水ハウスの「シャーメゾン」は、入居希望者からの人気が高く、どのエリアにおいても常に高い入居率を誇っています。その人気の秘密を本完成現場にて実際にご覧いただけるイベントです。練馬区豊玉北４丁目会場は、本サイトが、相続税対策の一環としての資産活用のご提案の中でプランニングした物件。３階建重量鉄骨造で最新仕様を兼ねそろえた賃貸住宅。この機会に是非ご覧ください。[/詳細]

[caption id="attachment_2305" align="alignnone" width="300" caption="あなたも相続税課税対象者？"]

 [/caption]

新年明けましておめでとうございます。
当サイト「賃貸経営大家さん応援団！｣も開設して５年がたちました。
昨年も、資産活用や賃貸経営について多くの方々よりご相談をいただき本当にありがとうございました。

多くの方と出会え、また様々なトラブルや資産活用の有効な対策などに挑み、それが成功した瞬間にお見せいただくお客様の｢笑顔｣が、私の一番の楽しみ！その笑顔の瞬間が見たくて５年間、このサイトを続けてきたと言っても過言ではありません。

2010年の賃貸経営大家さん応援団！は、弊社専務で、ファイナンシャルプランナー・賃貸経営管理士・宅建主任者などの資格を有する、「田中 光則｣が、皆様の資産活用に関するご相談や賃貸経営全般に関するご相談ごとを承るコーナーを新設。週に一度配信するメールマガジン「賃貸経営大家さんが知りたかったこと！」との連動により、、より旬な題材を取り上げ、充実度を高めていけるよう考えております。

本年度の予算案の動向を見ていると、相続税の基礎控除が大幅に減額になる見込みです。2010年度後半、この問題についても既に多くの皆様よりご相談をいただき、個々のお客様の特性に合わせたご提案をさせていただいており、早くは実際に着手している案件もございます。
このような実例は、土地などの資産をお持ちの方にとっては非常にご参考いただける内容であると思っており、随時当サイトのトピックスや私のブログなどでも公開をしていきたいと考えています。

最後になりますが、「一期一会」。この言葉が賃貸経営大家さん応援団！サイトを構築する上で、いつも私が心がけている「座右の銘」でもあります。２０１１年もたくさんの方々と出会うことと思います。常にこの「一期一会」の精神をしっかり持ち、一つ一つの事柄に取り組んでまいり、多くの「笑顔」を見たいと思っております。

本年も「賃貸経営大家さん応援団！」及び株式会社ティーズプランニングをお引き立てくださいますようよろしくお願い申し上げます。
2011年 元旦
株式会社ティーズプランニング　　代表取締役 竹本 勇二

※新年の営業は５日より（店舗は６日より）営業しています。

去る11月26日に予算成立した住宅版エコポイント制度の対象拡充が決定しました。新たに拡充された設備は以下の通り。

1.住宅用太陽熱利用システム（ソーラーシステム）
2.節水型便器、
3.高断熱浴槽

2011年１月以降に工事着工するものに適用され、１月11日から申請受け付けを開始する模様。

※太陽熱利用システムとは、太陽の熱エネルギーを利用して風呂、台所の給湯などに利用するもので、太陽光発電とは異なります。賃貸住宅においてもエコポイントが適応されます。詳しくはこちら。
http://jutaku.eco-points.jp/

また、現在のように、低金利＋地価が下落している時期の活用がとても有効と言われている｢相続時清算課税制度｣が、今まで受贈者は法定相続人に限られていましたが、孫までとする案を追加。同時に、一番税率が高いと｢税金｣と言われている『生前贈与』も改正される見込み。若年世代へ資産を生前贈与して消費を活性化させることを狙い、20歳以上の直系卑属（子、孫など）への贈与は一般の「生前贈与｣の税率より、5～10％低い税率を適用する案も盛り込まれる見通しです。

賃貸経営大家さん応援団！では、資産税に詳しい税理士やファイナンシャルプランナーとタッグを組み、相続税対策及び資産の有効活用のご提案を行っています。
メールでの無料相談や個別相談会も随時行っていますので、お気軽にご活用ください。

●メール無料相談＆個別相談会のお問合せは・・・ コチラをクリック！
●お電話によるお問合せは： 0120-24-5175

※今回速報としてご案内した改正案の詳細は、決定後、弊社提携の税理士がレポートを発表させていただく予定です。

さて住宅版エコポイントの延長ですが、車や家電と言った対象商品が終了もしくは半減など厳格化される一方で、住宅判エコポイントについては、従来の規格でそのまま１年間延長とのこと。他のエコポイント対象商品より需要の伸びが少なかったのが原因と評論家が開設しています。

やはり、景気後退のあおりから年収の減少や、現内閣の不信（支持率２５％/読売新聞調べ・１２月５日）などが理由で、将来への展望が見えないためか、建築着工数自体も減少してきています。住宅エコポイントに至上最低金利。住宅を建てる時期としては最高のシチュエーションにも関わらず、住宅ローンを組むことへの不安が如実に現れていると思われます。

一方、『賃貸住宅の新築』について。また投資用として『賃貸住宅を建てるための土地』を探されている方のご相談が最近増加してきています。賃貸経営は比較的低リスクな投資である！という事は何度もご説明をしていますが、注目すべきは市場最低の『金利』に魅力があるようです。
自分の「家」を建てるときは、個人の収入の増減がそのまま住宅ローンの返済と言った現実に直面することになりますが、収入が見込める賃貸住宅の場合は、①ローン返済の配が半減　②金利の低さ　などの点で、「今が最大の建てる時期である！」と、弊社のシステム（新築応援団！）に相談を寄せられる方々から良くお聞きします。現在西武新宿線「練馬」駅より徒歩数分の場所に建築中の３階建て賃貸住宅を建築（２月完成）している板橋区のT様は文字通り上記のような背景で、首都圏の賃料を比較的高めに設定できるエリアに土地を購入して収益物件の建築を決断されました。

土地も立地と道路付けがいい割に比較的安く購入することができ、完全入居時で利回りが10％近く出すことができましたので、大変喜ばれています。融資は、ハウスメーカーからご紹介いただいた銀行数社にお願いしたのですが、私が見たこともないような低金利をご提示していただき、更なる利回りの上昇ができました。

余談ですが、この建物の打合せを行っている際に、自動車のエコポイントの終了のニュースが流れました。住宅版エコポイントは１戸につき３０万ポイント。今回の計画が８戸×３０万ポイントですので２４０万ポイントも付きます。施主さんに伝えたかったのですが、私の友人の自動車販売店の営業が苦労した話を聞いていたので、大きく触れることはしませんでした。
現在は延長が決まったため、そのお話をしたところ、更に大喜びしていただいたのは言うまでもありません。

エコポイントで「建てる」「建てない」というとても大きな決断を行うのは浅はかな話ですが・・・

①所有のアパートが老朽化して収入が減少！（減価償却も終わっている）
②自宅の建て替えを検討中！（賃貸併用で住宅ローンの軽減も）
③駐車場の収益改善
④遊休地の有効活用
⑤相続税対策の検討！（相続税評価額が引き下げられる可能性があります）

上記のような問題に絡んでいる方は、エコポイント+至上最低金利といったこの時期を大いに活用されるのには良いきっかけになるかもしれませんね。

※賃貸経営大家さん応援団では、メールによるご相談から個別相談。ご相談内容によっては、税理士や弁護士のご紹介（初回無料）も行っていますのでお気軽にご活用ください。
●無料相談 →→→ http://www.ts-oyasan.com/event_detail.php?id=2257

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●株式会社ティーズプランニング
●武蔵関 不動産仲介 TS プランニング
●土地有効活用サポート 賃貸経営大家さん応援団！
●TS任意売却センター
●西武新宿線｢武蔵関｣駅前 不動産屋のおっちゃんの唄！
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兼ねてから検討をされていた「相続税」の基礎控除額の引き下げに関する問題ですが、政府税制調査会は増税に向けた相続税法の見直しを開始した。と１１月２２日発行の

この改正が実施されると、今まで相続税とは無縁と思われていた人が、網に掛かるということもあり、再度ご自身の資産をチェックしておきたいものです。
例えば、首都圏にそこそこ（200～300坪程度）大きな土地を持っている人などが、今回のターゲットとも言え何らかの対策を講じる必要性が生じる可能性があります。   

賃貸経営は、株式投資たＦＸなど他の投資などと比べると、首都圏であれば比較的リスクの低い投資であると言われてきました。その所以は、不動産取り引きの中で｢土地の価格｣については、この『景気』に左右されることがあるのですが、賃貸住宅の場合、新築時の家賃設定を、物件所在地の適正賃料に照らし合わせた賃料設定を行っていれば、余程のことがない限り急激な損失がないものと言われてました。

デフレ不況と言われている昨今では、入居希望者が賃貸住宅に求める目も大変厳しく、賃料下落や入居時にかかる初期費用も抑える傾向になってきています。賃貸経営では慣例であった｢礼金｣を取りづらくなって来ている状況はここ数年の特徴でもありますが、家賃滞納などが起きた際の保全処置の意味もある「敷金」が０という物件も多くなってきていることも現実です。

しかし、首都圏で土地を所有されている方にとって賃貸経営への投資は、株式投資やＦＸなど他の投資と比べると、経営に対する取り組み如何でより低リスクな投資となるものだと考えます。その為に、健全な経営を意識した建築コストの確認と、集客にも力を注ぐ努力が必要となります。

上の写真は、弊社が企画してこの１１月に着工した練馬区の新築賃貸住宅の建築現場に掲げる入居者募集案内看板です。、基礎着工のときから建築現場に掲げ、周辺に告知することで近隣の客付け業者より多数の問合せが入ってきます。この物件は、西武池袋線の「練馬｣駅より徒歩数分という最高の立地ですが、近隣には競合する賃貸物件も数多く存在しています。駅からも近く、オートロックにオール電化+エコ仕様の高級仕様マンションであるため、多少強気な賃料でも人気物件になる予感はしていますが、収支プランでは、昨今の相場を捉えたものに設定にしています。
しかし、新築時の賃料は少しでも高めに設定したい。と言うのがオーナー様にとっての本音のところ。少しでもオーナー様の期待に応えられる賃料で入居促進を図る為には、近隣の客付け業者さんなどに早めの告知を行い物件の存在を高めることがとても重要なポイントになります。

上記のような建物の案内看板は、分譲マンションの建築現場では多く見かける光景ですが、賃貸住宅の建築現場ではあまり見かけません。賃貸住宅が一番高い家賃を弾き出すのは新築時です。新築時の賃料は、その後の賃貸経営にとって指針ともなりますので、多少の経費は要しますが是非取り組んでいただくのも一考かと思われます。

