川崎市川崎区

2009年３月28日のメールマガジン「賃貸経営はバラ色じゃない！」より。

『土地活用』って本当のところどうなんですか？
この特集を３回に分け配信させていただきましたが、たくさんのお問合せをいただきありがとうございました。先週の日曜日に無事お引渡しをすることができました。

「お金を払ってないのにお金が戻ってくるのって何か変な感じね」…。これは、ハウスメーカーの担当からＹさんの建物の引き渡しに関する説明を行っている中、清算について説明をしている時に出た言葉です。

どういう事かというと、契約時に２００万円を契約金として建築会社に支払っているのですが、今回のプランでは、賃料収入でローン返済が行え、更に手残り金もかなりあることから、解体費用＋建築費用＋外構工事費用＋火災保険料＋諸費用など全てをアパートローンで賄ったため、当初契約金として払っていただいた
費用が清算され、Ｙさんのの口座に戻すことを説明したのですが、Ｙさんの目の前には、新しくなったアパート。一銭も出さないで、老朽化して空き家だった建物が再生できたのが、不思議に思えたとのことでした。

何のからくりがあるわけでもなく、単に、土地とアパート収入に担保力があっただけの話なのですが、昨今の金融事情の中、金融機関は土地はもとより、アパート収入の部分を非常に重要視しています。

新築時は「収支プラン」の通り収益が上がるが、将来的にはどうか？と言った展望を、近隣の相場や実例など根拠となる資料を作成し、かなり綿密に折衝をしないと、抵当権が付いていない土地を持っていても、希望する融資額を減額されるケースや、自己資金額の増額をを要求されることも多々あります。

今回のＹさんの場合市場調査の結果、賃貸需要の高い地域ということもあり、余程のことが無ければ、将来的にも相場の範囲での賃料低下の予想はあるもの危険度は少ないと判断され希望金額の満額の融資を取り付けました。

さて、土地を持ち、かつ賃貸需要が高い地域であれば、今の時代でも自己資金が少なくても賃貸住宅を創る可能性があることはご理解いただけたと思いますが、問題は、あえて書くまでもないのですが、融資はイコール借金です。

当然、自己資金を多く入れることで毎月の返済額も減り、手残り金が増える訳ですので、あとは、施主さんの背景(相続問題など)や、どのようなライフプランを考えているのか？などを総括的にしっかりと描くことが重要です。

今回のＹさんご夫妻は、既にご自身は宮城県に移住をされており、アパート収入がなくともしっかりと生活ができる基盤をお持ちでいらっしゃいましたので、全額ローンでのプランをご提案いたしました。

今回施工したハウスメーカーの後押しもあり、非常に有利な金利条件で融資を受けられたことも、大きな要因です。

老後のために蓄えられた資金を温存したまま、老朽化したアパートの再生(収益改善)を行うと同時に、手残り金(ローン返済後に残った資金）は個人年金として使っていただけることになり、非常に喜んでいただきました。

「金融不安」「貸渋り」などの活字が毎日のように新聞やテレビのニュースで流れていますが、首都圏で賃貸需要の多い場所に土地をお持ちの場合、綿密な調査を行うことで、豊かなライフプランを創造することが可能です。

賃貸経営大家さん応援団！には、土地は持っているが自己資金が少ない。家族がそれぞれ独立して使わなくなった家(ご夫婦２人では広すぎる）を有効活用したいのだが！　といったご相談をよくいただきます。

無料のメール相談も受付けていますのでお気軽にご相談ください。今号も最後までお付き合いありがとうございました。

■賃貸経営に関するお悩みやご相談はお気軽に！
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form3.html

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
◆【プレゼント】
　21年度税制改正のポイントは土地取得に注目すべき特例が創設！
　http://www.ts-oyasan.com/clumn_detail.php?p=748
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
◆【投資物件情報 】新築アパートで利回り７％の優良物件！
　http://www.ts-oyasan.com/clumn_detail.php?p=740
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

昨今の不安定な経済状況の中で、昨年夏頃まで高騰を続けていた「土地」などの不動産価格が徐々に下がってきている気配を感じます。

弊社では、不良資産(収益を生まない資産）を優良の資産(収益を生む資産）へ再生させるご提案も行っています。のでお気軽にご相談ください。

※事業用資産の組み換えを始め資産税に詳しい税理士さんと提携しています。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
▼発行者：賃貸経営大家さん応援団！ http://www.ts-oyasan.com/
　　　　　株式会社ティーズプランニング　代表取締役 竹本勇二

▼お問合せ： http://www.ts-oyasan.com/mailform/form.html
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　(c)2004-2009 賃貸経営大家さん応援団 All Rights Reserved.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━