◆H21年４月18日配信のメールマガジンより。

弊社企画による賃貸住宅（板橋区）

賃貸市場のシーズンと言われる1月～3月(春)が終わりを迎え、平穏な雰囲気に戻りつつある賃貸業界ですが、今シーズンの動向はかなり厳しい状況であったようです。弊社が管理する物件(新築を含む）は何とか無事に入居付けができましたが、２～３月竣工の新築物件であっても４月の半ば現在埋まらないモノも、地域によってはあると聞いています。

また、弊社と業務提携を行っている首都圏では中堅の管理会社「ロイヤルエンタープライズ」に聞くと、景気の影響からか賃料の指値(相手からの値引き交渉）が今までに何度と言われた「不況」と言われたシーズンより数倍多く、地域によっては、空室を埋めるため下げざるを得ないケースも多々あったと話されています。

好不況の波を金融市場とともに最初にかぶるケースが多い不動産市場ですが、値動きが激しいの、土地・分譲住宅・分譲マンションの売買というものが中心で、こと首都圏の賃貸市場に限っては比較的安定的に推移していました。100年に一度と言われる大不況。徐々に様々な市場に波を立てているようですね。

しかし、賃貸経営者にとっては泣き言など言ってはいられません。こんな時こそ知恵を振り絞りなんとか切り抜けねばなりません。賃貸経営のリスクとしてまず挙げられるのが「空室」の問題です。賃料収入しか収入源がない賃貸経営では空室は是が非でも避けたいところです。

前置きが少し長くなりましたが、今号のメルマガでは、空室対策について少しお話をさせていただこうと思います。

■バブル期の賃貸経営では、２年ごとに入居者を入れ替えるのが一番儲かる手段と言われていました。
私ごとですが、私の父も都内に２棟の単身用の賃貸マンションを都内に建築しました。ファミリー向けの賃貸は回転が悪いという理由を、その当時聞いた記憶があります。バブル期は、２年の更新毎に家賃が上がっていくという、今では考えられない状況でしたので、更新料がかかりさらに家賃が上がる。同じお金がかかるなら、いっそ新しい所に移ろうという気持ちになる人が多かったのです。
さらに当時では、賃貸経営者の魅力的な収入源である「礼金」が、大概の物件で２ヶ月取れ（1ヶ月分は家主が確保）、さらに原状回復費用も家主側の言いなりに近い状況でしたので、回転率を高めるという経営手法が一般的でもありまいた。

しかし、前回のバブル崩壊以降、賃貸経営の営業手法に対する考え方が一新しました。入居者の回転率を上げるのではなく、なるべく長く住んでもらうことが、成功する賃貸経営の基本となっていています。

関東地方では、今まで「礼金」収入が慣例化していましたが、昨今の入居者が部屋探しをする際のポイントとして、初期費用がかからない物件を挙げています。駅前などの不動産業者を通れば、アパートやマンションの募集図面が貼られていますが、礼金１ヶ月という物件が大半を占めていますので確かめてみてください。
しかし礼金の2ヶ月がまったく取れないということではありません。例えば、今の時代でも２ヶ月の礼金が取れるエリアというと、住みたい街ナンバー１に輝く「吉祥寺」や人気エリアである東急東横線の人気の駅。また京王線や小田急線など人気路線の主要駅など、それぞれ徒歩5～10分圏内の新築物件などは募集時期によっては礼金２ヶ月を獲得するチャンスはあるようです。

■礼金２ヶ月と1ヶ月では賃貸オーナーにとってどのように違うのか？