先ほど、「ボジョレー・ヌーボー」で検索すると、ヌーボー解禁に関するアンケート調査というページにたどり着きました。そこでボジョレーヌーボー解禁に興味がある・なしの質問に対して、あると答えた方は48％（｢関心がある｣13％と｢少し関心がある｣30％を足した数値)。その中で、解禁当日に飲みたいかとの問いに飲みたいと答えた方は7％ととのこと。
まぁ私自身もボジョレーの解禁日自体今日になって思い出したわけなので、この数字も頷けるところです。｢ボジョレー・ヌーボーの解禁｣という言葉が一斉を風靡し世間が沸いたのは今から２０年程前だったと思います。当時広告代理店の企画ディレクターをしていた私も、とある出版社で｢ボジョレー解禁パーティ｣なるものに出席して乾杯をしたことを思い出します。あまり美味しい酒と思った記憶はありませんが、周りの雰囲気というか、ものすごいブームメントに沸いていたことを思い出します。今４０歳を超えている方ならこの時の騒ぎも懐かしいのではないでしょうか。まさにバブルの絶頂期だったのでしょう。最近は芋焼酎ばかり飲んでいますが、今晩辺りはワインでも空けようかなと…。

こんにちわ！　昨日は秋晴れの中楽しいゴルフをしてきました。数週間前、たまたま行きつけの飲み屋さんで地元の大先輩と居合わせ楽しく飲ませていただいていました。この大先輩はとても優しく紳士な方で、ご一緒させていただく時はいつも楽しく飲ませていただいています。そして話題はいつもなんとなくゴルフの話へと行ってしまします。
その時は、その大先輩が会員の名門ゴルフ場「日高カントリー」に連れていってください！とお願いする流れとなったのですが、快く応じていただき、昨日のゴルフと相成ったところです。

日高カントリーに行くのは今年２回目。前回も無理にこの大先輩をお誘いして同行させていただいたのですが、前回、今回と思ったのですが、やはり格式と伝統を備えたゴルフ場は接客が違いますね。何が一番かというと駐車場に並んでいる車の種類がまず違います（笑）。ベンツやＢＭなどがずらり・・・。この光景はどこのゴルフ場でも見られる光景ですが、ここの駐車場に並ぶベンツなどの車のグレードが違います。あまり横につけたくないというのが本音のところですね。コスルと嫌だし、自分の車との差が歴然。本当にここに居てよいのか？まさに世界が違うところに居るようです。

まぁ車の種類だけで「名門」を判断するわけではないのですが、そのような方々のみが来られるゴルフ場。建物は古くてとてもゴージャスには見えませんが、接客やキャディさんの質も上々です。そしてコースの管理。今年の猛暑で、どこのゴルフ場も芝枯れで手入れが大変だと聞きますが、本当に良くて手入れがされています。私のゴルフスイングは、打ち込んでターフ（芝）を取るほうなので、少し気を使うくらいです（笑）　またこんな綺麗なグリーンでゴルフをしたのは本当に久しぶりで、本当に楽しかったです。

さて一番上の写真ですが、我が家のアクアリウムです。
最近のゴルフ場はカートでラウンドすることが主流になっていますが、昨日訪問した日高カントリーはオール歩きによラウンドです。営業に出かけるにも車で移動することが多く、完全に運動不足です。昨日は1.5ラウンドしたのですが、最後の２ホールくらいは、足の筋肉が攣りそうなほど。この程度でと本当に情けない思いです。
ゴルフが終わり地元に戻って慰労会を行ったのですが、酒がまわるのが早い早い！
運動した疲労もありますが、それがまた実に心地よい疲労感です。最近行ってない（サボっている）ジムにも明日から行こうと決心した一日でもありました。

さて、慰労会が終わり帰宅すると、ちょっとの飲み足りなかったので、我が家のアトリウムを眺めながら一杯・・・。また一杯・・・。この水槽を育て始めて２年が経ちますが水槽をキレイに保つのは本当に大変です。お金もかかりますし・・。
しかし、仕事で疲れたときや昨日のようにゴルフなどで疲れて帰ってきたときに、水槽を見ながら一杯やるのが、また至福のときです。「水」ってのは本当に心を癒してくれますね。

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さて、8：30に練馬区を出発して、外環道を経て東北道へ・・・。
紅葉の見ごろの季節ということもあり、岩槻インターを超えたあたりから多少ダラダラと渋滞が始まりましたが、何とか予定通りの10：30も目的地の工場に到着。
地震の揺れを体験できる「地震館」や「構造館」を見学して昼食。
午後は、自由に建物を見学してもらい15：30に現地を出発。
帰り道は渋滞することを予想していましたが以外にもスムーズ。予定通り17：30に出発地に到着し解散の運びとなりました。

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ご案内したお客様からは、家創りをするのにとても勉強になったと喜んでいただきました。弊社（賃貸経営大家さん応援団！）では、お客様単独でのご案内も行っていますので、ご興味がございましたら何なりとご相談ください。※今日は弊社の専務が単独で同じ工場にお客様をご案内中です。

●お問合せはコチラから！

そんな中、午前中弊社から数分の場所にあるT様邸賃貸住宅の地鎮祭に行ってきました。

T様と初めてお会いさせていただいたのが、今年のゴールデンウィークが終わった頃だと記憶していますが、それから約半年。この日を無事迎えられたことが大変うれしく思っています。

駐車場の有効活用（収支改善)のご提案をさせていただいたのですが、まず第一歩が踏み出せました。これから基礎から本体の工事と続きますが、年内には足場を外したいねと現場監督と話をしました。建築は１月に竣工予定ですが、私どもは建築期間中を含め、その後長く続く賃貸経営の良きパートナーとしての存在と自負しています。

T様の賃貸住宅のプランニングについては、地域のランドマーク的な人気物件になることを期待して、間取りから外観等に至るまで、随分と介入をさせていただきました。私自身大きなプレッシャーも感じていますが、来春には入居者にも喜んでいただける素晴らしい建物が建ち上がることと確信をしています。

さぁ入居者募集です。頑張ります！

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新築のアパートやマンションを建築する際に、一番最初にその現場に入るのが「解体屋」さんです。
工事期間中に何かとご迷惑をおかけする近隣の方々に、ご挨拶に一緒に行ってもらうことも多く、いつも助けていただいています。
この場を借りてありがとうございました。

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三井のリパーク。街でよく見かけるコインパーキングですが、投資リスクが少なく、安定した収益を実現でき、短期から長期まで柔軟に対応してくれる時間貸し駐車場として土地オーナー様から注目を集めています。

本サイトにコインパーキングによる土地活用のご相談も多く受け付けています。たとえば・・・

①リスクの少ない土地活用がしたい！土地活用の初期投資をおさえたい！
②次の計画が定まるまで（立退きや区画整理など）の間の有効活用方法がないか？
③アパート・マンションに併設した駐車場が埋まらないで困っている！

などなど。実際に弊社が管理させていただいているオーナー様にもいらっしゃいますが、区画整理で長期に亘り更地のままで、固定資産税がバカにならないといったご相談もいただいています。
土地は活用してこと「優良資産」と言えますので、収入が得られないものは「死産」だとも嘆かれています。

この他に多いケースが、建築条件や建物を小さくして建築コストを抑えるために併設した駐車場が埋まらないというご相談もよくお受けすることがあります。
賃貸住宅はサブリース（家賃保証）をしているので、空室でも安定した収入を得ることができますが、駐車場は別契約と言ったケースがほとんどですので、入居者が借りてもらえない場合そのまま空いてしまうことも多く、オーナー様の収入減につながります。このようなケースに効率よく対応ができるのが、コインパーキングによる土地活用の手法です。
駐車料金のサブリース（賃料保証）なども可能ですので、上記のような問題を抱えている土地オーナー様がいらっしゃいましたら、一度査定調査をしてもらうのも良いかもしれません。

●コインパーキング事業にご興味がございましたら、コチラからお問合せください。

住まいづくりやアパート・マンション創りは人生の一大イベント！お施主さんにとって、建物を建てる前に知りたい〈疑問〉や〈不安〉があるのは当たり前です。

当サイト賃貸経営大家さん応援団！では、以前にもご案内して好評をいただいた積水ハウスの「住まいの夢工場」見学会を開催することとなりました。

実物の賃貸住宅（２階建て＆３階建て）の建物※戸建て住宅（鉄骨造＆木造シャーウッド）などが複数立ち並び、建物の基礎から構造などがわかり易く展示されています。

この工場見学会では、展示場では見えない部分までご覧いただくことが可能で、これから建物を建てる方の疑問や不安を解決してくれます。ぜひ、この機会にご自身で、見て､触れて、実感してみてください。
●集合時間：①西武新宿線｢武蔵関｣駅（8：30）→ ②西武池袋線｢大泉学園｣駅(8：50)　　帰着予定17：00

このイベントへのご参加を希望される方は････コチラをクリック！

[イベント名]:積水ハウスの「住まいの夢工場｣バス見学会！※このイベントは終了しました。[/イベント名]
[開催日]:2010年１１月６日(土)　●定員15名[/開催日]
[会場]:積水ハウス・住まいの夢工場（茨城県）[/会場]
[主催者]:株式会社ティーズプランニング
[詳細]:住まいづくりやアパート・マンション創りは人生の一大イベント！建物を建てる前に知りたい〈疑問〉や〈不安〉があるのは当たり前です。積水ハウスの「住まいの夢工場」では、実物建物が複数立ち並び、実際の建物の基礎から構造などがわかり易く展示されており、これから建物を建てる方の疑問や不安を解決してくれます。実際に壁や構造に大きな力を加えてみたり、ご自分で組立を体験してみたり…。住宅展示場だけではわかりにくい住まいづくりの大切なことを確かめていただけます。ぜひ、この機会にご自身で、見て､触れて、実感してみてください。
●集合時間：①西武新宿線｢武蔵関｣駅（8：30）→ ②西武池袋線｢大泉学園｣駅(8：50)[/詳細]

皆さんも床屋さんってあまり浮気をしないと思いますが、私の場合はここのご主人がとても気に入ってしまったから・・・。年の頃は60代後半の紳士だと思いますが、無駄口をたたかず、ただ黙々仕事をこなしてくれます。私は床屋さんにはリラックスをしに行くほうなので、あまり話しかけられると面倒な方なので、このぶっきらぼうで無口な職人さんタイプのマスターがお気に入りです。

店は新築したばかりで最新の設備が整った新しい店なんだけど、マスターが無口でぶっきらぼう。このギャップがたまらなく面白く爽快。本当に良いお店だと思います。

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さて、今回の企画は、私が担当して企画した８月の納涼会以来でしたが、講師には日ごろ相続問題や不動産取り引きの際の紛争問題などお力を拝借している弁護士の田村 裕一郎氏 (長島・大野・常松法律事務所)にお願いをして、相続に関するテーマで講演をお願いいたしました。

平日の夜開催にも関わらず３０名を超える方にご参加いただき盛況で終わったことに一安心。セミナー跡に行われる懇親会にも快くご参加いただいた田村弁護士には感謝感謝です。ありがとうございました。

話は変わりますが練馬区役所って、知る人ぞ知る夜景のスポットなのです。この練馬水曜会の懇親会は、毎回練馬区役所の20Fにあるレストランで行うのですが、左の写真は新宿方面を写したもの。
キレイですねー。昨日は出先から駆けつけたため車で出かけたため、酒は飲めませんでしたが、次回は子供でも連れてゆっくりと食事でもと考えていました。

