徹底的な地域調査が重要！

2009年３月14日のメールマガジンより。

『土地活用』って本当のところどうなんですか？

先週号でPART１を配信させていただきましたが、たくさんのご相談をいただきました。投資で設ける！と言ったご相談より、金融事情が不安定なこの時期ということもあり、老後(定年後)の収入源の確保（年金問題）についてのご相談が多く寄せられました。

さて、先週は「土地活用」アパート経営の「３つのリスク」についてお話をしましたが、今週はそのリスクを踏まえての「現地調査」について触れたいと思います。

今回の主人公Ｙさん(練馬区在住）のお母さんがお持ちの土地は、京浜急行大師線の「東門前駅」から徒歩１０分。今回は、神奈川県にも多くの管理物件を抱え、この地域の賃貸事情にも詳しい賃貸管理会社、ロイヤルエンタープライズの仕入れ部門の責任者の和泉取締役といっしょに現地調査を行いました。

「現地調査」のポイントは、まずはファミリー層・単身層それぞれの賃貸需要を頭に置きながら、大学や会社、工場などの地域事情を探っていくと同時に、近隣の既存アパートの供給状態やタイプ(ファミリータイプや単身タイプなど）を調査していきます。また地場の不動産屋さんから生の情報も同時に採取していきます。

Ｙさんの場合京浜急行の大師線という、京急の本線ではなく枝線ということが、地の利的にどうか？と言うことが最大のポイント。

ロイヤルエンタープライズの和泉氏に話を聞くと、「川崎」エリアは比較的賃貸需要の多いエリアで賃料相場も高いとのこと。通常は最寄駅から徒歩10分圏内が賃貸需要で最高の条件なのですが、このエリア(川崎)は元々徒歩圏には賃貸物件が少なく、川崎駅からのバス路線も豊富にあるということもあり、一部の地域を除き、バス便利用の賃貸住宅は左程珍しくはないとのこと。

当該物件は、最寄駅から徒歩10分。ＪＲ「川崎」駅からバスを利用しても10分と、賃貸需要は多い場所ではないかとの判断でした。

次に間取り(タイプ）の選定ですが、近隣を歩いてみると住宅街という事あり、８対２の割合でファミリー向けのアパートやマンションが非常に多いことに気がつきます。地場の不動産業者に聞くと、やはり単身タイプが品薄とのこと。

地道ではありますが、この「現地調査」をしっかりと行うことが、リスクを低減させることに大きくつながります。

次週は「建築会社」の選定について、Ｙさんのケースを取上げて特集させていただきます。今号も最後までお付合いいただきましてありがとうございます。

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昨今の不安定な経済状況の中で、昨年夏頃まで高騰を続けていた「土地」などの不動産価格が徐々に下がってきている気配を感じます。弊社では、不良資産(収益を生まない資産）を優良の資産(収益を生む資産）へ再生させるご提案も行っています。のでお気軽にご相談ください。
※事業用資産の組み換えを始め資産税に詳しい税理士さんと提携しています。

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