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自宅プラス賃貸住宅という考え方！
アパート建築
2009 年 10 月 12 日

「自宅を建て替えたいが、賃貸住宅も併設したいと思っているのだが・・・」。というお問合せを最近よく伺います。
先日も、弊社のオーナー様と食事をご一緒しているときに、息子に３人目の子供が生まれるので、手狭になった自宅を建て替えたいとご相談をいただきました。
方々に土地をお持ちのオーナー様ですが、ご自分たちは夫婦２人なので、駐車場として貸していた土地に、平屋の住宅を建てて引っ越すので、現在の自宅を息子に譲り、賃貸併用の住宅に建て替えて建築費用を捻出したいとのことでした。

都内で平屋の３ＬＤＫなんて、サザエさんの家みたいでカッコ良いですね！と話していたのですが、同様に、子供たちが結婚して家を出て行き、それぞれが家やマンションを持ち独立し、夫婦２人だけでは家が広すぎるので、老朽化を機に建て替えたい。しいては住宅ローンの返済資金の捻出のために「賃貸住宅」を併用したい。
といったご相談をいただいたこともありました。

自宅+賃貸住宅という考え方は、自宅だけでは収入を生むことはありませんが、余剰の敷地を賃貸住宅として人に貸すことで、収入が得られる非常に合理的な考えです。

更に賃貸住宅にすると、土地の評価が「貸家建て付け地」評価となり減額されるので、収入プラス税金の軽減。さらに収入を生むということで資産価値としても高い評価となります。

土地活用の5つのメリットをざっと記してみますと・・・。

(1) 安定収入の確保
土地、あるいは建物を賃貸することにより、長期間継続して安定した収入を得ることができます。


(2) 固定資産税など保有コストの削減
土地を保有していると、その利用や収益に関係なく固定資産税等のコストがかかりますが、 土地や建物を「住宅用として賃貸する」とその税額が大幅に軽減されます。さらに、不動産所得を計算する際には、固定資産税等を必要経費として控除することもできます。

(3) 所得税の節税
賃貸経営などによる不動産所得は、｢減価償却費｣のように実際には現金支出を伴わない多額 の経費が認められているので、損益計算上は赤字決算できるというケースがあります。他に所得がある場合は、この赤字分を控除することにより所得税が軽減できるのです。

(4) 相続税対策
土地や建物を賃貸すると、それらの相続税評価額から借地権割合や借家権割合が減額されますから、相続税を引き下げることができます。また、借入金でアパートなどの賃貸物件を建築した場合、相続発生時に残っている借入金残高を債務として相続財産から控除することもできます。

(5) 資産形成
有効活用することで未利用地や農地が整備された宅地になりますから、土地そのものの資 産価値が上がります。同時に未利用地の場合は、従来かかっていた維持管理の手間やコストが削減されます。

賃貸併用住宅、賃貸住宅経営（アパート経営）にご興味がございましたらお気軽にご相談ください。無料の個別相談や無料収支表の作成なども承っていますので、お気軽にどうぞ！

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