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こんにちわ！ 毎度毎度の久しぶりの更新です。
先月は弊社４期目の決算月ということもあり、最後はバタバタでした。前回書いたブログのタイトルが「夏もそろそろ・・・」。ここのところすっかり秋めいてきて、夜などは寒いくらいですね。今日は雨のせいもあり最高気温が２０℃！ついこの間まで連日猛暑と騒いでいたのがうそのようですね。やはり「暑さ寒さも彼岸まで」というのもうなずけます。

さて、上の写真は来月初旬に着工するアパートの完成予想パース。駐車場の固定資産税が高くて・・・。というご相談から始まったプロジェクトですが、ここ最近は着工前の打合せで押せ押せです。

でも、これから建つアパートの内装や設備、外観・外構などのプランニングのお打合せは夢があって本当に楽しいものです。

２月に完成するのですが、今からどんな方がご入居されるのかも楽しみです。着工から完成まで、随時この場でご披露していきますのでお楽しみに！

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以前よりご相談を受けていた東京都板橋区に在住されているY様の相続税対策のための一歩がスタートしました。Y様よりご相談いただいた内容は、ズバリ「相続税対策」！

Y様の資産をひとつひとつ検証して将来発生しうるであろう「相続税」の額を試算したところ、3,000万円程度の相続税が発生することが判明しました。

資産分析をしてみると、アパートなどの収益物件と現金。現金は相続税の試算をする際、100％の評価額で計算されるため、相続税評価を下げるためには、現金を土地など評価額を下げることができる「資産」に変換させることが有効な対策と言え、土地をご購入いただき、アパートを建てるといった資産の組み換えをご提案させていただきました。

現金を土地に変換させて評価額を下げ、収益物件を建築はローン（借金）を組んでいただくことで、将来発生しうる対策だけでなく、収益物件の建築という、比較的リスクの少ない賃貸経営投資を行うことでかなり大きな利回りを確保することができました。

現在景気後退のあおりで、不動産価格が下がってきています。土地の価格も同様で、とくにアパート用地のような大きな土地は交渉次第でかなり有利な価格で購入することも可能。また、銀行金利も驚く程の低金利で融資を受ける可能性ももあり、上記のような「資産の組み換え」をご検討をされている方には、今がこの時期が絶好のチャンスと言えます。

今回ご紹介させていただいたY様の計画は、今月末に地鎮祭を行い来春には新築の３階建てのマンションに生まれ変わります。この経過は随時このサイトでもご紹介をしていきたいと思っています。

賃貸経営大家さん応援団！では、弊社パートナーの資産税に詳しい税理士やファイナンシャルプランナーなどと連携して、上記のようなケースの解決のお手伝いをしています。
ご相談は無料ですのでお気軽にご相談ください。
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こんにちわ！ブログを更新するのは久々です。コラム＆ニュースの方はたま～に更新をしていたので、つい更新していた気になっていました・・・・。

しかし今年の夏は暑かったですねー。今日も気温が30度を超え、真夏日が70日とのこと・・・。
私的には夏は昨年のような冷夏ではなく、暑い方が良いと思っていますが、今年は特に異常でしたね。しかし、朝晩は本当に過ごしやすくなった気がします。昨晩は、心地よい風が吹き気持ちよかったので窓を開けっ放しで寝ていたのですが、朝方は寒いくらいで、窓を閉めてもう一度寝入ったほど。これからは秋の夜長・・・・。クーラーで疲れきった体を癒したいところです。

上の写真は、お盆に嫁方の田舎の仙台（涌谷町）に行ったときのもの。娘に昨年からボディボードを教えていたのですが、今年は特にはまってしまったようです。
宮城県の涌谷町というと、本当にのどかで一面畑に囲まれた過ごし易いところです。が・・・都会で疲れた大人には良いところなんでしょうが、のどかなところ＝何もないところ！（笑） 子供にとっては遊ぶところが何もなく、車で30分程度の奥松島海岸に連日通い、朝から夕方まで海につかりっぱなし。太平洋の荒波で危ないといこともあり、私も監視役で海に浸かっていたため真っ黒になってしまいました。その成果か、大分ボードコントロールできるようになったので、来年はもう少ししっかりとしたボードで挑戦させようかと思っています。

ついこの前夏休みが終わったばかりと思っていたのですが、今週の土曜日は運動会とのこと。運動会＝秋 というイメージがありますが、最近は学校行事も季節感がなくなっているんですね～。

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貸宅地のデメリット！
①地代が低く収益性がほとんどない。
②旧借家法にしばられ、借地人の権利が強いので整理しづらい
③相続に至った場合は、相続される側が上記の点をそのまま引き継ぐことになる。

貸宅地の問題を解消するには、しっかりとしたパートナー（経験ある不動産屋さんや資産税に詳しい弁護士＆税理士）と綿密にプランを立て、根気良く交渉を重ねることでしか出口が見えてきません。
現在、相続税を支払う立場の方は、100人に4.5人程度。しかし現在検討されている税制改正では、この率を上げる方向で検討されているようですので、将来相続税が発生する可能性のある方は、他の優良資産の目減りを防ぐためにも、この収益性の乏しい「貸宅地」の問題を解決しておかなければなりません。

貸宅地の問題を解消する手段は・・・
①地主が借地権者と交渉して「借地権」を買い取って退去してもらう。
②借地権者に「借地権」を買ってもらい整理する。
③第三者に土地を買ってもらい、地主と借地人とで持分相当で分ける。
※②③の場合は、譲渡所得を新たな土地や投資用マンションなどに組み替えて資産活用を行う場合に限り「事業用資産の買い替えの特例」が活用できますので、税制上も有利に運用することが可能です。

賃貸経営大家さん応援団！では、上記のようなご相談を数多く寄せられ、資産税に詳しい税理士や弁護士とともに悩める地主さんのお手伝いをさせていただいています。
現在も東京都小金井市や千葉県の市原市などで同問題で悩んでいる地主さんの案件を数件かかえ交渉を進めています。

●ご相談は無料ですのでお気軽にお問合せください。
　 TEL: 0120-24-5175 （担当：竹本）
●メール相談はこちら！

さてこの週末は、弊社サイトでもご案内をしていた「シャーメゾンフェスタ（主催：積水ハウス現場見学会）」が開催をしていましたので、昨年相続によって受け継いだ老朽化した貸家の収益改善をご検討されているお客様をご案内してきました。

商売柄、特に多く賃貸住宅の新築現場を見ていますが、設備・仕様の豪華さへの移行のスピードが実に速くなってきていると感じています。
例えば水回り。浴槽の大きさも、たとえ１K のプランであっても分譲マンション並の大きさのものを入れ快適性を追求しています。
また、急激なIHクッキングヒーターの普及のスピードにも驚いています。少し前までは、調理はやはりガス！という認識と安心感もあったせいか、ガス式コンロのキッチンが多かったように思いま。しかし今回お客様をご案内したのが２現場は、ともにIHクッキングヒーター仕様で、逆にキッチンがすっきりまとまっているイメージがあり高級感を感じました。

今週末に、弊社（賃貸経営大家さん応援団！)がご提案（駐車場の有効利用) して賃貸経営を始められるオーナーさんと建築の請負契約を結んでいただくのですが、今回のプランの構築には、このあたりの配慮を随分と反映させていただきご提案をしました。

賃貸経営も投資のひとつであり商売です。景気の良いときの賃貸経営は、更新毎に賃料が上がる夢の経営が実現していたわけですが、現在の賃貸経営の考え方は、安定した収益を長年に亘り確保することに尽きます。
そのためには、入居満足度を高めることに尽きます。毎日使うお風呂やキッチンなど水回りの快適性へのこだわりは、顧客満足度効果が非常に高く、長い入居を促進することにつながり、賃料下落の歯止めと、安定した収益の確保につながります。

積水ハウス、旭化成ホームズ、三井ホーム、大成建設など、弊社パートナーの住宅メーカーの新築賃貸住宅が、この９月から10月にかけて多く完成します。最新の入居者ニーズを兼ねそろえた賃貸住宅ですので、一見の価値もあり！です。

お住まいのお近くの現場を探してご案内をしますので、観覧をご希望の方はお気軽にお問合せください。

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音に対する感受性は、人それぞれでまったく変わってくることが大きな要因で、ほんのわずかな音でも、気になりだしたら止まらないと思う人がいたり、大きな音でも全然気にならない。と言う人もいるので、この問題が起きたときは、本当に苦労を要します。

先日、弊社の管理物件の隣地にお住まいの方より、以下のようなクレーム（相談) が寄せられました。
隣地の方の寝室が、弊社管理のアパートの２Fに隣接しているのですが、一日中「換気扇」が回しっぱなしになってる。その音が気になって仕方ないので注意をしてほしいと・・・・。

先日気象庁より、今年の夏は観測史上最高の夏だったと発表がありました。部屋の熱気を外に出すために、一日中換気扇を回しっぱなしにしているのも、何も不思議ではありません。なんせ今年は夜中中クーラーの室外機が回りっぱなしのケースが本当に多い夏だったのですから・・・。

この問題については、ご相談をいただいた方に丁寧にご説明とご理解を求めて無事解決することができましたが、「音」の問題は、時として感情のもつれから大きな事件に発展する可能性を持っているクレームの一つだと、賃貸経営を営むオーナーさんや、これから賃貸住宅の建築をお考えの方にも、強く認識していただかなくてはならない問題だと考えています。

上階からの音を1/2に軽減する構造「SHIDO 55 シャウド55 」を積水ハウスが賃貸住宅に採用！

建築物の衝撃音を計る数値として、Ｌ値（床衝撃音レベル）というものを用いています。L値とは、上階からの衝撃音を下階で測定し、床の遮音性能を評価する数値。子どもが飛び跳ねたりする“ドスン”という重量衝撃音の遮断性能を「LＨ」、食器・硬貨の落下音など軽量衝撃音の遮断性能を「LL」で示します。

通常の木造在来工法で建てられた住宅が、L-75 、鉄骨造の建物で L-65 RC造で L-55 程度と言われています。（数値が低いほど遮音性が高い）
今回採用された積水ハウスの「シャイド）は、従来のL値65から２段階アップしたL-55。賃貸アパートでRC構造と同等の遮音性が得られることで、上下階の入居者間のストレスが軽減できる効果が期待できます。

今回は、積水ハウスの建物構造に対する取り組みをご紹介しましたが、建築会社各社では、この問題についてはそれぞれ取り組みを強化して対応をしています。新規に賃貸住宅を計画される際は、とかく建物の外観や仕様などだけ気をとられがちですが、このような入居者への配慮を考えた構造などにも気を配り、建築会社を選定することもひとつの考え方かと思います。

賃貸経営大家さん応援団！では、ハウスメーカー各社の建物の構造などを含めた賃貸住宅にたいする取り組み方などを一斉に比較検討する資料をご用意しています。弊社無料相談をお気軽にご利用ください。

