完成引渡し！オーナー様記念写真

『土地活用』って本当のところどうなんですか？

PART1：賃貸経営のリスクについて現地
PART2：リスクを軽減させる「現地調査」の必要性

２週に渡りお送りしてまいりましたが、今週はいよいよ建築会社をどうやって決めるか？にポイントを絞ってお送りします。

当サイト(賃貸経営大家さん応援団！では、建築地の規模や目的によって複数のハウスメーカーや建築家にオリエンテーションを行いプラン創りを進めていきます。

建築地の規模や目的って…？と思われるかとおもいますが、新規に賃貸住宅を創る際に一番重要視するのが収支計画です。収支計画を良くするのも悪くするのも、建築コスト如何で簡単に変わってきます。

次に目的ですが、賃貸経営投資を行うポイントは人それぞれです。地主さんに多い相続税対策を主目的とする場合や、自宅の建替えが主目的で、ローン返済を賃貸収益で賄いたい。また、複数の賃貸住宅をお持ちの方に多いのが収益改善を目的とするもの。老朽化して収益性が乏しくなった物件の建替えて収益の改善を図ものなどが挙げられます。

今回の主人公Ｙさんの場合、現況が空き家で収入がない状態。しかし固定資産税などの支出はあるといった赤字状態。綿密な現地調査を行った結果、新築に建替えても充分に収支がプラスになることが分かりましたので、思い切って建替えて収益改善をするプランをご提案いたしました。

初めてご相談を受けたのが11月の初旬。約１週間で現地調査などを終え、現況は空き家状態ですぐにでも着手ができることで、年間を通して賃料を一番強気な設定で押せる春(３月）竣工を目指す事をお勧めしました。

なぜ引越しシーズンの春(１～３月）竣工が良いかというと、通常入居者と結ぶ賃貸借契約は２年での更新です。更新の際には新たに更新料が発生するため、引越しを検討される方が多く入居時期と退去時期は背中合わせの状態と言えます。
仮に入居者が退去することになっても、同時期に退去をする可能性が高いことから無理に賃料を下げ再募集することもなく、無理な賃料下落を招くリスクは低減します。

この時11月の半ばに差し掛かっていましたので、３月竣工を目指すとなれば残すところ４ヶ月。かなりのスピードで全てを行う必要がありましたが、まず、この条件を満たすことが可能な建築会社を数社選定。プランニングをしていただきました。
※無理にスピードを速くすると仕事がおろそかになることもありまするので、今回は私自身の経験と各社の実績を考慮して建築業者の選定を行いました。

選定した建築会各社のプレゼンテーションはどれも良かったのですが、最終的には、とても有利な融資条件を含めて提案をしてくれた積水ハウスに決定しました。

兎角建築コストなどプラン内容ばかりが注視されがちですが、融資条件もとても大きな問題です。今回のプランでは、10年間の固定金利を変動金利並みに設定できましたので、収支プランも向上しました。

このようにスタートしたプロジェクトですが、明日(３月２２日）無事にお引渡しを迎えます。引渡し前で内見もできない状態にも関わらず、全室に申し込みが入りひと安堵しています。

本日も最後までお付き合いいただきありがとうございました。東京では、今日桜の開花が宣言されました。来週末ころはちょうど見ごろかと…。

■賃貸経営に関するお悩みやご相談はお気軽に！
http://www.ts-oyasan.com/mailform/form3.html

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
◆速報版！平成21年度の税制はこう変わる！　プレゼント!!
http://www.ts-oyasan.com/clumn_detail.php?p=748
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

平成21年度の税制改正がまとまりました。資産活用と税制の問題は切っても切れない最重要課題です。
速報版冊子「平成21年度の税制はこう変わる！」をプレゼントいたします。お気軽にお申し込みください。
http://www.ts-oyasan.com/clumn_detail.php?p=748

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
◆【投資物件情報 】新築アパートで利回り７％の優良物件！
http://www.ts-oyasan.com/clumn_detail.php?p=740
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

昨今の不安定な経済状況の中で、昨年夏頃まで高騰を続けていた「土地」などの不動産価格が徐々に下がってきている気配を感じます。

弊社では、不良資産(収益を生まない資産）を優良の資産(収益を生む資産）へ再生させるご提案も行っています。のでお気軽にご相談ください。

※事業用資産の組み換えを始め資産税に詳しい税理士さんと提携しています。
■このコラムは、毎週土曜日に配信しているメールマガジン「賃貸経営はバラ色じゃない！」の記事を抜粋したものです。配信をご希望の方はは下記よりご登録ください。
http://www.ts-oyasan.com/mailmag/input.php
(c)2004-2009 賃貸経営大家さん応援団！ All Rights Reserved.