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	月刊賃貸経営コラム　5月号（VOL.004)

	入居者の気持ちをどこまで建物や内装・設備に反映させられるかが、賃貸経営を成功させる大きなポイントだと思います！
	成功大家さんが明かす、賃貸経営成功の秘密！　小平市　土屋富男オーナー

	小平市にお住まいの土屋富男様は、この春小金井市に１K×10室の賃貸住宅を積水ハウスで建築されました。２月下旬の完成引渡し前に全室の入居が決まる人気物件となりました。土屋オーナーは、今回ご建築をされた賃貸住宅の横にもう１棟の賃貸住宅と札幌市内に投資用マンションを数ヶ所ご所有されており、すべての賃貸住宅において成功を収められており、今号のコラムでは、人気物件を創り上げる秘策などに焦点を絞りお話をお伺いをして参りました。


	----- 今回小金井市に計画された賃貸住宅ですが、昨年の今頃より本格的にプラン立てをされたそうですが一番のポイントはどのような部分におかれたのですか？
	１２年前に積水ハウスさんで初めて賃貸アパートを建てたのですが、そのときにかなり入居者の「ニーズ」を勉強しました。積水ハウスさんからご提案されたプランは、最先端のニーズを的確に捉えているなと関心しましたが、どのような人が住んでくれるのか？と真剣に考え、どのような設備や間取りが喜ばれるのかという観点でさらに模索をいたしました。当時賃貸住宅では、オプションとしての位置づけだったウォシュレットや防犯面を考えたシャッター雨戸などの設備は、入居者の気持ちを第一に考えると必要不可欠と思い設置しました。さらに１Kタイプ(単身者向け）ということで、入居者の利便性を考え賃貸アパートではめずらしい『宅配ボックス』も設置しました。それがよかったのかどうかはわかりませんが、１２年経った今でも満室経営が続いており、また入居者が比較的長く住んでもらえていることが非常に嬉しく思っています。

	外観にもとくにこだわりました。ご提案されたサイディング仕様のアパートも良かったのですが、高級感ある賃貸住宅を創りたかったので、あえて全面タイル貼り仕様にしました。追加費用もかなりかかりましたが、１２年経ったアパートには全然見えないと方々から言われ、またメンテナンス費用もほとんどかからず、高い入居率を維持できたので、逆に安上がりだったなと思っています。

	----- 今回のプランはそのあたりのご経験が存分に反映させられたということですね。
	そうですね。基本的にはプラン創りの考え方は前回の経験が土台になっています。しかし、昨今の賃貸市場を見ていると、供給数もかなり多くなってきていると同時に魅力的なアパートも増えてきていますので、「入居者から選ばれる賃貸住宅」を視点にプラン創りを考えました。積水ハウスの賃貸住宅で「さくらスタイル」のパンフレットを見たときに、とても新鮮味が感じられ担当の営業さんと、方々の建物やショールームで打合せを重ね、細部に渡りこだわって創りあげました。設備面はもちろん、前回同様に外壁タイルにもこだわり、今回は光触媒タイルを採用。重量感ある高級賃貸住宅になったと非常に満足しています。


	----- 今回は完成引渡し前にシーズン中とは言え全室の入居が決まった人気の賃貸住宅となったわけですが、ポイントを挙げるとしたらどこがポイントでしょう？
	やはり、入居者の視点に立った建物創りや、充実した設備面にこだわった点に尽きると思います。例えば、ダウンライトですが、居室の広さから計算した光量は60W ３つで大丈夫と言われました。完成後に実際に居室に入ってみると、明るさが足りないような感じがしましたので、迷わずに追加をしました。入居者の気持ちに立つと、より明るい居室の方が住みやすいはずですし、居室を気に入ってくれることでより長く住んでもらえるはずだと考えています。ちょっとした配慮も賃貸経営を成功させるためには必要な心遣いだと思います。また、人脈に恵まれたのもひとつの勝因と考えています。積水ハウスの営業さんや現場監督さんには、事細かなアドバイスやこちらからの提案にも嫌な顔ひとつぜずに最後までお付き合いいただき、またティーズプランニング（賃貸経営大家さん応援団）さんには、昨今の入居者が好む設備や色彩などのアドバイスや、賃料保証を含む経営面、管理面、募集面などもご協力をいただきとても感謝しています。これからもよろしくお願いいたします。
	----- 本日はお忙しいところ貴重なお話をいただきありがとうございました。