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代表取締役 竹本勇二　http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.php

さて、問題は「ペイオフ」。すべての預貯金を対象にしたペイオフ本格解禁となったのが2005年4月1日。当時は、私も様々なところでこのペイオフに関する話をしたり、投資家や地主向けのメールマガジンやブログでずいぶんと書いた記憶がありますが、今回の「振興銀」破綻問題では、このペイオフが適用される見通しがあると、新聞各社でも報じています。

全面解禁となったのが５年前で、当時は金融機関をはじめ預金合戦も行われ、ペイオフに関する説明も相当尾紺割れており、投資家さんや地主さんなどの資産家さんは、すでに対策は行われていると思いますが、いまひとつ、ご自身の資産の管理体制を確認することが重要な時かと思われます。

先日（今回の破綻問題の３ヶ月前）、弊社に相続税対策について文京区に練馬区にお住まいのご高齢のおばあちゃんよりご相談をいただきました。

弊社パートナーの資産税に詳しい税理士に依頼して、資産状況の分析をしたところ、アパートを２棟とかなりの現金をお持ちで、このまま何も対策を施さないと、数千万円の相続税が発生することが判明しました。そこで、まず相続税の評価額を決める際、現金が100％の評価でされますので、現金を土地に変え更に賃貸住宅を建てることで評価額を更に下げるという、一番オーソドックスな資産活用の手法ではあります、ご提案をさせていただきました。幸いにして、現在では土地神話も崩れつつあり、賃貸経営を行うにはかなり立地のよい都心部のターミナル駅から近くの土地を取得することができ、現在は建物について詳細をつめているところです。

首都圏の土地が下がっていると共に史上最低金利が続く今の時代。人口の減少で、アパート経営はこれからどうなるのか？と言った懸念材料はありますが、首都圏のターミナルとなっている地域に限っては、まだまだ高賃料で、かつ入居率も良く、順調な経営推移を保っている方がほとんどです。

先行きが不透明で心配が絶えない今の時代ですが、「賃貸経営」は、株式投資やFX など大きなリスクを伴う投資と違い、リターンを求めると、他の投資が成功した際と比べると低いのすが、土地の選定や建築コストなどを厳密に調査し管理しながら行うことで、比較的低リスクで安定した収入を確保することができます。

今月は、様々なエリアで集合住宅の現場見学会が行われています。土地活用に関するご相談も随時受付をしておりますので、弊社の無料相談をお気軽にご活用ください。

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残暑厳しき折、皆様体調など崩されていませんか？
2～3日前ニュースを見ていると、今年は観測史上最高に暑い夏だったとのこと。毎晩クーラーが欠かせなく本当に疲れた！というのが本音です。

さて、上の写真は先日私がお手伝いいる、練馬商工会の異業種交流会『練馬水曜会』の納涼祭の一場面です。
この『練馬水曜会』は、練馬区内で事業を営んでいる方々の集まりで、毎月セミナーなどを企画して開催しています。いつもお堅い内容のセミナーなどが多いのですが、８月度は私が幹事と会長から命じられ、あれこれと悩んだ末「フラダンスの夕べ」を企画。練馬春日町にある「宮本ファーム」さんを借り、４０名を超える方々が、宴会＋フラダンスで楽しんでいただきました。

フラダンスは、私の地元の飲み友達？？　のフラチームの方々にご協力いただきました。
しかし・・・暑かったですね。ダンサーも観客も汗だくでしたが、とても美味しいビールをいただくことができました。皆様ご協力ありがとうございました。

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今月のイベントは、読み聞かせ！最近、童話や本などの読み聞かせが流行っているとのことですが、今回は劇団女優の「一語一会（いちごいちえ）　二人語りの会」と題して行います。
詳しくは練馬水曜会のホームページまで！

先日、テレビ東京の「ワールドニュースサテライト」を見ていると、表題の「家呑み」がはやっているとのこと。

景気後退で、年収が下がり、お父さんのお小遣いが減ったのが原因とのこと。私の場合、仕事柄、お客さんと外で呑む機会が多いので、呑まずに家に帰った時は絶対呑まない！と、数年前に心に誓ったので、家呑みすることはほとんどないのですが、昨夜は最低気温２８℃の熱帯夜。さすがに呑まずにはいられない夜でした。

昼間は冷房が効いた事務所で作業をしていることが多く「のどが痛い」冷房病。家にいる時はなるべく冷房を使わないようにしているのですが、ちょっと無理！と思い、禁断のクーラーと酒に手をだしてしまいました！
久しぶりに家呑みでTVを見る！という贅沢を味わっていたのですが、なんともTVが面白くない！
そこで、ケーブルTVをグルグルさまよっていると、「インターポール捜査官」なるアメリカのドキュメント番組に遭遇。はまってしまいました・・・。インターポールというと「国際刑事警察機構」。国境を越えて犯罪者を取締る世界の警察の協力機関ですが、日本からは、あの銭形刑事？で有名ですかね。

そのインターポールが扱った事件を再現したドキュメント仕立てのドラマが面白い！そのおかげで今日は少し寝不足です（笑）
写真の鹿児島芋焼酎「黒霧島｣をチビチビ呑りながら、残暑の夜をすごしていました。

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都市の土地に大きな価値をもたらす鉄筋コンクリート住宅！
都市は、住まいにさまざまな条件をつきつけます。
建物が密集するストレス、街と人の激しい移り変わり、防災、防犯の常用性・・・
大成建設ハウジングの「鉄筋コンクリート構造」の賃貸住宅は、そうしたさまざまな課題を克服できます。

鉄筋コンクリート構造の住宅の特徴は、やはり耐久性。コンクリート住宅は、適切なメンテナンスを継続して行うことで、永く性能を維持することができ、代々に亘って維持していくことが可能です。
また、コンクリート素材の特徴として、「耐火性」や「耐震性」にも優れ、都市の密集地の火災や地震などの災害に対するリスクを軽減することができ、高い資産価値を維持します。

●大成建設ハウジングの賃貸併用住宅のモデルハウスをご覧いただけます。
西武新宿線/下石神井石駅近くの、石神井住宅公園内の同社ブースでは、賃貸住宅のモデルハウスを展示しています。
２種類の間取りに最新の入居者ニーズを配備しており、コンクリート賃貸住宅の魅力を堪能できます。見学は随時可能ですので、ご見学をご希望の方はお気軽にお問合せください。
ご見学希望の方・資料請求の方はお気軽にコチラから！

賃貸経営大家さん応援団！パートナー
大成建設ハウジング株式会社　（03-5923-7170 担当：本多）

大手ハウスメーカーのトップをひた走る「積水ハウス」。２階建て（軽量鉄骨造）の賃貸住宅から３・４階建て（重量鉄骨造）賃貸住宅。その他高層マンションや優良老人ホームなど、土地活用に関するあらゆる建物創りはもちろん、その運営ノウハウまでをも熟知しており、今まで積重ねた経験と実績を惜しげもなく提供する、提案型営業スタイルは、これから土地活用をお考えの方や相続を控え、今後対策を必須とする土地オーナー様にとっては、非常に心強い存在です。

工場見学で建物の構造から、積水ハウスの住宅創りに対するこだわりも実際に見て体験することもできます。
積水ハウス関東工場に隣接する「積水ハウス住まいの夢工場」では、最新の入居者ニーズを捉えた積水ハウスのシャーメゾン２階建て・３階建て（賃貸住宅）をモデルハウスをご用意しており、実物をその目で見ることが可能です。そのほかにも、積水ハウスの建物の構造や技術などを見ていただくパビリオンもあり、これから建築を建てようとお考えの方にはとても好評をいただいている施設。

●見学会は毎月定期的に行われており、また、弊社（賃貸経営大家さん応援団！」にお問合せいただければ、個別でのご案内も可能ですので、ご興味がございましたらお気軽にご相談ください。

●積水ハウスのシャーメゾン

賃貸経営大家さん応援団！パートナー
積水ハウス 東京西シャーメゾン支店 吉祥寺ステーション(0422-70-3300 担当：河井）

通常、平日休みの私にとっては、以前から始まっているこの土日1000円の制度はあまり関心がなかったのですが、今回は非常に得をした！と初めて思いました。ありがとうございます。
さて、写真の冬の名物「カキ」。旅行2日目に日本三大景勝地と言われる、松島に観光に行ったときに食したもの。
焼きカキ！の暖簾を見て、岩カキでも焼いているかと思ったら通常のカキ！
松島湾はカキの養殖でも有名なところですが、濾過に濾過を重ねた綺麗な海水に３日ほどつけていることで、食することができるとの事です。※しかし、生では無理とのことでした。

しかも、この大きさで１個100円！ 嫁と二人でいったい何個食べたのか・・・。プリプリで旨かったです！

左の写真は、昨年からボディーボードを始めた娘の写真。←親ばかでスミマセン・・・。
三陸海岸の「野蒜海水浴場」が、嫁方の実家から20～30分のところにあるので、最終日も、渋滞が予想されていたので、ギリギリまで海に入っていました。しかし元気ですね。子供は。。
でもその貪欲さのおかげか、大分乗れるようになってきました。

さて、お盆休みも終わり。2010年の後半に向け、またガンバリます！

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ヤフーを見ると台風上陸！！
昨日の予報より少し早いんじゃ？と思いつつ台風の動きがとても気になります。
というのも・・・。今日の深夜に嫁方の実家の墓参りに、台風が上陸した東北に旅立ちます。

前回行ったのは３年前？？
東北道に入った瞬間からの大渋滞。１２時間くらいかかった思い出があります。嫁方の田舎は、宮城県の涌谷町といって、本当に何もないほのぼのとした田舎。でもそのほのぼの差が非常に良いところなんです。道中の渋滞さえなければ・・・（笑）
覚悟して行って来ます。

弊社は、明日より16日まで盆休みをいただきます。
と言っても、管理業。大切な資産をお預かりしていますので、店舗は休みをいただいていますが、何かあった際はいつでも出動できるよう交代で、大切な資産をお守りしています！

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●ブログ 西武新宿線｢武蔵関｣駅前の不動産屋のおっちゃんの唄！
http://ts-plan.blog.ocn.ne.jp/tanaka/
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上記写真は、この春(2月)にご相談を寄せられた、老朽化した貸し家（3世帯入居中）を所有されているT様の資産。都内でもまだまだ写真のような昭和の面影を残す長屋の貸家を多く見かけますが、老朽化した建物は、その強度にも問題があり、大型の地震があると、その安全性も不安が抱きます。また、このような建物の入居者は、古くからの慣習に伴った賃料で入居されていることが多く、収入面においては、決して優良な資産とは言えません。

T様からのご相談も、収益性と建物の安全性に不安を抱いてのご相談でした。T様は昨年長年勤められた会社を定年退職されたばかりで、まだまだ若く、ご夫婦そろってこれからのんびりとされたいとのお話でしたが、この長屋がどうしても心にひっかかるとの事。まだまだ若いうちに、しっかりとした優良資産に換えてからご子息様に譲りたいと思っていらっしゃるようでした。

賃貸経営大家さん応援団！では、現状をしっかり分析して、後世まで自信を持って受け継がれる建物を創ることができる、大手ハウスメーカーをご紹介させていただき、老朽貸家の建て替えプロジェクトをスタートさせました。

収支面や建物管理の問題をクリア。そして融資銀行との折衝を経て、建物のご契約を今年の３月にしていただきました。

しかし、建て替えを行うには現在入居いただいている方々に退去をお願いしなければなりません。ご入居者はご高齢な方が多く、ご入居者はもちろん行政とも細かく相談しながら無事に転居先をご紹介して退去していただくことが成立いたしました。

時は桜の季節から残暑厳しい季節に移り変わりましたが、どうにか来月解体ができるまでに至りました。年内には優良資産として新しい賃貸住宅たてとして生まれ変わることになり、今から竣工した際のT様の笑顔を見たい思いでいっぱいです。
反面、やっと着工できるという安堵感もありますが・・・（笑）

このように、老朽化した貸家や古アパートは、賃料低下による収益の悪化や、建物の安全性の問題などオーナー様にとっては厳しい問題を同時に抱えることになります。

現存入居者に対して、綿密な折衝を重ねる労力も非常に大きいことから、あきらめている方も多くいらっしゃることかと思います。

資産は有効に活用してこそ「優良な資産」。労力が大きいからという理由でそのままにしておくと、後々の相続が発生した際にもめる原因にもなります。

このような資産（老朽化アパートや老朽貸家など）をご所有され悩まれている方がいらっしゃいましたら、お気軽にご相談ください。不良資産を優良資産へと変換させるお手伝いをさせていただきます。

T様の建物の建築経過は、随時私のブログの中で報告をさせていただきます。

ここ武蔵関に越してきた当時は、畑がそこらかしこにあり、昼は暑いが、夜は涼しく、クーラーなしでも充分なほどで、住みやすい環境だと喜んでいました。が・・・、昨今のマンションラッシュや建売り住宅の建築で畑も少なくなり、まったく様相が変わってききたように感じます。

さてこの暑さ。どこまで続くのでしょうか・・・。

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毎日暑い日が続いておりますが、お体の調子など崩されていませんか？
私は先週、一足早い夏休みをいただき、毎年出かけている千葉の白浜に出かけてきました。一日は生憎の雨にたたられましたが、家族そろって南房総でリフレッシュすることができました。

さて、この春に開催して好評をいただき、ご要望が多かった「新築アパートの見学ツアー」を、このお盆明けより開催することになりました。好評をいただいた理由（アンケート）を見て見ると、お好きな日時及び場所で複数の建築会社の建物を見ることができ、建物の質や建築費用などを、リアルに比較検討することができ非常に参考になった。とご参加いただいた方々よりいただきました。

第２の賃貸シーズンと言われる９月を前に、この秋も多くの賃貸住宅が完成します。
最新の入居者ニーズを捉えた、新築の賃貸住宅をこの機会に是非ご覧ください。

観覧できる地域は、首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）に限らせていただいています。
お住まいのお近くに賃貸住宅をピックアップして、ご希望の日時にご案内しています。

賃貸経営大家さん応援団！だからできる、こんなプログラム！
新聞広告などで、賃貸住宅の現場見学会のご案内をよく見かけますが、当サイトには、多くの建築会社さんとパートナー契約をしており、新築の建築現場の情報が集まってきます。

実際に建築を考える際、どこの建築会社で施工をするか迷うのは当たり前です。賃貸経営大家さん応援団！の現場案内では、一日に複数の建築会社の現場をご案内することも可能で、実際に各社の特徴なども比較することができます。

「建物を見に行くと、その後の営業がうるさいので敬遠している」とご相談を受けるケースがよくありますが、当サイト主催の見学会では、個人情報を建築会社の営業マンに知らせることなく、ご覧いただくことも可能です。
気に入ったメーカーさんのもっと詳しい情報がほしい。プランニングを任せても良い。とご判断されるまで、弊社が窓口となりますのでご安心ください。

ご覧いただけるハウスメーカー情報など、詳しくは下記をクリックしてください。
http://www.ts-oyasan.com/clumn_detail.php?p=1985

賃貸住宅の第２繁忙期と言われる秋に向け、大手建築会社では、お盆明けあたりから新築賃貸住宅の竣工ラッシュとなります。賃貸経営大家さん応援団！では、最新の入居者ニーズを捉えた新築の賃貸住宅の見学を随時行っています。

ご覧いただける建築会社は、
●積水ハウス（軽量鉄骨造の２階建て、重量鉄骨造の３階建て賃貸住宅）
●旭化成ホームズ（軽量鉄骨造の２階建て、重量鉄骨造の３・4階建て賃貸住宅）
●大成建設ハウジング（RC造の２・３階建て賃貸住宅
●ミサワホーム（木造在来工法による賃貸住宅・蔵のある賃貸住宅）
●三井ホーム（２×４工法による２・３階建て賃貸住宅）
●住友不動産（２×４工法による２・３階建て賃貸住宅）

※見学会場につきましては、お申し込み後、お住まいのお近くの新築現場をご案内いたします。同日に複数の建築会社の建物をご覧いただき、比較・検討いただくことも可能ですので、お気軽にご利用ください。

お申し込み・お問合せはこちらをクリック！
※現場見学会希望とご記入ください。

上の写真は、昨日東京ドームに野球観戦に行ったときのもの。
弊社が所属する不動産協会が福利厚生の一環として招待をしてくれたので、足を運んでみました。
今年の野球観戦は、以前にも書いたと思いますが、札幌ドームで行われたセパ交流戦の日本ハム戦以来２回目。
東京ドームでの野球観戦は、冷房が効いていて快適です！
久しぶりの東京ドーム観戦でしたが、超とは言えないですがほぼ満員。昨年あたりは空席が目立ち、野球人気がさがっている印象を持ちましたが、少しは持ち直したのでしょうか？
景気も少しでも持ち直してくれると良いのですが・・・

野球観戦と言えばビール！800円もする東京ドームの生ビールですが、楽しいひと時を堪能させてもらいました。

世間は３連休ですねー。サービス業である弊社にとっては連休はなく、通常通りの一日を送っています。
むしろ、稼ぎとき？（笑）

さて連休初日の土曜日、親類の娘さんの結婚式があり、避暑地でもある那須高原に家族そろって日帰りで行ってきました。

結婚式に出席するなんて本当に久しぶりです。友人などが結婚式を迎えるピーク時は、毎月結婚式があり、ご祝儀貧乏になったことを、つい思い出してしまいました。

多分これからは、友人知人の娘さんや息子さんの結婚式が増えていくのでしょう。那須高原中腹にある、森の中にある教会で行われた結婚式は、とても幸せな雰囲気が漂い、久しぶりに感動をしました。
幸せそうな人をみているのって、こちらも和やかな気持ちになり、とても良いもんですね。
披露宴が終わったのが21：00。温泉で一杯飲りたい気分でしたが、翌日午前中より、打合せが入っていたため、トンボ帰り。ほんの一瞬でしたが楽しい気分が味わえました。

ｐｓ：普段祝日に高速に乗る機会が少なく、1000円高速の恩恵をはじめて授かりました。しかし渋滞も久しぶりに体験した連休初日でした・・・

さて、ストーリーは大ヒットした映画なので、ご存知の方も多いかと思いますが、
地球温暖化により、南極大陸の氷が融け始めた。棚氷の調査中にその光景を見た気象学者のジャック・ホールは、温暖化による海流の急変が将来的に氷河期を引き起こす可能性を考え、危機を訴えだが、ベッカー副大統領には相手にされず、数日後から世界各地で異常気象が頻発し始めた・・・。（ウィキペディアより）

この6～7月の雨季のなか、日本でも「ゲリラ豪雨」が猛威を振るい、各地で災害を起こしています。私の生まれ故郷である、北区でも、先日近くを流れる石神井川がゲリラ豪雨により氾濫し、多くの被害を出しました。私の友人宅も床下浸水被害を蒙り、大変な目にあった！と嘆いていました。

最初にこの映画を見たときは、非常にエキサイティングな映画で夢中になったのですが、「映画」だろ。という感が強かったのですが、近年の世界的な異常気象を見ると、段々とこの映画のストーリーと同化してきているような気もしています。

やはり、どこかの時点でこの問題（地球温暖化問題）を真剣に考えなければなりません。
「チャレンジ25」。弊社もこのキャンペーンに影ながら参画しています。

弊社が宣言していることは、
弊社管理物件の入居者に対してのゴミの分別の徹底的な指導。
家主さんに対して、エコロジー電化商品の積極的活用。　車の使用を極力控える。などなど・・・。

さて今日の武蔵関は、梅雨も空け、暑いですがカラッとしたスッキリした天気！ビールが旨い季節です。
家に帰ろうか、ちょっぴり寄って行こうか・・・
悩むところです（笑）

[開催日]: 2010年7月23日（金）・24日（土）・25日（日）[/開催日]

[講師名]: [/講師名]

[会場]: 完成現場見学会　小平市学園町西2丁目[/会場]

[主催者]: 住友不動産株式会社　戸建事業本部　集合住宅首都圏事業所[/主催者]

[詳細]: 慣れ親しんだご実家を相続され、手放すことなく資産として上手に残していくために

はじめての“アパート経営”を選択された実例です。

これから ご入居される方々への配慮、そして ご近所の方々への配慮。また これからオーナーとして長期に安定した賃貸経営を行なっていくにあたり、専門家として こだわりたい演出への配慮、

ライフサイクルコストや、そのさらに将来への配慮、そんな 様々な配慮が活かされた都市型アパートメントがこのたび 完成を迎える運びとなりました。

様々なカタチで今回のご計画に活かされた“配慮”とは？ぜひ 会場でお確かめください。

完成間近の会場で、皆様のご来場を心よりお待ち申し上げております。※詳しい資料をご用意しています。※ご見学をご希望の方は下記よりお申し込みください。[/詳細]

住友不動産の２×４工法による賃貸住宅完成現場 見学会！

７月９日に、日比谷で開催された税金問題のセミナーに参加してきました。
主催は、有限会社トータルマネージングブレーン・坪田税理士事務所。

本年から、弊社（賃貸経営大家さん応援団！）のパートナーとしてご参加していただいており、弊社も相続に関する様々な問題の相談をさせていただいたり、また直接お客様にお会いいただきご対応をしてただくなど、非常に力づよいパートナーとしての存在になってきています。

セミナーは、100名くらい入る大ホール。少し遅れて参加をしたのですが、座る場所がないほど

盛況ぶり。関西では、生前贈与の坪田！と言われているほど（本人談）、生前贈与に関して精通されており、通常、税金問題のセミナーというと、数字がずらりと並び、眠くなる人もチラホラみかけるのですが、坪田税理士のセミナーは、話の面白さもあり、かつ直接的な物言いがすばらしく、思わず坪田ワールドに引き込まれ、あっという間に終わったというのが実感です。

このトータルマネージメントブレーンは、特に資産税に関する税務問題に精通されており、相続税問題のほかに、事業承継やM＆Aなども得意分野。

昨年は、私が幹事を務める、練馬商工会の水曜会でも講演いただき、講演後の懇親会の中で、多くのご質問にご対応していただくなど、相続問題を抱える資産家の方にとっては非常に力強いサポーターとして期待できることと思います。

初回無料相談を承ります。
資産税に関する各種問題や事業承継問題など、相続に関する諸問題についての無料相談をお受けいたします。
無料相談をご希望の方は、相談したい内容と、相談希望日を明記の上、下記の問合せフォームよりお申し込みください。
●無料相談のお申し込み

ひとつは、事務所の移転。会社設立時に借りた事務所は、駅からも自宅からも近く非常に便利だったのですが、夏が地獄！ 事務所の約半分がガラス面ということもあり、この時期、冷房を最大にしても、部屋の中は灼熱状態。業務用の大きな容量のエアコンを買ったのですが・・・

また、事務所自体が狭かったので、接客スペースが少なく、来客が重なると少し不便なところがありました。

新事務所では、３ヶ所の打合せスペースが確保でき、余裕を持って接客を行うことができるようになりました。エアコンも効きますし♪

事務所開設にあたり、たくさんのお花やお祝いを頂戴いたしました。この場をお借りして厚く御礼を申し上げます。

さて、うれしい事その２は、弊社に新しい仲間が加わりました。いままで、つどバイトさんやパートさんにお手伝いをいただきながら運営を進めていたのですが、店舗の受付から各種事務作業やお部屋案内などの営業活動にも対応できるスペシャリストのスタッフ。本人より写真掲載の確認をとっていないため、今日はご紹介できませんが、改めてご紹介をいたします。

事務所の移転にHPのリニューアル＄新設など、バタバタでしたが、何とか元気に仕事をさせていただいています。

本日は水曜日で会社の定休日でしたが、びっしりとたまった事務作業などをこなすために、この曲をBGMにして爽快な気分でこなすことができました。　いよいよ今年も夏がきますね！

おはようございます！
先日、久しぶりにトピックスのコーナーを更新させていただきましたが、この私のブログも３ヶ月以上放置状態でした・・・・（汗）

さて、トピックスのコーナーでご紹介をしましたが、今月、事務所を移転しました。
看板が出来上がってくると、妙に実感がわいてきて心が引き締まります！
がんばらねば！　

先日沖縄出身の方と飲んでいたところ、夜も更け酒が進むにつれ彼から、「いっさんばーえー！」と声をかけられ、？？？？

何を言っているんだ？？と首をかしげていると、沖縄の方言で、「一生懸命走ること！」とのことです。
一生懸命走って、お客様のニーズに応えるのが私の仕事です。
いっさんばーえー！（笑）

７月初旬にこのサイトをリニューアルする予定でいます。
今以上に、読みやすく、また旬な情報なども載せてまいりたいと思いますので、今後ともよろしくお願い申し上げます。

株式会社ティーズプランニング　
代表取締役　竹本 勇二

随分とこのサイトも放置状態にしておりました。大変申し訳ありませんでした。
ホームページのリニューアルに取り掛かり、４月中には新しいサイトをオープンさせるつもりでいたのですが、思いのほか上手くまわらずに、放置状態が続いてしまって・・・・。

しかし、更新もさぼっていたにもかかわらず、相変わらず多くの方々よりお問合せをいただき、大変感謝しております。ありがとうございます。

弊社も多少手狭になったのを機に、写真の事務所に先週移転をいたしました。（オープン予定は６月24日です）
打合せスペースも多くとることができましたので、ゆっくりと色々なご相談をお伺いできることと思います。

またこのホームページ・賃貸経営大家さん応援団！と、投資物件をはじめ、各種情報をご案内する新サイトのオープンも、来月初旬には行う予定でおります。

今後ともよろしくお願い申し上げます。

取り急ぎはご案内方々、放置をしておりました事へのお詫びまで。

こんにちわ。３連休もあっという間に終わってしまいますね。
今日は午前中、お彼岸ということもありお墓参りに、私の地元北区に行ってきました。練馬に移り住んで早13年。春と秋の彼岸の時にしか帰省しなくなってしまってますが、生まれ育った場所に帰るのは楽しいものです。

さて、写真の黒松。TVなど色々なところで紹介されている有名な「ドラ焼き」です。JRの東十条駅の横にお店があるのですが、お彼岸のこの時期ですので、ご進物などのお客さんでいっぱい。30分も並んで買ってきました。

皮がふんわりした、ちょっと変わったドラ焼きですが、本当に美味しい！

子供の頃から、慣れ親しんだ味で、久しぶりに食べちょっぴり嬉しくなったのでご紹介をさせていただきました。
お店のHPは写真をクリックしてください。

こんにちは！竹本です。不動産業という、アパートや個人住宅の建築を促す業界にいるためか、最近やたらと「ECO」という文字や映像（CM）などを見かけるようになりました。

実は弊社も、一応エコを推奨する！という宣言をしており、環境省に「宣言書」なるものを提出して、地球温暖化防止を推進させていただいております。

さて、表題の私がエコを考えるようになったきっかけですが、数年前に『デイ・アフター・トゥモロー』（The Day After Tomorrow）という映画を見たのがきっかけだと思います。

大ヒットした映画なので見られた方も多いかと思いますが、ストーリーは・・・

地球温暖化により、南極大陸の氷が溶け始め、棚氷の調査中にその光景を見た気象学者のジャック・ホールが、温暖化による海流の急変が将来的に氷河期を引き起こす可能性を考え、危機を訴え発表。しかし、誰もが信じられない仮説と断定をして取り合わなかったが、数日後から世界各地で異常気象が頻発し始めた。

東京ではゴルフボールサイズの巨大な雹が降り注ぎ、LAは巨大な竜巻によって壊滅し、イギリスではスーパー・フリーズ現象によってオイルが凍結して英軍のヘリが墜落、ジャックの息子サムと友人のいるN.Y.には豪雨と巨大な高潮が押し寄せた。そして、ジャックの予測した遠い未来に起こるはずの氷河期が現代に到来するのであった・・。

学説的なことはよくわからないですが、この映画を見ると、このままではいけない！と微力ながら考えさせられる。そんな映画で、公開当時には映画館で見たのですが、以後も何回となくDVDで見返している映画のひとつとなっています。

景気低迷を抜け出そうと、消費を促す政策の一環としてECOポイントの導入を決め、多方面でこの「ECO」という活字が踊るようになって来ました。大きくは、ここが商機であると判断し、各企業が一斉にこの「ECO」をキーワードに発信しているわけですが、きっかけはともかく、一人でも多くの方が、この問題を意識することはとても有意義なことだと思います。

自分にできることは何なのか？何から始められるのか？
多分、身近なことを、そのような目線で考える意識を持つひとが一人でも多く増える。
各社が行う「ECOキャンペーン」は、とても大きな意味を持っているのではと考えます。

最近、住宅メーカーのCMや新聞広告で、やたりに「住宅版 エコポイント」がはじまりました！という活字をよく見る機会が増えてきました。

住宅版エコポイントとは、エコに貢献している建物について（新築やリフォーム）エコポイントを進呈するというもの。
新築の場合、１戸につき30万エコポイント（1エコポイント＝１円）を獲得することができ、新たにマイホームを建てようと思っている方にとっては朗報です。

賃貸住宅の場合、１戸に付き30万ポイントですので、１棟で10戸のアパートやマンションを建てた際には、300万エコポイントが獲得できるので、とても魅力的です。

先月、積水ハウスにご紹介して、３LDK×３戸のエコ仕様の賃貸住宅をご契約いただきました名古屋市のT様の場合、30万エコポイント×３＝90万エコポイントを獲得することができました。

T様の場合、建築の際に、既存の長屋賃貸住宅の入居者の立ち退きの問題があり、この費用の一部に充当できると大変喜んでいらっしゃいました。

「エコポイントに関する詳しい資料」のご請求や、エコポイント対象の建物を建てる住宅メーカー」のご紹介。また、エコリフォームによる詳しいご説明などをご希望の方は、お気軽にご相談ください。

写真の「龍馬伝」は、この1月から始まったNHKの大河ドラマですが、日本人にとってもっとも人気者のひとりと言われている「龍馬」を題材として取り扱ったことで、視聴率もそこそことの事です。
私も、リアルタイムやHDに録画をして、毎回見ています。

龍馬好きな方が、まず最初に「龍馬」に関する書籍を買う（読む）のが、、司馬遼太郎の「龍馬がゆく」ではないでしょうか。

私も確か、中学1年頃だったと思いますが、歴史好きの姉の本を借りて読んだ気がします。当時の記憶はまったくないのですが、全８巻を読みきった達成感だけは覚えています。

その後、２回程、読み返していますが、今月からまた４回目の読み返しがはじまってしまいました。表題の「寝不足」は、読み出したら、いつの間にか朝方になってしまって・・・。朝ががちょっと辛い今日この頃です。

さて、「龍馬伝」。そろそろ、土佐勤王党が結成され、幕末の渦が少しづつ動きだします。ここからが面白いところですね。

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●3階建て「BEREO べレオ」をご覧になりたい方は・・・
・中野区野方会場（中野区野方６丁目/1K×12世帯）
・杉並区阿佐ヶ谷南会場（杉並区阿佐谷南２丁目/1K・1DK・1LDK×9世帯）
・世田谷区上用賀会場（世田谷区上用賀３丁目/1K・1LDK・2LDK×15世帯）

●２階建て「CRAVIE クラヴィエ」をご覧になりたい方は・・・
・練馬区南大泉会場（練馬区南大泉5丁目/1LDK・2LDK×6世帯）
・杉並区善福寺会場（杉並区善福寺２丁目/1LDK・2LDK×6世帯）
・杉並区宮前会場（杉並区宮前３丁目/1LDK・2LDK×4世帯）
・中野区野方会場（中野区野方6丁目/1K×6世帯）

■ご観覧をご希望の方は、詳しい資料をお送りいたします。コチラ下記よりご請求ください。

今週の日曜日は、弊社の地元（練馬区の武蔵関）で働く知り合いが、舞台に出るということで、柄にもない劇見に行ってきました。吉祥寺にある小さな劇場ですが、客席と舞台がすぐ近くで、臨場感がスゴイです。

私自身は、もともと、落語や劇などを見るのが好きで、今回もお誘いを受け喜んで伺いました。
１時間半という、あっという間の時間でしたが、中々通常の生活では味わえない体験。楽しい一日になりました！

しばらくブログを放置していました・・・。
先週、熱海の温泉に出かけた帰りに箱根に寄りゴルフをしてきました。
午前中は穏やかでしたが、昼近くからは春一番。かなりの強風に煽られたゴルフでしたが、上の写真の絶景ゴルフ場です。スコアはともかく、気分は上々でした。
久しぶりに見る富士山はとても雄大で、気持ちもすっきりです。

この年末年始、様々な場面で、若手からベテランに至るまでの議員さんの講演を聞く機会がありましたが、どの先生の話も非常に話が上手く感銘を受けることが多いのですが、佐藤先生の講演は、私ごときがこんなことを言っては大変失礼な話ですが、とても饒舌とは言えず、いかにも新人議員さんと言った感じがしました。

しかし！　国防や国の先行きの話をされているときは、どんな饒舌な議員さんの話より、とてもハートに残る熱心さが伝わる、とても素晴らしい講演だったと思います。

テーマは、本サイトでもご紹介をしていましたが「高齢化社会時代の不動産の管理・運営・土地活用」の方法！
高齢化社会が進む近年、「認知症」など高齢化社会特有の病気を患われ、所有不動産の管理や運営。また資産活用に支障をきたすケースも多く、弊社にも多くのご相談が寄せられています。

昨年、板橋区に住まわれている方よりご相談をいただきました案件をコラムにしPART１を書かせていただきましたが、今回のセミナーでは、同様の個別相談も多かったとのことです。
→ コラムをご参考ください。

土地や賃貸住宅といった資産は、活用してこそ本当の「資産」と言えます。今回の反響を考えると、まだまだ問題を抱える多くの方がいらっしゃると実感もしました。

賃貸住宅「完成現場見学会」東京都葛飾区

[イベント名]:完成現場見学会　東京都葛飾区　※このイベントは終了しました。[/イベント名]
[開催日]: 2010年2月27日（土）28日（日）10：00～17：00[/開催日]
[講師名]:[/講師名]
[会場]: 東京都葛飾区宝町[/会場]
[主催者]: 住友不動産 株式会社[/主催者]
[詳細]: ２×４工法による賃貸住宅の完成現場見学会です。低コスト+メンテナンスフリーの光触媒タイルを採用した斬新なデザインの賃貸住宅！この機会に是非ご覧ください。[/詳細]

お問合せはこちら！
詳しい地図をお送りいたします。

私の妻は、とある大学病院でICU（集中治療室）の看護士をしているのですが、突然、高齢化社会特有の病気を患い病院を訪れ、パニック状態になっているご家族の光景が毎日のようにあると聞いています。

さて、本題は賃貸経営で生計を立てられている方が、上記の病気や怪我などで、賃貸経営を営んでいく上で必要な「判断能力」を失った場合はどうなるのか！　治療費用や介護費用と同時に賃貸経営（住宅）を維持していく費用などは、待ったなしでご家族を襲ってきます。実はとても大きな問題なのです。
※前回ご紹介したコラムもご参照ください。

私は、「住友不動産 集合住宅事業所」（弊社業務提携先）が主催する賃貸経営セミナーのお手伝いをさせていただいていますが、昨年末に今年の２月に開催予定のセミナーの打合せをおこなっていたのですが、この問題をテーマとした内容のセミナー開催をご提案させていただきました。

昨年夏ごろ、上記の問題で弊社にご相談にお越しになった方がおり、ご一緒に問題解決に向けてスタートしたのですが、様々な問題にぶつかり、この問題の大きさを実感いたしました。

まず第１に、介護費用や治療費用の問題。そして、所有している賃貸住宅を営む上で必要な経費や、各種契約に関する経営判断。全て「オカネ」にまつわることです。

ご相談にいらした方も最初にぶつかった壁が、この「オカネ」の問題です。賃貸住宅を数棟所有されていましたので、収入はかなりあったのですが、問題は賃貸収入などを管理している「オカネ」を簡単に触れないこと。

これは、冒頭に挙げた「生活して行く」ということにつながりますが、病気になられたご本人はもちろん、ご家族もそれぞれ生活をしていかなければなりません。きれいごとではないのです。

しかし、事前の準備如何では、もしもの際にも、円滑に賃貸経営を営むことができ、かつ円滑な資産（事業）承継ができるのです。

２月６日（土）に開催する住友不動産主催による賃貸経営セミナーでは、講師に太田美奈税理士（税理士法人 タクトコンサルティング）と今村健志弁護士（日本橋フォーラム綜合法律事務所）を講師に迎えて開催します。

太田税理士には、税理士の立場から。今村弁護士には弁護士の立場から、今までご体験され解決をしてきた実例を交えてこの問題点の解決方法を解説していただきます。

ご興味がございましたら、ぜひご参加ください。
セミナーの詳細はこちらから

こんにちは。竹本です！
新年のご挨拶ページをアップしてから、ホントに更新をさぼってました・・・。
新年会や、不動産業のシーズンでもあるこの時期、２～３月を迎える準備や、私がお手伝いしている賃貸経営セミナー（住友不動産 主催）の準備など、私にとっては、怒涛のような1月でした。

さて、写真のエビフライ！　先週の日曜日、東京でお世話になっている方のご両親が所有されている土地活用についてご相談をいただきましたので、名古屋まで日帰りで出張をしてきました。

名古屋を訪れるのは12～3年ぶりくらいでしょうか。
実際には日帰りということもあり、また車で行ったため、現地での滞在時間は５時間ほど。
名古屋の美味しいものを堪能したかったのですが、名古屋名物の『みそかつ』をいただいて帰路につきました。
写真は、名古屋と言ったら！　と思って載せただけなんですが・・・　（笑）

当初は、当然新幹線を利用して行こうと思っていたのですが、東京から行くのが３名。日曜日なら高速道路が1000円ということなので、経費を節約と、本当に高速が1000円で乗れるのか！体験したく車での出張となりました。
土日が仕事の私にとっては、1000円高速には無縁なので・・・。
でも、実際は本当に1000円になるのは「厚木」からなんですってね。知らなかったです。

さて、仕事の方は順調に万事が進み、弊社の提携業者の積水ハウスさんの名古屋シャーメゾン支店のご担当者をご紹介して、今後進めていくことになり、ホッと一安心です。

しかし往復760KM！　こんなに走ったのは何十年ぶりでしょうか。というかはじめてかもです。家路について、体自体はさほど疲れていなかったのですが、長時間の高速運転でピリピリしてたんでしょうか、妙に脳が興奮状態！　こんなのも初めての経験でした。

皆様、新年明けましておめでとうございます。関東は少し寒いですが本当に良い天気で、良いお正月となりました。
昨日は、嫁の実家でのんびりと過ごし、格闘技や紅白をかわるがわる見ながら年越しそばを食べ、2010年を迎えました。

不動産業界にとっては、益々厳しい状況を迎えると言われれている本年ですが、昨年末、私がこっそりと心の中で、師と仰いでいるベテラン賃貸経営オーナー様と忘年会をした際に、世間では不況不況と騒ぎ立てているが、そんなにあわてることはない！　と、解説を交えておっしゃられていました。

その解説は、非常に現実的なお話で、解説をお聞きしているうちに、もとから楽観的な私は、なるほど！　と・・・
今年も気を張ることなく常に「平常心」でいどみたいとおもっています。

ベテランオーナー様の解説は、すこしづつこのブログでお話していきますね。

それでは皆様、寒い日が続きますが、風邪など引かぬよう、良いお正月を楽しんでください。
本年もよろしくお願い申し上げます。

株式会社ティーズプランニング　代表取締役　竹本 勇二

弊社は、新年は５日（火）から ※店舗は7日（木）より通常営業です。

株式会社ティーズプランニング　http://www.ts-plan.net/
賃貸経営大家さん応援団！　http://www.ts-oyasan.com/
NEXT STAGE　http://www.nextstage-web.net/

12月は本当に早かった！　というのが実感です。忘年会に次ぐ忘年会。年内に終わらせなければならない仕事・・・。
本当にあっという間でした。昨日からお得意さんやオーナー様に年末のご挨拶に伺っているのですが、皆様に対して感謝の気持ちがいっぱいの2009年でした。
早いもので、会社を立ち上げて丸３年！　ここまで来られたのは、本当にお客様や業者さんをはじめ皆様のおかげと本当に思います。

昨日、地元の某教室の忘年会に呼ばれて参加をさせていただいたですが、そのオーナーが、景気が悪い！金がない！　そんなのは今の時代当たり前！！　だからせめて『元気』を出して行こう！と、大きな声で乾杯のご挨拶をされていました。

まったく同感です！　元気があれば・・・・　猪木風ですが、やはり、元気と活気は本当に大切だと思います。
年が明けると４年目のスタート！　元気よく！楽しく！がんばりたいと思っています。

一年間本当にありがとうございました。

株式会社ティーズプランニング　代表取締役　竹本勇二

※ 新年は５日より営業をいたします。
（店舗は７日よりの営業となります）

本日は、朝から鎌倉で打合せがあり、そのついでに、神奈川方面のオーナー様などに年末のご挨拶まわりをしてきました。鎌倉は夏に戸建て住宅のリフォームをやって以来だったのですが、若い頃ダイビングをやっていた関係からか、海好きの私にとっては、やはり海を見ると何だが心が和みます！　年末になり本当にあわただしかったので、余計にそう感じるのかもしれません。

空気が乾き、ちょうど「富士山」もよく見えていたので、思わずパチリとしてしまいました。

しかし、冬の海は本当にキレイです！
写真は長者ヶ崎の駐車場からのものですが、相模湾でもこんなにブルーな海。夏場では考えられないですねー。

10年前頃までは、毎週のように潜りにいっていたのですが、当時のことを思い出しました。
冬の海って本当に冷たいんですが、澄み切っていて本当にキレイなんですよ。ほんと。

まぁ、寒いと言っても水温は12月くらいまでは、18～19℃。ドライスーツで体が濡れないので、海の中自体はそう冷たさは感じないのですが、海から上がったときが本当に辛い！

でも・・・。それでも毎週潜りに行ってしまうくらい神秘な世界でした。

今年も残すところ１０日！１２月は本当にあわただしくあっという間に20日を過ぎてしまいました。
季節柄、毎日のように忘年会名目で都心の至る所に出没をしているのですが、どこに行ってもイルミネーションがきれいに輝いていて、あわただしく動いている一方で、心を和ませてくれています。

バブル景気の時期に、表参道のイルミネーションを毎年楽しみにしていたことを思い出します。
そう言えば、今年から「表参道のイルミネーション」が復活したそうで、ぜひとも見に行きたいと思っています。

さて、今週はクリスマスウィーク。私の職場では有線放送をBGMに流して仕事をしていますが、今朝から流れる曲はクリスマス関係の曲ばかりで、頭の中はすっかりクリスマス気分です。

さて、表題の「サンタは居るの？」ですが・・・
先日、小学校４年生になる娘との会話の中で、あえて私からふってみました。
まぁ、クリスマスプレゼントは何が欲しいのか？を探るためだったのですが、意外にも「居るんじゃない！」という真剣に返事が返ってきました。
小学校４年生というと、ちょうど色々な情報が交差して理解力も増してきますので、その返事自体も、受け手である私にとっては少し微妙な感はありますが、父親に夢を残してくれた娘の優しさだと思っています。

さて、今年は何をプレゼントするか？　悩むところです（笑）

先週末に、吉祥寺で飲む機会があり、久々にくり出してみたのですが、北口ロータリー前にクリスマスイルミネーションがきれいに点灯されていました。このイルミネーションも毎年恒例となっていますが、この前見たばかり・・・だと思ってました。

さて、左の写真ですが、「関のボロ市」がいよいよ来週に迫ってきました。わが地元「武蔵関」の年末の恒例行事ですが、このボロ市の季節になると、気持ちも年末モードに突入してきます。

ボロ市とは、日蓮聖人の命日をしのび行われる、駅近くの「本立寺」のお会式の日（９日）に、駅周辺に市がたつのですが、300以上もの露天が立ち並び、普段は閑静な住宅街が多くの人で賑わいます。

お祭りごとが多い下町で育った私としては、たくさんの露天が立ち並ぶこのボロ市の季節になると、自然とワクワクとします。
この街に越してきて10年。私にとっても年末の風物詩となってきています。

早いもので、今年もあと数日で12月。本当に月日の流れは早いもので、つい最近、小学校に通う子供の夏休みが終わったばかりのような気がしていたのが・・・。忘年会のお誘いもチラホラでてきたので、気分が少しづつ年末モードになってきました。

今日は、水曜日で不動産屋である弊社はお休みです。こんな時を利用して「年賀状」を作っていました。写真は、昨年の年賀状ですが、いざ作ろうと思うと、中々良いアイデアが浮かばないもんです。

あーでも、こーでも、と・・・考えていながら新聞を読んでいると。ふっ！っと浮かんできました！新聞やテレビのニュースを見ていると、「不景気」の文字だらけ・・・！

ということで、来年の年賀状のテーマは「元気」です。少しでも「元気」になれる。少しでも「勇気」がもてる。ような年賀状が出来上がったら！と思いを込めて作ってみました。

新年をお楽しみに！

昨今、振り込め詐欺(オレオレ詐欺)など、高齢者を目標とした詐欺事件などが目立ってきていますが、先日板橋区在住のＦ様(４５歳)から、以下のようなご相談がありました。
Ｆ様の母親(７８歳)が、最近少しづつ物忘れなど、認知症に似た症状が出始めたので、病院で診察を受けたところ若干ではあるがその傾向があるようで、周囲の方々も注意を配るよう医者に助言をされたそうです。お父様は既に亡くなっておられ、母親は、自身が持つ賃貸アパート２棟の家賃収入と年金で暮らしており、経済的にも特に問題がないのですが、Ｆ様の悩みは、今後病状が悪化した際の、所有財産の管理についてでした。

相続人はＦ様と長女のお二人。お二人ともしっかりとした財力をお持ちで、特にお母様の財産を必要としているわけではないのですが、この不況下の中で認知症が悪化すると、治療や介護などの費用や、所有財産の維持管理に関する費用などまで面倒をみることはできず、何か良い策はないかとのことでした。

お話を伺っていると、高齢化が進む現在では、このような悩みを抱える方は非常に多いのではないでしょうか。私自身もふと自分に照らし合わせて考えるほどでした。

話を整理しますと、安心面は････
●現時点での母親の生活は、アパート経営による収入と年金で充分である。また蓄えがあり、もし病状が悪化して入院や介護を要する場面に陥っても、経済的な問題はないとのこと。
心配点は････
●母親の病状が悪化した場合、母親自身で管理している財産を、自由に動かせなくなる危険があること。
※治療や介護、所有財産の管理に関する費用が引き出せないのではないか？という心配。

更にお話を詳しく伺うと、ご所有のアパートは築年数が大分経過していますが、今のところほぼ満室状態とのことですが、老朽化による修繕費用もかなりの額となっているようで、現在は賃料収入の中からそれらの費用や固定資産税などを捻出し維持をしているとのことです。Ｆ様の悩みは、もし母親の病状が進んだ場合、親子とはいえ、息子が母親の貯蓄からそれらの支払いができるのか？という一点で、今回のご相談は、もう一人の相続人である長女の方とも話し合い、意見を一致させてからのご相談でした。

弊社が管理させていただいている、賃貸住宅でも同様の物件があります。賃貸住宅など土地･建物などの財産を持っている方が、このような場面に陥ると、他の相続人より悪者扱いされるケースがよくあります。しかし、実際には収入を得るため(この場合賃料収入)には、かなりの出費(修繕費用や固定資産税・所得税など)もあり、場合によっては収入を超える出費を負担するケースも珍しくはありません。このような場合には法的な力を借りる必要があります。

「成年後見制度」という制度があります。
成年後見制度とは、認知症，知的障害，精神障害などの理由で判断能力の不十分な方々は，不動産や預貯金などの財産を管理したり，身のまわりの世話のために介護などのサービスや施設への入所に関する契約を結んだり，遺産分割の協議をしたりする必要があっても，自分でこれらのことをするのが難しい場合があります。また，自分に不利益な契約であってもよく判断ができずに契約を結んでしまい，悪徳商法の被害にあうおそれもあります。このような判断能力の不十分な方々を保護し，支援するのがこの成年後見制度です。

今回のＦ様のご相談に対しては、相続問題に詳しい弊社提携の弁護士に｢成年後見制度相談｣の活用について相談を行いました。詳しい内容につきましては、次回詳しくレポート致します。

※弊社では、相続問題に詳しい弁護士や、資産税に詳しい税理士と提携関係を結んでおりますので、このような問題でお悩み事がございましたらお気軽にご相談ください。また、実際の実務は専門家が行っています。

●各種ご相談はこちらから
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html

２×４工法による賃貸住宅の建築を請け負う「住友不動産」監修のＤＶＤ「気づいて！賃貸経営のリスク克服で高収益」をプレゼントいたします。このＤＶＤは、ケーブルＴＶ「アクトオンＴＶ」でも放映をされました。

２×４工法による賃貸住宅は、都市部に多い、複雑な敷地(路地上敷地や狭小敷地など）でも、自由なプランニングを施すことが可能です。ＤＶＤと共に、住友不動産の賃貸住宅実例集などもセットでお送りさせていただきます。

●プレゼントをご希望の方は
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html

※住友ＤＶＤ希望とご明記ください。

またまた、忙しさにかまけてブログの更新をサボっていました。（反省・・・）
原ジャイアンツが7年振りに日本一になりました。私は東京ドームで行われた第５戦を観戦してきたのですが、本当に感動しました！実は、昨年の西武との日本シリーズも第５戦を西武球場まで足を伸ばし観戦をしてきたのですが、大手をかけた一番で逆転負け。それも８回までは胴上げ気分で盛り上がっていたところで、よもやの逆転。帰路が非常に遠かったのを今でも覚えています。

さて、今回の第５戦は本当に熱戦でした。でも・・・。投手戦はテレビで見ていると非常に面白いのですが、球場で観戦しているとちょっと盛り上がりにかけるところがありますね。
終盤、今年も負けるのか！と半分あきらめていたところ・・・。ドラマが待っていました！
今年の日本シリーズ観戦は、非常に心地よい気持ちで帰路に着くことができました。　・・・嬉しくて、飲みすぎて、自宅に戻ったのは深夜でしたが・・・。

さて、原監督の勝負強さというか、運気というか・・・。本当にすごいものを持っていると感じます。私は、原さんの東海大相模時代からのファンですが、特に今年は本当にスゴイ運気を持った方だと感じました。

春先のＷＢＣからはじまり、ペナントに日本一。しかし、一人の力でこれほどすごいことを成し遂げることはできません。原さんを取り巻く色々なスタッフや選手たちとの呼吸がぴったり合って、それぞれが自分にできることを確実に行い、ひとつの力強いチームが完成したのでしょう。見習うところがいっぱいです！

写真は、昨年神宮球場で優勝を決めたときの写真です。いい席を陣取ることができました。

先日、毎年お米を送っていただいている新潟の農家の方から今年の新米が届きました。ちょっとしたきっかけで新潟でこしひかりを作られている農家の方と知り合うことができ、以来毎年この時期になると「新潟こしひかり」の新米を送っていただき、光っているご飯を美味しくいただいています。

最初に送っていただいたときに思ったのですが、美味しいご飯って、冷めても本当に甘味があって美味しいんです！送られてきた段ボール箱の中に手紙が一緒に入っていたのですが、「今年は冷夏の影響もあり、美味しいものができなかった」とありました。

我が家では、お米が送られたその日に家で精米して土鍋で炊いたのですが、なんのなんの・・・・。炊き上がったお米はツヤツヤで光っています。スーパーで買う「新潟こしひかり」も美味しいと思いますが比べ物になんてなりません！
ただただ「感謝」のひとことです。
美味しいご飯と海苔の佃煮。そして豆腐と油揚げの味噌汁で秋の実りを堪能させていただきました！

追加・・・
そういえば、気が付けば今年のカレンダーもあと２枚。つい先日までは半袖に短パン姿で犬の散歩に行っていたのですが、ここ何日かはめっきりと冬支度の装いに・・・。
先日は、12月に行われる忘年会のお誘いを２つももいただき、月日の流れは早いものだ！と年寄りめいたことを思っていました。あっと言う間に今年も終わっちゃうんでしょうね。

■賃貸経営セミナー＆勉強会

①開催日：H21.11月19日（木）13：00～16：00 （予約制）
【セミナー内容】
第一部：「賢い老後資金の作り方」
第二部：「失敗しない有料老人ホームの選び方」
主催：●旭化成ホームズ ●三菱UFJ信託銀行 ●ベネッセスタイルケア
http://www.ts-oyasan.com/event_detail_1696.html

②開催日：H21.11月26日（木）13：00～15：00 （予約制）
【セミナー内容】
第一部：「シニアライフの『住まい』を考える」ご自宅の活用方法！
第二部：「失敗しない有料老人ホームの選び方」
主催：●旭化成ホームズ ●三菱UFJ信託銀行 ●ベネッセスタイルケア
http://www.ts-oyasan.com/event_detail_1703.html

③開催日：H21.11月２１日（土）22日（日）23日（月）
【賃貸経営相談会】
総合デベロッパー住友不動産の賃貸経営のノウハウを伝授します。
主催：住友不動産
http://www.ts-oyasan.com/event_detail_1685.html

■完成現場見学会

①開催日：H21.11月7日（土）8日（日）10：00～17：00
●会　場：東京都葛飾区東新小岩８丁目
●主　催：住友不動産 集合住宅事業所
http://www.ts-oyasan.com/event_detail_1674.html

②開催日：H21.11月21日（土）～23日（月）10：00～17：00
●会　場：東京都大田区上池台1丁目　
●主　催：住友不動産 集合住宅事業所
http://www.ts-oyasan.com/event_detail_1681.html

シニアライフセミナー

[イベント名]:シニアライフのための「住まい」を考える※このイベントは終了しました。[/イベント名]
[開催日]: H21.11月26日（木）　
13：00～15：00[/開催日]
[講師名]: 塚越 克弘 氏
旭化成ホームズ 集合住宅営業本部[/講師名]
[会場]: アリ